三部门发文！严控这种贷款……
2020年以来经营贷违规流入楼市的现象有所抬头，不仅加大了炒房资金“杠杆”，还助长了房地产投机气氛。
为落实好党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，防止经营用途贷款违规流入房地产领域，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》）。
重点如下：
不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。
对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核。
密切关注借款人第一还款来源，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查。
不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。
对期限超过3年的经营用途贷款，要进一步加强风险管理。
银行业金融机构要进一步严格贷中贷后管理，落实资金受托支付要求，防范企业通过关联方规避受托支付要求。
加强贷后资金流向监测和预警，不得以已开展受托支付为由弱化贷后资金管控。
一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度。
对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构，一律不得进行合作。
有关部门负责人表示，近年来，个人经营性贷款、企业流动资金贷款等经营用途贷款在满足企业临时性周转性资金需求、提升企业持续运行能力等方面发挥了积极作用，为做好“六稳”工作、落实“六保”任务提供了有力支持。但近期一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出，影响房地产调控政策效果，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。
对此，《通知》从九方面提出要求：
一是加强借款人资质核查。
二是加强信贷需求审核。
三是加强贷款期限管理。
四是加强贷款抵押物管理。
五是加强贷中贷后管理。
六是加强银行内部管理。
七是加强中介机构管理。
八是继续支持好实体经济发展。
九是强化协同监督检查。
乱象中的经营贷风险隐患值得关注
“经营贷”是银行提供给中小微企业的一种贷款服务，通常要求借款人为企业股东，且名下房产过户满半年、公司成立一年以上。记者了解到，经营贷最高能贷到房产评估价的七成，且审批灵活、利率较低、放款速度快、支持多次续贷。去年以来，受疫情影响，政策加大了纾困中小微企业的贷款力度，不少银行经营贷利率更是低至3.5%，低于普通按揭贷款5%至6%的水平。“这诱使部分购房者转向申请经营性贷款来购买房产。同时，部分房产中介、贷款中介诱导、协助购房者包装材料、申请贷款，也是背后的推动力量之一。”招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼在接受《金融时报》记者采访时表示。
经营贷流入楼市，加大了炒房资金“杠杆”，背后的风险隐患值得关注。不久前，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上再次警示房地产泡沫问题，“很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者是投机，这是很危险的。因为持有那么多房产，将来市场价格要是下来，个人的财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款，经济生活就会发生很大的混乱。”对此董希淼也谈到，经营性贷款资金违规流入楼市，扰乱了房地产调控大局，容易引发局部房地产市场过热；本应流向实体经济的金融资源被挤占，影响了宏观政策实施的效果。对企业和居民个人来说，用经营性贷款购买住房，推高了杠杆率、负债率，一旦房地产市场或政策发生较大变化，还可能导致债务危机。对银行而言，过分依靠房地产来扩大规模、抢占份额，既存在政策风险也存在信用风险。
事实上，此前多个热点城市监管部门已就辖内商业银行开展专项核查，并出台专门制度等强监管措施，严控经营贷违规进入楼市的行为。
3月16日，广东银保监局发文称，发现涉嫌违规流入楼市的问题贷款金额2.77亿元，涉及920户。对此，已要求银行限期整改问责，目前银行机构采取了终止额度、一次性全额结清、分期提前还款等整改措施，对存在违规问题的内部员工开展了警示告诫、通报批评、积分扣减、经济处罚等问责。
