央行再降息！有银行执行4.1%最低利率，每月房贷可少还多少

市场预期的LPR（贷款市场报价利率）下调如约而至，且力度远超预期。8月22日，新出炉的1年期LPR为3.65％，5年期以上LPR为4.3％，分别较上一期下调5个和15个基点。

这与每位购房者的房贷还款额息息相关，若贷款100万元、30年等额本息还款，今年两次下降15个基点，即总计30个基点，相比降息前月供可以减少约200元，已经在还贷的购房者也可以在明年元旦享受最新利率。

除此以外，LPR下调还与银行负债端压力减轻和实体融资需求不足等因素有关，此举将对降低实体经济融资成本、提振市场主体信心、促进信贷有效需求回升发挥积极作用。

LPR不对称下调有多重原因

作为LPR风向标，MLF（中期借贷便利）操作利率在8月15日超预期下调10个基点，市场对LPR报价结果颇为关注。正如市场所预期，LPR下调如约而至，且力度远出预期。

“首先，市场普遍预计，本月1年期LPR将会下调10个基点，5年期以上则会超过10个基点。但此次5年期以上LPR下调15个基点，超出市场预期。其次，这次5年期以上LPR的调降力度和5月20日一样，但1年期LPR降幅只有5个基点，主要原因是融资环境很宽松，银行同业拆借、企业票据融资利率降到1％以下，创历史新低，不需要再次下降。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《国际金融报》记者表示。

从下调幅度来看，此次1年期LPR和5年期以上LPR不对称下调，后者下调幅度尤其明显，民生银行首席研究员温彬对《国际金融报》记者表示，1年期LPR下调幅度较小，主要源于当前市场短端利率整体已处于较低水平，若继续引导1年期LPR下调，容易加剧企业的套利行为；而5年期以上LPR继5月以后，再度大幅下调15个基点，主要在于当前稳地产压力较大，利率仍有调降空间，且中长期贷款需求更需提振，压降长端LPR利率将有效降低居民和企业的融资成本，提升其加杠杆的意愿。

在当前地产销售再度转弱、居民加杠杆意愿持续低迷和稳增长压力依然较大的情况下，5年期以上LPR报价再度大幅下调15个基点，背后的政策导向为提振宽信用进程，也将有助于缩窄与往年房贷执行利率的差距。

从金融数据来看，7月的信贷和社融“二次塌方”，当月的宏观经济数据也显示工业生产、消费和投资增速较上月全面走低，显示我国经济恢复的基础尚需稳固。

在投资方面，房地产投资仍然是最主要的拖累项。7月房地产投资同比增速为-12.1％，跌幅仍然较大，土地成交、新开工、施工面积同比跌幅都在四成以上，其中一个重要原因就是房地产销售疲软。

因此，从政策上增加对刚需的支持力度不仅有必要，而且有空间，从实体融资和居民的消费意愿上来看，由于受到疫情反复的冲击，企业和居民加杠杆意愿持续低迷，信贷结构延续今年以来的欠佳态势。温彬表示，信贷领域供需矛盾进一步加大，也促使新发放贷款利率继续走低。

同时，从银行负债端来看，由于今年同业存单等市场化主动负债成本持续走低、结构性存款规模及收益率持续下降，叠加降低拨备覆盖率等操作，银行负债端的压力减小，起到一定的降成本效果，也是本月LPR下降的背景原因之一。

部分地区房贷利率降至4.1％

LPR的动向与房贷一族息息相关，直接影响着购房者的房贷利率及购房成本。5月20日，5年期以上LPR下调至4.45％，因此首套房贷利率下限由4.4％调整至4.25％，多地纷纷调整利率。

8月22日降息后，银行又会有什么动作？以北京为例，在调整前，北京首套房贷利率为4.45％加55个基点到5％，二套房贷款利率为4.45％加105个基点到5.5％。此次调整后，北京目前首套个人住房商业贷款利率将调整为4.3％加55个基点，下限为4.85％；二套房贷利率调整为4.3％加105个基点，约为5.35％。

