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贷款还房贷划算吗

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以低利率信用贷款,还高利率房贷真的划算吗?

你要想清楚,是要减少当前月供,还是减少总体利息?

关于这个问题,有10w的阅读量,题主因为去年高位站岗房贷,年化去到5.73%,最近其他“平替”产品又陆续降息,一时间,不少人萌生了置换的想法,就连丹爷都接收到不少于10个客户的咨询,每当发这样的产品,更会觉得这是房贷平替最佳候选。

今天我们就来讨论下,低息的信贷是否真的是房贷的“平替”。

首先站下立场:贷款产品不得用于以贷还贷,特定资金有特定用途。

先息后本信贷替换等额本息的房贷,划算吗?

首先,大家要明白利率是个什么东西,利率实则就是货币的时间成本,在单位时间内货币在你手里的成本。

信贷虽然多些还款方式可以选择,

但是:能够被假定拿来当平替的先息后本信贷,都基于1年LPR,而房贷是基于5年LPR,信贷年化肯定是低于房贷,相对应的,产品期限也只有1年到3年,如图

先息后本的信贷,因为每月只需要还利息,虽然短时间减少了月供压力。

但是长久来说,都会面临资金过桥的风险,一旦到期后没办法一次性还本,会产生更多的资金成本,这并非长久之计。

问题来了:

k,你说短期的信贷不可以,那我稍微把期限拉长点应该可以吧?10年先息后本不还本总可以吧?

理想很丰满哈

10年的先息后本信贷,如果中途不还本,必然需要参考5年LPR进行产品设计,利差并没有多少,而且,作为信贷,如果该款产品如此设计,没有任何抵押物,把本金放在授信者手里10年,必然有极严格的贷款审批门槛和贷后管理,市面上不会有这样的产品,至多是10年等额本息的信贷产品,结合主体职业或者房产进行授信。

比如,某银行的10年职业贷(和体制内职业挂钩)

或者和按揭绑定在一起的10年大额分期,但是这一类的利率远远超过房贷,并没有替换的价值,且信贷的等额本息并非按照剩余本金计算利息,而是全本计息,根本没有利差。

那好的吧,5年的信贷,年化低于房贷的,总可以考虑了吧?

也不建议,虽然去年高位站岗房贷的可能年化一度去到了5.8%以上,现在的信贷可能有低至4.5%的5年期产品,依旧不建议,因为,货币是有时间成本的,单单盯着利息做加减乘除,过于片面。

5年4.5%的产品划算还是30年5.8%的产品划算?

30年5.8%,

同样是50w,你分5年还的月供和分30年还的月供

每个月的还款额,还是30年的少,用5年短期信贷提还房贷,无疑增加了月还款压力,减少手头上可支配资金,在现阶段,你都不知道房价下跌还是失业先来,为什么不手头上留些现金做意外之备呢?

不说别的,单单说通胀影响,不具体到通胀指数,就想想身边的物价,10年前的猪脚饭和现在的猪脚饭价格翻了几倍,而这两个产品的利差仅仅只有1-2个点。

你看着30年的利息很可怕对不对,几乎就是本金的数目了。

那你有没想想这是30年。

文章的开始就已经跟大家讲清楚,利率是什么,是货币的时间成本。如果无法理解,就想想30年前的100w和现在的100w,真实的购买力。如果费尽心思去找到国家统计出来的冷冰冰的通胀数据还是依旧无法理解,还不如切身感受下,这几年猪脚饭价格和工资变化。

所以5年低息信贷还房贷,

短时间增加月供,长时间又无法真正减少利息。

好的,以上已经分析了信贷替换房贷的可行性,走不通。

那同样30年等额本息或者3年起的先息后本是否可行呢?

这个分情况,还分人

如果你是做生意的,房子沉淀了很多资金,刚好疫情情况下需要周转,这个没有二话,把资金泵出来是很明智的选择,不管有没有利差。

项目+现金流+不动产

现有项目可以产生现金流,也就是现金流奶牛,产生了现金流后有所积累,固定在保值资产上(砖头),当有需要资金的时候,把砖头变现,变卖周期过长,那就通过抵押。如此循环促进,如此往返,这是最基本的经济常识。

但如果你是工薪族呢?

关于这个问题的讨论,其实已经有写过一篇文章,可参考:

广州房贷降至4.25%,去年房贷高位站岗的人怎么办?

他们为什么要提前还房贷,划算吗?

看起来房贷应该是我们大多数人一生当中最大的一笔贷款吧,少则百八十万,多则成百上千万的都有,而还款周期一般都是在120个月,或者240个月乃至360个月不等,总之只要是一个家庭背上了房贷,那之后的日子里就是背上了按月还款的压力。

因此,有人会选择自己手头宽裕的时候一次性提前还清,或者是部分提前还款。但对于大多数人而言,其实是老老实实地按合同约定办事。

不过,最近这段时间发现,包括上海等多个城市的已购房者都出现了提前还房贷的现象,而且大有愈演愈烈之势,那么这又是为什么呢?

