贷款中的房子可以过户 需提交这些材料

近日网友“快乐猫”问政：

你好，有套正在还商业贷款的房子，可以过户给亲戚吗?有什么要求?和程序吗?谢谢！

市自然资源局回复如下：

可以。根据2021年1月1日起正式施行的《中华人民共和国民法典》规定，其中物权编第406条第1款规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。民法典物权编第406条第2款规定：“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。”

如果抵押人和抵押权人没有相关约定，可以交易过户但是如果当时办理抵押的时候，约定抵押期间不能买卖等，则不能转让过户。如果抵押权人同意交易，并有书面意见，可以过户交易。其中涉及到税务和房产交易的相关事项，请详询税务和住建部门。

您需要到不动产登记综合受理窗口(各区行政服务中心和建设大厦都能办理)提交：(1)不动产登记申请书(2)申请人身份证明(委托他人办理的，还需提交授权委托书及委托代理人身份证件)(3)不动产权属证书(《不动产权证书》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》)(4)存量房买卖合同(5)依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交土地出让价款缴纳凭证、税费缴纳凭证。不动产收费标准：住宅：80元/宗非住宅：550元/宗。

有贷款的房屋，该如何过户？

自2021年1月1日起施行的《民法典》第406条明确规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

通过对上述法律规定的分析，其实我们不难看出，对于抵押财产能否进行转让，关键还是取决于抵押人和抵押权人之间的约定。即便法律规定了抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但是仍然受双方当事人约定的制约，即如果双方在之前的抵押合同中明确否定了抵押期间抵押人可以转让抵押财产的权利的，那么抵押人仍然需要遵守合同的约定。事后抵押人未经抵押权人同意，是不得转让抵押财产的。

另外，对于“抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权”情形的认定，本律师个人认为，主动权在抵押权人手中。立法中采用的是“可能”损害抵押权的实现，而不是一定会损害抵押权的实现。在确定抵押权人是否享有该权利时，当前在带抵押过户试点前期阶段，抵押权人所负担的证明责任可能会比较的低，即只要抵押权人认为转让抵押财产可能会损害到抵押权的，那么抵押权人就可以行使法律赋予的权利。

本律师个人观点认为，在实务中抵押权人还可能会通过下列方式来证明：

其一，抵押财产的受让人征信有问题，且不能提供其他担保的。

其二，抵押财产的受让人不具备偿还债务能力的。

其三，抵押财产的受让人作为被告或者被执行人有尚未了结的案件。

其四，抵押财产受市场行情波动影响较大，资产净值可能不足以偿还剩余债务的。

其五，抵押权人在原抵押合同中已经明确约定，若抵押人在抵押期间转让抵押财产的必须要对原债务承担连带清偿保证的，但抵押人不同意的。

其五，抵押权人要求抵押人提供抵押财产受让人有足够清偿债务能力的相关证明材料，但是抵押财产受让人实际上无法提供的。

当出现转让抵押财产可能会损害抵押权的情况时，抵押权人此时所享有的法定权利就是可以要求抵押人将所转让的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。根据当前不动产过户交易的流程，实务中可以要求不动产的买受人将应付价款汇至第三方监管账户，然后由第三方监管账户将相应款项付至抵押权人的账户。对于转让价款低于债权数额的部分，原债务人需对此承担补充清偿责任。

根据张家港市不动产登记中心工作人员的介绍，要办理“带抵押过户”登记业务，需要买卖双方以及各自贷款银行共同签订《带抵押转让四方协议》。

然后，在不动产登记联办窗口当天即可完成二手房买卖转移登记、抵押注销登记和抵押再次登记“三合一”办理流程，银行直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划至卖方个人银行账户。

最后，本律师个人认为，为顺利完成带抵押过户，买卖双方在办理过户手续之前均需要提前了解如下事项：

其一，买方提前查询自己的征信情况，了解贷款额度问题。

其二，买方要了解所需购买的房屋的产权情况，尽可能不购买已被法院查封或者不购买已经陷入诉讼或者债务危机的产权人的房屋。

其三，卖方需要了解已经还贷金额以及剩余贷款本息金额。

其四，买卖双方均应当提前向自己的贷款银行了解带抵押过户的手续和流程。

卖房不用结清贷款也能过户？“带押过户”政策引关注，记者探访南宁实施情况

卖房不用结清房贷即可过户？今年8月以来，济南、青岛、昆明、深圳等多地推出“带押过户”二手房交易新模式，在业内引起高度关注。实际上，南宁市也已将“带押过户”政策落地实施。那么，具体实施情况如何？对二手房市场将带来什么影响？南国早报记者进行了探访。

