按揭贷款期限与借款人年龄之和调整为85周岁？调查结果来了

作者丨胡天姣

编辑丨辛继召

图源丨图虫

8月11日，21世纪经济报道记者采访了解到，多家国有大行反馈称，没有更改个人按揭贷款的最高年龄期限要求。

稍早前，一则消息在社交媒体流传。该消息称，中行个人商业住房贷款期限与借款人年龄之和由现有不超过70周岁调整为85周岁，贷款总期限不超过30年。

对于这则消息，中行客服人员对记者表示，暂未看见有相关规定的文件。目前仍按照“70岁的上限”。随后，记者致电工行、建行、农行与交行予以问询后得知，其总行及部分分行近期并没有对“贷款期限与借款人年龄之和”及“贷款申请人最高年龄”做出最新改变。

目前，对于个人按揭贷款的年龄限制仍为：中行、交行加和年龄上限为70周年，工商银行则为75周年，农行与建行并没有具体的年龄上限。

一般来说，每家银行可申请的个人住房贷款期限最长时间为30年，具体的贷款期限是由贷款银行依据借款个人的年龄、工作年限、还款能力等因素协商确定的。按规定，借款人购买住房的贷款期限最长不超过30年，借款人购买商业用房和“商住两用房”的贷款期限最长不超过10年。

工行北京分行工作人员称，目前，个人住房贷款方面，借款人年龄与贷款期限之和不得超过75年，贷款期限最长不超过30年。新房与二手房的要求相同。若申请者为两人，则按照两人中年龄最小者的年龄计算。不过，可以将父母作为共同还款人，然后按照自己个人的年龄进行申请。

交通银行工作人员表示，该行个人住房贷款之下，70岁是贷款申请人年龄加贷款年限的上限，若借款申请人为两个及其以上，可以根据实际情况合理确定贷款期限。最长期限是30年。期间，累计期限与原贷款期限之和符合上述要求，也可申请贷款延期。

建设银行在各地区的要求有些差异。据了解，建行深圳分行在此方面的规定是，如借款人年龄超过50岁，且贷款年限加借款人年龄超过65岁，需提供第三方保证，担保人为其直系亲属或有深圳市常住户口，具有完全民事行为能力，有代为还本付息能力，个人自信良好的自然人。

建行北京分行工作人员表示，在年龄方面，并没有特定的要求。“申请人需年满19周岁，但并没有上限。”

农业银行与建行规定类似。农行北京分行工作人员则称，对于年龄总和，只要贷款人年满18岁，对于上限，该行没有单独特殊界定。“目前限定只是在于总行规定的贷款期限，最长不超过20年。借款人年龄与贷款期限支付不超过70周年。”

此方面最新调整或追溯至2018年，工商银行曾将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和从不超过70年延长至75年。

适应变化的经济与社会环境是个人住房政策调整的主要原因。目前银行个人住房贷款遵循的是《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》。2003年，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，首次提出了个人住房贷款差别化管理的理念，强调针对不同的购房人采取不同的住房信贷政策。

适当延长借款人年龄与贷款期限之和，有助于缓解借款人还款压力，同时更贴切的满足45岁以上群体的购房需求。

央行数据显示，2017年，个人住房贷款余额首次突破20万亿元，达21.86万亿元；2021年，该数值为38.32万亿元，同比增长11.3%。

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本期编辑刘雪莹实习生林曦莹

最低档缴500元 连续缴够半年就能贷款

太原灵活就业人员缴存住房公积金业务开通已两个多月，6月27日，山西晚报记者走访了太原市各公积金分理处后发现，有不少市民对该项业务的咨询缴存基数、缴存档位、缴存金额，以及缴存公积金后如何使用有所疑惑。对此，山西晚报记者做了详细的采访并进行了梳理。

缴存开户如何办理

山西晚报记者在太原市承办网点建设银行南中环支行看到，办理灵活就业人员公积金缴存的人员络绎不绝。开户前，缴存人员需要提前预约。办理手续也十分简便，只要签订一份《灵活就业人员缴存使用协议》，并开通约定的本人I类银行借记卡账户，按时缴费即可。

在办理柜台前，山西晚报记者看到了“2021—2022年公积金月缴存额分档定额标准”。缴存人员从八档中选取一个适合自己收入的档位进行缴存。缴费比例按照对应收入缴存，缴存比例是18%。第一档月缴存额是500元，对应收入为2777元；第二档月缴存额为1000元，对应收入5555元；第三档月缴存额为1500元，对应收入8333元；第四档月缴存额为2000元，对应收入11111元；第五档月缴存额为2500元，对应收入13888元；第六档月缴存额为3000元，对应收入16666元；第七档月缴存额为3500元，对应收入19444元；第八档月缴存额为3800元，对应收入21111元。

工作人员介绍，灵活就业缴存人申请住房公积金贷款时，按照最近12个月的平均月缴存额核算缴存基数（不足12个月的按实际缴存月度计算），作为核定还款能力的收入。

月缴存额采用分档定额方式，由本人自主选择确定，一个缴存年度内保持不变。太原市住房公积金中心在住房公积金缴存上下限范围内，每年定期公布下一缴存年度的分档定额标准。每月按照约定时间和方式自主将缴存的住房公积金，足额划转至灵活就业人员住房公积金归集专户。

缴存人员应主动于每月的1日至25日内的8时至17时，通过手机公积金APP和相应支付渠道发起住房公积金缴款，从约定的本人I类银行借记卡账户将当月应缴的住房公积金按期足额汇缴入甲方指定的收款银行账户。逾期缴存或不足额缴存，将造成断缴，会影响公积金的使用。自开设个人住房公积金账户之日起，账户内余额按照国家有关规定计息。

