上海二中院：贷款买房中的违约责任分析，看这篇就够了！

房贷审批是政府调控房地产市场的重要抓手，而贷款的审批结果和发放时间又对房屋买卖合同的履行至关重要。一旦贷款环节遇到问题，买卖双方往往会就是否构成违约及违约责任的承担发生争议，相应的责任究竟该如何划定？下面是几种常见情形的分析。

情形一贷款申请未获审批通过

案情

甲乙双方签订房屋买卖合同，约定买受人乙方通过贷款方式支付第二笔房款，如贷款申请未获审批通过或审批通过的额度不足申请额度，则乙方应在交易过户当日用现金方式将差额部分补足并支付给出卖人甲方，否则构成违约。若乙方未按合同约定期限付款超过15日，则甲方有权解除合同。

签约后，甲方配合乙方办理了贷款申请手续，因银行住房贷款审批随着房地产调控政策收紧，审批持续数月仍未通过。最终，在乙方无法于宽限期内筹措资金支付房款的情况下，甲方发函解除合同。

解析

当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，相对方可以解除合同。房屋买卖合同中买受人的主合同义务是支付购房款，若其贷款申请未获审批通过，经出卖人催告并给予宽限期后，仍未能以约定的现金方式补足的，出卖人有权解除合同。

友情提示

选择以按揭贷款方式履约的买受人可在签约前向贷款银行或中介机构了解贷款政策，在房地产调控政策实施期间，买受人更应该提前做好资金筹措计划，以免政策调整影响主合同义务的履行，使己方陷入违约的被动处境。

情形二贷款审批稍有迟延

案情

2020年12月20日，甲乙双方签订房屋买卖合同，约定2021年1月20日之前办理过户手续，买受人乙方申请的贷款需在过户之前完成审批，否则应于过户当日以现金方式补足差额部分。若乙方未按照约定期限付款，每逾期一日应以未付款的日万分之五支付违约金；逾期超过15日的，出卖人甲方有权解除合同。

履行中，因房屋产证面积与网签合同所载面积有差异，只能重新办理产证后再次申请贷款，最终贷款于2021年2月5日获批，仅比合同约定的出卖人可行使解除权的日期2021年2月4日晚1天。出卖人诉请解除合同，法院未予支持。

解析

房屋买卖合同中出卖人的主要合同权利是获得售房款，贷款审批通过的日期虽晚于合同约定的日期，但并未影响出卖人获得售房款这一主要合同目的的实现。若仅以买受人的瑕疵履约行为为由解除合同，不仅有害于交易安全，也有悖于双方签订房屋买卖合同的初衷。当然，买受人仍应按照合同约定承担逾期付款的违约责任。

情形三未明确约定放款期限

案情

2021年4月15日，甲乙双方签订房屋买卖合同，约定买受人乙方通过贷款方式支付第二笔房款，且贷款应在房屋过户前通过银行审批，若贷款未获审批或审批额度不足，则乙方应以出卖人甲方认可的方式补足差额部分。乙方所贷款项在交易中心办出的他项权利证明到达贷款银行后，由银行在规定时间内直接发放至甲方银行账户。

2021年5月28日，双方办妥房屋过户手续，公积金贷款与商业贷款分别于2021年8月13日、2021年11月10日发放至甲方账户。之后，甲方以贷款未在过户前发放至其账户为由起诉乙方，要求其支付逾期付款违约金，法院未予支持。

解析

受房地产调控政策影响，贷款审批额度尤其是放款时间具有不确定性，甚至连贷款银行也无法提前给出准确时间，所以房屋买卖合同一般不会约定具体的放款期限。实践中，银行在房屋过户前完成贷款审批，办妥过户手续及抵押权登记后，银行在其规定时间安排放款。据此，出卖人以房屋过户前未发放贷款为由追究买受人逾期付款责任缺乏依据。

情形四逾期办理贷款申请

案情

甲乙双方于2020年9月3日签订房屋买卖合同，约定于2020年11月10日前办理过户手续，买受人乙方应于签约后七日内向银行申请贷款，若贷款未获审批通过或审批额度不足，则乙方应在过户前将相应房款直接支付给出卖人甲方。另约定，任何一方未按约履行，每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金，逾期超过十个工作日的，对方有权解除合同。

