房龄是从什么时候开始算起 房龄超过20年能贷款吗

房龄也是购房者买房时需要考虑的因素，房龄的多少不仅跟新旧程度有关，还跟贷款的数额和年限有关，所以是必须要注意的细节。那么，房龄是从什么时候开始算起？房龄超过20年能贷款吗？房龄超过多少年不能贷款？下面我们一起来了解一下相关的内容。

一、房龄是从什么时候开始算起

众所周知，一般居民住宅楼的产权年限是70年，所以很多人就认为只要自己买下一套房子，就能够使用70年，但是事实并非如此。

那么房龄是从什么时候开始算起？房龄并不是从你拿房子的那一刻开始算起的，而是从开发商拿到地的那一刻开始算起的，而且房产证或者土地使用权证上的时间也不一定能反应出真实的房龄。

大部分情况下，房产证上的时间和开发商拿地的时间是不一样的，尤其是二手房的话，房产证上的时间记录的是原来房东取得房产证的日子，这个日期是远远晚于开发商拿地的时间的。

另外，在实际生活中，购买者如果想买到能使用70年的房子是很困难的，因为开发商在拿到地之后，才会开始施工建设与销售，这一段时间都是会计算在房龄里，所以大部分新房的是在开发商拿到地后的2年左右，房龄就只剩下68年了，而二手房的房龄更短了，还要看原来房东居住的年份。

二、房龄超过20年能贷款吗

在购买二手房时，需要注意的问题有许多，其中房龄是最不可忽视的部分，很多人为了学区而购买了市区的老旧房屋，房龄基本上都超过了20年了，那么房龄超过20年能贷款吗？下面一起来看看吧。

1、商业贷款

二手房的商贷年限跟房龄和贷款人的年龄两个因素有关，最长不超过30年。

（1）看房龄：贷款年限=50-房龄（各个银行之间也有差异）

老旧的二手房由于房龄比较老，所能贷款的年限有限；如果房龄超过20年，那么银行批贷的可能性就会比较低。

（2）看贷款人年龄：贷款年限=65-贷款人年龄（部分银行是70-贷款人年龄）

以上两种算法取较短的年限，二手房房龄多大是以银行认可的评估机构的评估报告为准的。

2、公积金贷款

二手房贷款的期限不得超过20年，贷款期限和房龄之和不得超过40年。

如果二手房的房龄超过了20年，那么所能贷款年限也就越低；如果楼龄超过40年，那么将不能获得银行的贷款资格。

三、房龄超过多少年不能贷款

在购买二手房时，购房者除了要关注地段、配套、楼层等因素之外，还要关注二手房的房龄等问题，这样才不会影响贷款。那么房龄超过多少年不能贷款？下面一起来看看吧。

为了降低风险，各家银行都会对贷款房屋年限有着严格的要求，二手房房龄要控制20-25年以内，超过25年的将不能获得贷款，房龄较老的房子即使可以办理贷款，银行也会降低贷款人的贷款基数。当然如果房屋的地段好，变现能力强，部分银行也会将房龄放宽到20-30年，所以具体情况要根据二手房的实际情况来定。

二手房的房龄会影响贷款年限和贷款基数，房龄越高贷款年限和贷款金额就会越少，比如：兴业银行、邮政银行等商业银行就明确规定，房龄加贷款年限不能超过35年和45年，所以在贷款时最好先了解一下自二手房的房龄是多少，以免被银行拒贷。

以上就是关于房龄是从什么时候开始算起，房龄超过20年能贷款吗，房龄超过多少年不能贷款的相关内容，希望能对大家有帮助！

转自：婚嫁520

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房子按揭期限可以改吗?影响贷款年限的因素有哪些?

现在，很多购房者在买房的时候都不会全款购买，而是通过贷款买房，也就是常说的按揭买房。购房者向银行申请贷款，然后选择按揭期限，每月贷款还款数额根据经济情况确定。那么房子按揭期限可以改吗?影响贷款年限的因素有哪些?

