买方以住房抵押贷款的方式买房，过户后却取消了放款，卖家咋办？

经常会遇到，住房贷款已经审批通过了，住房已经过过户，银行不放款怎么办？这样的疑问。

还有朋友问，自己购房贷款，银行的贷款同意书已经给了，房子已经过户了，那么银行的贷款有没有可能不发放？

你说的是买卖二手房的情形，签订买卖协议以后，银行对购房贷款进行初审，初审通过以后，买方付清首付以后，进行产权变更，产权变更后将房产的他项权证抵押给银行，银行贷款完成后面的付款，最后进行住房交接就完全完成的住房的买卖行为。

一般来说，买卖双方最担心的是银行贷款能不能及时发放，因为这涉及到买方能否全部拿到卖房款，买方能否及时拿到住房的使用权。

首先，一般情况下二手住房交易的流程，从中可以找出未来遇到问题的解决方案

我们先看看一般情况下二手房交易的流程，从中可以得出如果出现问题后，我们应该如何进行复原和产权逆转。

一般二手房交易的流程是这样的，各地流程大同小异可能略有差异：

第一步，房产中介对所售卖的住房进行各种检查，对符合交易的住房挂出销售，如果有买家中间、价格双方同意，就可以直接签订三方协议。三方协议是指买方、卖方和中介方三方。

第二步，签订协议书的同时，买方需要先支付给卖方一定金额的购房定金款或者叫诚意金。具体的金额并不确定，一般是1万元到10万元。主要目的是确定房源不再出卖。

第三步，如果卖方的住房有贷款需要提前偿还或者对还款进行安排。如果没有贷款、没有抵押，则可以直接办理网签合同。这一步非常关键，只有签订了网签买卖交易才可能受到保护，否则只有三方的买卖合同是有可能最终难以实现过户。

第四步，网签以后买方交纳首付款，这个首付款一般是根据买卖合同约定的首付比例，同时首付款受到中介机构或者银行的监管，也就是说这个首付款虽然在买方银行账户里，但是受到监管不能使用。也有的首付款在中介机构指定的资金管理系统进行监管，以确保资金的安全。

第五步，买方申请银行抵押贷款，银行可以是自己找的，也可以是中介推荐的。

第六步，银行出具贷款同意书，也就是平时人们所说的贷同书，表明银行基本同意了贷款。

第七步，房产管理部门办理过户手续。过户以后房产证通过中介直接交给银行，银行办理住房抵押手续。买方拿到首付款。

第八步，银行发放贷款，并通过受托支付的方式直接将资金支付给卖方。

第九步，完成交房手续，整个住房买卖结束。

从上面的整个流程可以看出，相对来说，所有的产权过户和资金都是有一定的安全保证的。

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其次，如果住房过户以后，买方不愿意办理了银行贷款并取消贷款发放以后，应该如何处理呢？

从上面的情况看，住房过户已经过了第七步，如果买方不愿意办理贷款并已经取消了贷款发放，可能面临以下几种情况：

第一种情况，如果买方通过在规定的时间内通过非银行贷款的方式取得足够的资金或者以自有资金偿付剩下的房款，那么，对你没有任何影响，你完全可以接受。

这里的关键是买方支付房款的时间，房款的时间过长肯定是会影响回收房款的时间，对你是非常不利的。你可以看看合同的规定，一般情况下，通过中介办理的二手房买卖在协议里都有住房款交付的时间，在超过时间后有一定的罚款条款，在一定的罚款金额以后应该视对方违约，解除合同并让中介机构配合协助将产权重新过户回来。

第二种情况，对方只是单纯地不想现在发放贷款，目的可能是延续付款时间，或者延缓贷款的成本。

这种情况比较复杂，不知道对方的真实意图是什么？有可能觉得反正是房产证已经过户给了自己，后面的房款不付你也没有办法。

这里的关键环节点是房产证在谁的手里？正常情况下房产证过户以后是由中介直接拿着房产证到银行去办理抵押手续的，如果银行还没有办理抵押，在买方取消了发放贷款申请以后，银行应该将房产证还给中介；如果银行已经办理了住房抵押，那么需要先解除抵押，并将房产证还给中介，由中介在拿到房产证的情况下，要求买方及时支付房款。

如果买方已经从银行拿到了房产证，那是非常糟糕的情况，这个时候只有两种办法：一是三方重新签订协议，将住房过户回来；二是如果对方想继续要住房但又不愿意支付房款，可以向法院起诉，并向法院申请支付令，如果对方在规定的时间内没有履行义务的，可以向法院申请强制执行。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条规定：债权人请求债务人给付金钱、有价证券，可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令。在现实中也有这样的案例，一般情况下都会胜诉。

第三种情况，在房价下跌的情况下，有可能买方觉得房价高了想毁约或者已经缺乏了购买能力想毁约，可以考虑在给予一定赔偿的情况下重新签订协议过户回来

如果对方是以为现在的房价过高，可能想毁约不想要这套住房；或者买方经济上出现了问题而不想继续购买这套住房，这时候对方可能就是想毁约，那么，再牵扯下去也没有什么意思。

