住房租赁支持贷款方案

一、贷款方案

1、贷款品种定义：住房租赁支持贷款是指用于在自持用地、租赁用地、其他商品房用地等国有建设用地以及集体建设用地上新建房屋用于住房租赁业务的融资需求。

2、项目内容：长租公寓、职工宿舍等租赁住房项目建设。

3、贷款金额：项目总投资75%以内（具体数额根据项目建设成本及还款现金流测算确定）。

4、贷款期限：根据客户偿债能力及项目投资回收期等因素合理确认，最长不超25年。

5、资金用途：用于长租公寓、职工宿舍等租赁住房开发建设以及置换超项目资本金比例之外的借款人自有资金投入。

6、贷款利率：贷款利率不低于央行现行人民币中长期贷款基准利率，综合成本需批复后协商确定。

7、担保措施：足值质押，落实本项目应收租金质押；追加股东提供连带责任担保（最终以审批决策为准）。

8、贷后管理：在我行开立租金收入监管账户。

9、还款方式：按季度还息，项目建设期无需还本，项目运营期每年还本两次。

二、贷款条件

1、客户选择标准

资产负债率不高于75%、实收资本在1000万元（含）以上、在建设银行开立基本结算账户或一般存款账户、客户(或其所属集团）具有房地产二级（含）以上开发资质、具有丰富的住房租赁经营经验或委托专业住房租赁企业进行运营管理。（可例外）

2、项目选择标准

（1）项目资本金要求在不低于国家固定资产投资项目最低资本金比例规定的基础上，项目资本金比例原则上应不低于项目总投资的25%。

（2）贷款发放前应具备《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、环评批复、项目立项/备案。

（3）按规定履行了关于住房租赁项目的管理程序，取得相关批准（审批、核准、备案）文件。

三、材料清单

（一）基础材料清单

1、营业执照；

2、法定代表人身份复印件及法定代表人证明书；

3、法定代表人及主要股东简介；

4、人行开户证明；

5、公司章程；

6、近三年审计财务报告及近一期报表；

7、股权架构图；

8、公司征信查询授权书；

9、信贷业务合作意向书；

10、借款主体简介（包括已建成及在建项目介绍，如项目名称、位置、总投资、建设进度、融资情况等）。

（二）项目材料

1、与村委（土地出租方）签订的合作协议（如有）；

2、项目修规材料；

3、项目可研报告或尽调报告；

4、项目立项备案（需有宿舍或公寓字眼，且需对宿舍或公寓部分单独备案或备案中有明确表述分期建设内容）、项目环评、项目国土证、用地规划证、工规证，施工证；

5、项目已投入自有资金证明相关材料。

以租赁房屋为名行高利借贷之实

本报讯以租赁房屋为名行借贷之实，虚构的租赁合同效力被判无效。近日，广东省佛山市南海区人民法院审理了一起租赁合同纠纷，认定“租客”朱某以租赁房屋为名行借贷之实，双方并无租赁合意，遂判决该租赁合同无效。

2020年1月13日，梁氏夫妇与朱某签订租赁合同，约定将涉案房屋租给朱某使用，房屋建筑面积为135.22平方米，租期7年，租金共8万元。其后，朱某一次性支付了8万元。2021年4月，朱某得知涉案房屋被查封，向法院提起诉讼，请求解除租赁合同，要求“房东”梁氏夫妇退还剩余租金65720元，按合同约定支付违约金19716元，并承担律师费12000元。

梁氏夫妇辩称，双方之间不存在租赁合同关系。2020年，二人因资金问题，向某贷款公司申请贷款。不久后，贷款公司工作人员朱某联系上二人，拟以“租赁贷”的方式向二人出借8万元。借款当日，朱某收取了“砍头息”，实际仅出借61500元。此后，朱某并未入住或转租，夫妻二人一直居住在涉案房屋中。另外，梁氏夫妇按照朱某的指示，每月代替许某支付2500元“租金”作为还款，目前已还款24500元。

庭审中，朱某称其从事二手房转租业务，低价承租高价转租赚取差价，涉案房屋已转租给案外人许某居住使用。

南海区法院审理后认为，租赁合同签订后，朱某称已将房屋转租给许某居住，但其从未到过涉案房屋，也不清楚许某是否在该房屋实际居住，且未向许某收取租金等相关费用，明显不符合日常生活经验法则。在双方的微信聊天记录中，多次出现“投资公司”等字样，朱某对此亦未能作出合理解释。涉案房屋一直由梁氏夫妇居住、每月租金明显低于市场价格等情况，法院认为双方并未达成租赁房屋的合意，涉案租赁合同并非双方真实意思表示，应为无效，法院遂判决驳回朱某的所有诉讼请求。

朱某不服提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。

（林倩君颜晓琪）

■法官说法■

《中华人民共和国民法典》第六百八十条规定，禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定。部分公司、个人以营利为目的，未依法取得放贷资格，向社会不特定对象提供借款赚取高额利息，属于职业放贷行为，情节严重的，构成犯罪。放贷人通常采取一定的手段掩盖其非法营利行为，如利用多个微信账号扮演“承租人”“次承租人”等角色，虚构追讨租金、水电费“聊天场景”，具有极强隐蔽性。法院应当综合考虑实际租赁情况、租赁合意、租金是否合理、租金支付方式、水电费支付情况、证据证明力等，依法进行判决。若双方并无租赁合意，系以租赁之名行借贷之实的，根据民法典相关规定，该租赁行为应认定为无效。

