按揭：提前还款普遍吗？

地产金融｜按揭：提前还款普遍吗？

按揭贷款提前偿还现象成为社会关注焦点。在居民投资收益率中枢下降的背景下，偿还按揭贷款真的成为居民的普遍选择吗？按揭贷款会因为加速被偿还而出现净减少吗？按揭贷款作为银行一种重要的低风险的资产，未来还会成为银行的重要经营性资产吗？按揭贷款的利率还有进一步下降空间吗？

▍按揭贷款和房地产销售的相互依存关系。

住房真实需求当然受人口、房屋拆迁速度等非金融因素影响，但按揭贷款定价始终都是影响居民支付能力和决定短期需求的关键变量。按揭贷款需求有赖于真实住房需求，但居民改善居住条件的愿望始终存在。在2012年一轮周期中，按揭小幅放量（房贷利率累计下降142BP），商品房销售季同比增速从下降14％转为上升6％。2015-2016年按揭大幅放量（房贷利率累计下降241BP），商品房销售季同比增速从下降13％转为增长25％。

▍按揭净投放或持续增加，按揭定价有下降空间。

2021年之后开发贷款增长乏力，按揭几乎贡献了房地产类贷款增量的全部。但存量按揭贷款占各项贷款余额比例距离历史最高点还有空间，且经济减速背景之下按揭贷款在收益和风险平衡角度来看颇有吸引力。我们估算，到7月时全国银行体系按揭贷款利率定价4.50％，较之LPR还有5个BP的上浮加点，距离下浮20BP的利率定价下限更有空间。当然，我们认为利率下限扣点和LPR本身也有下降的空间。人民银行对于按揭贷款投放态度积极，近期强调要“引导个人住房按揭利率下行”。

▍按揭贷款的非价格限制有望继续放开。

在因城施策的背景之下，按揭贷款的最低首付比例，还有结构性下降的空间。这包括在核心城市针对部分群体下调按揭贷款首付比例规定（例如北京），也包括在很多房价没有上涨压力的地方继续下调首付规定。虽然存量按揭贷款可能因为定价偏高而存在提前偿还的问题，但按揭贷款新投放也会因为管制放开而增加。

▍按揭贷款提前偿还规模有限。

我们通过按揭贷款净投放数据，假定存量按揭贷款剩余自然到期年限为10年，新房销售的按揭杠杆利用率为40％，二手杠杆利用率30％，测算可知按揭贷款在2022年上半年提前偿还规模约9400亿，这较2021年上半年增加了约1200亿，即每月约200亿元。而且，这种加速提前偿还的行为并不会持续，因为增量按揭的定价下降，高定价按揭的占比会随着各种因素而不断下降。

▍风险提示：

多重效应叠加，按揭贷款不良率提升风险；政策调整推出或执行不够及时，不动产价格缩水风险。

▍按揭放量支持下的房地产弱复苏。

我们认为，虽然提前还款的现象值得重视，但还远没有到影响按揭贷款投放总量的地步，按揭的投放量有望继续上升，价格有望继续下降，房地产市场会沿着销售-信用-投资的链条复苏。当前按揭贷款规模的变化，既是宏观经济变化之下金融机构资产配置的市场化调整，也是逆周期调节的房地产金融政策有为的结果，预计不会产生全社会资产负债表的收缩。

