提前还是延期？揭秘当前房贷的AB面

当前，房贷市场有两种现象正在交汇：一面是提前还贷；一面是延期还贷。

这截然不同的现象背后叠加着多种因素。

提前还贷主要是因为，今年LPR利率持续下降，很多城市首套房利率都可以低于4%。2017年以来高息按揭贷款发放较多，房贷高利率对部分刚需阶层造成“误伤”，造成今年不少居民提前还房贷。

另一边，银行业正面向一部分受到疫情影响的居民推出延期还房贷的服务。这是银行响应“金融16条”等政策，针对受疫情影响的特定人群的金融纾困行动。

提前还房贷，最近有点难！

“当日申请预约的金额已经约满，请更换预约日期。”广州的梁女士最近打算提前偿还部分房贷时，遇到银行的“闭门羹”。

今年以来，“提前还贷”成为一个热词，随着广东部分地区房贷利率跌破4%。此前房贷利率在高位站岗的客户越来越倾向于提前还贷。

“买亏了！”一年前在珠江新城购房的梁女士表示，去年初买的房子当时贷款利率高达5.65%。今年以来，广州首套房利率下降到4.3%。今年身边几个朋友都一次性结清了房贷。一年前贷款要排队，没想到还款也要排队。她提前还房贷的需求从11月到现在没搞定。

上证报记者走访多家银行发现，今年以来，提前还房贷的客户增多了。时近年末，大部分银行房贷提前偿还额度相对紧张。

“我们的提前还贷额度相对紧张，现在提交资料估计要等到明年了。”一家股份制银行客户经理陈经理称。另一家国有大行深圳某支行行长表示，该支行的客户大概提前还了1亿多房贷。

上海易居房地产研究院总监严跃进表示，银行从放贷工作指标和经营成本等角度出发，是不太欢迎购房者提前偿还贷款的。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华则表示，提前还款可以释放银行的放贷空间，优化信贷结构。不过银行确实少了一部分优质资产，银行放贷压力不小。

光大证券分析师王一峰称，2017年以来高息按揭贷款发放较多，而且新发放按揭贷款约90%为首套房贷款，这部分刚需阶层更容易受到“误伤”。伴随着外需趋弱，宏观经济下行压力进一步加大，居民收入、就业承压，早偿意愿或明显提升。

他建议，通过下调存量房贷利率，从“防风险、扩消费、促公平”的角度看，具有现实意义。存量按揭贷款的降息，一定程度上也有助于缓解贷款早偿压力，进而促进按揭贷款平稳增长，甚至能够促进住房销售尽快复苏。

另一方面，今年广州地产销售面积下滑，银行贷款额度非常充裕，房贷政策也在持续调整。广州主流银行首套房利率维持在4.3%。广东部分地市首套房利率跌破4%，清远首套房利率为3.7%，江门首套房利率为3.85%。房贷利率水平处于低位的同时，银行放款速度也在加快。不少银行表示，一周能够放款。

延期还房贷，广深等大城市可以！

一部分客户在烦恼提前还贷的问题时，另一部分客户却在考虑能否推迟还房贷。

还好银行给的答案越来越肯定，而且操作方式也更加清晰。

近日，人民银行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(简称“金融16条”)，鼓励依法自主协商延期还本付息。

上证报获悉，在广州推出了延期还房贷之后，深圳也向外公告推出了相同的政策。

据悉，农行、工行、建行、中行、邮储银行，兴业、中信、光大、民生、招商等银行的广州和深圳分行均推出延期还房贷的业务。

延期还贷面向的人群主要包括：参与疫情防控的各类工作人员；感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员；疫情防控需要隔离观察人员；受疫情及防控措施暂时失去收入来源或者影响较大的人员，包括小微企业主、个体工商户、农户等。

在具体的政策方面，各家银行大多采取延期归还房贷(提供宽限期)、延长还款期限、变更还款方式、征信异议申请等措施。延期时间(宽限期)按客户的实际情况灵活处理，最短1个月，多数在3个月至6个月之间，有少数银行可以放宽到12个月到36个月。在宽展期间不计逾期、不计罚息、不上报征信。