3月18日，深圳银保监局称，要求辖区内中资商业银行对15.4万笔、1771.73亿元经营贷业务进行全面排查，并选取6家银行进行现场检查，检查覆盖率近50%。针对发现的问题，该局责令银行立查立改，提前收回了21笔涉嫌违规贷款，涉及金额为5180万元。
3月18日，上海市银行同业公会官微发布消息指出，上海地区商业银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查。主要问题包括：一是贷款资金用途违规，部分个人消费贷、经营贷资金流入房地产市场；二是在房屋主体结构未封顶前发放个人住房贷款，个别贷款未能严格落实住宅封顶政策或商用房竣工验备要求；三是首付款来源核实不审慎，少量首付款资金来源为非自有资金；四是贷款资料收集不完整，部分贷款贷后环节存在资金用途证明材料不足或印证力不强等情况。
3月23日，北京银保监局发布消息称，辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查。自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。其中，部分涉及银行办理业务不审慎，部分涉及借款人刻意规避审查。在银行自查的基础上，北京银保监局会同相关部门选取重点机构进一步开展了专项核查，已发现涉嫌违规流入房地产市场信贷资金约3000万元。
不过，对于经营贷流入楼市的问题，市场人士普遍认为，资金多次流转掩盖了经营贷去向，监管部门和银行核查难度较大。“银行的贷款资金用途、流向监控是一个老大难的问题。”董希淼认为，对于非受托支付的贷款资金，银行主要审查贷款资金在银行体系的流向。如果贷款资金跨行转入多个账户或直接提取现金，对单家银行而言，就非常难以监控。对受托支付的贷款资金，除了审查在银行体系的流向之外，银行还会关注受托支付对象的资质和背景，防止信贷资金转入与借款人经营活动无关的账户。如果发现贷款用途可疑的，就会要求借款人或客户经理说明融资需求背景，调查贷款用途的合理性、合规性。
企业和个人的合理融资是否会造成影响？
有关部门负责人回应称，当前，一些经营用途贷款被违规挪用于房地产领域，一定程度上挤占了实体经济的信贷资源。《通知》严肃治理此类违规行为，将释放更多信贷资源服务实体经济发展，促进金融与实体经济良性循环。《通知》还特别强调，银行业金融机构要进一步提升服务实体经济效能，持续加大对经济社会发展重点领域和薄弱环节的支持力度，深入贯彻落实党和国家关于金融支持小微企业发展的战略部署，保持小微企业信贷支持政策的连续性、稳定性，发挥经营用途贷款支持实体经济的积极作用。
对于经营贷流入房地产的问题
后续有什么工作安排？
有关部门负责人表示，各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度，畅通违规问题投诉举报方式，及时共享并联合排查违规线索；要将经营用途贷款违规流入房地产等相关问题作为各类检查的重要内容，依法严格问责，加强联合惩戒，将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。同时，联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查。
银保监会、住房和城乡建设部以及人民银行将密切关注政策执行效果和排查结果，加强监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。
来源：金融时报客户端
记者：张末冬
来源：中国金融新闻网
多地再度“围剿”信贷资金违规入楼市：查到立马收回
“以前消费贷、经营贷有可能通过其他途径流入房地产，但现在不行，查得特别严，如果查到立马收回。”近日，一家银行信贷经理向记者表示。
近日，北京、上海等地均有媒体报道，已遵照相关规定对违规流向楼市的信贷资金进行回收。亦有公司董事长在微博晒出一份告知函，显示一笔1月初刚在某股份制银行上海分行申请的500万元经营贷款，因违反贷款用途规定而被全部“提前到期”，要求3月底前还清。
新京报贝壳财经记者3月10日从北京地区两家银行员工处证实，最近在严查经营贷，如发现违规立刻收回。北京银保监局2月初已下发监管提示函，要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，重点排查是否存在由于授信审批不审慎、贷后管理不尽职等情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题。
个人消费贷、经营贷违规挪用问题是近年监管重点打击的目标，打击力度不断加码。业内人士表示，政策上一直不允许信贷资金改变用途，比如炒股、买房等，银行有权回收贷款，未来监管力度会越来越大。
银行员工证实最近严查经营贷，如发现违规立马收回
3月10日，多地严查信贷资金挪用至楼市股市的话题冲上热搜。
