纯干货丨贷款买房之前，如何准备银行流水？

大家好，我是薇姐，欢迎大家在周四晚上20:00，准时来到美宅PLUS财富进阶学院，收听本期的语音课堂《亲，你的流水贷不下款的》。

分享内容，要点如下：

一、什么叫做有效流水？二、银行喜欢什么样的流水？三、做好流水就足够了吗？四、1v1答疑解惑

流水，其实只是信贷里面很小很小的一个环节，即便如此，在信贷收紧的今天，相比去年，流水已经细化成了包括按揭流水、SFK流水、JYD流水、信用贷流水，每个要求还都不一样。由于时间关系，我们今天不准备全部展开讲，先只聊聊按揭申请流水（下面简称流水），提到的各种规则也不适用于其他流水，请大家知悉。另外如果资质非常好，工资收入能达到月供2倍以上，那么今天的语音课堂也不用听了，今天的分享主要是针对月收入达不到2倍月供甚至无流水的朋友们。

一、什么叫做有效流水？职业性或者经营性收入，这也是我们在实操中发现大量客户存在误解、会犯的错误。自转、夫妻或者户口本上的人互转（最好也不要是兄弟姐妹，原因我会在第二点里讲）、股票基金理财、借贷相关（银行和私人借贷，帮人收贷款，受托支付，禁忌流水）、存款都不叫有效流水。

不要以为每一条进项都叫做流水，那是在自我感觉良好，都是左手倒右手，自循环，一个个拆解。举例子，我们去年有个客户说自己资质很好，拿过来一看，女儿收入只够月供，母亲没有有效流水。

二、银行喜欢什么样的流水？大家都喜欢问“我存现金可不可以”，“我支付宝的认不认”……这些出发点，都是我我我，我们要学会站在对方也就是银行的角度去看，研究银行的喜好，你才能从众多人中脱颖而出，让银行从有限的额度里面，批贷给你。

银行考察借款人稳定的收入来源，要体现一个人或者一个家庭的还贷能力。

记住以下六点：

▶1、稳定，稳定才是第一位

工薪族：稳定的、时间/金额/转账方相对固定的、每月都有工资收入的（可能是对公账户发的，也可能是私人转账的）。

做生意的（部分银行已经不接，只做工薪族）：有执照、或者有网店的，并且自己收款的。

最好是银行卡收款，银行毕竟是名门正派的金融机构，不同银行间流水是互认的。

▶2、逻辑很重要，呈现出正常的工薪族或者自雇人士

工薪族，一般比较正规的都是代发工资，税前收入减去社保、个税、五险一金等等，最后发到银行卡上的，一定不会是整数，一定有小数点后两位，而且每个月略微有浮动。

而自雇人士呢，刚好相反，做生意一定是每月不固定，有大量的营收款入账和出账的。

不管工薪还是自雇，流水要有正常的消费和支出。

▶3、不用解释的解释，才是最好的解释

银行，不是一个整体的、笼统的概念。不同家银行、同一家银行在不同时期，对于流水、首付款等等要求，也是完全不一样的。

银行不是一个虚拟的称呼，是一个个鲜活的、需要对该笔贷款负责的人，天生就是不相信你、惧怕风险、要挑刺的。

不要以一元的思维去考虑问题，觉得我这样行不行，我以为，而要站在对方角度来考虑问题，站在银行信审的角度来考虑问题，就不会犯一些低级的错误了。

银行为什么喜欢工薪代发族，尤其是体制内的，工资都是代发工资，代发工资的作假成本比较高，银行不需要花费额外的精力去查证。

而如果你是自雇人士，那么除了流水，就需要有执照，有实体店或者网店，这些银行都会上工商网、企查查去查相关法人、股东，上网或者实地去看经营场所。

如果是一份兼职收入，银行也需要根据实际情况去核实。而行业那么多，银行其实是不懂的，那就会需要你提供辅助材料，包括且不限于社保、邮件往来、订单往来等等。

举例：北方老家县城的服装个体户老家，给你发将近五万的代发工资。

举例：转款方跟你同姓，并且三个字只差一个字。

如果你们之前有申请过按揭的话，就会知道，今年的按揭跟往年非常不一样，对于资质不太好的客户，银行会来来回回要求补资料、解释。有的客户是解释到无法解释，等于自动把你劝退了，而不是直接拒绝。

