车库成为投资品能解停车难?业界呼吁让车位像房子一样流通
每经编辑:陈俊杰
停车难,难于上青天——苦涩的调侃体现了找车位的无奈,停车难已是城市病中最让人头痛的症结之一。
保守估计,我国停车位缺口超过5000万个,但同时城市中可供使用的土地面积有限,如何在节约空间的情况下解决停车难问题备受关注。
在3月26日召开的“2019中国国际城市停车产业博览会”的“国际停车北京峰会”上,多位业内人士指出,就增加供给而言,立体车库是很好的解决路径,此外,车库也可以是投资品,推进停车产业化、市场化发展有利于解决停车难问题。然而,停车泊位产权化是制约发展的关键障碍,业内人士表示,让车位像房子一样流通,要考虑学习借鉴房地产的市场化路径与方法。
图片来源:每经记者李少婷摄
产权分割难题待解停车难是城市的通病,停车难引起的乱停放问题又是城市拥堵的重要成因,解决停车难问题对优化城市交通环境的重要性不言而喻。
缺乏供给是造成停车难的重要因素。中国城市公共交通协会理事长许中志介绍,目前我国小汽车与停车位的平均比例为1:0.5,保守估计,我国停车位需求超过5000万个。以北京为例,北京小汽车的保有量为564万,停车位总数是427万个,停车位缺口137万。
俗话说,缺啥补啥,增加车位供给是解决停车难最直接的方案。“在现有的土地集约式条件下,增加停车泊位的有效供给,立体车库就是非常好的解决路径与方向。”孙晓波表示。
近年来,我国的立体车库发展速度较快,但所占比例相较发达国家仍有很大提升空间。北京大智伟业科技有限公司首席项目官尹立群介绍,我国立体停车的比例在整体的停车当中只占到了2%,而发达国家应该能达到15%-20%,日本路外停车占比能够达到60%多。
相较于平面车位,立体车库节约了土地,但建设投资成本并不低,尤其是地下立体停车库。建造朝阳大悦城配套地下立体停车场的北京中岩智泊科技有限公司总经理罗晓青向《每日经济新闻》记者表示,地下立体停车库的造价在13-20万/个不等。
建造成本高昂,使得引入社会资本的呼声更强,但在停车位的产业化和市场化道路上,产权一体化问题成为障碍。“其实现在政府方面也有很多车位沉睡着,因为没有土地所有权。”四川省川投航信股权投资基金管理有限公司总经理高明介绍,在产权未明的情况下,特许经营权可以解决一部分问题。
但解决问题的核心还是产权分割,在今年全国两会上,多位政协委员也提出“停车位要像房子一样带证流通”。
“要把产权登记与产权分割,产权交易,就像房地产造房子、卖房子一样进入市场流通,这样我们的投资才可能真正有实现平衡的可能,才可能有一定的合理利润,只有这样才真正可以把停车行业吸纳社会资本进入到这个行业来,停车行业走入市场化发展,这才是一个真正的通道。”武汉停车协会会长孙晓波表示。
脱离价格谈供需是“耍流氓”缓解甚至解决停车难问题,增加供给是最直接的方案,但见效程度却不一定如人们预期一般。世界资源研究所中国可持续城市项目主任、中国交通项目主任刘岱宗提示道,要有更理性更客观的对停车位进行评估。
刘岱宗举例称,在美国,平均每辆小汽车有8个停车位,美国住房抵押贷款银行做的研究显示,美国很多城市停车位供给高的已经是2.5倍于实际需要,但仍有很多人都在抱怨找不到停车位。
如此看来,不断增加供给并非解决停车难问题的良方。“脱离价格谈供需,这是耍流氓,永远是不充分的。”刘岱宗指出。他以重庆解放碑商圈为例,2010年时,这一地区的停车位数量是陆家嘴1.5倍、曼哈顿的2.1倍、伦敦金融城5.3倍,即使是在高峰时段也有停车场处于不饱和的状态,其停车难的症结在于停车场满载率高,车辆长时间停驻于车场内,而这一问题是定价造成的。
“我们需要的是便宜的停车位。”刘岱峰认为,制定有效的停车动态价格机制有利于解决停车难问题,这其中有四大原则:一是减少路内停车需求,二是减少周转效率,三是平衡停车位时间上的不平衡和空间不平衡,四是确保应急者有真正快速可以找到可用的停车位。
其中可以被借鉴的是纽约的“80%满原则”,即靠价格来调整需求,保证80%的车位被占用,同时留下10-20%以供急需。“如果车位成天都被占用,停车位供不应求,说明价格太便宜,当然供不应求,如果经常是空的,又说明太贵了。”刘岱宗阐述价格制定的标准。