履行中，乙方于9月28日完成原有房屋交易过户后取得购房及贷款资格，于10月18日向银行提交贷款申请，后在甲方配合下于11月4日通过审核。11月11日，双方办理过户手续。之后，双方就乙方延期申请贷款产生争议，甲方亦晚于约定期限交付房屋，遂涉诉，法院未支持甲方诉请的乙方延期申请贷款违约金。

解析

买受人虽基于自身原因未能在约定期限内申请贷款，但其贷款申请仍在过户前获得足额审批，对办理过户手续及后续放贷等合同主要义务的履行均未造成影响，可免于承担违约责任。

友情提示

因贷款申请需要出卖人配合完成，若买受人晚于合同约定的时间申请贷款，给出卖人配合履约造成额外损失的，买受人应予以赔偿。另外，买受人在房屋置换过程中应该预留充足时间，以防出现前手买卖中未及时过户导致限购，或前手买卖中买家迟延付款导致己方无法按约完成购房款支付等问题。

结语

房屋买卖合同从签订到履行完毕是一个程序复杂且时间漫长的过程，买卖双方需要在中介、贷款银行、不动产登记中心的参与下完成多道手续，过程中难免遇到政策调整、资金周转等情况，这就要求买卖双方，尤其是买受人一方更加慎重地根据自身实际情况选购房屋，避免不必要的法律风险。

作者：高勇

来源：上海市第二中级人民法院

编辑：史梓敬

金融犯罪辩护律师：违法发放贷款罪案，审批者承担什么责任？

（本文作者张永华，金融犯罪辩护律师，经济犯罪辩护律师。法学博士，北京市盈科律师事务所高级合伙人，北京刑事律师，专注于金融行业法律服务、金融犯罪、职务犯罪、企业家犯罪刑事辩护和诈骗犯罪辩护。与辩护团队办理了多起重大职务犯罪、重大金融经济犯罪系列案件）

目录

一、从一个案例谈起

二、贷款审批者承担什么责任？

三、刑事律师的辩护

四、结束语

正文

违法发放贷款罪是一个争议较多的罪名。对银行业从业人员来说，这个罪名就像一个达摩克利斯之剑，随时可能从天而落，带来无妄之灾。律师在辩护时，发现一些案件有客观归罪的倾向，只要银行放贷出去的款最后没收回来，调查、审贷人员就有失职的罪责，这种倾向其实并不符合法律规定。正所谓“人非圣贤，孰能无过？”如果发生失误即构成刑事犯罪，这个要求应认为过高，也不现实。

一、从一个案例谈起肖某飞等人违法发放贷款〔(2017)黑1121刑初167号〕一案中，被告人肖某飞系嫩江县农村信用合作联社（以下简称“嫩江县联社”）理事长，系该单位的法定代表人，理事长对联社的经营管理活动是否符合国家法律、行政法规、金融政策进行审查。被告人刘某任嫩江县联社主任，主持联社经营管理的日常工作，负责管理辖区内农村信用社的业务活动，保证辖区内农村信用社顺利开展业务并健康发展。被告人赵某华任嫩江县联社监事长，其参加贷审会时，列席贷审会，负责审查贷款程序的合规性。被告人***勇任嫩江县联社信贷管理部部长，信贷管理部负责嫩江县联社信贷综合业务并负责审批20万元以上（不包括20万元）30万元以下（包括30万元）的贷款业务。四被告人均系参加嫩江县联社贷审会的成员。

嫩江县联社下属的霍龙门信用社主任金某、客户经理桓某（均已判刑）在执行嫩江县联社的决定时，不严格履行贷前调查职责，将内容不真实的贷款材料上报嫩江县联社的信贷管理部、贷审会分别审批。本案4被告人即为对前述不真实的贷款材料进行审批的信贷管理部、贷审会成员。

公诉机关指控：被告人肖某飞、刘某、赵某华、***勇不依法依规履行审批职责，使大量违法信贷资金得到审批并发放，造成大量信贷资金被人顶名冒用和集中使用，逾期不能归还。

法院查明，嫩江县联社贷审会审议审批共计21笔贷款，合计总金额940万元，截止2016年9月30日前已全部收回。经嫩江县联社信贷部审议审批共计124笔贷款，合计总金额3260万元，截止2017年12月19日，经信贷部审批的贷款尚有6笔合计金额90.88万元未收回。

