买房贷款时贷款审批和贷后管理是什么意思，啥情况会出现贷后管理

在征信报告上有个查询记录，记录了不同人查询征信的原因，通常有信用卡审批、贷款审批、担保资格审查、贷后管理这几种。其中贷后管理是信贷机构在信用卡、贷款下来后再去查征信的，那么贷款审批和贷后管理是什么意思?什么情况会出现贷后管理?

一、贷款审批和贷后管理是什么意思

1、贷款审批借款人提交了申贷资料后，银行受理后的审批程序。审批通过，出了同意贷款书，确定了能贷款的金额，才算完成贷款手续。

2、贷后管理是信贷管理的最终环节，对于确保银行贷款安全和案件防控具有至关重要的作用。贷后管理是控制风险、防止不良贷款发生的重要一环。

3、贷款审批的所属机构一定会对申请人的征信进行查询，机构查询征信的次数一般不宜太多，查询太多汇会未来申请银行贷款有影响，也有可能会让征信变花，还有可能会让银行认为客户经济状况不好，涉嫌多机构贷款的风险，或者偿还能力不够等问题。

4、借款人在申请了贷款之后，后期个人经济情况等各方面可能都会发生变化，因此贷后管理也会记录这些变化，然后银行及贷款机构会根据用户的变化情况来多用户进行调整，例如持卡人使用信用卡时遇到的提额、降额等，很多时候都是因为银行查看了用户的贷款管理数据后决定的。

二、什么情况会出现贷后管理

一般在逾期还款、申请调额、信贷审核以及触发风控等情况下，容易让信贷机构进行贷后管理。

1、逾期还款

只要借款人曾经授权给银行金融机构，对方就有权力查询用户的征信报告，如果借款人的信用恶化，出现了严重的信贷逾期，银行通过贷后管理就可以及时掌握借款人的信用情况，调整借款人的综合评分。

2、申请调额

不管是贷款还是信用卡，借款人会主动申请提高额度，有时候银行调整额度需要根据借款人的基本资料和征信来，所以如果调额有提示此次申请需要查询征信，那么因为额度调整而被查询的征信记录，一般会显示为贷后管理。

3、信贷审核

有些循环贷款，贷款期限长达一年，在这个期间内，系统会不定期地进行审核，发现信用情况不对就会冻结额度，这种审核期间银行会查询持卡人的征信，此类查询原因归属于贷后管理。

4、触发风控

如果用户在平时的贷款或信用卡使用过程中，出现一些异常的操作，如经常在同—家商户频繁大额刷卡，或者突然在境外大额消费，有可能会触发银行风控系统，银行也会进行贷后管理。

贷后管理只是信贷机构例行排除风险的一种做法，属于正常的查询，留下的查询记录是中性记录而真正对征信有影响的查询，有贷款审批、信用卡审批、担保资格审查这三类硬查询记录。以上就是关于“贷款审批和贷后管理是什么意思?什么情况会出现贷后管理?”的全部内容，希望能为大家提供一些帮助。

逐条解读丨金融16条如何助力房地产：房企融资有望发出“第三支箭”

近日，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称《通知》），提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展”。

11月14日，澎湃新闻（www.h.)从多家银行相关人士处确认文件已下发。

《通知》包含16项具体举措，涉及稳定房地产融资、做好“保交楼”金融服务、做好受困房地产企业风险处置、保障住房金融消费者权益、调整部分金融管理政策、加大租赁金融支持等6个方面。

对此，澎湃新闻对《通知》部分内容进行逐条解读：

开发贷投放对国有、民营房企一视同仁

在保持房地产融资平稳有序方面，《通知》提出，稳定房地产开发贷款投放，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。

有民营房企人士指出，此次鼓励开发贷投放对民营房企输血。此前市场情况下，银行对绝大部分民企都是不敢投放的态度，政策出台后，将对民营房企的合理融资予以支持。

中指研究院认为，相关措施的实施，将改善金融机构对民营房企风险偏好和融资氛围，缓解民营房企信用快速收缩问题。

支持存量贷款展期，促进项目完工交付

《通知》提到，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

有房企人士认为，过往3年的开发贷期限已经和销售市场不匹配，希望后续能有合理的调整。新政提出开发贷、信托贷款等半年内到期的可以展期1年，后续有望推动银行去做期限方面的调整。

根据中指研究院统计数据，截至2022年10月31日，房企待偿债券余额共计30075.9亿元；一年内到期的债券合计9552.8亿元，接近万亿元，其中信用债余额6339.5亿元，海外债余额3213.3亿元。当前销售没有明显复苏回暖，民营房企融资困难，未来一年房企仍面临巨大偿债压力。

业内人士认为，存量融资展期1年的政策落地后，将有效缓解房企短期偿债压力，也可以让大部分现金流紧张的房企以时间换空间，有更大机会等待市场回暖、加速回款。

加大利用发债、信托等支持房企融资

《通知》明确，保持债券融资基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

同时，保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。

在此之前，11月8日，银行间市场交易商协会发布信息，推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

11月9日，中债信用增进投资股份公司官网发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，进一步推动民营企业债券融资支持工具工作，加大对民营房地产企业增信服务力度。