根据对多位提前还房贷的购房者的了解与分析,他们之所以会选择提前还房贷的原因主要有如下几方面:一、考虑到当前经济大环境,收入预期降低,提前还房贷可以减轻月供压力。尤其是那些选择等额本金还款法的购房者,如果还款周期尚处于整个贷款期限的1/3以内的,提前还贷确实有利,可减少一半以上的利息支出。但如果已经处于还款周期的后半段,比如剩下不到1/3的话,则无必要了。

二、部分购房者买房时利率较高,随着近期房贷利率下调促使其尽快还房贷。这一点比较容易理解,有些购房者当初的房贷利率在6%以上,如今已跌至5%以下,选择这一时机确实有利于支出利息的减少。

三、目前这种情况下,缺少优质的投资标的。很明显,无论股票还是基金等产品都让投资人难以捉摸,这直接刺激购房者将手中闲置资金用于提前还房贷。

四、还有一种比较特殊的情形,那就是有人想提前还款后,再去银行以较低的利率进行抵押贷款,从而获得更多的廉价资金用于经营等。

那么,个人提前还房贷是否划算呢?我认为,这主要还是与已购房者此前所选的房贷偿还方式(等额本金或等额本息还款法)、剩余年限以及房贷利率等因素有关。正如我在前文所说的那样,如果你选择的是等额本金还款法,而且还处在还款周期的三分之一以内,比如说贷款30年,仅仅还了不满10年的话,那此刻有能力一次性还清或者部分提前还款都是可以的,都能减少不少的利息,因为就等额本金方法而言,随着本金越还越少,则需要的利息支出也是越来越少,越往后就基本都是本金了。

还有一点很重要,对于选择提前还房贷的购房者来说,是否愿意将目前手头闲置的资金,提前用于还房贷,这也可能需要承担相应的机会成本,如果你思虑再三,觉得确实没有什么更有利的渠道可选,那就提前还款吧。

总之,要不要提前还款,这因人而异。如果你觉得有必要且有意义的话,那不妨一试。但如果你没有能力那么做,那也不要盲目跟从,因为这不是可以攀比的。

理财、基金、炒股都不香了?手上闲钱提前还房贷划算吗

最近,5年期以上的房贷利率下调15个基点,再次引起市场关注。连日以来,一些买家蠢蠢欲动,部分存量房房贷业主开始另一番新打算。上游新闻记者了解到,由于房贷利率下调后存量房房贷(已经在还贷)业主,需要第二年才能按新利率执行贷款利率,因此降息并不能即刻减少贷款支出。

同时,由于股市和基金下跌、理财跌破“净值”、银行定期存款产品利率下调,有部分业主认为,覆盖利息成本不易,提前还款似乎成了一个更好的选项。

房贷利率接连下调“提前还贷”引发热议

近日,全国因城施策出台一揽子稳楼市新政。诸如调整首套房贷利率下限、提高公积金贷款额度等。记者走访市场商业银行、房屋中介了解到,今年上半年,重庆地区的房贷利率迎来多次下调——新年伊始,重庆房贷利率全面重回“5字头”,此后几个月一直处于下行状态,截至6月30日,全市18家主流银行,首套房及二套房(结清)的住房按揭贷款利率均降至4.25%。为此,是否要提前还清房贷,以此来获得贷款差的“收益”,也引发市民关注。

另一方面,据人民银行重庆营管部发布的统计数据显示,5月末,重庆市住户存款比上月增加34.3亿元,住户贷款比上月减少29.8亿元。住户存款额度增加,这也意味着部分人群具有提前还房贷的能力。

理财收益降低“不如提前还贷”

实际上,股市“跌跌不休”、基金收益率回撤、理财跌破“净值”、存款利率下降,多重因素影响下,这对于手握闲钱的业主,提前还款似乎成了一个更好的选项。

“基金亏了4成,股票被“腰斩”,折腾下来,50多万就没了!还不如提前拿去还房贷呢!”陈潇对记者诉苦道。陈潇告诉上游新闻记者,以前房贷利率较低,投资收益轻轻松松胜过贷款利率,因此一直抱着“有闲钱不如去投资,没必要急着还贷”的心态。但是,现在行情不景气,赚钱效应不强,“提前还房贷或许还成了正向收益。”

记者了解到,从2017年以来房贷利率出现提高,去年一度达到6%左右,而理财产品收益率不断走低——在市内多家商业银行,年利率4%的存款已经难觅踪迹,同时,理财“破净”现象增加,资产端收益率降低,难以弥补房贷高利息,这促使部分居民提前偿还房贷。

重庆某股份制银行客户经理王雯也明显感觉到这一趋势。前不久,她所在的网点就办理了5笔提前还贷业务,金额在30-70万元不等,王雯说:“我最近接到不少咨询提前还贷的电话,对于前几年在利率高点购房的人而言,资金成本较高,当下如果手里有多余的现金,如果没有更好的投资渠道和更高收益,有意选择提前还贷以降低利差带来的成本支出。”

提前还房贷如何还贷更划算?

业主若打算提前还贷,那么也要注意分类对待。

据了解,目前,几乎所有的银行都支持提前还贷业务。但是,若想要提前还贷,需要提前申请预约还款,只有申请通过了,才能提前还贷。

还款“时间点”选择上,易居研究院智库中心研究总监严跃进建议,对于这两年刚办理房贷的业主或购房者来说,前期偿还的等额本息金额中,更多的部分其实是利息。“若是从目前利息比较高的角度来说,确实可以提前还贷。”严跃进说,而对于已经偿还了5年或10年以上的房贷者来说,目前每个月偿还的金额中,利息的部分相对不多了,更多的是在偿还本金,此时提前还贷意义不大。

中国银行研究院高级研究员梁婧认为,在疫情持续冲击等因素影响下,目前,居民消费倾向下降,同时对于经济增长、收入增长的预期有所转弱。居民将储蓄用于提前还贷,可减轻每月还贷压力,以应对未来收入波动而带来的经济压力。值得注意的是,这亦与个人房贷利率、资产配置、已还款年限等有关,需要考虑未来生活中比如换房、突发事件等急需流动性的情况。

上游新闻记者郭欣欣实习生冯尹梅

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