实行3年宽限期的兴业银行广州分行表示，受疫情影响较严重区域且涉及停工或延期交房楼盘最长延期3年。不过该新政下发以来，暂未有客户申请。

深圳多家银行表示，符合政策的客户可以申请房贷延期，房贷延期政策在媒体大规模宣传后，近期不少客户咨询和办理业务。

记者梳理发现，除了广州、深圳外，北京、上海、重庆、郑州等多地已经有相关延期还款政策。

“对于房贷偿还问题，‘金融16条’以及此前的一系列政策明确提出解决办法，指导银行后续业务操作，对于减缓疫情带来的冲击，防范房贷领域出现违约风险等都带来积极的作用。”国有大行一位个贷负责人对记者表示。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，允许个人房贷申请延期，可以有效保障购房者不受不可控因素冲击；有助于稳定房价，避免较大规模的止赎现象给楼市带来新的下行压力。后期会有更多城市、银行跟进这项政策。

4天就办完贷款延期6个月

得知广州房贷可以宽限之后，广州居民张先生联系其办理贷款的银行经理办理该业务。

客户经理告诉他，需要找街道办或者相关部门开具失业证明、收入下降证明或还款困难证明。另外，对于高风险行业群体已经简化了材料提供要求。

张先生称，在递交了银行流水等资料后，用了4天就办完了贷款延期6个月。其总贷款期限没有变化，在延期结束后，将一次性还清半年的本息，之后会恢复每月供款方式。

“如果延期到期前，客户依然受到影响，可以提前协商将延期期间的本金均摊至剩余期限每月归还。这样可以减轻客户一次性归还的负担。”该行的客户经理表示，不少客户在办理之前担忧延期后本息一次性偿还的资金压力。

事实上，延期还房贷在广东部分城市实施已久，此次延期还款业务客户范围有所扩大。广州地区银行的申请客户数量也在增多。记者从建行广东分行获悉，截至10月末该行已累计为1962名房贷客户办理纾困服务，涉及按揭贷款超15亿元，其中办理账单调整客户1136名超8.9亿元，暂停月供款客户693名超5.5亿元。

农行广州分行表示，今年以来该行已累计为252位客户办理各类形式的个人房贷延期等纾困，涉及贷款本金约2.75亿元。中信银行广州分行表示，截至目前今年共有近150位客户向该行提出的房贷延期还款申请均获批。（上海证券报）

该地多家银行房贷还款可延期！最长可延1年，不上征信逾期记录

“金融16条”再次明确鼓励依法自主协商延期还本付息，提出对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。同时，切实保护延期贷款的个人征信权益。

据《广州日报》报道，目前，广州已经开始落实“金融16条”政策。中国银行、建设银行、农业银行、民生银行、光大银行、广州农商行等多家银行机构在广州区域都对个人房贷推出延期还房贷服务，延长期限最长可达到12个月。

申请个人房贷延期还款适用人群

对比多家银行的政策发现，申请个人房贷延期还款的人群，主要包括：

□参加疫情防控工作人员；

□因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需隔离观察人员；

□因封城封路等客观原因出现临时还款困难的客户；

□受疫情影响较大行业的从业人员、小微企业主、个体工商户、农户等。如交通运输、餐饮娱乐、旅游业、线下零售业、专业市场等受疫情影响较大的相关从业人员；

□其他因疫情原因无法及时偿还贷款的特殊困难群体等“五类”人员等

延长期限最长可达一年

据了解，农行、建行、中行、民生银行、光大银行、广州农商行等多家主流银行在广州地区都对个人房贷推出延期还房贷服务，延长期限最长可达到12个月。

国有大行方面，农行广州分行表示，该行针对房贷客户延期还本付息的需求，向客户提供账单计划调整、延长宽限期等服务，客户可申请一段时间内暂时不归还贷款本金和利息。“通过宽限期调整、办理账单计划调整等方式，实现延期还本付息，延期时间可1个月至12个月，根据每个客户的具体情况确定。”农行广州分行相关人士表示，在宽限期内和账单计划调整期等期限内，不计罚息复利。建行广州分行表示，对符合条件人员可分类提供延期还款等三项差别化服务政策，缓解客户一定时期内的还款压力。中行广东省分行提供包括设置还款宽限期、推迟下一还款日、延迟偿还本金、推迟贷款到期日等在内的延迟还款服务，其中设置还款宽限期时间不超过28天，其余延期还款方式一般不超过6个月。除上述“延迟还款”服务外，还可提供贷款重组、贷款展期等其他金融服务。对于符合受疫情影响延期还款政策的个人住房贷款客户，可对贷款罚息予以减免。