“明天开始执行首套房4.85％；二套房5.35％的利率，从明天到下月放款的都可以享受这个利率，这可以算是近两年最低的利率了。”北京工行某支行人员对记者表示。

这也是LPR捆绑房贷利率后，北京首套房贷利率首次跌破5％，上海地区的利率同样也下调15个基点，首套房、二套房的利率分别从4.8％、5.5％降至4.65％、5.35％。但在一些执行差别化住房信贷政策的二线城市，比如昆明、南京、苏州等，已有银行将首套房贷款利率调整至4.1％的下限值。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次8月22日央行降息政策，对于不同时点买房的人群均有影响。比如，过去几年购房的群体恰好买在还贷利率较高的节点，有些人的房贷利率甚至突破6％，因此提前还贷成为近期的一个热点话题。LPR下调对于这类群体也是一个好消息。“到了明年元旦，此类购房者也可以享受利息下降的优惠。今年两次下降15个基点，即总共30个基点。单纯从这个角度看，明年此类购房者100万元贷款，月供至少可以减少200元左右。换句话说，购房者稍安勿躁，也可以享受今年多次降息带来的利好，没有必要提前还贷。”严跃进对记者表示。

以300万元、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在上海地区，利率调整前，部分银行首套房贷款利率为4.8％（LPR+35BP），此时月供额为15739.96元；此次利率调整后，首套房贷款利率为4.65％，月供额为15469.1元。如此计算，月供额减少270.86元，一年约减少3250元。

如果是最近刚完成房产交易的购房者，且银行贷款还没有批，那么可以搭上此次降息快车，及时享受优惠。若已经开始还贷，那就到明年元旦后可享受最新利率。对于今年下半年打算购房的群体，当前金融政策是非常友好、宽松的，购房的美好窗口期已经开启。房贷利率持续下降，叠加首付比例下调、房企降价优惠、二套房可以享受首套房利率优惠等，客观上使得买房的性价比进一步增大。

“对于此类购房者来说，在获得低利率房贷的时候，适当问一下最低利率是否有条件、放款速度如何、合作的楼盘情况如何。此类问题清楚了，购房方面可以主动一些，积极抓住‘降房价、降首付、降利息’的最佳时期。”严跃进提醒购房者。

“这次降息对刚需和改善型需求和换房需求，都有比较大的促进作用。”李宇嘉对记者表示。

本文源自国际金融报

澳洲四大银行跟进加息，房贷率创十年新高，信贷市场将何去何从？

今天（9月12日）W跟随其他澳洲主要银行宣布上调浮动房贷利率50个基点。至此澳洲主要商业银行已经全部跟随澳洲央行（RBA）再度上调了房贷浮动利率。

银行和借款人的日子都很艰难。在加息的大环境中，信贷市场注定哀鸿遍野。

那么此次房贷利率的上调传递出怎样的信息？对于投资和贷款市场，利率的上行究竟意味着什么？

今天我们就来聊聊。

银行在观望要判断当前央行的政策利率是否合适，一个很重要的指标就是看商业银行对于调息的反应。如果各大银行立刻跟进央行的调息，就意味着这次调息是市场的众望所归，早就应该进行这样的调整。

反之，如果商业银行犹豫不决，迟迟不愿意调整，就意味着市场的态度正在发生转变。

9月6日，RBA将现金利率上调50个基点至2.35%以来，澳洲商业银行一直犹豫不决。

到了9月9日，CwhBk才率先在浮动房贷利率中上调50个基点。四大银行这才陆续跟进。

至此，澳洲浮动房贷利率创下近10年以来新高。

此次澳洲银行犹豫不决，这与此前澳洲银行立刻跟进RBA的加息截然不同。这意味着当前的加息已经不是市场的一致预期。

9月8日，RBA行长PhiiLw在演讲中指出澳洲放缓加息的可能性越来越大。这与鲍威尔坚决加息的态度截然不同。PhiiLw几乎成为西方国家央行中首位提出要减缓加息的央行行长。

RBA的加息进程是否能够真的成功调整，我们还需要持续观察。

根据惠誉的数据，2020年以来澳洲有93%的贷款都是浮动利率的。随着市场利率的上行，这些贷款人受到严重冲击。

银行也受不了了另一方面，不只是贷款人，银行也受不了当前的快速加息了。

这是为什么呢？

在疫情时，RBA不断降低利率，还开启量化宽松政策，银行手里有的是流动性。银行能赚取的利差越来越低。他们急需的是要把钱借出去，钱留在手里就会亏。这才造就了蓬勃的澳洲房地产市场。