“以前消费贷、经营贷有可能通过其他途径流入房地产，但现在不行，查得特别严，如果查到立马收回。”3月10日，一位股份制银行信贷经理这样告诉记者。另一家股份制银行的客户经理也称，最近在严查经营贷，该行放贷规模不大，所以影响还不明显。
2月1日，北京银保监局下发监管提示函，要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，重点排查是否存在由于授信审批不审慎、贷后管理不尽职等情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。
“北京是全国房地产调控最严格的城市，对经营贷入楼市查的也是全国最严。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示。
据了解，上海、广州等地今年初也都下发了相关排查令，上海地区还有贷款被收回的实例流出。微博大V、上海万霁资产管理有限公司董事长牛春宝近日晒出一张《个人贷款提前收回告知函》，显示一份今年1月5日签订的贷款合同，贷款本金500万元，不到2个月就被银行提前收回，理由是“未按约履行借款合同第四条贷款用途”。
实际上这并非新规。张大伟表示，政策上一直不允许挪用消费贷、经营贷，不允许资金改变用途，比如炒股等，否则银行有权回收贷款。
近年已多轮排查，监管力度还会加大
实际上，近年监管对信贷资金违规挪用的力度始终不减。
有迹可循的是，如2017年银行房贷收紧、一度催生消费贷市场火热“行情”时，就曾出现过一月之内四地监管发文严控严查消费贷；2019年7月，央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，再度明确严禁消费贷违规用于购房。此外，各地近年剑指信贷资金挪用的文件、座谈会不断，罚单开的也不手软。
统计数据显示，2020年银保监系统共披露3878张罚单，罚金约15.42亿元，其中涉及房地产行业贷款违规问题是监管处罚重点。今年开年以来，又有包括中行常州分行、浙江稠州银行嘉兴分行、泉州银行龙岩分行等在内的多家银行因涉房贷款违规被处以30万元至100万元不等罚款。
一位国有大行的信贷人士称，近年经营贷和消费贷审批已不断加严，该行对违规者轻则处分重则辞退，员工不会为了一点利益违规操作。不过记者在2019年、2020年调查中，仍发现消费贷、经营贷有被挪用的情况。
监管严查，但违规行为为何难止？资金操作空间隐蔽是原因之一。有银行信贷人士曾告诉记者，假设经营贷申请者A公司从B公司买100台电脑，用房屋抵押在银行贷款，银行贷出100万元会直接打到B公司，但两家公司间会不会再“倒手”较难排查。此外，投机行为推高房价，高房价又让改善型住房者违规挪用资金去补缺口，形成恶性循环。
“不管是不是刚需，都不能用经营贷作为来源，这样会让大量低信用人群进入到房贷市场，加大了房贷市场的金融风险，呼吁进一步加强对贷款人收入真实性等核验。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林表示。
今年“房住不炒”第三次现身政府工作报告，盘和林表示，之前已经划定房贷和个人按揭的额度红线，银行对房地产公司发放贷款和对个人发放按揭已有信贷额度限制，未来的监控方向可能进一步从信贷流向着手，监控资金，防止经营资金流入楼市和股市。
新京报贝壳财经记者程维妙侯润芳编辑李薇佳徐超校对危卓
多地银行房贷现趋紧迹象 不存在大面积停贷
来源：经济参考报
1月29日和30日，上海银保监局和北京银保监局接连发文，进一步加强个人住房信贷管理，严查消费贷、经营贷等个人信贷资金违规流入房地产市场。此前一周多时间内，上海、深圳、广州、杭州等多个热点城市也开启新一轮房地产调控。
《经济参考报》记者采访了解到，目前部分地区出现银行房贷放款周期拉长、利率上调的现象，但是大面积的停贷并不存在。分析人士认为，坚持“房住不炒”定位，银行在“房贷红线”约束和监管政策趋严背景下，对住房贷款资格审核更为严格，2021年个人房贷总体趋势偏紧，居民购房杠杆率或将稳中趋降。
信贷资金违规流入楼市
再被严查
1月30日，北京银保监局发文称，已向辖内银行机构下发监管提示函，要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，重点排查是否存在由于授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。
与此同时，北京银保监局还称，已会同人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组，将于近日赴银行机构开展专项核查。另外，还将结合银行自查及监管核查情况，指导北京市银行业协会积极行动，对个人和中介的不当和违规行为启动联合惩戒机制。