但价格动态调整的原则目前难以在我国推广,因为国内停车场价格由政府部门统一制定。“进入停车市场的时候要按照市场规则招挂牌,但经营的时候不行,政府管制价格。这样投资方怎么能够获得投资平衡?”一位与会嘉宾表示,我国也应当推动停车收费市场定价。
每日经济新闻
车位能否抵押,成为部分企业的痛处
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历史最牛停车位
车位如果想进行抵押贷款需要满足一个前提,那就是必须取得了车位的产权。否则,车位不可以办理抵押贷款。那么不具有产权,没有银行认可金融属性的住宅及商业地下车位,如何实现快速变现,一直是困扰小编的难题。
2014年9月1日,甲银行向某公司发放贷款1000万元,该公司以其位于某小区的500个车位作抵押。贷款到期后,该公司无法归还贷款本息,甲银行上诉至当地法院,要求该公司归还贷款本息,并行使500个车位的抵押权。在庭审过程中,法官发现,该公司没有上述车位的产权,也未曾与甲银行办理过抵押登记,故驳回了甲银行要求行使抵押权的诉求。
对于何种财产能够成为抵押物,《担保法》第三十四条有明确规定:①抵押人所有的房屋及其它地上定着物。②抵押人所有的机器、交通运输工具和其它财产。③抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物。同时《担保法》第三十七条规定了禁止抵押的财产:①土地所有权。②耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权,除法律另有规定的以外。③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位。④所有权、使用权不明或者有争议的财产。
在上述案例中,该公司用于抵押的车位,就属于所有权不明或者有争议的财产。
判断车位是否可以抵押的关键在于看车位是否有产权。车位的性质可以分为以下三种类型:
1、在小区的建筑规划内,用于停放车辆的区域。由于该区域未计入建筑公摊,所有权归开发商。那么,业主通过购买获得的车位具有产权。
2、计入公摊面积的车位。这类车位已计入业主的公摊面积中,严格意义上属于全体业主,开发商无权出售或出租此类车位。小区业主需要购买该停车位使用权的话,应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理签订停车位使用权转让协议。
3、地下停车场是由人防工程改建的,物权第五十二条规定,国防资产属于国家所有。尽管该面积未分摊给全体业主,但开发商也无产权,只有使用权。
原则上说,有产权的东西,在无法禁止的情况下,只要所在者愿意,都可用来抵押。因此,银行在办理车位抵押的时候,要仔细辨别车位是否有产权,是否能办理抵押登记,只有那些有产权的车位,才能成为银行的抵押物。
现今社会,个人及公司都需要资金支撑,如何进行资产或知识、资源变现是很多人需要考虑的问题。
鉴于近两年房产价格日渐飙升,很多90后以及00后买完房子已经负债累累,基本没有能力再考虑购买车位。那么开发商的车位销售就出现了滞销的问题。一些从事开发商车位代销、买断、代理的三方公司,基于如何对车位快速变现亦或融资,就出现了难以逾越的鸿沟。
抵押车怎么买才安全 小方法教你买安全靠谱的抵押车
抵押还没解除,车子是不能过户的。如果原车主不按时还贷,法律上是不受保护的,未来这车可能会被银行或者法院收走。但这也不是说抵押车就一定不能买,只不过在购买抵押车的时候一定要多留个心眼。那么抵押车怎么买才安全呢?
抵押车怎么买才安全
首先得通过各种途径了解抵押车的来源是否合法合理。其次抵押车是否能买要看抵押是否已经解除,如果抵押已经解除,一般可以放心买。如果还在抵押中,那么就要多方去考察这个车的安全性了。
1、微信或电话交流试探。
从交流中多少可以了解到一些这个卖抵押车的销售是怎么样的一个人,如果感觉他靠谱的,就可进一步交流。另外可以观察一下他的朋友圈,看是不是做这一行很久了,然后把他的一些个人信息,比如他的名字、公司名称、电话号码这些放网上搜一下,看有没有负面信息。
2、尽可能详细的了解这辆抵押车的信息
单凭看销售员对车辆的描述是不够的,“王婆卖瓜,自卖自夸”的情况也很多。还是得自己尽可能详细的去询问车辆的信息,并且将一些重要的信息要写明到合同中去,以减少纠纷。了解抵押车情况涉及到很多方面,主要得搞清楚以下这些
(1)哪年上的户?
