农业银行贷后管理不经核实情况，便认为贷款用于购房，害人不浅
本人于2021年6月在农业银行申请了一笔28万的惠农贷，合同期3年，每年一还。这笔贷款全部被用于甘蔗种植和购买大货车工地跑运输。2022年2月因想换房子便卖了之前的一套房子，成交价格116万，还了银行所欠房款，在新开发的一个小区预定了一套价值108万的新房，交了定金，约定4月底交剩余房款。因为农行贷款马上到期，贷款全部投资出去也不可能一年就能收回，运输上油钱需要垫资，甘蔗种植上第一年是没有收成的，为不影响还贷便把剩余房款拿去先还了农行贷款，之后再贷出来，因为这张卡里的钱足够付剩余首付款，便用农行卡刷了差不多19万首付尾款。
之后是5.1放假，收假第一天我们便接到农行总行电话回访问贷款是不是用于购房了，我们也作了解释。下午农行贷后管理员又电话通知我们先还了，隔天再贷出来用。因为卖房子剩余的房款交了首付后也不多了，我们只能东拼西凑，甚至抵押了大车来还了这笔贷款，想着还了让银行知道我们不是没能力还也不是用贷款购房。第二天一看银行还是冻结了这笔贷款[快哭了]。现如今手头上的资金全部还了贷款，抵押大车借的20万也没着落，大车每天都在工地拉货，就算卖也不是一下子就能卖出去的，简直焦头烂额了[流泪][流泪][流泪]我就想问下农行，是不是只要有你们的贷款我们就不能用你们银行的卡刷在房地产或者金融方面了，你们是不经过核实情况的吗？你们是要断我们的活路啊！！
明明已有抵押物，为何银行放贷还必查流水和征信
信贷是银行最基本、最重要的盈利业务，通过吸收存款、发放贷款、收回本金和利息、扣除经营成本后获得利润。信贷业务因客户主体不同分为法人贷款和个人贷款，法人贷款常规业务有工程项目贷款、流动资金贷款及房地产贷款，个人贷款业务常见的有住房贷款、消费贷款及经营贷款等。相比追求高回报的风投，银行信贷业务更注重资金的安全性，为确保贷款资金安全，银行从信用评估、资信调查、资金发放、贷款资金监管、本金利息收回等各个环节严控资金风险。
银行在资金发放前，会对客户进行信用评估、资信调查。通过征信信息评估借款人的还款意愿、整体负债水平以及是否存在过度融资，通过银行流水分析借款人的收入稳定性、资金用途以及还款能力，通过房产、设备、存单、股票等资产了解借款人资金实力，通过综合分析借款人的还款意愿、还款能力和资金实力。在保证贷款用途合法合规的基础上，银行会综合判断发放多少贷款、贷款期限、利率，是否需要补充抵押物、质押物以及第三方提供担保等。如短期的信用卡消费贷，若银行通过了解借款人资信状况良好，流水足以覆盖贷款的情况下，通常无需提供物品抵押担保。如个人住房贷款，因偿还期长、贷款金额远超借款人自身已积累的的资产，银行会要求提供相应资产作为抵押物。
抵押物处置是银行债权的最后一道屏障，若非借款人到期严重违约无力履行贷款合同，执行处置抵押物都不是银行的最优方案。对银行来说，通过司法程序实现担保物权，一个案件从立案、审理、定案、执行都需要时间，没有一年半载的无法完成所有诉讼程序。即使案件胜诉，进入资产执行环节，房产、机器设备、大型工程项目等抵押物普遍变现能力较差，技术更迭、市场波动、抵押物实物状态都影响资产是否能卖掉，即使可以卖掉那在短期内快速变现势必要折价，变现的金额是否能覆盖全部债权都是未知数。若情况再糟糕些，抵押物可能存在权利瑕疵，或者被人查封冻结等情况，银行想要变现就更难了。
银行希望借款人可以每月定期向银行支付利息及本金，核查征信和流水就是在源头处将贷款发生坏账的风险尽可能降至最低，而抵押物只是增加贷款合同履约的违约成本而非锁上了一道保险。
深圳楼市：征信里面有不少网贷记录，无逾期，会影响后续房贷吗？
以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！近期问答集锦【粉丝提问】征信里面有不少网贷记录，无逾期，会影响后续房贷吗？