虽然你可以通过起诉的方式要求对方继续支付剩下的房款，但是如果买方真的没有这个财力也是比较麻烦，对双方都不利。

建议：在双方都能接受的情况下，给予卖方一定的经济补偿，然后通过重新签订协议的方式将房产过户回来。再重新出售。

现实生活中卖房会出现各种各样的意外，这也是为什么需要大品牌中介机构的原因，毕竟中介的目的是保障双方的权益，而且有一定的缓冲。（麒鉴）

多个二手房卖家中招！房子过户了，贷款却被撤销，卖方钱房两失

前几天，重庆爆出了一个大规模的二手房买卖骗局，涉及了多套房产，涉案金额上亿。卖方不仅没收到房款，连房子也失去了，维权难度也非常大。

如果有卖房计划的小伙伴，一定要认真看完今天的文章。如果你身边有计划卖房的朋友，请转发这篇文章给他。

希望这篇文章能让大家引以为戒，让更多的人懂得保护自身权益。

01

事情起因是重庆一位姓石的女士向媒体求助。石女士通过中介卖了一套房，买家以自己名下房产较多为由，提出由“侄子”代买，石女士觉得这也不是啥大事就答应了，双方约定总价167万，定金2万，首付40万，剩余尾款向银行申请住房按揭。接下来就是房子过户、贷款面签等环节，一切交易流程都很正常。

然而，过去了好几个月都未收到125万的尾款，一问才知道，买家早就撤销了按揭申请，这么重要的事情，石女士却一无所知，新的房产证也被拿去做了抵押，抵押款不知所踪。

新闻截图

简直是晴天霹雳！

随着媒体的深入调查，发现了更多的受害者，众人卖房时遇到的套路和石女士的遭遇如出一辙。

02

卖方被骗的血本无归，那么，代买人能得到好处吗？当然是做梦。

所谓的“侄子”，其实就是花了一点钱雇佣的代买人。尽管名下有房子，但是这些房子已经是抵押房，甚至不止一次抵押，且抵押款都被隐匿在背后的那个真正的买家拿走，也就是说，代买人已经背上了巨额的债务。

可是，来不及后悔了。

从法律上讲，被抵押的房产证上是谁的名字，就该谁来偿还抵押款。一位匿名接受媒体采访的代买人说，他自己调查过，像他这样的代买人可能接近100多个。

03

房子是一个普通家庭最大的资产，突如其来的“钱房两失”，对无辜的卖方家庭而言无疑是个沉重的打击，毕竟那是一个家庭半辈子甚至一辈子的积蓄，难以想象其何等绝望。

作为一个从事房产交易行业20多年的专业人士，每次看到这种新闻，担保君都难以遏制沉重的心情。分析这个风险案例，不难发现风险根源还是在于贷款资金没有得到有效监管，导致贷款能被随意地撤销。

所谓的大道至简，作为卖方，只要抓住二手房交易的核心命脉：交易资金，只要交易资金安全了，那么自身的权益也就高枕无忧了！

因此，担保君多年来一直在不遗余力地呼吁大家，买卖二手房一定要选择资金监管！通过对定金、首付款、贷款、尾款的监管，从源头上去遏制潜在的交易风险，来保障二手房交易的安全和自身的权益。在二手房交易中，资金监管就是“一夫当关万夫莫开”这么重要的一个角色。

若有买房卖房等问题欢迎来咨询担保君。

六条终极避坑干货 建议二手房卖家好好看看

买房卖房是人生大事，不过，由于二手房交易过程中，买方在交易过程中承担的风险更大，导致大家往往会忽略卖方的利益，造成了很多二手房卖家在交易过程中，容易忽视自己的利益安全。今天，我们就来专门聊一下，二手房卖家应该注意哪些问题呢？如何才能保证自己的权益不被侵犯？

01.明确方式期限

卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人。所以，卖方不要轻易收取中介的定金。

02.谨慎收取定金

中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但买方通常会担心资金安全问题，如果通过中介公司保管该定金，卖方对此要慎重，一定要找正规的中介机构。

03.签约注意三点

将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来。

提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。

交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。

04.取得放款承诺

签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺，再进行下一步交易。

05.不能签“到手价”

据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。因为，二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。

特别提醒：由于房屋买卖涉及大额交易，尤其是二手房赎楼还贷，手头不宽裕的朋友很多都会通过金融机构借款解决，这时一定要擦亮眼睛，选择正规的机构，以防上当受骗，耽误交易。

06.不要轻易提前交房

在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。小编提醒大家，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房一定要谨慎。

虽然现在办理产权过户的时间只需要15天左右的时间，如果期间发生纠纷，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，所以可能会给卖方带来一些不必要的损失。

当你足够重视一件事情时，事情的风险也就降低了一半，最后，希望此文能帮大家顺顺利利把房子卖出去。

贝壳找房青岛站感谢您的观看。