降息来了！5年期LPR降至4.45% 100万房贷每月可少还89元

来源：【人民网】

人民网北京5月20日电（黄盛）今日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

以100万元30年等额本息还款为例，下调后月供大概可少还89元。以首套房贷利率4.6%来计算，贷款100万，等额本息30年还款，还款总额184.55万元，每个月需还款5126.44元。

如果以首套房贷利率4.45%来计算，贷款100万，等额本息30年还款，还款总额181.3万元，每个月需还款5037.19元。

降15个基点，从最低4.6%调为最低4.45%，也就意味着，100万的贷款月供能省89.25元，30年将少还3.25万元。

东方金诚首席宏观分析师王青认为5月20日LPR报价下调基于以下两方面原因：一方面，当前降低企业和居民贷款利率的迫切性进一步增强；另一方面，近期市场利率明显下行，加之监管层正在推动银行存款成本较快下降，更多报价行有动力下调LPR报价。由此，尽管5月MLF利率保持不变，也未实施全面降准，但LPR报价也能实现单独下调。

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LPR又降了，5年期调至4.3%！越看越想提前还房贷

根据最新消息：

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

这意味着，首套房贷利率将最低有可能调至4.1%!

越看越想提前还房贷。不过，关于提前还房贷这件事，其中的门道还是挺多的，今天来聊一聊。

先问一下最近你有没有和房价君一样，收到各种各样五花八门的贷款电话？

转贷的，装修贷的，消费贷的，各类贷款都在拼利息谁比谁更低，甚至有些给出了三点几的年化利率，就问你心动不？

在收入不确定的当下，央妈又各种花式放水，市场上的钱越来越多了，但相反的却是，普通老百姓开始想着，要不要提前把欠银行的那几十上百万房贷提前给还了。

为什么要提前还贷呢？以前都说房贷是普通人能够够得着的最大的一笔金融杠杆了，其实说起来都是泪，因为大多数人，都只为了想要省出那么一点利息。

比如前两天还贷的时候注意了一下自己所欠按揭的情况，2019年买的房子，贷款了126万，还了31期，每个月7000多，总还款金额还了将近24万多，结果一看，本金还有接近122万。2年多里光利息就还掉了20万

。

盯着当年5.88%贷下来的房贷，现在买个理财产品能稳定的达到这个收益率的，对于理财小白来讲也很难啊，你说能不想提前还款吗?

不过话说回来哈。如果你也要提前还款，一定要注意以下几点。

首先是违约金的情况。

在买房时你与银行签定的贷款合同上，通常都有一个关于违约条款的约定，当时买房因为觉得反正要贷款，合同也是制式的没有仔细看，就直接签字了。

这一点，希望还没买房的你，不要再重复踩小编踩过的坑，违约条款一定要认真看，接受不了是可以换银行贷款的嘛，毕竟大多数楼盘都不止一家合作银行。

关于违约条款中，其中有一条，是针对提前还款违约金约定的。这一点每个银行都不相同，比如农行，如果提前还房贷，需要提前30天申请，而且要一个月房贷金额作为违约金。

但之前房价君与建设银行的房贷合同中，约定的是未还本金的1%作为违约金。

招商银行的违约金，同样也是未还本金的1%，每个银行都有不同规定，这一点，如果你有提前还款的打算，一定要看清楚。

大家也可以在评论区说一下自己的提前还贷违约金，给其它人做个参考。

再来看第二点，你也很想提前还贷，但是又没有那么一大笔资金，灵活还贷，成为很多人的选择。

灵活还贷，顾名思议，你现在手里有10万，又不买房又不投资，存款利率又低到没眼看，那这个时候也可以向银行申请先还10万，这样一来，总的贷款金额减少了，利息自然就变少了。

这个时候，灵活还贷怎么还？也需要根据自身的情况进行考虑。

一般来讲，有两种选择：

一是贷款期数不变，比如同样贷款20年，但因为提前还了一笔钱，你每月的月供就变少了，如果在不确定的当下，你的收入浮动太大，未来可能收入依旧有影响，原来的月供有压力，那么可以用这种方式。

另一种是贷款年限缩短，比如原来贷款年限为20年，提前还掉一笔钱后，将贷款年限缩短为15年，但每月还款金额依旧不变，如果你收入稳定，可以尝试这种方式。

但无论是缩短还款年限，还是减少月供，因为提前还款后本金变少，因此利息都会有不同程度的减少。

最后，关于通过转贷的形式来降低利率，这一点慎重考虑哦。

很多人想提前还款，但是手里现金不够，房价君也曾收到过不少转贷的电话。那么所谓的转贷，是怎样操作的呢？

现在比较多的有两种：

抵押消费贷和抵押经营贷。但值得注意的是，这两种贷款类型，各大商业银行都有推出类似产品，但是从严格意义上来讲，资金都是不能用于购房或投资用途的。

但房价君也知道，总有艺高人胆大的，那我们就来看看具体怎么操作。

一种是自己有流动资金，可以先还完银行房贷欠款，接下来再将房屋抵押，进行抵押贷款，大概能贷出房子估值的7-8成做流动资金，利率大概率会比房贷低，多数都在3点几的利率，这样一来，相当于把房贷利率转成了抵押贷的利率。