在北京发文前一日，上海银保监局也发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》指出，将严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求。
《通知》指出，完善信贷资金用途监测与拦截机制。强化首付款资金真实性审查要求，防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金，或者通过伪造首付款支付凭证方式套取银行贷款。
从京沪两地最新宣布的举措来看，消费贷、经营贷成为监管重点加强的领域，这也是对近日出现的“部分购房者为填补房屋交易资金缺口或进行套利，挪用消费贷、经营贷资金作为购房款或‘过桥’资金”等舆情的回应。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从资金进入的角度看，各类消费贷和经营性贷款的流入会面临管控。从资金的流出和使用的角度看，明确对“无用途、虚假用途、用途存疑”的贷款进行管控，防范此类用途不清晰的贷款流动。
部分地区房贷放贷周期拉长
不存在大面积停贷
多地房地产调控升级背景下，有媒体报道称，多地出现银行房贷额度收紧、利率上升，银行贷款周期拉长甚至出现停贷的现象。事实究竟如何？
《经济参考报》记者采访了解到，所谓的大面积停贷并不存在。上海地区，建行上海分行和工行上海分行均表示，目前正有序进行房贷投放，并未出现所谓的停贷情况。广州地区，中国工商银行广州分行相关负责人回应，广州地区目前房贷额度相对偏紧，仍正常受理房贷业务。招商银行广州分行回应，目前招商银行广州分行并未停止房贷业务，每月仍有序接单及放款。深圳地区，记者向多家辖区内银行进行了采访求证，从走访情况看，目前深圳各大银行房贷并未出现停贷情况，仍在正常收单。记者从杭州、合肥、成都等地的银行和房产中介机构处了解到，银行放款周期存在不确定性，可能需要排队，但审批通过可正常放款。
但在部分地区，房贷放款周期延长确实存在。上海一位房产中介告诉记者，目前银行放款较慢，周期较之前有所拉长，至少也要一个半月以上才能放款。上海一位支行行长表示，“近期上海房产市场交易火爆，需求一下放大导致银行放款周期变长而已，具体到各家支行也会优先放款给合作的楼盘。”广州地区，据广州市某中介机构负责人介绍，2020年7月份，购房过完户平均半个月可以放款，而2021年1月份过户后平均放款周期拉长到1至2个月。不过，在深圳地区，据深圳市南山区一名中介机构负责人告诉记者，四大行审批速度在半个月到一个月左右。“只要能通过贷款人资格申请的，一般放款速度不成问题，暂时没有放款周期拉长的情况出现。”
与此同时，部分地区房贷利率有所上升。1月27日起，广州工农中建四大行首套房贷利率上调为最低5年期LPR上浮55个基点，二套房贷上调为最低5年期LPR上浮75个基点。利率调整后，四大行首套房贷款利率和二套房贷利率分别从5.05%和5.25%上涨为5.2%和5.4%。据银行和房产中介机构多方反馈，因为2020年广州楼市成交量太过火爆，多家银行的房贷放款存在积压。2021年初，银行普遍将额度用于发放2020年积压房贷，但是价格和2020年相比平均上浮20个基点。
并非所有地区房贷均“涨价”。上海地区，据房产中介人员介绍，利率与去年持平，首套房贷款利率按照LPR公布价执行，二套房按LPR基准上浮60个基点执行。深圳地区目前房贷利率与去年保持相同水平，普遍执行利率为首套房利率5年期LPR利率上浮30个基点，二套房利率5年期LPR利率上浮60个基点，各家银行均表示，短期内暂未有利率上浮的计划。
居民购房杠杆率预计稳中趋降
业内人士表示，坚持“房住不炒”定位，银行在“房贷红线”约束下，2021年个人房贷总体趋势偏紧，且在相关政策不断加码的情况下，银行对住房贷款资格审核更为严格，预计2021年居民购房杠杆率将稳中趋降。
2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。中国银行研究院研究员梁斯表示，整体来看，规模控制会影响房地产信贷投放，涉房利率或将小幅上行，但预计幅度不会太大。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，在房地产贷款集中度管理制度的出台影响下，部分银行可能出现额度收紧，放款周期延长现象，预计该状态将持续较长时间，在此背景下，居民购房杠杆回落是大概率事件。“LPR进一步下行的概率较低，商业银行惜贷的情况下，预计2021年居民购房杠杆率稳中趋降。”他说。
在多地涉房信贷监管升级之下，银行对按揭贷款人的资格审核也在趋严。深圳某股份制银行支行行长告诉记者，该行的个人住房贷款仍正常收单、有序投放。但对于按揭贷款人的资格审核把关更严，严格评估风险，对不符合偿债收入比例要求的购房人不予放贷。“比如，流水不能覆盖两倍月供的不批贷款，首付款的来源除了直系亲属外都不符合规定，对这些购房者的贷款申请一般都不会通过。”该名行长说。