此外，公积金中心提醒广大市民，用该种方式汇缴住房公积金，公积金中心和银行不收取任何费用。办理时还需要提供居民身份证和户口簿（首页和本人页），大陆非太原市户籍常住居民应当提供居民身份证和太原市发放的居住证。申请缴存住房公积金的灵活就业人员应当与太原住房公积金中心签订缴存使用协议，约定需要履行的义务和享有的权利，并设立个人住房公积金账户。

“灵活就业”公积金享受同等待遇

不少市民在是否办理该项业务前困惑：如果灵活就业人员开通账户并正常缴存公积金，在提取、贷款方面，是否和正常单位开通的公积金账户享受同样的政策呢？

太原市住房公积金工作人员表示，灵活就业缴存人符合太原市政策规定的住房公积金贷款条件时，与单位缴存职工享受同等待遇，可以申请住房公积金贷款。申请住房公积金贷款的条件、程序、额度、期限、利率、担保以及贷后管理等，按照太原市住房公积金中心住房公积金贷款相关规定执行。目前，只要缴存账户正常，连续逐月缴存够六个月以上，即可申请贷款。

但需要注意的是，如果开通账户，并且享受了低利率的公积金贷款后，缴存人员须承诺在住房公积金缴存和使用的全过程中，履行住房公积金持续足额缴存和按期偿还贷款等相关义务。也就是说，不要认为已经发放贷款就忽略每月缴存，即使贷款到账，后续还需要保证逐月、足额缴存。

山西晚报记者了解到，如果灵活就业缴存人办理住房公积金贷款后，连续3个月未能按时足额履行住房公积金缴存义务的，太原市住房公积金中心可提前收回剩余贷款本息，将其不良行为进行记录，并向相关信用机构推送及向社会公布。

这些问题还需注意

开通灵活就业人员缴存账户的用户，年龄限制在18周岁以上60周岁以下，为太原市户籍居民或者在太原市长期居住并以个人经营、自由职业、非全日制等方式灵活就业，尚未享受养老保险待遇或领取退休金，且具有完全民事行为能力。申请住房公积金缴存的灵活就业人员，在太原公积金中心和其他住房公积金管理中心须无正常状态的个人住房公积金账户。

开通灵活就业账户后，缴存人员应保持申请缴存时预留的手机号码和注册的太原手机公积金APP由本人正常使用，手机号码发生变更的，应当及时向银行申请变更。如果官方有任何业务推送，都是通过预留手机号码和注册的太原手机公积金APP推送业务信息，变更手机号不及时申请变更，将无法及时收到公积金中心发送的业务信息。

办理了该项业务，意味着缴存人员同意并授权公积金中心在受理住房公积金业务时，可向有关单位（如民政、房产、不动产、公安、其他公积金管理中心等）查询、核查自己的相关信息。

同时，缴存人员在申请住房公积金贷款的条件、信用、程序、额度、期限、利率、担保等，应当符合申请贷款时公积金中心的政策规定；贷款项下的权利义务具体以双方另行签订的借款合同、保证合同等约定为准。

如果将来想注销账户或转出账户，需要缴存人员无尚未结清的住房公积金贷款，此后，个人住房公积金账户可转出灵活就业人员管理专户或者进行销户提取。

山西晚报记者张磊

(责编：刘洋)

房贷期限并非越长越好

有关个人住房贷款的讨论仍在持续且热度居高不下：一边是“要不要提前还房贷”的困惑，一边是“房贷期限有无必要延长至40年以降低月供压力”的争论。个人住房贷款问题，归根到底是民生和房地产金融问题，为此，必须厘清相关逻辑，以便购房者做出理性决策、促进房地产市场平稳健康发展。

延长房贷期限是把“双刃剑”，看似月供减少了，但利息总额却增加了。目前，商业银行个人住房贷款的期限最长可至30年。假设购房者贷款100万元、30年期限、等额本息还款方式、首套房执行4.3%利率水平，其所需偿还的利息总额已高达78.15万元。若将贷款期限延长至40年，利息总额甚至会超过贷款本金。

房贷期限的长短还关系着风险防控。通常来说，贷款的期限越长，其信贷风险越高。时间意味着不确定性，随着时间的推移，借款人出现违约的概率会增加，比如经济收入、身体状况、家庭结构等发生变化。

回顾我国房贷期限的变化不难发现，这是一个平衡成本与风险的过程。最初我国房贷期限最长为10年，后延长至20年，1999年起延长至30年并沿用至今。23年里，期限因何未变？一方面，具体贷款期限的确定属于商业行为，银行有权根据各个借款人的资信状况自主决策。在实际操作中，出于风险防控考量，部分商业银行要求贷款期限与贷款人年龄相加不超过70；另一方面，若将房贷期限延长至40年，很容易出现“退休了还在还贷款”情况。对于固定收入群体来说，在通货膨胀因素的影响下，他们的货币收入往往滞后于价格水平、生活费用的上涨，房贷期限越长，所需支付的实际成本越高。

延长房贷期限争议的背后，是人们对于降低购房成本的期待，这才是问题症结所在。接下来可从三方面着手，合理降低购房者成本。一是完善市场化利率形成和传导机制，进一步降低房贷利率，支持刚性和改善性住房需求；二是因城施策，适度上调公积金最高贷款额度或适度给予补贴。日前召开的国务院常务会议提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款；三是稳地价、稳房价、稳预期。各地要坚持“房住不炒”定位，加大对住房租赁市场的支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。（郭子源）

来源：经济日报