2022年房贷利率又一次下调，已贷的怎么办？附最新消息

近日，LPR迎来了历史上最大幅度的下降，房贷利率创十年内新低。根据不同城市的规定，房贷利率的定价会在LPR的基础上，加减一定的基点。那么，2022年房贷利率下调,已贷的怎么办？能否申请下调？附最新消息！

一、2022年房贷利率下调,已贷的怎么办？

第一种情况：如果买房时选的是固定利率，那么房贷利率下调之后已贷的房贷利息不受影响。

第二种情况：如果选择的是LPR利率（浮动利率），那么房贷利率下调之后已贷的房贷利息也会随之下调。

二、2022年房贷利率下调能否申请下调？

不用申请，贷款人如果选择的是浮动利率，当贷款利率有调整的时候，个人贷款利率会在下一个年度自动按照新的利率计算利息。如果选择固定利率的不能参与贷款利率的调整，自然也不能申请房贷利率下调。

三、2022年房贷利率下调最新消息

8月22日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上一期下调5个和15个基点。以下为各地房贷利率今年调整最新消息：

1.郑州

日前，《郑州市政府发布：关于印发郑州市稳经济促增长政策措施的通知》其中提到：“推动驻郑各商业银行全面落实首套房贷款利率执行4.25%的下限标准，促进二套房首付比例降至40%。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”

2.南京

南京商业住房贷款：

贷款利率：南京首套房利率普遍在4.25%-4.45%左右，最高为5.4%；二套房利率普遍为5.05%，最高为5.5%。

商业贷款：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

南京公积金贷款：

现行年利率：五年以下（含五年）2.75%；五年以上3.25%。

购买第二套普通住房（符合公积金贷款申请条件），贷款利率按照住房公积金贷款基准利率的1.1倍执行。

3.清远

从2022年6月13日起，清远市银行机构对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例进行调整。

对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为20%

对居民家庭首次购买非普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例按原政策执行，即不低于30%。

各银行业金融机构应对“首次购买普通住房的商业性个人住房贷款”执行统一标准。

对居民家庭名下无房，但经查有已结清购房贷款记录，再次申请商业性个人住房贷款的，不能认定为“首次购买”，贷款最低首付款比例仍为30%。

在2022年6月13日前(不含)已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签的，商业性个人住房贷款政策按原规定执行。

4.宜昌

宜昌首套房5年期贷款利率：已由之前的5.15%，降为4.8%；宜昌二套房贷款利率：由5.2%下调为5.05%。引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放力度：

①首套房贷款首付款比例不低于20%、利率原则上在央行基础利率(LPR)的基础上上浮不超过60个基点。

②二套房贷款首付款比例不低于30%、利率原则上在央行基础利率(LPR)的基础上上浮不超过80个基点。

③对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷政策。

总的来说，此次央行下调利率，是今年以来5年期以上LPR(指贷款市场报价利率)第三次下调，前两次分别是1月20日和5月20日，三次累计下调35个基点。而在此之前的两年多，5年期以上LPR的累计降幅仅为20个基点。

央行再降息：百万房贷月供再降近百元，购房者将获更大优惠

8月22日，据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR从3.7%降为3.65%，5年期以上LPR从4.45%降为4.3%。

作为房贷利率参考基础，5年期LPR很大程度上关系着房贷利率的变动。上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅表示：“由于5年期LPR是房地产市场贷款定价的参考基准，下调幅度更大，也进一步明确房地产市场是当前政策聚焦重点，释放了推动房地产市场回升的政策意图。”

百万元房贷月供减少88.48元

由于房贷利率的定价基准是参考最近一期5年期LPR形成，那么，5年期LPR再次下调对于房贷来说有怎样的影响？

以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，月供减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。

截至目前，2022年度LPR已经累计下调过3次，共下调了35个基点。除了今年1月下降5个基点，5月和8月都下降了15个基点。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“降息15个基点，略超出预期，充分说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。降息将进一步使得房贷利率下调空间增大，叠加此前降息效应，今年购房者可以享受更大的利息优惠。”

不仅如此，LPR下调也将惠及正在还贷的家庭。对此，中原地产首席分析师张大伟分析称：“存量购房者可能要2023年才能开始减少利息。在2020年8月的时候，很多银行都集中将存量房贷批量转化成LPR，而且约定从2021年1月开始实施。转化成LPR定价模式之后，大家的房贷一般会一年调整一次，至于调整的日期是多少，不同银行规定不一样，有的银行是在合同签署日调整，但大部分银行则是从新一年的第1月开始调整。这意味着2023年1月，很多人的房贷将会迎来新一轮调整周期。”

北京首套房商贷利率“破5”

基于“因城施策”的政策导向，各地在LPR的基数上加不同的基点形成各地实际的房贷利率。

就北京而言，银行执行的是首套房商贷利率加55个基点，二套房商贷利率加105个基点。那么，此次调整后，北京首套个人住房商贷利率是4.3%加55个基点，下限就是4.85%；二套房商贷利率是4.3%加105个基点，就是5.35%。这也是自LPR捆绑房贷利率后，北京首套房商贷利率首次跌破5%。