另一种是，自己没有流动资金，则需要去找过桥公司进行资金垫付，同样向银行申请提前还贷，这样需要日息大概千分之一的利息。另外，如果找贷款公司办理抵押贷，还需要1-3%的手续费。

那能省钱吗？是能省一点点的。我们来算一笔账吧。为了方便，都以贷款100万、等额本金来算吧。

可以看到，房贷转为抵押贷之后，都会有不同程度的利息的减少。但是，上面表格中的计算方式，其实不是完全准确的，只能参考。

因为实际操作过程中，计算方式可能会有出入，比如贷款年限，抵押贷也许不能像房贷一下子贷那么久，再比如，经营贷的需要维持公司正常经营，费用也会有变化等等。最主要的是，不管哪种抵押贷，钱款用于购房，都是违规的，那这其中必然会产生违规风险。

至于用不用这样的方式去做转贷，就看个人的想法了。

不过有一种降低利率的方式，是安全及保险的，那就是符合公积金贷款政策的购房者，如果你是首套唯一住房，已经出红本的房产，还款满足要求年限，那么就可以申请商贷转公积金贷款，公积金贷款的利率，只有3.25%，远低于各种商业贷款哦。

好了，今天的文章就是这样，记得点赞点在看，下篇见。

银行消费贷利率降至3.2%，居民信贷能否得到改善？

据央行统计，5月居民信贷新增2888亿元，同比少增3344亿元，连续7个月出现同比少增

文《财经》记者唐郡严沁雯

编辑张威袁满

受居民个人房贷增长持续低迷影响，一些年初个贷放款计划尚未完成的商业银行，不得不发力消费贷款以完成放贷指标。

据《财经》记者了解，国有大行、股份行和城商行等商业银行为优质客户提供的消费信贷利率开始进入“3”字头。其中，某国有大行推出的消费分期产品，限时优惠年化利率低至3.53%，低于当前一年期LPR（贷款市场报价利率），即3.7%。

北京地区一位贷款中介人士告诉《财经》记者，受疫情影响，近期银行消费贷利率总体有所下调，其近期为一位在央企工作的客户提供的贷款年化利率仅为3.2%。

“目前还无法断言银行集体下调消费贷款利率，”招联金融首席研究员董希淼告诉《财经》记者，“利率极低的消费贷款通常有严格的限制条件，能够申请到该类贷款的人数比较少。”同时，董希淼认为，近期贷款市场利率整体下行，消费贷款利率自然会跟随下调。

一位国有大行信贷业务的负责人告诉《财经》记者，当前各大银行进行的消费贷促销是正常的市场行为，一方面，市场利率本身就在下行；另一方面，近一段时间，居民个人房贷增长持续低迷，一些年初个贷放款计划未完成的银行，不得不发力消费贷以完成放贷指标。“估计类似促销活动还会持续。”该负责人表示。

消费贷款利率降价促销背后，是持续低迷的居民信贷。据央行统计，5月居民信贷新增2888亿元，同比少增3344亿元，连续7个月出现同比少增。此外，2月和4月居民信贷不增反降，分别减少3369亿元和2170亿元。

近期，招商银行首席经济学家丁安华和招商局集团及招商银行前董事长秦晓共同撰文指出，受劳动力市场前景预期影响，居民部门行为趋于保守，消费和购房需求疲弱，预防性储蓄倾向上升，资产负债表开始收缩。

银行竞夺消费贷

“个人信用贷款利率出现下行趋势。”华北地区某股份行人士告诉《财经》记者，其所在银行近期加大了消费贷营销力度。

《财经》记者从公开渠道了解到，建设银行消费信贷产品“快贷”年化利率低至4%；农业银行“网捷贷”利率低至3.70%；交通银行“惠民贷”推出七折优惠；工商银行推出信用卡账单分期手续费限时六折活动，分期年化利率低至7.88%；招商银行“闪电贷”推出利率7.8折优惠，最低至3.95%。

此外，某国有大行北京分行推出的消费分期产品一年期优惠费率低至3.53%，五年期优惠费率低至3.67%，均低于一年期LPR。不过，该产品仅面向存量房贷客户、代发工资客户、教师等优质客户，且该行近期系列信贷利率优惠截止日均为6月30日。

另一位国有大行客户经理告诉《财经》记者，本月该行推出了消费信贷产品利率“团购”优惠，优质单位有5人以上提款，利率可低至3.85%，而房贷客户的利率为4.32%。

一位上海地区贷款从业者告诉《财经》记者，目前消费贷低至年化3.85%，但是需要满足一定条件，“公积金1500元以上，或者上海有房”。前述北京地区贷款中介人士则表示，在月缴存公积金1500元以上，且没有其他负债的情况下，个人信贷年化利率大概是4.8%至7.2%，最低可至3.2%。