股份制银行方面，民生银行广州分行表示，符合条件的受影响人群可向民生银行申请按揭贷款延期还款，允许客户多次申请或调整延期还款服务，延长期限最长不超过12个月，申请方式有延后还款时间和延长贷款期限两种。此外，以上受影响人群在疫情期间发生的按揭贷款逾期，可通过该行征信异议通道享受征信保护服务、对应逾期罚息的减免及利率优惠调整政策。光大银行为受疫情影响的住房按揭贷款客户实施延期还本付息政策，给予最长90天的延期还款时间，延期期间，只计算正常利息，不收罚息。延期到期后，借款人按照正常的还款时间继续供款，延期时间内的逾期还款不上报征信逾期记录。

广州农商行对于受疫情影响按揭客户可提供最长不超过6个月的还款宽限期支持，宽限期内免还本金和利息，免收罚息，不影响征信。享受延期政策的客户，在延期时间过后，本金可选择在第一个还款日全额偿还或分摊到借据剩余期限内分期偿还。

在申请材料的提供上，大部分银行的要求为：房产证、身份证、受疫情影响收入下降的公司证明、近半年工资流水、隔离通知等。

“延期还款”并非近期新政

实际上，“延期还房贷”这样的政策并不是近期才有。

早于2020年2月1日，人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局等五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，当时就提出对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要求金融机构在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限，疫情期间因不便还款发生逾期的，不纳入征信失信记录。

今年4月，广东银保监局在2022年一季度广东银行业新闻通气会上提到，2020年疫情发生以来，辖内银行机构累计对受疫情影响的4.6万户房贷实施延期还款，涉及贷款超过300亿元。其中，2022年以来办理房贷延期还款近800户。

购房者：利息增多不会考虑

对于延期后的还款方式，建设银行工作人员也给出了解答。

其表示：“假设你每个月月供是1000元，你申请了6个月的延期，那6个月就是6000元，你可以在7个月的时候把这6000元一次性还了，也可以将这6000月房贷分摊到之后的每一个月，但还房贷的整个时间周期是不变的，所以会导致之后的月供可能多一点。当然，比如你申请了6个月的延期，但你在第3个月缓过来了，可以终止申请，这也是没有问题的。”

“这暂停交房贷的6个月，并不是不需要归还贷款本金和对应利息，这笔钱并不会减少，只是相当于我们给停了6个月，然后从第7个月开始，又开始对需要归还的贷款钱继续重新计算而已，还款年限不会变化，不影响你的征信，我们也不会进行催收。”上述建设银行工作人员表示。

而数家银行对于贷款延期后的解决方法也不尽一致。

交通银行广州支行的工作人员向记者表示：“如果审批通过了，那么宽限期肯定是1-3个月不等，最长不超过90天。如果申请的是90天宽限期，那么客户需在3个月宽限期结束后，将这3个月拖欠的房贷一次性还清，不然同样会在您的征信上显示房贷逾期。”

从广州、南昌、合肥等地的多位购房者处了解到，工商银行可以直接通过线上APP进行还贷宽限期申请，宽限期选择有三个，分别是1期、3期、6期，也就是最多宽限6期。页面提示信息显示：“宽限期服务允许借款人在贷款存续期内约定一段时间暂不归还贷款本金。宽限期会增加利息支出，会对后续还款计划产生影响，具体还款方式可联系您的贷款经办行。”

广州一名有工商银行房贷且因疫情防控被居家隔离过的购房者告诉记者，延期还贷如果是无息或者利息很低的话确实可以申请试试，但要是利息增多就没必要了。

延期还房贷：真正申请之前，这些问题必须了解

地方正在抓紧落实中国央行和银保监会发布的房地产“金融十六条”。

最新消息显示，多家商业银行的深圳分行推出可延期还房贷服务，允许客户在一定期限内无需偿还个人住房按揭贷款，以缓解个人流动性压力，支持居民促消费和稳经济大盘等。

截至目前，北京、上海、广州、深圳、郑州、重庆等地银行均已推出延期还房贷的相关政策。谁能申请、能延多久、会产生额外费用吗？

延期还贷非“新招”

适用人员得“精准”

