历经6年的民间借贷纠纷，适用小额诉讼程序40分钟结案

2022年1月1日，新修订的《中华人民共和国民事诉讼法》正式施行。1月12日，莱西法院民二庭适用新法中修订的小额诉讼程序，一次开庭审结了一起民间借贷纠纷，6年纠纷40分钟化解，被告当庭履行给付义务。

被告韩某与原告吕某相识多年，韩某自2016年起多次以生活困难为由向吕某借款，后以各种理由推诿拖延还款，至今尚欠吕某借款2.7万元。2022年1月4日，吕某在新年第一个工作日向莱西法院提起诉讼。

承办法官阅卷后，了解到本案标的额不大，争议较小，符合新民诉法关于小额诉讼程序适用的规定，故依法适用小额诉讼程序审理该案。1月12日上午，双方当事人经电话传唤到庭参加诉讼，经过法官耐心调解，被告愿意还款并当即履行了给付义务，原告随即提出撤诉申请，法院当庭裁定准予撤诉。整个过程用时仅40分钟，这起历经6年的民间借贷纠纷圆满结案。

新民诉法对小额诉讼程序的适用范围及方式进行了完善，将适用案件类型限定为“金钱给付”类案件，适用标的额从原来的“各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下”提升到“百分之五十以下”，进一步降低小额诉讼程序适用门槛，加大适用力度，有效发挥小额诉讼程序便捷、高效、一次性终局解纷的制度优势。在审理方式上，新民诉法将小额诉讼案件的答辩期、举证期从15日缩短至7日，简化了起诉、答辩、传唤、送达、庭审程序及裁判文书，进一步节约了诉讼成本、提高了审判效率，便于及时有效维护当事人的合法权益。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十以下的，适用小额诉讼的程序审理，实行一审终审。

基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定的民事案件，标的额超过各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十但在二倍以下的，当事人双方也可以约定适用小额诉讼的程序。”（大众报业·大众日报客户端记者肖芳通讯员郭运栋谭美娜报道）

民间借贷的诉讼时效是多久？法律依据是什么？

《合同法》第206条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”

自还款到期之日起（即逾期之日起）三年。立案受理后，不能直接送达，需公告送达的，公告期2个月。2个月后即可开庭。简易程序的审理期限为3个月，一般程序的审理期限为6个月。有特殊情况需延长的，经法院院长批准，可延长6个月。

判决书，法律术语，是指法院依据判决写成的文书。是法律界常用的一种应用写作文体，包括民事判决书、刑事判决书、行政判决书和刑事附带民事判决书。在民间借贷纠纷中，法院对案件立案受理后，会尽快安排开庭时间并将传票等法律文书送达给原、被告双方，如果能够直接送达，那么就能准时开庭若无法直接送达，就可能会涉及到公告送达，民间借贷纠纷的公告期为两个月，公告期到了就能开庭庭审结束后，随即会向双方送达民事判决书，不论是开庭，还是下判决书，都会在法律规定的审理期限内完成。适用普通程序的一审案件，一般情况下审理期限为六个月，有特殊情况需要延长的，最长不超过十五个月适用简易程序的一审案件，审理期限为三个月二审案件的审理期限为三个月，有特殊情况经过延长的，最长不超过六个月。法律依据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第二条适用普通程序审理的第一审民事案件，期限为六个月有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长六个月，还需延长的，报请上一级人民法院批准，可以再延长三个月。适用简易程序审理的民事案件，期限为三个月。审理对民事判决的上诉案件，审理期限为三个月有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长三个月。

银行放贷晚了两个月，法院判买家退房还要赔卖家490万？

因为银行放贷时间比预想时间晚了2个月，已经付了一半房款的买家不仅要退回完成大部分装修的房子，还要赔偿卖家490万元。近日，上海市第二中级人民法院公布了一起房屋买卖合同纠纷的二审判决书。判决书显示，因为银行迟迟不放款，没有如期收到全部房款的卖家将买家告到法院。最终法院二审维持原判：双方解除合同，买家要赔偿卖家310万元违约金和180万元房屋整修费损失。

双方约定无论是否获得贷款买家都应在过户前支付二期房款

根据法院查明的事实，2020年5月27日，卖家范某和应某与买家伍某就一处二手办公楼签订房地产买卖居间协议，谈好房屋总价为1550万元。按照约定，伍某在签订正式买卖合同当日支付首期房价款775万元，第二期房价款775万元，买家应在签订正式合同后五天内向银行申请贷款，若伍某的贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，伍某也应在过户之前将这部分房款支付给卖家。

同年5月30日，双方签订补充条款约定：房屋总价款仍为1550万元，买家支付定金100万元。1550万元房价拆分为合同价1490万元及装修补偿款60万元。约定卖家提前交房，买家在2020年6月30日前付首付745万元，60万元装修补偿款于过户当日支付给甲方，剩余贷款745万元由银行放款于甲方。

2020年7月2日，双方正式签订上海市房地产买卖合同（网签合同）。在此之前，卖家已于6月份将房子交给买家使用，买家也已付给卖家定金100万元及部分房价款400万元。