一、房子按揭期限可以改吗

房子按揭期限可以改，但一般不能直接更改，需要通过提前还款来申请更改贷款年限，还可以通过贷款展期来延长房贷还款时间。

1、提前还款

房子按揭提前还款，至少需要正常还贷一期以上才能申请，也有些银行可能要求正常还贷一年以后，这是不同银行考虑到整体资金安排计划后的一个规定，但只要可以申请提前还款，若提前还款一部分，便可以选择更改贷款年限，当然具体的要以贷款合同约定为准。

2、贷款展期

贷款展期是指贷款人在向贷款银行申请并获得批准的情况下，延期偿还贷款的行为。一般情况下，提前30个工作日向贷款银行申请展期。贷款展期不得低于原贷款条件：短期贷款展期不得超过原贷款期限中期贷款展期不得超过原贷款期限的一半长期贷款展期最长不得超过3年。

二、影响贷款年限的因素有哪些

1、贷款申请人的年龄

银行在为借款人评估房贷还款年限时，首先以其年龄作为基础。一般在符合贷款条件的前提下，年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，“贷款人年龄+贷款年限不超过65年”，就是银行能够为其办理的贷款期限。

2、贷款房屋的房龄

贷款者在购买房产时，所购房产的“年龄”将决定其的贷款年限。根据银行规定，房龄较新的房产比较容易做贷款。像建房期在10年以内的2手房，其各方面条件较好，银行愿意对这类房龄的住房贷款加快审批速度。而70、80年代的二手房由于房屋年龄较久，银行可控的贷款风险相对较大，因此银行对这类房屋的贷款审批十分谨慎。

3、贷款申请人的经济能力

另一方面，对于贷款买房的申请人来说，如工作收入、工作稳定性、储蓄存款、资产情况等也是银行考量的因素，也是自身贷款年限申请时间的衡量因素。经济实力较强的借款人可以考虑贷款年限较短，有一定还款压力的贷款方案。像7成10年或15年、甚至6至5成的贷款方案。而经济实力稍差的借款人，需注意自身经济条件是否允许其承受较大的还款压力，如果银行信誉资质等方面较好，这类人群有可能会获得最高8成20年的贷款。

以上就是关于“房子按揭期限可以改吗?影响贷款年限的因素有哪些?”的全部介绍，如果想更改房子按揭期限，需要先向贷款银行申请，然后再进行办理。

超过20年的二手房，贷款会被拒？二手房到底能贷多少年？

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买房就想要迅速入住，周边配套完善，地段又不错，快速出房产证这是很多人选择二手房的原因，选择二手房的新旧程度不仅仅是个人喜好，也是影响房价的重要因素，自然也是贷款考虑的重要因素，你看好的二手房有可能在申请贷款时候，只能贷款20年，贷款年限缩短直接导致月供额度提高，供楼就会有压力，影响生活品质，那么哪些情况会影响房贷年限呢？

南方房产的粉丝在文章评论处给我们提问：

买市区的二手房，电梯/楼梯/学区房/老破小，经常面临一个贷款年限的疑问，还有购房者在预算首付月供时，怎样预算能比较接近真实购房后的资金支付情况。

相信很多人都不太懂二手房贷款的年限问题，幸幸苦苦看中的房子，等待银行办理贷款的时候才发现，不能办理贷款，被拒绝！那很绝望好么！！

为什么二手房贷款容易被拒绝？南房叔给大家科普一下。

1，实际上直接影响房贷年限的就是房龄的问题，在买二手房的时候一定要查看好这个房子的房龄，一般来说，购买房龄偏老的二手房获批的贷款年限都比较短，在实际价值评估的时候会更加谨慎！

房龄越低，说明房屋质量越好，成数越新，房贷年限就越长

相反，房龄过长则年限则越短，甚至还会被拒贷。

房龄超过20年，且面积过小的房子，有可能会逐步影响银行审批要求，对于一些优质的学区房可以放宽条件。

不同的银行对于楼龄和贷款年限是要求是不同的，在广州，通常商业贷款，楼龄加贷款年限不超过50年，所以楼龄超过20年的房子就难以申请30年的贷款年限了。相比较之下，工行的要求略松一些。

