置业攻略：贷款买房 你知道商业贷款的一般流程吗？

商业贷款流程

1.借款人与开发商签定购房合同，根据信贷条件不同，需交付不少于20%购房首付款；

2.将有关资料交律师事务所审查；

3.银行收到律师事务所出具的《法律意见书》审核同意后，与购房人签订借款合同、抵押合同、保证合同；

4.根据有关资料办理抵押登记手续及房屋保险、合同公证手续，并发放贷款。

5.借款人采用等额偿还法办理还款。对未偿还贷款本金，借款人可一次偿还，提前还款当期仍计收利息。不收取违约金。

办理住房贷款需具备资料

1、申请人和配偶的身份证、户口簿原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）；

2、购房人与开发商签订的《商品房房买卖合同》；

3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份；

4、购房人收入证明；

5、借款人为法人的需携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供公司当带技术章程、董事会同意抵押证明书；

6、开发商的收款帐号1份。

小结：一般来讲在购房的过程中，开发商与银行会有工作人员在现场指导签约，购房者一般只需要付款签字即可。不过在此也提醒购房者在签约的过程中看清楚各项合同条款再签字比较稳妥。

2023，这些开发商，要小心了！

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昨晚下班，跟一个多年没见的老同学聊了很久很久，主题就一件事儿：老家亲戚借钱。

问：借钱干什么用？

亲戚在老家某项目干工程，说是要投到甲方（开发商），等项目卖完资金回笼，房子也盖完竣工后，一次性付给大家本金和分红，保证不赔本。

懂了，这其实无非两种情况，要么是工程方进场垫资，要么是“派任务式”员工理财。

但无论是以上哪种，身边太多的例子证明，结局都不会好过。

问：如果到期后开发商没钱咋办？拒付咋办？

他说放心肯定不会。

1、项目马上要封顶了，按照这进度明年肯定能竣工；

2、房子也一直卖的不错，资金回笼不成问题；

3、更何况，投钱的不只有他，他很多同事都投了，还有他领导，和他领导的领导。

呵你瞧！这3点，随便扔出来一个都是大天坑。

你贪图他的分红，但他从一开始就瞄准了你的大额本金！

且不说那些野路子搞钱大法有多野蛮，就连正规的房企理财产品，你看看去年到现在，短短两年时间里，暴雷的有多少？违约无法兑付的有多少？别说高额利息了，连本金都搭进去的又有多少？