青秀区是南宁市二手房交易的热门区域。南国早报记者邹财麟摄

关注南宁已实施“带押过户”

“带押过户”是指存在抵押的房产，不用提前归还原贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。这样不仅降低了买卖双方的交易成本，还简化了二手房的交易流程。

9月20日，有南宁市民在人民网“领导留言板”上留言称，二手房“带押过户”可以简化交易流程，进一步激活房地产市场，“建议南宁实施‘带押过户’政策”。

11月3日，该市民的留言获得了官方回复。南宁市回复人民网网友留言督导小组回复称，收到网友的留言后，对其建议进行了调查研究。民法典去年1月1日正式施行后，南宁已将“带押过户”的政策落地实施。根据民法典中的相关规定，南宁市自然资源局对“带押过户”业务进行了梳理完善，并制定了业务办理流程。具体操作如下：对于民法典施行后办理抵押登记的不动产，抵押人可申请办理“带押过户”业务，并告知抵押权人；当事人另有约定的，按照其约定办理。民法典施行前已经办理不动产抵押登记的，抵押人在取得抵押权人的同意后，可申请办理“带押过户”业务。

据介绍，下一步，相关部门将在原有的“抵押登记业务全程网办”基础上再次升级服务，实现含抵押的转移登记业务全流程网上全自助办理，同时进一步拓宽“24小时不打烊”全自助登记服务的广度和深度。

走访政策落地有待细化

据不完全统计，8月以来，国内已有包括深圳、济南、广州、珠海、昆明、南京等20多个城市推出了“带押过户”政策。11月1日，江苏率先在省级层面规范不动产“带押过户”登记服务。

那么，南宁“带押过户”政策会采取哪种做法？11月4日，南国早报记者就此事咨询了南宁市不动产登记中心。该中心的工作人员答复称，目前尚未接到“带押过户”政策实施的具体通知。如果市民需要办理“带押过户”业务，首先需银行确认同意买卖双方“转贷”，才能在不动产登记中心处申请办理。关于“带押过户”，此前也有极少数个例办理成功，但大多数时候银行是不会同意如此操作的。

同时，该工作人员表示，目前涉及“全流程网上全自助办理“及”24小时不打烊”业务的相关A等线上渠道仍在开发中，未来将进一步提高业务办理的便捷性。

中国建设银行一网点的工作人员在回应记者咨询时说：“我们听说了这个政策，但是目前未收到具体通知，要等待具体文件下发，经银行方面研究后，才能配合新政落地。”

南宁招商银行负责贷款业务的工作人员同样表示，因政策涉及业务较广，仍有待细化。

观点二手房市场或升温

“我这套房子还有接近80万元的银行贷款未结清，如果能‘带押过户’，确实能省心很多。”南宁市民李女士表示，自己此前希望能找到可以一次性付款或者有足够首付款方便自己还清贷款的买家。否则自己需要自筹资金或者找中介公司“过桥”，这不仅对卖家要求高，同时还存在流程长、风险大等问题。

一名二手房买家则表示，自己一般只看全款结清的房源，如果对方要求提供首付以还清原有贷款，就很可能遭遇垫资骗取资金的套路。虽然如此一来可选的房源会变少，但可以避免不必要的纠纷。

近段时间，南宁二手房市场利好政策不断，如住建部门正式上线二手房交易资金监管服务和换房退税补贴等，都为二手房交易添了一把火。

房地产业内人士表示，随着“带押过户”这一重磅利好的推出，无论是刚需还是改善型住房需求，都将进一步得到释放，进而激活南宁二手房市场。同时，银行接下来的动作也值得关注——怎样才能取得“带押过户”资格，银行是否会推出更多利好措施？