本文源自金融界

抖音小店扣点规则详解

在抖音平台做电商，我们就需要了解抖音小店的扣点问题。小店规则总是在变化，今天就在之前已经讲解的基础上，给大家分享最新的抖音小店平台的扣点相关问题。

1、抖音小店平台扣点分类

抖音小店的平台，扣点主要分为2部分，商家扣点和达人扣点。

当小店的订单完成后，结算货款的时候，平台要进行扣点；达人进行带货，平台需要结算佣金，这个时候达人就会被扣点。

除此以外啊，还有精选联盟的推广扣除费用。达人通过精选联盟添加的小店商品，在售卖成功后，扣除的商品佣金，这部分费用也是由商家支付。如果小店的商品没有通过精选联盟被达人选择，那么就不用支付这笔费用了。当然，如果你的小店商品没有通过精选联盟被达人选择，就不需要支付这笔费用。2、抖音小店平台扣点（商家部分）抖音小店平台扣点在商家部分叫做“技术服务费”，小店完成的订单到结算账期的时候，平台会扣除对应类目比例的技术服务费，然后结算到商家账户进行提现。扣点表格的完整版太长了，想看的朋友可以看微博-鲸享联盟电商，回复详细内容来获得。一般小店的扣点比例都是在1%-5%之间，大部分类目都是2%、3%。举个例子如果你的订单货款最终有10000元，要扣除5%的技术服务费，结算到账户时就会扣除500，你再进行提现。商家想要提现的时候，在账户中心点击提现，然后输入收到的验证码就可以提现到银行卡了。在账户中心点击“提现”，然后手机验证后，即可提现到你的银行账户。如果订单是达人带货产生的，就还需要按照佣金比例支付佣金给达人，然后剩下的再结算到商家的账户中。3、抖音小店平台扣点（达人部分）上面讲过了啊，达人给小店带货出单后，商家需要给达人佣金，那么达人在提现佣金的时候，平台也会扣点。平台在达人部分扣点的比例是10%。需要注意的是，抖音小店商家货款结算以及达人佣金结算，都是在订单完成后的结算周期里进行结算。商家的货款结算周期，在不同阶段时间不同，例如新手期的结算时间会稍微长一点。到了货款结算周期，平台会进行结算和扣点。

现在抖音电商规则更新已不是每周都有，入局抖音小店的人也越来越多，因为大家都很看好抖音呢=电商的发展，万亿市场的抖音兴趣电商机会来了。抖音电商有很多优势非常吸引人。

1.流量大抖音在2021年已经突破9.5亿的用户，每日活跃人数高达6亿；

当前传统电商流量下滑，但是抖音电商从去年到今年，一直保持高速增长。抖音小店对于刚入局的商家门槛要求也不高，还有很多政策和流量扶持。0门槛、0粉丝，只要营业执照就能开通一个抖音小店。

2.运营成本低现在做无货源的抖音小店无需进货、无需囤货、无需装修等工作；只需要准备2000~20000元左右的启动资金就可以了，这个资金是用来开通抖音小店缴纳保证金以及部分订单代拍的资金。一个人操作，团队运营都行。

3.门槛低，操作简单不需要剪视频，不需要直播，不需要粉丝，不需要抖音号，只需要入驻小店，做好选品和对接达人，就能爆单。还有其他关于抖音直播、抖音小店运营技巧和操作方法的可以看看我之前的内容，回复详细内容来获得以前的文章。如果你想开小店，或者在小店运营中有任何疑问，也可以直接私信我，有问必答。

家居塑料行业谈超市系统知识点

第一家超市诞生于1930年八月，美国纽约牙买加。

1、类别：

①便利店：街头小店，最大可至100平米，基本无塑料类销售，但近年一些稍微大些的店也会零星做一些。

②BC类：C类面积在200-500平米，B类一般在500-1000平米。即比大型超市小却又区别于便利店小卖部的综合性超市。此类店多以个人店面居多，但不乏一些大型超市的附属连锁超市。这些店面基本都是本地超市，跨地区连锁的比较少。一般都有塑料家居类产品销售。

③A类：面积一般在2500平米以上，特点是产品品类齐全，摆放区域明确，基本上都是连锁的，具有区域化、国内化特点，即一般在某个区域比较出名，像山东银座、临沂东方超市、九州超市。