网签合同约定，在2020年8月30日之前，双方共同办理转让过户手续。伍某应于2020年7月31日前（含当日）支付剩余部分的首期房款计245万元，同时应在签约后五日内向银行申请第二期房价款745万元；若贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，伍某也要在申请产权过户之前将相应部分房价款付给卖家。

该合同的补充条款还赋予了卖家单方解除权。如果买家没有按时履约，每逾期一天需向卖家支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。买家逾期超过十个工作日或买家要求解除合同，均视为买家违约，卖家有权单方解除本合同。卖家解除合同，应当通知买家，买家除需支付十个工作日的赔偿金，还需向卖家支付相当于总房价款20％的违约金。

当日，双方当事人又签订协议书一份，约定：若因买家违约导致买卖合同无法正常履行，买家应在解除合同7日内将该房屋恢复原状或赔偿卖家房屋装修费180万元；如因卖家违约导致合同解除，则同样应向买家赔偿装修费损失180万元。

银行贷款晚了两个月卖家通知买家单方解除合同

事实上，直到当年7月13日，伍某才付完首期房款745万元，并为此支付了逾期利息。而剩下的745万元银行贷款也迟迟没有放款，直至2020年10月29日才得以经相关银行审核通过。

期间，2020年9月15日，卖家向伍某发送律师函，希望其在收函之日起3日内将钱付清，如仍然不付，自己有权解除合同，并要求伍某赔偿违约金及装修损失等。

15天后，伍某依然没有支付剩余房款。卖家又向伍某发出解除买卖合同通知书一份，要求伍某搬离并归还房屋，偿付房款总价的20％的违约金和房屋装修损失180万元等。

法院认为买方应已明知贷款延期获批的风险

一审审理期间，被告伍某坚持认为，贷款延期虽是事实，但并非是遭到银行拒绝贷款，而仅仅是影响到了过户时间，因此，自己的行为并非根本性违约。

对此观点，一审黄浦区人民法院表示难以认同。判决指出，伍某最终获得贷款的时间在2020年10月29日，已大大超出了合同约定的时间，也超出了双方当事人自己的预期。当然贷款延期获批的原因和卖家无关，和伍某本身的资信能力等可能也无关。但是，法院认为，作为适格的民商事主体，对于在交易中可能产生的风险，应已明知，尤其在合同已明确约定的情况下，伍某却未及时履行其付款义务，在最终并未能取得原告谅解和许可的前提下，相应的违约责任伍某是无法免除的。

违约金为房款总价的20%是否过高？法院认为不高

至于伍某认为卖家主张的违约金（房款总价20％）的数额过高的观点，法院也表示难以认同。因房屋买卖合同本身具有其自身的特殊性，因其交易标的涉及金额一般较大（且本案涉案买卖标的系办公楼，而非一般居住用房），则会因一方违约所引致的相对方的所承受的经济损失亦相应较大，结合本案相关已查明事实表明，本案原告由于伍某的违约而可能产生其须对案外人（案外房屋的出售人）承担相应的违约责任（可能数额也不会太小）。

因此，考虑到我国合同法相关的法律规定，并不排斥当事人可以同时主张违约金和实际损失赔偿。考虑到本案伍某违约导致的实际后果，范某、应某至今未能正常另行购房成功等，经济损失巨大，故法院对卖家主张的违约金和实际损失赔偿的诉讼请求，采取一并支持的处理方式。

二审法院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

最终，法院判决：双方签订的房屋买卖合同及相关协议均于2020年10月7日解除；被告伍某应于判决生效之日起10日内搬离并归还原告房屋，如逾期，则应追加支付房屋占有使用费，按照1000元/天的标准计算，计算至实际归还之日止；伍某应于判决生效之日起10日内一次性偿付原告违约金310万元、房屋整修费损失180万元

律师建议买家可协商“以银行实际放贷时间为准”的合同条款

490万元几乎可以在上海买一套房了。因为银行延期放款，买家就要承受如此巨大的赔偿。不少购房者看到这个案例，惊出一身冷汗。毕竟银行放款时间是买家无法控制的。而在置换房屋的过程中，一环套一环，很多卖家其实也是买家。一旦银行出现放款周期延长，必然影响数个交易。这种情况下，如何保障交易双方的合法权益？

时代九和律师事务所合伙人许桂林律师指出，在本案中，双方约定无论银行是否如期放款，买家都要在约定的过户日期近乎支付全款，同时还约定买家逾期10天以上，卖家就可以单方解除合同。这些条款确实对买家不利。这有可能是因为买家当时买房心切，或者低估了银行放贷时间的风险。但无论如何，只要双方都签字认可，就必须遵守。

许桂林律师建议，双方在签订合同时都应谨慎考虑银行放贷时间的不确定性。对于买家来说，可以协商“以银行实际放贷时间为准”这样的条款，避免因银行放贷逾期产生的违约责任。对于卖家来说，最好在合同中写明最晚付款日期，并约定超时的违约金标准或解除合同的标准，遇到银行延期放款时，卖家也能保障自己的权益不受损害。当然，买卖双方肯定会有利益上的冲突，最终合同如何约定，还需要看双方沟通和谈判的结果。

来源：北京青年报