根据此前央行、银保监会的最新规定，首套房贷利率下限由原先的不低于相应期限贷款市场报价利率，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。这也意味着一些城市的首套房贷款利率最低可以达到4.1%。

从7月全国各地的房贷利率来看，不少城市积极下调了房贷利率。据贝壳研究院数据显示，2022年7月，103个重点城市主流首套房贷款利率为4.35%，二套房贷款利率为5.07%，分别较上月下降7个基点、2个基点。同时，在统计的全国103个城市中，共有30个城市下调了房贷主流利率。其中，广州、东莞、西安首套房贷款利率降至4.45%；而中山、佛山、贵阳等城市首套房贷款利率降至4.25%。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，本次5年期以上LPR下降至4.3%，首套房贷款利率下限将调整为4.1%，二套房贷款利率下限降为4.9%，后期银行对于首套房、二套房贷款的降息空间将再扩大。

业内：降息符合预判，力度超过预期

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“此次央行降息在预料之中，但力度超出预期。此前市场普遍预计，8月1年期将会下调10个基点，5年期以上则会超过10个基点。但此次5年期下调15个基点，超出了市场预期。”

8月15日，MLF（中期借贷便利）利率下调10个基点，同时7天期逆回购利率也同步下调10个基点。当时，业内人士普遍认为，由于MLF利率是LPR的定价基准，所以后续出炉的LPR大概率会同步下调。

随后，国务院总理李克强在8月18日主持召开国务院常务会议，其中提出，要完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率（LPR）指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

此外，央行降息还有另外一个背景，那就是7月社会融资的下滑。据央行数据，7月，社会融资规模增量为7561亿元，比去年同期减少3191亿元，也创下6年新低。

那么，此次央行降息能否起到拉动楼市的作用呢？对此，张大伟表示：“降息肯定是楼市最重磅的利好。从现在来看，部分一线、二线城市等的首套房贷利率仍然维持5%及以上，这也说明当下市场需要更多的稳楼市政策。”

“这次降息对刚性需求、改善型需求和换房需求，都有比较大的促进作用。”李宇嘉补充说。

对于房企的影响，58安居客房产研究院研究总监陆骑麟分析称：“此次降息有利于降低房企短期内的融资成本，减少其融资压力，是对房企‘保交楼、稳民生’的重大金融利好政策。”

新京报记者徐倩

编辑武新校对王心

你不知道的房贷降息

持续的口罩，对每个人都有影响，特别是对有房贷、车贷的伙伴，没有持续性的收入，影响真的特别大！陆续出现的断供潮就是问题所在！这确实不是小问题！

这两天在朋友圈看到一个房贷降息的业务，帮助有房贷的顾客降息，下面是他们的一张宣传图，对比看下，确实对很多有房贷的朋友是一个利好！以100万为例，贷30年，利息都少还三几十万，每个月还贷也少去不少！

虽然宣传是这样子去宣传，但是真的能不能办下来，成不成功，这个你我都不知道，毕竟你我都不是专业的！如果真能办下来，在口罩持续影响下，真的能帮助到不少人！利率降低，花三五万，省下一二十万谁都乐意！

我找到这个朋友咨询了下，问了下他们的收费和成功率情况，得到下面这些数据！需要准备的资料如图二，但是不保证百分百成功，回答说是六七成把握！收费还很高，未还本金的3个点，也就是说，100收3块，50万就收一两万以上，确实暴利！

想到这里，才六七成把握，这应该是一个信息差，现在全国基本很多地方在买房上利率要求确实都放得很宽，在青岛在今年12月底之前，你办商贷利率还只是4.1，确实比以往五点几低不少，但只是针对在年底前签合同办贷款的！年后暂时不清楚！

通过一些朋友了解下来，了解到降低利率有那么几种方式！

第一、转贷降息，就是把房子通过二手房交易方式转给亲戚朋友，重新贷款等，从而实现降利率方式，这里面也牵扯到很多问题，确实不懂！

第二、转经营贷，现在很多银行都针对有营业执照的经营性顾客，推出利率比较低的贷款，操作原理是你必须把你所有贷款还完，再从银行走经营贷贷款出来。这里涉及到需要有过桥资金，前提必须得愿意给你过桥得机构先借钱给你还银行，你再贷出来还这个机构，操作都不简单的！

第三、商贷转公积金或者组合贷！商转公顾名思义就是商业贷款转公积金贷款，这里有三个必要条件，一是你贷款银行同意，二是你的资质好且房产证已经拿到手，三是你交了公积金且有一定年限！都知道公积金贷房贷利率是最低的，但是这些条件可都是硬性条件！

整体操作流程都是有门槛和风险的，不专业得人真的别乱碰！

但市面上既然有这个信息了，他就不会是无中生有，说明还是能操作深入了解一下，或者你本身就有房贷，找身边做这方面的朋友或者直接去贷款银行咨询下，口罩之下大家都难，万一你哪里刚刚有这个政策，你也刚好达到条件能办，虽然不说通过这个赚钱，给你自己省小几十打不溜还是很好的一件事！