就比如前段时间，老牌房企景瑞地产暴i后，员工理财直接爆懵人。

这家房企更有意思，还把理财伪装成“员工福利计划”，募资名头为“工会会费缴纳”，并且承诺的预计收益率最高达9.5%，比银行定存高几倍！

谁成想，资金砸进去不到一年，随着景瑞地产暴雷，全套进去了。

所以啊这年头，但凡涉及到房地产的“变相”垫资、众筹、理财等等，更甚至还有派任务式要求员工办各种贷款为公司筹钱的，你可小心了。

分分钟能把一个普通人坑的渣都不剩，能把一个家庭拖得万劫不复！

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最近一个月，房地产最多的声音无非三种：

第三支箭发出后，近20家房企都抛出定增计划，房企融资多渠道放开，开发商有钱了；

2023年，大放水还会继续，还有大量钱会涌进房地产；

2022房地产最难的时候过去了，明年会越来越好；

没错，以上，都是事实。

但另一个事实是，虽然放开融资后开发商有钱了，那也只是保命钱。

这程度，房企们还远没到钱多到财大气粗、不需要依仗销售回笼资金的地步。

那就意味着，接下来，整体势态的逐渐向好的，但仍然不会容易。

有一大批房企会相当艰难，有一大批城市会相当艰难。

第一，盯紧这些地区！

先放张图，看看各个地区的压力。

这是2022年第三季度全国不良信用开发企业，占比所在省市开发企业的情况梳理。

1、两大龙头，广东第一，河南第二！

不良信用房企在各省市开发规模TOP5，分别为广东、河南、江苏、安徽、湖北，也是出险房企布局重地。

2、宁夏最堪忧，不良房企占比高达27%！

除此之外，黑龙江、贵州、海南、河南、安徽也难，占比均在12%以上。

3、表现较好城市：四川、北京、西藏，占比都在5%以内。

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第二，盯紧这些短期内就要还的债务！

回望过去这两年时间，开发商暴雷的路径基本都是一致的——

1、旗下项目骨折价大甩卖、违规也要卖；

2、各地投诉量大增；

3、出现项目停工；

4、商票违约；

5、债务违约；

6、理财违约。

前4点出现，只是前兆，都还不够定性一家房企的真正危机，但“债务违约”的出现，绝对能实质性判定一家房企明确存在债务风险、资金风险、运营风险。

这里面，同样是债务又大不相同。

长期债券不急，一般偿还周期在2-5年，时间充沛；

短期债券是最着急的，眼下立马需要大量钱来偿还本金和利息，晚一天就算违约；一旦违约，信用评级、项目销售、后续融资都会被殃及。

所以，判定一家房企是否有风险，首先就要看它的短期债务。

问题来了，目前各大开发商的短期债务多吗？着急吗？严重吗？

这是2022年12月31日前，也就是近一个月内各大开发商就要到期的债券情况梳理。

13家房企年终有债券到期，包括保利、合景泰富、宝龙、金融街、龙光、海伦堡、俊发地产、蓝光、远洋、绿地、德信、滨江、厦门国贸。

1、保利、滨江、合景泰富是没有问题的。

保利和滨江集团，这两家房企今年一直在拿地、一直能正常融资；合景泰富前不久还顺利拿到了境外融资，相当难得；

2、龙光、蓝光、远洋、绿地，很危险，已经明确违约甚至多次违约。

3、旭辉、中梁、上坤地产、中南建设、海伦堡，近期刚出现违约。

旭辉，对境外债务停付本息；

中梁，暂停支付境外债务项下所有应付本金和利息；

上坤地产，一笔境外优先票据出现交叉违约；

中南建设，美元票据利息违约；

海伦堡，一笔境外优先票据未能按期支付利息；

明年，开发商们还有多少债券到期要偿还？

看这张图吧。

接下来一年，开发商到期的信用债余额6208亿元，海外债余额3542亿元，总计超9750亿元。

其中，2023年1月、3月、4月、7月、9月是偿债高峰期。

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第三：盯紧这些不良房企！

哪些房企出现了不良信用？什么原因？又该如何避免？

对此，很多网友并不知道从哪里获取资源，有个官方平台推荐给大家——中国房地产开发企业信用信息平台，全国主要城市、基本上所有房企的信息都会在这里发布和公示。

比如房企的具体不良信用信息，行政处罚、经营异常、欠税、严重违法失信、重大税收违法等等，上面都有。

比如最近一周，不良信用信息新增较多的，分布在海南、河南、广西这三个地区；

共有595家房企成为失信被执行人，涉及多家知名房企。

当然会有一种情况，一家房企旗下多家城市公司，出问题被投诉的。

具体来看。

这是近期公布的失信被执行典型企业案例。

失信被执行企业，涉及到的房企，主要有——

恒大地产集团；

绿地集团宁夏置业有限公司；

深圳泰禾房地产；

河南建业恒新置业；

天津金科金耀置业；

上海绿地集团江西申江置业；

海南大印房地产；

郑州融创；

贵阳碧桂园；

隆基泰和；

虽然失信被执行，司空见惯，并不足以立判生死，开发商也并不见得放在眼里。

但，失信，于购房者、投资者而言，绝对不容小觑。

监管机构要求四大行向房企提供带担保离岸贷款？相关房企称暂未收到消息

文/梁宝欣

12月2日，市场消息称，中国监管机构要求四大行在12月10日前向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款。

该市场消息指出，中国银行、中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行将分别挑选几家优质房企发放离岸货款，用以偿还海外债务，此举是中国新推出的政策以支持萧条的房地产行业。

据克而瑞研究中心数据显示，2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模达1812亿元，其中海外债约为617亿元。如今，多家房企面临着债务到期的情况。

一位私募基金负责人告诉《华夏时报》记者，若是上述消息证实，这意味着境外融资重启，有助于房企偿还离岸债。“第四支箭要来了。”该人士说。

此外，市场消息显示，四大银行将分别选择不同的房企以避免发生重合，在第一批试行完成后，还将扩大范围纳入更多银行。虽然，四大银行更愿意选择国字头房企合作，但他们仍必须选择一些对此类货款有更大需求的民营房企。而中国民营房企“五朵金花”的旭辉控股（00884.HK）、碧桂园（02007.HK）、龙湖集团（00960.HK）、美的置业（03990.HK）和新城发展（01030.HK），将跻身首批获得货款资格的名单中。

对此，12月2日，《华夏时报》记者向相关房企求证，碧桂园、龙湖集团、美的置业等房企内部人士均回复称“暂时没收到相关通知”“目前还没听说过相关消息”。

此外，碧桂园指出，自11月24日以来，碧桂园已经与工商银行、农业银行、中国银行、邮政储蓄银行、中信银行、广发银行、浦发银行、光大银行、顺德农商银行、珠海华润银行等十家银行签署战略合作协议。初步统计，碧桂园这一轮共获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

编辑：张蓓