在今年RBA刚开始加息时，各大银行只上调贷款利率，不上调存款利率。虽然新增的房贷没有以前多了，但是银行可以躺着赚取利差。银行也很愿意配合。

如今RBA加息如此猛烈，不仅新增的房贷规模快速萎缩，银行还不得不同时提高存款利率。因为如果不通过提高存款利率来吸储，银行就会出现流动性危机。

于是，此次澳洲银行加息的另一个特点是银行不仅上调了房贷利率，也同时上调了存款利率。这意味着利率上调没有让澳洲的银行“躺赢”，澳洲的大银行开始为利率上行支付成本。

未来RBA的加息不再能让银行扩大利差，只会让借钱和存钱的人都减少。

结语对于澳洲的贷款人来说，他们正经历着严峻的市场环境。同时，对于澳洲银行业来说，RBA加息的红利期已经结束，未来的运营环境可能会更为艰难。

对于投资人而言，人们将再次发现存款将成为一个不可忽视的投资选项。前提是人们有多余的钱可以用来新的投资，人们有充足的时间在未来不会用到这笔钱。

澳洲央行是否会持续加息？我们要同时关注澳洲和美国的宏观经济数据，尤其是通胀和失业率。近期通胀的压力有可能出现短期的缓解，但是欧洲冬季能源危机的风险仍然巨大。

而且这已经成为“灰犀牛事件”。随着冬季的到来，这头灰犀牛正向我们奔跑而来。

楼市信贷进一步宽松，重庆、福州等49城买房首付最低两成

记者｜吴波

随着信贷政策的进一步调整，越来越多的城市开始通过降低首付方式支持购房需求。

7月21日，安徽池州在第三届房地产交易展销会活动方案中提出，购房人在7月22日-7月31日房展会期间购买商品房（住宅、商业、办公、公寓），由金融部门协调购房首付比例由30%下调至20%。

降首付并非安徽池州独有的支持楼市复苏手段。

早在今年一月，安徽省发改委就发布《关于印发进一步做好近期促进消费工作若干措施的通知》，其中提到“引导房产、汽车、家电销售企业在春节消费旺季，通过分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补贴等方式，扩大大宗商品消费。”

据贝壳研究院数据显示，截至目前，监测的103个重点城市中，包括武汉、南昌、长春、哈尔滨等省会城市在内的49个城市执行首套商贷最低20%的首付。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰称，执行首套商贷最低20%的首付的中大城市就有24个，包括重庆、武汉、石家庄、乌鲁木齐、长春、银川、南昌、南宁、哈尔滨、贵阳、福州、包头、株洲、珠海、中山、烟台、唐山、芜湖、温州、泉州、绵阳、临沂、廊坊、赣州。

今年5月，武汉发布最新楼市政策明确，在不限购区域，满足购房条件的个体或家庭，购买首套房最低首付2成。

同月，福州住房公积金管理委员会出台的《关于支持职工合理住房需求及提高二孩以上家庭住房公积金贷款额度的通知》，明确首次申请使用纯住房公积金贷款购买产权面积在90平方米（含）以下自住住房的，首付款比例不低于20%。

今年6月，重庆发布的优化住房公积金贷款政策中提到，优先保障首套住房贷款，住房公积金缴存职工家庭购买首套住房的，首付款比例不低于20％。

同月，江西南昌发布的调整公积金贷款首付比例政策提到，自2022年6月7日（含）起，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通住房(含商业性住房贷款转住房公积金贷款)，最低首付比例由30%调整为20%。

刘丽杰认为，这类手段有利于楼市修复。“首付比例降低即购房成本降低，购房者的购买力提高，或者使原先首付较充裕的购房者购买更大面积的住房，或者使得原先首付比相对不足的购房者可以提前入市，两种情况都会促进住房需求释放。”她表示。

58安居客房产研究院分院院长张波则表示，省会城市执行首套房两成的政策，对市场的效力依然会分化，供求平衡度好且潜在购买力充裕的城市政策的效力，体现会更为明显。同时政策对于同一城市不同板块的效力也有差异，刚需关注度较高的轨交板块，教育资源良好的板块拉动效力也会更为明显。

换言之，楼市政策的效力体现，并不会因为是省会城市就体现更明显，而依然要结合城市基本面，首套两成总体对于市场会有拉动力，不同城市、不同区域的影响差异度会有明显体现。

整体来看，7月住房信贷环境进一步宽松，低首付还叠加了低利率。

目前，整体房贷利率再创2019年以来新低，首套、二套房贷利率分别较去年9月的高点累计下降139个、93个基点；同时银行放款速度也明显加快。

2022年7月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，均与上月持平。

贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据显示，2022年7月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%，分别较上月回落7个、2个基点；本月平均放款周期为25天，较上月缩短4天。

刘丽杰预计，三季度房贷利率进入筑底阶段，“7月103城主流首套、二套房贷利率分别较上月降低7个、2个基点，较二季度单月降幅明显收窄；此外截至目前103城中已有74城首套、二套房贷利率已低至首套4.25%、二套5.05%的下限水平。短期内LPR及加点规则不变的假设下，房贷利率仍有下降空间，但空间会收窄，预计三季度整体房贷利率水平逐步接近下限。”