支付宝可以算吗？存现金可以算吗？炒币可以算吗？你为什么不能曲线救国一下？这类问题都属于此类需要解释的问题。如果你的流水需要解释，银行可能会更加倾向于审批贷款给一个不需要解释和查证的客户。

▶4、流水金额的要求：连续六个月，覆盖所有月供的2倍左右

有的人以为流水能够刚好1:1覆盖住月供就可以了，那你的生活怎么办？很多人原本的工作流水可能不够月供两倍，这个时候就需要有一份“兼职”收入来做补充收入。

有时候啊，客户会提供很多张卡的流水过来，看瞎眼，符合前面1、2、3点要求的流水，可能一份都没有，要么是金额太少，即体现不了稳定的、能覆盖2倍月供的流水；要么都是自转、夫妻互转、存款理财这些无效的流水。

此处划重点——记住，银行一般只会看两份流水，提供多了，浪费对方时间，自己贷款也下不来。一般我们是建议本职工作+兼职两份流水，就可以了。

▶5、资金要过夜，结息也很重要

结息是一个客户活期+定期的利息，每季度结算一次。结息高代表客户不缺钱的程度，说明了客户对银行的贡献度。举例：招行归集业务，工资卡已到账，资金吸星大法一到账就转走，按揭不好做。

▶6、专卡专用

我们一向倡导各种流水，专卡专用，不同身份、用途的卡，专门用一张，避免有时候一份出错，全军覆没。其中有张中转卡，将来既不会作为按揭流水，也不会作为首付款流水，就是专门用来转一些资金的，做一些流水卡不方便做的资金进出。

举例子：我们有个客户，本身是工薪族，也有执照，但是自己不是法人和股东，是实控，工资、营业收支，首付款，统统都是一张卡，大杂烩，这就非常尴尬和麻烦了。

前几天某个银行经办分享的一个案例，他朋友的按揭流水卡，出现了把别人转过来的工资，用一个整整齐齐的数字，转回去给对方的资金回流记录，因为这个太明显的低级错误，导致没有任何银行可以受理，任何解释都苍白无力，最后只能在网签的前一天毁约，损失了10万定金。

三、流水做好了就能贷下款了？按照以上指引，你就能顺利按揭了吗？以上全错。流水不是单一的东西，还需要结合贷款人的其他条件综合来看，需要量身定制。这就像一个人发烧，退完烧，是不是就治好病了？答案肯定是否定的，发烧只是症状的表象，引起发烧的可能是细菌感染，可能是病毒感染，也可能只是你离火炉太近了。

我们美宅的每一位客户，开启我们正式服务流程的第一步，都是给纸质版打印征信和流水，中间还会由我们的信贷专员小安、小明同学，来来回回就一些细节做很多沟通和明确，最后才能根据客户的买入预算、贷款金额和征信流水，制定出一份详细版的资信报告，类似于一个客户的信贷体检报告，还有定制化流水指导意见。

这些指导意见，不光光是指流水，可能会涉及到征信报告里面有错误，需要修改。自雇人士可能涉及到公司的执照都需要修改、业务收款方式也要更改、卡要更换，全部都是量身定制指导的，没有哪两个客户是完全一样的指导方案。尤其是之前听信了一些流派，已经把流水做坏了的，可能全部都要丢进垃圾桶，从头再来。根据客户实际情况，一开始就圈定好将来适合进件的按揭行，设定好流水卡和中转卡，其中中转卡是一定要回避可能的贷款行的。根本不是你们想象的泛泛而谈，一个标准教程拿回去，依葫芦画瓢照着做。

流水只是一整套资料中的其中一个因素而已，一副拼图中的一小块而已，千万不要以为“做”出一份流水，就可以解决全部问题，成功拿下按揭贷款。

好的，以上就是今天关于按揭流水的全部分享，感谢大家的收听，我们下期再见。

四、提问环节（由于篇幅原因，只呈现其中1问）

Q：数字货币算不算正常首付款？

薇姐：不算，数字货币在我国并不是合法的投资行为，因此相关收益不能直接作为首付款来源。

以上内容是整理自7月15日薇姐语音课堂的文字版，收听更多精彩解读，请私信联系。

申请贷款时，流水不够怎么办？

我们到银行办理个人贷款时，都需要提供个人工资流水，银行会通过个人工资流水来了解借款人的还款能力，一般每月的收入要高于月还款金额的2倍以上，这样才能保证借款人有足够的经济能力来偿还欠款。