在新冠肺炎疫情冲击下，保障民生是重点工作。事实上，受疫情冲击的群体可以申请延期还房贷并非最近才推出的“新招”。

2020年2月，疫情暴发初期，央行等五部门发布通知，提出可灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。

今年4月，央行联合外汇局再次发出通知，对存续个人住房等贷款，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持。

最新公布的房地产“金融十六条”又提出，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。

从这一轮的延期还房贷政策来看，以广州为例，目前已有工商银行、农业银行、建设银行、中国银行、民生银行、光大银行、广州农商行等10多家主流银行在广州地区都对个人房贷推出延期还房贷服务。

据各家银行披露的信息，申请个人房贷延期还款的人群主要包括：

因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响导致暂时失去收入或收入明显下降的个人住房贷款客户，以及受疫情影响较大行业的从业人员、小微企业主、个体工商户、农户等，如交通运输、餐饮娱乐、旅游业、线下零售业、专业市场等受疫情影响较大的相关从业人员。

上述各家银行都启动了服务于这些人群的延期还本付息服务，具体措施包括延长宽限期、账单计划调整、变更还款周期、变更还款方式等。

最长能延三年期间不罚息

怎么申请？能延多久？是否算额外费用？会不会影响征信？

真正申请之前，这些关键问题必须了解清楚。

从申请方式来看：各家银行表示，可以通过线上线下进行，也可以直接联系当时办理业务的银行人员。例如，农行广州分行表示，对于符合纾困条件的客户，可直接向农行贷款经办行进行申请，如暂时不便或无法与贷款行取得联系的，可向农行95599客服中心登记办理需求，后续农行将安排客户经理专门跟进。

从申请材料来看：以平安银行为例，该行申请办理延期的资料主要包括：延息还本付息申请书、借款人及企业身份证明、受疫情影响相关证明材料等。对于因封控、隔离等原因暂时无法提供全部资料的客户，可通过微信、视频等方式先“容缺办理”，事后补齐。

从延长期限来看：综合各家银行的具体执行政策，延期时间按实际情况灵活处理，最短1个月，多数在3到6个月之间，有的可达12个月至18个月。

也有特殊情况：兴业银行深圳分行相关负责人向记者表示，针对疫情封控严重区域，住房按揭最长延期18个月；️经营贷最长延期至2023年6月；受疫情影响较严重区域且涉及停工或延期交房楼盘最长延期3年。

平安银行则表示，还本付息日期原则上最长可延至2023年6月30日，如疫情影响仍然持续，可再次申请。

从延期的各类成本来看：工商银行广州分行相关人士称，延期期间不计逾期、不计罚息、不上报征信。延期期间贷款利息按实际本金占用情况计算，并可在延期时间过后，一次性归还或摊分至后续各期归还。

需要注意的是，延期还房贷会增加后期的负担。

例如一笔25年的房贷，申请延期1年还款，但整体的还款年限并未缩短，重新开始还款时月供会相应增加。

有银行内部人士称，延期还款只是中间一段时间宽限还款，但贷款期限还是不变，延期期间的利息也仍然按照贷款利率计算，这期间的本金和利息都会分摊到后续的月份里。因此，重启还款后月供会有较大变化。

杜绝“搭便车”

银行应做好审查

延期还房贷政策的推出是为了支撑受疫情影响的民众渡过难关，因此就有观点认为，银行在执行延期还款政策时，关键在于要区分“因疫情影响的延期还款”和“主观恶意的延期还款”，要明确给出符合延期还款的标准并进行仔细审核、精准识别。

银行不能让一些明明有能力还款的人故意借机搭上“政策便车”，应让惠民举措行之有效，政策设计合理妥当，才能使“延期还贷”真正起到“雪中送炭”效果。

招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼表示，关键挑战是银行要对借款人的延期申请情况进行必要审查，借款人主动提出申请并提交相应的材料，银行要考察借款人的收入、工作等受影响程度，针对不同客户情况还有不同的延期期限考虑，所以银行要对申请材料进行审查甄别。同时，也不排除有个别人编造、伪造材料，这是银行面临的挑战。

“房贷延期政策是一个人性化措施，关键是需要借款人与银行沟通协商。”董希淼呼吁，银行要更多地考虑到客户的处境和感受，更主动地履行社会责任，“银行要考虑更长远一点，现在积极帮助客户渡过难关，客户渡过难关后忠诚度往往也会更强。”