业内人士认为，这次政策指出“为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持”，表明监管部门支持民营房企的范围正在不断扩大扩容，会有更多民营房企受益。

国泰君安地产首席谢皓宇指出，针对房企违约可能进一步扩散的风险，文件做了明确给予金融支持的表述，对缓释当前行业流动性风险有极为正面的表态。过去1年半时间，房地产市场的主要矛盾就是房企的资产负债久期不匹配遇上债务无法续期，进而引发了一系列连锁反应，包括地价下行、停工、居民预期转差。当前，针对恢复民企信用，提出通过展期拉长负债期限、引入信托这一高收益渠道向高风险房企注入流动性，将带来积极的信号。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，在房地产开发贷款、信托贷款，还有债券融资多种融资渠道的助力下，房企的项目交付和资金压力将得到有效缓解。

“保交楼”仍是重要目标，提供专项借款+配套融资支持

“保交楼”金融服务方面，《通知》提出，支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

同时，在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

中指研究院认为，今年7月，部分城市出现期房项目停工引发的购房者集体断供现象，购房者对期房交付普遍产生担忧，观望情绪加重。此后中央多次出台相关政策支持各地加快“保交楼”，8月，住建部、央行等部门出台政策，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。9月，全国2000亿元专项借款资金启动后，郑州、沈阳、哈尔滨等城市均有相关资金到位，在当地“保交楼”中发挥了重要作用。

植信投资研究院资深研究员马泓指出，自8月中下旬以来，多部门出台措施，通过政策性银行专项借款方式救“烂尾楼”，推动全国商品房竣工和施工面积在此后的两个月出现明显改观，后续预计房地产建设类指标仍有进一步改善的空间。

鼓励资管公司参与处置风险，“第三支箭”有望落地

《通知》称，要做好房地产项目并购金融支持并积极探索市场化支持方式。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（统称资产管理公司）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。

对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。

另据交易商协会网站11月8日消息，2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”，有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解了民营企业信用收缩问题，促进了民营企业融资恢复，降低了民营企业融资成本。

中指研究院认为，“信贷、债券、股权”三个融资渠道形成了“三支箭”的政策组合，当前第一、二支箭已发射，而股权融资又是化解企业层面风险的本质性举措，前期地方政府参与民企混改的成功经验也成为了良好的范本，因此“第三支箭”有望快速落地。同时，收并购风险化解一直在持续稳定推进，在前期成功案例的示范效应之下，未来有望扩展处置范围，一些民企获得地方国资入股支持。

《通知》也指出，对于商业银行等金融机构的配套贷款，在鼓励加大信贷额度的基础上，特别提出了明确的指导方案：如新增配套融资需投向有明确还款来源的项目，划分“专项借款配套融资”科目进行专门管理，满足尽职调查但仍出现不良的可予以免责等。

需求端支持力度有望继续加大

《通知》提出，支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求，鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

三季度以来，需求端信贷支持力度持续不断加大，“支持刚性和改善性住房需求”始终是政策核心。此前9月底，央行、银保监会已明确发文指出符合条件的城市可以下调或取消首套住房商贷利率下限，央行也已下调首套公积金贷款利率15个基点，均为各地优化信贷政策释放了空间。

根据中指研究院监测数据，截至目前，全国已有超20城降低或取消首套商贷利率下限，且均降至4%以下，其中二线城市武汉、天津、温州等城市基本降至3.8%～3.9%水平。本次政策再次强调要因城施策，符合条件的城市有望加快落地降低房贷利率节奏，已经下调商贷利率的城市不排除根据当地实际情况继续调整优化。

加大住房租赁金融支持力度

《通知》提出，要优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式，积极满足企业中长期资金需求。鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。

同时，支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（REIT）试点。

中指研究院认为，此前央行已经明确，住房租赁信贷不纳入房地产贷款集中度管理考核指标。二十大提出“租购并举”，意味着未来金融机构将加大诸如住房租赁贷款、房地产保障性租赁住房REIT等金融工具的使用，更好地发挥创新金融工具对房地产市场的长期支持。

银行员工最易触犯罪名——违法发放贷款罪剖析

一、违法发放贷款罪的罪名来源

现行刑法《中华人民共和国刑法(2017修正)》对违法发放贷款罪进行了定义。

第一百八十六条【违法发放贷款罪】银行或者其他金融机构的工作人员违反国家规定发放贷款，数额巨大或者造成重大损失的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处一万元以上十万元以下罚金；数额特别巨大或者造成特别重大损失的，处五年以上有期徒刑，并处二万元以上二十万元以下罚金。

银行或者其他金融机构的工作人员违反国家规定，向关系人发放贷款的，依照前款的规定从重处罚。

单位犯前两款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前两款的规定处罚。

关系人的范围，依照《中华人民共和国商业银行法》和有关金融法规确定。

2022年4月《最高人民检察院公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》则规定了违法发放贷款案立案追诉标准。