公积金贷款年限加楼龄不能超过40年，而且无论多新，二手楼的贷款年限不能超过20年

2，如果是年轻人购买二手房的话，贷款没什么影响，就怕年纪比较大的，年龄越大，获批贷款年限越短。很多商业银行在审核房贷时将申请人年龄放在第1位。

虽然国家规定不超过退休年龄的职工都可以贷款买房，但实际上考虑到借款人的还款能力，银行在审批房贷时，都会要求贷款期限与借款人年龄之和不得超过一定年限，一般是70年或65年，部分银行女的不能超过65岁。

广州公积金可以贷款到退休后5年，也就是男性可以借款到65岁，女性可以借款到60岁。

3，还有就是你们有可能没有经历过，但是听说过，用公积金贷款的年限会短？为什么呢？

选择用公积金贷款，就需要关注到你的公积金缴存的情况，公积金缴存基数，缴存余额，缴存额度，缴存时间会影响贷款额度，如果你使用公积金贷款的话，务必要注意仅限于购买住房贷款，不能用于购买公寓，写字楼等。

上面已经分析了，公积金贷款年限对于楼龄，借款人的年龄限制，不过在广州申请公积金贷款资料很简单，不需要收入证明，不需要银行流水，外地户口不需要社保或者个税。

4，还有就是土地的使用年限，我们住宅的是70年的产权，公寓是40年的，通常都是房龄是短于土地使用年限的。部分银行对土地使用年限也有规定，要求贷款年限不得大于剩余土地使用年限。

但是注意的是这个土地使用年限是开发商拿地时间，而房龄则是从开发商交付之日算起。不要弄错了哦～

5那么问题来了，楼龄是如何确定的呢？

首先看房产证，房产证最后的图纸有写出图时间，因为先建房子才出图纸，所以有图纸，通常来说楼龄是图纸之前的。

其次评估公司出评估报告，这是必须要写清楚楼龄的，部分银行就看这个。

第三，那么评估公司又是如何确定楼龄的呢？通常也是看图纸，看规划，看之前的评估结果，咨询业主。

第四，房管局内部的系统也会保存规划，报建资料的，广州的公积金中心在审批公积金贷款的时候，也会登录房管局系统查看楼龄的。这个自然被认为是最权威的。

第五，广州部分房子的产权查册书，网签合同也会显示建筑时间，一旦显示了，就无法更改的，也是权威的数据来的。

所以二手房的贷款年限主要是看房龄，贷款人的年纪，土地的使用年限等等，这是一个综合评判的结果，并不能保证你能贷款多少年，所以多问问中介的案例，还有咨询银行。

如果房贷贷款的年限变短，直接就会影响你的月供，月供高了，那生活可以就不美滋滋了，变成了一个完全的房奴了。

那么房贷月供和收入比例多少合适呢？南房叔给你们做个参考。

通常来说，你向银行贷款，月供的还款额不超过月收取的50%，当然每个人不同，我们具体来看看：

如果你年轻，年纪在20-25岁，工作也稳定，收入也比较稳定的话，月供其实可以在40%-45%之间，因为这时候的你还在拼搏事业，即使已婚有孩子，压力也比较小，万一你还是个潜力股，所以月供占收入的比例可以高一点！

如果已经中年结婚生子，需要养家养孩子的话，月供的比例可以占家庭的收入的30%，别以为家庭的开销不大，算下来，家庭的开支还是真真实实的大啊，还有孩子的教育，所以要减少月供的比例。

重要的就是不要太高估自己的收入能力，要考虑到财务的流动性，好好计算一番开销，当然也需要了解你们自己的未来收入，如果单纯为了想要贷款利息少而缩短贷款的年限有过高的月供，那就要考虑到以后资金的流动性和万一换不了贷款的危险性。

如果你担心贷款结果不理想，建议你签约之前将整套资料给银行，按揭公司，贷款中介公司预先审核一下，当然了，你也可以私信发给南房叔，南房叔乐意帮你看看。确认贷款结果问题不大才签约，这是防止结果不理想非常重要的一个预审环节。