④KA类：面积一般在6000-10000平米，特点是知名度不局限于某地，是在国内甚至国际都具有知名度的。比如大润发、沃尔玛、家乐福、华润等。

⑤仓储式商场：实行仓储一体、低价销售、提供有限服务等，多以会员制为销售主体。最为出名的是麦德隆。

2、名词解释：

①SKU:即单品数，多少个SKU就是说多少个单品，这里说的单品就是指条码。

②条码：国际通用码、一品一码。

③DM：即促销档期，正规超市会提前一定时间（KA会提前一个半月至一个月、A类一般提前一个月，BC类半个月）确定促销品项即促销价格。

④商品类别：

生鲜类：果蔬、鲜肉、冻肉、米面粮油等

电器类：家用电器相关

服装类

食品类：各种工业食品、零食、酒类等

洗化类：化妆品、洗漱用品等

母婴类：奶粉、辅食等

家居杂品类：塑料、五金、玻璃制品等

办公文具类

⑤、采购：

一般根据商品大类设置不同部门，比如家百类设置部长，然后下设厨房类、杂品类、清洁类等不同分部门采购。一般BC类的会一个人负责多个品类采购。

⑥配送：

统采：即超市自己设置一个大的仓库，供货商根据采购订单将相应商品送至超市大仓，再由超市大仓配送至相应各门店。

单店采购：即连锁超市各门店配置单独采购，供货商根据各门店订单将相应商品送至特定门店。

⑦合作方式：

联营：即联合经营，供货商与超市签订联合经营协议，超市提供一定区域，供货商将自有产品摆放在超市固定区域中，自主定价，但结款由超市进行结款。这种方式供货商具有一定的自主性，可以自主选择销售产品、自主定价。超市只是在最终结款时扣除一定点数的费用，一般在20%-30%。缺点是所上货品超市不负责库存安全，产品不入超市系统，所以一般超市的防盗门无法识别防盗。丢失的可能性较大，另外一般需要供货商自己雇佣导购员。

自营：分为经销和代销两种，经销即超市向供货商采货，然后加上一定利润进行销售；代销即为供货商向超市供货，超市代为销售储存；这两种合作方式的区别在于结款时，经销是供货商一定周期内向超市供多少货结款时结多少款，而代销则是超市在一定周期内销售了多少货给供货商结算多少货款。这两种供货商需要根据厂家的供价然后计算自己的物流费用、仓储费用、人员费用、送货费用等费用与成本后加上自己预期利润空间向超市报一个供货价，然后再根据超市的要求利润空间进行加价最终得出合适的零售价。

包场：即供货商承包某个超市的某个品类的区域，一般是向超市一年销售多少的方式。这种合作方式是联营的扩大版。

自采：即超市跳过供货商向生产厂家进行直接采购，一般分为现金采购和账期采购。

贴牌采购：一些超市会创建自己的品牌，找一些工厂进行贴牌生产，只是自采的另外一种体现方式。

⑧结算方式

KA/A类还有一些较大的连锁B类超市一般都是采取票到多少天的结算方式。拿大润发举例来说，大润发一般采取统采的方式进行采购，大润发大区采购在大润发供应链系统向供货商下单，供货商根据订单将产品配送至大仓，大仓管理人员会给送货人员一张签收单，签收单带回供货商公司，供货商公司即可根据签收单、订货单、对账单进行开票然后寄送至大润发财务部。大润发财务部收到发票后会录入系统，系统会在付账日生成付账申请。

实销实结：这是代销的结款方式，超市系统每个月会根据本月的销售情况向供货商生成对账函，供货商根据对账函进行开票并寄送。

⑨超市扣点

超市的根本就是超市提供场地供供货商进行销售从而对这部分场地进行收费，而收费的方式就是对供货商销售出去的货款进行扣点。举个例子，厂家A生产的某款产品出厂价格1元，卖给供货商B，B在计算各项费用和超市C扣点后，在超市C以3.9元的价格进行零售，一个月的时间销售了1万元，大润发与B签订的合同为35%的扣点，那么在开票时，供货商B向超市C开具6500元的发票，超市向供货商B结款6500元，剩余的3500元即为超市这一个月在这款产品上的盈利。

超市的扣点分为前台和后台两种，前台为合同中签定的给予超市的毛利点，前文中提到的3500元即为此类扣点；后台毛利为超市向供货商收取的各项费用如：端头费、促销服务费、供应互联系统使用费、人员管理费、条码费、品牌费等。继续之前的例子，如果超市C前台是35%的毛利扣点，后台是15%的扣点的话，那么，供货商B的10000元销售最终能够到手的只有5000元。值得一提的是，后台费用是不定时的，不是每个账单日都会出现的，15%或者其他水平的扣点是年化算法。这部分费用一般超市会向供货商开具发票，否则就是不合法。

名词解释：

端头费：超市货架会存在一排货架最前端的有利位置，在有好几个供货商供应相同产品的情况下，谁的想摆放在有利位置谁就要额外的交付一部分费用。

条码费：每个店面在录入单品时，会根据供应商提交的SKU数来收取条码费用，说白了，你想在我店里卖这个单品就先想我交钱，卖多少个单品交多多少个的钱，一般KA类超市条码费是单店单品30-70元不等，销售越好的店越高，不要小看这部分费用，以大润发为例，华东区有150家-200家左右的店，平均单店60元/码，你一次进20个码就是20X60X15=180000元，何况对于家居行业来说，20个条码完全不敢说有多大的销售。

品牌费：一般存在于KA类或者A类超市，这些超市在引进一个新的品牌时，会向供货商一次性收取少则几万多则几十万的品牌费。

另外需要注意的是，品牌费和条码费可以进行打包谈判。