第三十七条〔违法发放贷款案（刑法第一百八十六条）〕银行或者其他金融机构及其工作人员违反国家规定发放贷款，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：

（一）违法发放贷款，数额在二百万元以上的；

（二）违法发放贷款，造成直接经济损失数额在五十万元以上的。

二、违法发放贷款罪构成要件

任何一个刑事犯罪构成都需要有“四要件”：

主体要件：经营贷款业务的金融机构，以及金融机构工作人员。

主观要件：目前本罪在主观方面是故意还是过失上存在争议。

客体要件：本罪侵犯的客体，是国家的金融管理制度，具体为国家的贷款管理制度。

客观要件：违反国家规定发放贷款。

三、违法发放贷款罪为什么容易发生？

关键在于“国家规定”四个字。

现行刑法《中华人民共和国刑法(2017修正)》第九十六条【违反国家规定之含义】本法所称违反国家规定，是指违反全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和决定，国务院制定的行政法规、规定的行政措施、发布的决定和命令。

《中华人民共和国商业银行法（2015修正）》第五十二条

商业银行的工作人员应当遵守法律、行政法规和其他各项业务管理的规定，不得有下列行为：

（一）利用职务上的便利，索取、收受贿赂或者违反国家规定收受各种名义的回扣、手续费；

（二）利用职务上的便利，贪污、挪用、侵占本行或者客户的资金；

（三）违反规定徇私向亲属、朋友发放贷款或者提供担保；

（四）在其他经济组织兼职；

（五）违反法律、行政法规和业务管理规定的其他行为。

实践中，因为关于信贷管理的“国家规定”较为原则和笼统，法院大多将其下延至“业务管理规定”，主要是指金融管理部门颁布的规章制度甚至规范性文件，有的还将商业银行内部制度作为说理依据。违法发放贷款罪的方便之门由此打开。

四、违法发放贷款罪泛化影响不容忽视

全国人大代表、郑州银行董事长王天宇在2021年两会期间提交了关于中小银行经营的建议，其中就包括完善违法发放贷款罪相关规定的建议。

王天宇认为，案件高发的原因既有违法发放贷款罪认定标准不明确，导致实践中扩大了此罪适用范围，被越用越多、越用越泛，影响了金融行业的正常发展。也存在违法之徒以此罪名为幌恶意报案，妄图逃废债务或侵吞国有资产，导致此罪名被滥用的情形。

为创造良性的金融生态发展环境，维护制度的权威和公信力，王天宇提出三点建议。

一是优化完善违法发放贷款罪的认定标准。他建议对“违法发放贷款罪”的认定应严格限定在刑法和最高人民法院司法解释对“国家规定”的范围内；最高人民法院应进行监督，避免扩大化使用“国家规定”的范围。另外，应审慎界定金融机构工作人员违规与违法的界限。王天宇建议，监管部门可责成金融机构内部问责、落实整改，较为严重的进行相应行政处罚。同时，区分违法发放贷款罪的主观构成要件是故意还是过失。王天宇认为，应明确违法发放贷款罪的主观构成要件是故意还是过失，非主观恶意和社会危害性不高的，不宜认定为犯罪。

二是提高违法发放贷款罪的入罪金额标准。王天宇建议，司法部门对于一些社会危害性不高、金额低、影响面小的案件，通过民事途径推动化解。

三是赋予案件所涉借款合同及其担保合同合法的民事效力。严厉打击企业通过刑事手段、地方保护向金融机构转嫁经营风险，恶意逃废金融机构债务的行为，依法保护金融机构工作人员的权益，维护金融秩序和金融生态环境。

五、银行员工如何才能尽职免刑？

（一）熟练掌握制度规章，严格按照流程办事。熟练掌握国家关于信贷管理的一些基本规定，如《商业银行法》《贷款通则》“三法一指引”等，认真学习本行的内部操作规章制度，严格按照制度规章办理业务。此外，基层金融机构不宜将信贷实施办法或操作指引规定的过细过严；否则，在各类业务管理规定层层嵌套推演下，经办人员也有可能由此成为违法发放贷款罪的犯罪嫌疑人。

（二）审慎进行贷前调查，落实关键财产信息。不管贷款有无办理抵押，调查人员均应审慎调查了解借款人、担保人实际情况、资金用途、还款方式等，对真实性、合法性以及保障贷款偿债能力方面的审查，尤其是对于借款人名下的土地、房产、股权等信息应查询核实，对于担保人的资质及其提供的各类抵质押物的真实性应逐一调查核实。

（三）按照流程严格审查，严守合法合规底线。司法实践中，司法机关认定银行工作人员构成违法发放贷款罪的主要理由之一为“对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况审查不严”，因此，在贷款调查、审查、审批等环节对于借款用途、偿还能力、还款方式应高度重视，严格按照制度流程进行审查；在放款和合同签订环节，应严格执行面签制度，谨慎核实债务人身份，确保担保合法有效。