“疫情缓和后，前期累积的消费需求以及失业积压的信贷需求都被释放出来，银行为了冲信贷规模，就发力这块市场。负债成本不高的银行，还有战略定位押宝零售的银行，都会采用价格促销。”前述华北地区股份行人士告诉《财经》记者。

萨摩耶云科技集团首席经济学家郑磊对《财经》记者表示，“银行放贷的压力很大，但是企业不愿意或不能借贷，房地产贷款也很难放出去，只能在消费贷上加力，这也符合国家鼓励消费的政策，但是大家都挤在消费贷上，利率价格竞争激烈。”

“个人消费类（信贷利率下调）应该还是希望通过优惠产品留住高净值客户，挖掘存量客户的综合收益。”某城商行分行副行长对《财经》记者表示，近期银行更多还是鼓励普惠贷款，即1000万元以内的个人经营贷。

居民信贷承压

各大银行消费贷利率打折背后，是低迷的消费和居民信贷数据。

国家统计局此前发布的数据显示，5月社会消费品零售总额33547亿元，同比下降6.7%，连续三个月出现负增长。2022年1月-5月，社会消费品零售总额171689亿元，同比下降1.5%。

央行最近发布的二季度城镇储户问卷调查报告显示，城镇储户收入感受指数比上季度下降5.7个百分点，超过五分之一的城镇储户认为二季度收入减少。同时，58.3%的城镇储户倾向于更多储蓄，比上季度增加3.6个百分点，多位宏观经济研究人士表示，居民储蓄倾向创历史新高。

居民信贷方面，2022年2月、4月，国内居民部门贷款两度出现负增长，自2021年11月起，居民部门单月新增贷款规模连续七个月低于上年同期，其中5月居民贷款同比少增3344亿元。光大银行金融市场部研究员周茂华表示，5月居民中长期贷款增加1047亿元，同比少增3379亿元，是居民部门贷款少增的主要拖累项，说明5月居民部门的房地产信贷需求仍偏弱。

正如前述国有大行信贷业务负责人所言，“房贷弱”导致部分银行年初个贷放款计划未完成，于是通过消费贷促销增加信贷规模。另外，多位银行业人士对《财经》记者表示，近期银行发力消费贷业务，也与对公业务放贷压力较大有关。

华南地区某股份行对公客户经理对《财经》记者表示，当前其所在银行对于各项贷款投放指标都有一定要求，其中普惠贷款有明确的要求，个人的增量任务在1000万元左右。“放贷压力不小。”上述人士直言。

华东地区某银行业人士对《财经》记者表示，为了支持实体经济发展，央行要求考核各家银行贷款投放指标，当前银行面临较大的贷款投放压力。另有多名银行业人士表示，为支持企业融资，其所在银行为企业客户提供的贷款利率亦有所下降。“普惠贷款每个银行都有任务，所以客户都是需要抢的，我们会尽量以低利率去吸引客户。”

此外，个人经营贷款利率也在下降。某大型助贷平台销售人员告诉《财经》记者，其平时针对中小企业主的贷款年化利率不会低于20%，近期部分中小企业主的贷款年化利率已低至15%左右。前述上海地区贷款从业者表示，部分抵押经营贷利率可以做到年化3.3%。

银行发力消费贷能否弥补房贷增长乏力的缺口？前述国有大行信贷业务负责人直言：“难！”董希淼亦表示，发展消费金融，特别是降低消费贷款利率等措施，才刚开始实施，对于提振居民信贷能有多大的作用还有待观察。

此外，董希淼指出，提振居民消费的意愿和能力，主要不是依靠金融手段。“首先是疫情防控政策要适当，稳定居民工作和收入，进而稳定其信心和预期；第二，完善社会保障体系，逐步解决居民在医疗、子女教育等方面的后顾之忧，让居民有意愿、有能力扩大消费。”

丁安华、秦晓指出，从政府、企业和家庭三大部门看，现在是“一头热”(政府)，“两头冷”(企业和家庭)。他们特别指出，“由于私营经济创造了60%以上的GDP（国内生产总值）和90%以上的就业岗位，仅靠政府部门和国企加杠杆是无法支撑起中国经济的，最多只能起到引导和撬动作用，关键仍然在于通过综合施策，为私人部门重新扩张资产负债表提供激励。”

值得注意的是，近期多家研究机构对6月经济数据给出乐观预期。

华创宏观张瑜团队认为，6月社会融资规模将迎来总量与结构的双改善，其中居民贷款和企业中长期贷款预计会得到明显修复。该团队特别提到，30大中城市商品房销售的回暖，预示6月居民中长期贷款有所改善。招商证券廖志明团队撰文指出，5月下旬以来，北京、上海先后解封，重要经济城市解封促进了融资需求边际改善，叠加调增政策性银行信贷额度8000亿元等增量政策发力，预计6月新增贷款同比多增，且个人按揭贷款增长将边际好转。