(2)有过户记录吗?
(3)年审到哪一年哪一月?过期了吗?
(4)保险到哪一年哪一月?
(5)车辆状态是正常,查封,还是锁定?
(6)违章有多少?
(7)是否有盗抢记录?
(8)公里数是多少?
(9)车辆的配置,排量,发票价等
(10)有多少条钥匙?
(11)是否有大本?
......
价格高的豪车甚至还要了解车主的经济情况,特别是这台车的欠贷情况(征信)。
3、验车况
验车是一门专业的技术,普通人没经过学校系统培训,很难发现这个抵押车是否是事故车,水淹车,所以,如果真的想买抵押车,上门验车时,最好带上二手车鉴定评估师。免得到时候买到问题车,想退又退不了。
4、验手续
抵押车验车辆手续是非常重要的,一大堆资料,可能很多人也不知道哪些是需要的,其实你稍微梳理一下就知道了。
(1)车辆登记证
车辆都有一本产权证书,车辆登记证(绿色)。所有做过抵押登记的车辆,都会在第二页有当地车管所的抵押盖章。一般说来,车辆登记证是被保存在银行或者金融机构那里的,直到抵押注销,即贷款结清后才会归还。你只要看车主是否有登记证,然后再看上面有没有抵押章和注销抵押章。
(2)交接手续的连贯性
如果你要购买的质押车是第一手从典当行接过来的,那么你就是接这个债权的第一人。因为有相当一部分质押车的债权已经好几手了。所以我们一定要从车辆的第一次债权转让一直跟下来,不能脱节,否则手续就属于缺失。
(3)核实债权转让时有没有达到告知义务
《合同法》第八十条规定:“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。”只要对债务人履行了通知义务即可(通知的义务履行的方式可以是书面的,也可以是口头的),不必要征得债务人的同意。债务人的同意并不是这种转让行为发生法律效力的前提。所以,当你接手一台债权转让的抵押车时,看是否有这样一份《告知书》很重要。
(4)所有证件是否合法和在有效期内
所有证件,特别是行驶证,一定要在有效期内,即没有脱审,这个很重要,因为有些抵押车年审需要开委托书,如果你忽视了这个问题,也许会多出好多事。注意:提供车主的身份证复印件要清晰,和你签约的上家提供的身份证也要清晰,当然保险单,购置税证等,如果有的都要验证。
(5)行驶证上的参数和车辆的型号是否一致
行驶证和车辆的型号一定要对得上号,如机头号,车架号等。因为市场上也有相当一部分是走私车套牌,伪做一些手续,当抵押车出售的。
(6)提供的银行帐号必须是上家的个人银行帐号
现在购车都是银行过帐交易的,因为银行过帐有记录,可以查。极少现金交易了,你接谁的债权,你就必须转到谁的帐号上,如果不是转到上家帐号的,可以让上家出具收据并签名按手印,上面注明钱转到哪个人帐号代收。
小提示:强迫而签的合同协议,在法院判审理中是不预釆纳。抵押车还有可能是原车主欠了别人的钱,被债权人或债权人请来的人强迫写下的一些质押手续,借条等。这样的手续是不合法的,如果买到这种车有可能会钱,车两空了。因为原车主告到法庭,提供证据,法庭确认后,一般不会承认这个债权的真实性。
5、签订合同和协议
合同要尽可能详细的明确责任划分,这个最好请教一下专业的二手车评估师,或者找律师咨询一下,以免后续惹出很多麻烦。
6、交接车辆和钥匙,随车物品
签了协议,交了款,然后就是交接车辆了,交接车辆最主要是行驶证和钥匙,钥匙如果是一条意味还有一条不知道在哪,那么自己就要做好一些防范措施了。还有备胎,警示牌,车辆的一些专用工具。一些高档车还有保养手册,还可以到4S店免费保养的。
7、、做好防范措施,合法使用车辆
车辆到手后,还有不少工作要做的,主要是以下几个:
(1)全车GPS再检查一遍,是否已经全部拆干净了。
(2)购买受益人是自己或亲朋戚友姓名的保险。
(3)换全车锁或装暗锁,如果是高档车,换全车锁费用高,那么可以找技师对钥匙进行必要的处理,让其他钥匙开不了。
(4)平时要合法使用,避免违章,杜绝酒后驾车,以免一些违法行为让警方扣车,引起一些不必要的麻烦。
(5)车辆要放在车库或有人保管的停车场。
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