来源：人民法院报

加拿大自住房有贷款不能随便出租? 或涉嫌贷款欺诈？

对于许多投资者和房主来说，出租部分或全部房直接带来正现金流的方式。不过，房东应该注意哪些要点？在以下房东指南中，加拿大智能出租平台iv.将带您了解如何通过比传统租房更有效的出租方式出租您的独立屋。

自住房投资房有两种情况：

由于自住房贷款和投资房贷款在程序上有所不同，因此两者在出租上也有差异。

1.自住房贷款:如果业主以自住房名义获得的贷款，然后将房屋整栋出租，这种做法涉嫌违法，但如果业主住满半年以上，有正当理由（如换异地工作）或分租一间房、地下室则可以豁免。

2.投资房贷款：如果业主以投资房获得的贷款，那么是可以出租的。

自住房贷款

自住房房屋抵押贷款协议中通常包含一个条件就是规定房产必须是业主自住的。这种规定的实际上是为了防止借款人拖欠贷款。如果业主是以自住房名义获得的贷款然后将房屋整栋转租，建议业主查看贷款条件，并与您的贷款顾问联系，这种情况可能需要重新审批贷款。但如果业主出租部分房产（例如地下室、巷道房屋或房间）则没有问题。尽管如此，业主也应通知贷方住宅用途的变化，投资房贷款

投资物业指的是非主要住宅，贷款方（银行）可能对购房者有更严格的要求。一方面，贷方可能需要支付更多的首付。

可以在不通知贷款机构的情况下出租房产吗？

如果业主私自住转租，并对贷款机构进行隐瞒，可能引起罚款。当然，业主可以在一个期限结束前与贷款机构协商，这样做通常是为了获得较低的利率，但也适用于希望出租的业主。

对出租部分房屋的人来说，尽管出租是合法的，但贷款方可能会要求您购买额外的保险，但是这并不是必须的。

因此，无论什么情况，如果您的房产有贷款，最好先要联系贷方以确保可以出租。在签订自住抵押贷款合同时，向贷方撒谎或隐瞒出租可能构成购房或抵押贷款欺诈。

如何更有效地出租带贷款的物业？其实，大多数房东目前都有抵押贷款，经与贷款方确认后，出租带有贷款的物业与全部买断的物业并没有什么不同。那么如何更有效地保持正现金流呢？

首先，您需要评估租金收入和贷款，最理想情况是房东可以从出租中获利（但目前很难）。网上有计算租金利润和房产贷款的工具，官方网址：高标签]然后，您需要考虑的是房产的位置、单元类型、当地租金、筛选租客四大要素。

建议您登录iv.注册成为房东，发布房源后可以从房东界面看到当地出租房的平均租金。房东可以根据系统建议，上升或者下调租金。

房东也可以关注iv.每月出具的租金报告统计，着实了解租金市场情况。

而最重要的环节，就是筛选租客！

加拿大智能出租平台iv.是加拿大排名第一的“信用租房”平台，也是一个从发布房源-筛选租客-签署合同-收取租金的一站式租房平台。

iv.筛选租客的环节主要是系统内置的租客信用报告，房东可以通过租客递交的房源申请查看租客的信用记录、法庭记录、工作证明、存款证明等，这是其它租房平台不能做到的，也是无忧租房的保证。常见问题：

在出租有贷款的物业时，贷方是否会检查业主居住情况？

贷方，主要是银行，定期对业主进行审查是非常常见的。特别是以自主为由购买公寓的物业，如果没有正当理由，先住后租，被发现的话，可能构成购房或抵押贷款欺诈。

可以出租主要物业吗？

可以分租自主房的房间或地下室，通常不会对业主的贷款产生任何影响，但前提是业主要在一年中，或至少部分时间居住在主要住所。

出租收入必须报税吗？

是的，租金收入必须在个人年度纳税申报表中申报。

业主必须在房子里住多久才能出租？

一些贷方要求业主至少在房子里住12个月。在将您的住所转换为出租物业之前，请务必咨询您的银行或贷款机构。

你能租出你在加拿大购买的首个住房吗？

通常业主升级房产后，会将首套购买的物业出租。如果首套购房仍然带贷款，那么房业主只能出租部分房屋。

如果房产有贷款，租金收入是否需要纳税？

是的。您从出租物业中获得的任何收入都应纳税。

住转租，需要重启贷款吗？

如果您签订的是自住房抵押贷款合同，并且希望出租房屋，则可能需要与贷方重新协商房屋贷款条款。就算是出租部分房屋，最好也应该事先咨询银行。

如果房产带贷款，可以做Ai吗？

如果您不住在物业，许多贷方可能不会看好短期租赁。一般银行会要求用于购买做Ai这种短期租赁投资房的业主支付更多的首付。