以上金额达到了追诉标准。

从审理过程看，本案第一次一审后被告人上诉，二审法院发回重审。第二次一审结果：被告单位无罪，被告人肖某飞等犯违法发放贷款罪，免予刑事处罚。

第二次一审判决一方面认为，被告单位嫩江县联社根据嫩江县域的地理位置和辖区特点，在北部山区政府部门均没有核发土地证的情况下，为保证单位贷款业务正常发放，以嫩江县“五清办34清查土地的数量作为农户借款授信额度的一项重要凭据，此规定不违反国家规定。另一方面，判决认为4被告人在各自的工作岗位疏忽大意，不认真履行职责，将大量不符合规定条件的贷款违法发放出去，均已构成违法发放贷款罪。

二、贷款审批者承担什么责任？实务中银行高级管理人员有在不良贷款中究竟负什么责任的疑问。一些案件判决加深了从业人员的困惑。银行贷款毕竟涉及多个不同的步骤、部门，常常一个贷款项目参与的人员也多。根据《商业银行法》第35条第2款规定：“商业银行贷款，应当实行审贷分离、分级审批的制度。”这一制度包括审贷分离的基本设计。

《贷款通则》第40条规定：“贷款调查评估人员负责贷款调查评估，承担调查失误和评估失准的责任；贷款审查人员负责贷款风险的审查，承担审查失误的责任；贷款发放人员负责贷款的检查和清收，承担检查失误，清收不力的责任。”审贷分离的基本要求是商业银行在贷款管理上将对借款人信用状况的调查和对借款申请的批准权归属于不同的职能部门。

这个制度设计，要求贷款审查人员负责贷款风险的审查，承担审查失误的责任。但是审查有一个基础，就是必须是在前期调查评估人员的工作成果基础上进行评估。

本案提出的一个问题是，4名被告人按照业务流程进行贷款审批，发生在业务流程的最顶端。一旦因基层贷前调查工作不扎实，出现工作失误（包括本案出现的借款人借款后顶名使用、集中使用的问题），是否即承担违法发放贷款的刑事责任？

本案中，法院在论理部分认为：

肖某飞：而被告人肖毅飞在2011年至2012年间，参加贷审会时，不严格审查贷款资料是否真实和完整，没有完全准确掌握每笔贷款的风险，而审批、通过了不符合贷款条件贷款940万元，其行为已构成违法发放贷款罪。

刘某：其主持贷审会审批大额贷款时，工作疏忽，不严格审查、把关，没有准确掌握每笔贷款的风险，而审批、通过了具有市场风险和不合规贷款940万元，被告人刘杰行为已构成违法发放贷款罪。

***勇：不严格审查贷款程序是否合规、贷款资料是否真实和完整，没有完全准确掌握每笔贷款的风险，而审批、通过了具有市场风险和不合规贷款3260万元。

赵某华：监事长应负对违规行为监督不力的责任，没有正确行使一票否决的权力，故被告人赵淑华构成违法发放贷款罪。

从以上看，本案因要求贷款审批人员“完全准确掌握每笔贷款的风险”，创立了一个违法发放贷款罪最低的证明标准，即：银行业贷款一旦出现风险，即追究审批者的刑事责任。

三、刑事律师的辩护以上客观归罪的情况，并不符合违法发放贷款罪的法律规定。《刑法》第186条规定，银行或者其他金融机构的工作人员违反国家规定发放贷款，达到一定数额或者造成重大损失的，即构成犯罪分别判处5年以下有期徒刑、拘役或者5年以上有期徒刑。

尽管理论上关于违法发放贷款罪的主观罪过形态有争议，但是一致认为不仅以造成损失后果为依据，而认为：行为人在“违反国家规定发放贷款”这个环节，应是“明知”的。

违法发放贷款罪的主观罪过应集中在对违法发放贷款本身的主观态度，这无疑是一种故意的态度，而对于违法发放贷款造成的损失后果而言，不属于本罪主观方面评价的对象，即无论是故意还是过失，均不影响该罪的成立（孙国祥：《刑法基本问题》，法律出版社，P194-195）。

在故意或者过失的问题上，不可能存在不明知“违反国家规定”的情形。

司法判例中对违法发放贷款罪的认定，一般都以明知贷款违反“国家规定”为前提。从犯罪构成看，在违反国家规定放贷这个环节应以主观故意为要件。

比如叶某2违法发放贷款罪上诉案（(2020)粤15刑终328号）中，广东省汕尾市中级人民法院认为，本案上诉人未对贷款调查人员的贷前调查和抵押登记手续进行核实，在明知贷款调查人员提供的材料有问题的情况下，仍给予办理贷款审批手续，其行为明显违反了《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》的相关规定。该案被告人叶某2违反国家规定的情节为：第一是未核实，第二是明知材料有问题仍然审批发放贷款。