回答：
非正规银行的网贷机构都会影响征信，全部还清后开结清证明给按揭员进件，把负债降低，之前办过的银行类贷款无影响，信用卡负债降低到80%以下，网贷小贷全部结清网贷，批房贷问题不大。具体点以微粒贷，借呗，宜人贷这一类网贷做为主流。房贷之前小额贷款过多，查询次数过多肯定是会影响房贷审批的，但是也不用太过于担心，方法多于困难。
网贷机构都称自己是普惠金融，之所以叫做“普惠”，意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。如果你在银行借不到钱，意味着你资质不好风险高，要放贷给你，就需要更高的利率来对冲风险。同理，对于那些使用了“普惠金融”的人，银行会更歧视。
普惠金融能不能用？
1.不管是什么贷款，核心还是看利率，还款方式(月供)还有金额的。利率低，月供低，金额大还是可以用的。
2.由于对征信的伤害力度较大，优先级应该放到最后，通常只有最后关头应急使用，而且一定是短期使用。
提问大专学历，外地户口，名下有40万的房贷，现有300万在手，有名额，怎么操作买深圳性价比高点的楼盘？最好是倒挂！每月可以负担5～10W还款，感谢！
回复：
首先现在深圳很多新房没有被限价的，挑选新房确实要很有眼光和定力。新房的回报率能超过二手的，只有两种可能：
1.限价阶段新房成交冷淡，开发商打折，但这个很明显在深圳不适用；
2.真正核心区的新房变二手，就好像二婚，还有人愿意高价接盘，肯定是看好它的长期价值，并且片区没有新盘跟你抢购买力。福田南山中心区的新房，变成二手依然是片区内最新的房子，依然很紧俏。也比如其它片区的新房，类似宝中、红山、大运、凤凰城、坪中的新房，占了那几块核心土地，别的新房分享不到核心的优质配套（尤其是名校），那么还是会有人拱抢。
以上，买新房跟二手淘笋有很大区别，要买只买最好的地段和配套资源，现在深圳湾、蛇口、科技园、香蜜湖、华侨城天鹅堡新房变二手，依旧有人不断置换进来，原因不是它便宜，而是它足够好，足够稀缺，深圳打法以二手淘笋为主，大体量的拿新拿标杆。二套建议找电资公司全款入快速DY，既省税又能降低首付，提高选筹空间，看1000标的附近的房子（后海蛇口宝中华侨城标的）留1年月供，私信助理推荐御用中介帮你选盘。
咨询大表哥，昨天跟中介打听说赠予也需要有购房名额？还说赠予当时和卖出时，都要满五唯一才能免税，是这样的吗？我名下有两套深圳的房子，限购了，也可以接受赠予。赠予后，我名下两套正常房+一套赠予房，以后打算先卖掉两套正常房，最后卖一套赠予房（满五唯一），可以避开20%的税费？
回复：
再次跟深圳房地局核实过了，赠予直系亲属不限购，但有名额限制，接受人需要有名额。赠予的房产满五唯一，只需要缴纳1个点的契税即可，差额20%不需要交。
咨询在购物公园附近上班，自己有一套皇庭世纪一套接近500万的房产，想贷200多万出来投资个龙岗万达附近的小商铺，是否有投资价值，这个商铺该开发商包租6年，每年返6%，算下来，也就是每个月房才11000多，附近的店铺租金在2万左右，请问老师，我的这个想法可以吗？投资是否有价值！
回复：
看你怎么去理解返租！商铺返租，公寓返租，文旅地产返租等等，以及各种的回购政策，本质逻辑上都是一种理财产品的包装形式。
恰恰是因为项目本身并不赚钱，才需要开发商倒贴利息来吸引你往坑里跳。本质就是”你赚他的息，他赚你的本”。基本上，可以零散卖给给散户的商铺99%都是坑。
以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。以后你再回头看当初每个月还贷，就跟你现在回忆初恋一样，当初痛哭流涕的，现在都不算回事。