（图片来源于网络）

但是实际情况中，我们往往会遇到工资流水不足的情况，比如有些人实际上是有还款能力的，但银行打卡流水上却很少，这主要是因为收入构成比较复杂，工资只占收入的一小部分，分红、股权、理财收益等才是大头。

那么，这种情况下，申请贷款时，遇到银行流水不够怎么办呢？

（图片来源于网络）

1、自存银行流水

申请贷款前，我们可以提前养护流水。如果手头有大笔现金的话，可以在每月固定的日子将固定的资金存入同一张银行卡内，时间最好要有半年（6个月），这样的自存流水也能得到多数银行的认可，适用于有计划买房的群体。

另外，还可以将手中闲置的资金存入到银行卡中，实际上也是个人流动资产的证明。

（图片来源于网络）

2、提供大额财产证明

在个人工资流水不足时，可以向银行额外提供其他大额财产证明，比如房产、汽车、基金、大额保单等等，这些也可以证明你的还款能力。

3、增加共同还款人

增加共同还款人，可以是父母或者配偶。贷款人与其父母一起前往银行，出示身份证、户口本、贷款人结婚证(单身证明)、父母结婚证、父母银行流水等材料，就可以添加父母为共同还款人了，但要注意的是，如果父母的年纪过大，贷款年限会有限制或银行不批贷。

（图片来源于网络）

4、用个税、社保代替

有些银行可以用个人纳税证明、社保证明、或者公积金缴纳证明来代替银行流水，但前提是每月都要在固定时间缴纳，这样才能证明借款人有固定的收入，但并不是所有银行都可以这样做，具体还是要根据各银行规定。

5、提高首付

如果申请贷款时无法满足银行流水要求，而又不能提供其他证明，那么就只能提高首付比例了，将贷款额度降到自己的还款能力范围。

（图片来源于网络）

最后要提醒大家，由于不同地区不同银行都会有所差异，所以大家在打款前，最好找专门的助贷机构咨询一下，根据自身的资质情况，匹配合适的贷款银行和贷款产品，避免自己盲目申请，费时费力。

写在最后：

我是暨哥，资深金融助贷从业人员，希望能帮助需要贷款的人少走弯路、不踩坑，更快找到适合自己的贷款方案，如果你有贷款方面的问题，欢迎找我答疑解惑。

没有工资流水贷款被拒怎么办？没流水办理银行贷款4个技巧

在北京办理个人贷款的人都知道，银行受理贷款申请时候会查看我们的工资流水。那么为何银行会如此重视工资流水呢?因为银行可以通过个人流水来审查个人是否有稳定的收入，是否有能力偿还债务，降低自身风险。接下来钱云小编详细给大家介绍一下，银行流水由什么构成，以及没有工资流水办理银行贷款的4个技巧。

银行流水构成在北京常见的银行流水分为三种形式：工资流水、转账流水、自存流水。

没有工资流水怎么办理贷款1、自存现金流水

如果不是着急申请贷款，可以采取自存银行流水的方式，去门槛较低的商业银行或是小额贷款公司申请信用贷款。

自存现金流水的方式如何办理：每个月在固定的时间存入固定金额的存款，比如：可以选择每个月10号这一天，在自己的同一张银行储蓄卡内存入固定金额的存款，例如每个月存5000元，累计6个月(最低3个月)以后，可凭现金流水申请贷款。

2、抵押贷款

当借贷人想要贷款金额没有达到抵押房产价值的二分之一时，许多北京的银行是不要求借贷人必须提供工资流水，也可以直接批贷的。再或者，您有汽车、股票等有价东西做抵押物，也可以向银行申请抵押贷款。

3、担保贷款

提供给银行可以认可的贷款担保人，只要他符合担保贷款条件，借贷人也是可以拿到贷款的。不过咱们必须切记，贷款要按时还款，否则担保人会承担连带责任，这样容易发生官司追究，影响您的下一次贷款申请。

4、保单贷款

假设借贷人自己有储蓄类型、分红类型或是其他有现金价值的保单，并且保单生效一年以上，到银行或保险机构也是可以申请到一笔金额不小的贷款的。并且这种方式只要保单还清贷款后，可以继续申请贷款，并不会有申请次数限制。

小编知道，在北京有很多自由职业者、灵活就业的工作者，还有工资以发放现金形式的工作者，如果您的银行流水目前不满足银行贷款需求，可以通过以上几种形式养好银行流水再贷款。如果还有疑问可在下方留言评论或者私信。