张某受贿、违法发放贷款二审案（（2020）鄂13刑终135号）中，湖北省随州市中级人民法院审查后认为，上诉人张某明知申请贷款人不符合贷款条件，进行授信调查时不认真负责，撰写失实的报告呈上审核，发放贷款数额巨大，对贷款用途、贷后调查流于形式，违反了商业银行法等法律、法规规定。

彭某志非国家工作人员受贿、违法发放贷款上诉案（(2020)鄂05刑终274号

）中，湖北省宜昌市中级人民法院在裁定书中认为，经查，彭某志系三峡小贷公司总经理，全面负责公司经营管理，行使审批发放贷款职权，彭某志明知杨某2、覃某成尚有逾期贷款未还，按规定不能再次给予贷款，但彭某志仍审批同意向杨某2、覃某成发放贷款，并指使三峡小贷公司工作人员编造虚假的贷款申请书、业务评审表等贷款资料，导致巨额贷款逾期未归还且至今不能追回，造成特别重大损失。彭某志的行为构成违法发放贷款罪。

违法发放贷款罪案件中，仅以贷款项目结果不理想，借款人未及时还款而给银行造成损失的结果为依据，其实并不多见。

所以我们认为，前述肖某飞等人违法发放贷款案，因其要求审贷人员“完全准确掌握每笔贷款的风险”，创设了一个违法发放贷款罪的最低证明标准，这种案例也不多见。

四、结束语从大量案例来看，违法发放贷款罪以银行或者其他金融机构的工作人员在审查、办理贷款过程中，明知申请贷款人不符合贷款条件，或者对贷款人的经营情况、信用情况不进行实际调查，或者调查流于形式，给金融机构造成巨大经济损失为主。

如前所述，违法发放贷款罪就好像悬挂在银行业从业人员头上的达摩克利斯之剑。好消息是，对于合法、依规操作的银行业从业人员，包括管理层，刑事律师可以在贷款调查、评估、审核环节并不违反国家规定为由，作实质、有效辩护。（END）

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山西银保监局消费者风险提示：正确认识保证贷款中保证人责任义务

保证贷款一般指依据《民法典》规定的保证方式，第三人承诺在借款人未偿还贷款本息时，按约定承担一般保证责任或者连带保证责任的贷款。为帮助消费者正确认识保证贷款中保证人的责任义务，维护自身合法权益，山西银保监局提示广大消费者：

一、正确认识了解借款人与保证人的关系

贷款保证指保证人以其自有的资金、合法资产等形式保证借款人按期归还贷款本息，承担一般保证或连带责任保证。在商业银行保证贷款合同中，一般约定保证人承担连带保证责任，即借款人未归还到期保证贷款本息或发生合同约定的违约情形时，商业银行依法享有要求保证人归还贷款本金及利息等债务的权利，可以要求保证人在保证范围内承担保证责任。

二、了解保证人的责任和义务

消费者应特别关注保证贷款合同有关保证人的责任和义务的约定，以下几点容易被消费者忽视。

（一）保证人的保证范围一般包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等。

（二）在连带保证责任中，多名保证人并非意味着债务均分，商业银行按照合同约定有权选择向所有或其中一名连带保证人追偿债务。

（三）借款人死亡的，并不代表保证责任免除，保证人有义务偿还借款人的债务；保证人死亡的，保证人遗产仍有可能被执行以偿还借款人债务。

三、担保有风险，保证须谨慎

消费者为他人贷款提供保证时，请注意以下几个方面：一是了解自己所保证的贷款情况，对自身保证能力和偿债风险进行准确评估；二是清楚借款人的个人信誉和经济情况，掌握借款人的偿还能力，必要时要求借款人提供反担保；三是在签订保证贷款合同时，要对保证方式、保证范围、保证期间等内容进行认真确认，保障自己合法权益；四是在保证有效的前提下，一旦遇到商业银行依法要求履行保证担保责任，要及时履行，以避免履约责任继续加重，同时依法向借款人及其他保证人（如有）进行追偿以抵偿自身损失。

特别提醒：在保证人签署保证贷款合同后,个人的征信报告上会有为他人提供担保的记录以及贷款的相关信息。商业银行为消费者提供金融产品或服务时，征信报告中的担保信息也是审核重点之一。