灰色“转贷”隐现：空壳公司套利2% 银行风控临考

本报记者杨井鑫北京报道

随着银行个人房产抵押经营贷款（以下简称“房抵经营贷”）利率的持续下行，通过“转贷”降低负债成本的现象又有卷土重来的迹象。由于存在较大的套利空间，一批小贷公司和中介打着“转贷降息”的幌子从中牟利，而不少贷款个人为了减少贷款利息支出也选择了铤而走险。

据《中国经营报》记者了解，在国家出台稳经济一揽子政策措施后，银行房抵经营贷的门槛有所降低，利率持续下行，与此前个人房产按揭贷款利率的利差有所扩大。部分房产按揭贷款客户希望能够享受到现行房抵经营贷利率的优惠政策，调整负债结构降低利息支出，而一批小贷公司和中介也看到了其中的机会。

然而，所谓的“转贷”业务风险较大，监管曾三令五申表态严查信贷资金违规进入房地产行业，一旦被查可能面临信用受损和贷款收回。同时，以无实际经营的空壳公司贷款还可能涉及到骗贷，甚至会被银行追究相关的责任。

置换贷款套利

一年前，家住北京市朝阳区的张泽（化名）在西城区购买了一套房。当时银行房屋按揭贷款的额度紧张，按照政策二套房贷款利率上浮了10%，年化利率在5.7%左右。

“由于贷款只能做到两成多，找一家股份制银行贷款了200万元，贷款25年，每个月的利息在1.25万元左右。”张泽表示，匆匆置办学区房也是为了孩子上学。而去年的这个时候银行房贷额度非常紧张，银行能够放款已经是很不容易了。

“没想到今年的市场大反转。”张泽说，银行今年贷款投放额度充裕，贷款利率不断降低，这让他有种站在了利率“高岗”的感觉。

张泽对记者表示，按照当时与银行的约定，按揭房屋贷款偿还满一年之后，能够随时提前偿还贷款。“一直在想通过提前偿还贷款然后再贷款来减少每月的房贷支出，但是一时之间也拿不出足够的资金来。”

“最近经常又接到一些电话，说是能够帮助做转贷降息，也不需要自己再出资金，还是很有吸引力的。”张泽告诉记者，在与对方沟通之后，目前也比较犹豫。

据张泽介绍，打来电话的是一些中介，声称能够给个人提供垫资偿还房贷，再通过抵押房产申请房抵经营贷，从银行贷出资金。“虽然涉及到垫资的费用和贷款服务费，但是相较于贷款利息来说也节省了很大一笔支出。”

记者在调查中发现，北京地区这类金融中介有很多，而从事“转贷降息”的也不少。按照中介的说法，他们帮助银行完成了贷款投放，个人贷款客户减少了支出，中介公司也赚到了服务费，三方都能获利，实现了“三赢”。

一家中介机构人士李某告诉记者，银行去年房屋按揭贷款额度紧张，房屋按揭贷款利率相对较高，有的二套房贷款利率甚至接近6%。今年市场行情变化特别大，利率不断下降，尤其是经营贷的利率甚至能够低至年化3.6%，比房屋按揭贷款利率低不少，这其中有超过2%的空间。

以张泽为例，如果能够成功将利率5.7%的房屋按揭贷款置换为利率3.6%的房抵经营贷，那么其每月还款支出为1万元，直接减少2500多元。

部分银行的房抵经营贷甚至能够选择还款方式，而按期付息、到期偿还本金的方式能够暂时降低个人偿债的压力。

“如果客户名下有企业，我们帮助企业做经营贷比较简单，服务费也很少。如果客户名下没有企业，我们可以帮助注册一个公司或者加入一家公司做股东，手续会麻烦不少，但是都可以由我们来解决，这个收费可能就会相对高一些。另外，‘转贷’还会涉及到提前偿还以前的按揭贷款，中介能够帮助垫资，这个也有一笔过桥的费用。”李某表示，“如果愿意做‘转贷’，个人仅需要按照要求提供资料就行，包括身份证、户口本、结婚证、房产证等等，周期快的话一个多月就能搞定。”

对于中介收费的问题，记者了解到差异较大，尤其是提前偿还房贷的垫资利率各不相同。由于期限比较短，低的年化18%，高的可能超过24%。

“总体算下来还是划算的，就是不清楚会不会有风险，这是比较担心的一点。”张泽表示，看到中介给他提供的成功案例，他有些心动了，也出于风险考虑比较纠结。

像张泽一样想通过“转贷”减少负债成本的现实例子还有很多，而市场上的金融中介也将这种需求当做了一门生意，并通过电话营销的方式在不断推广。

忽略的风险

“单纯提前偿还个人按揭贷款没有问题，用房产作抵押经营贷也是可以的。但是，这种用房产作抵押经营贷置换个人按揭贷款的做法却存在一些灰色地带。”一家股份制银行个贷部人士称。

据他介绍，经营贷是国家金融政策扶持中小微企业及个体工商户用于缓解合理资金周转及经营压力的信贷产品，目前执行优惠利率确实是低于住房按揭贷款利率的，而经营贷的单笔规模比较高，最高单笔能做到1000万元。但是，两类贷款的主体和资金用途是有差异的。

不仅如此，两类贷款虽然都是以房产作抵押，但是个人房屋按揭贷款属于房地产贷款，而企业房产抵押经营贷款却并不属于房地产贷款，这也让银行在贷款时更倾向于后者。

“今年以来，政策鼓励对中小企业授信，银行也在不断地降低门槛、降低利率，这可能让一些中介钻了空子。”上述股份制银行个贷部人士认为，这就要看银行对于信贷风控的把握了。

目前各家银行个贷部门对于经营贷的门槛条件设置各不相同。大部分银行要求企业营业执照满一年，有实际经营地点，企业流水要能覆盖贷款本息偿还，并对贷款个人征信、收入、从业情况都有一定标准。但是，也有银行的贷款条件较宽松，可能不需要看企业流水，也不会有企业经营地点的硬性规定。

此前监管对于信贷资金违规进入房地产行业行为的查处一直持续高压态势，而银行在防止企业经营贷款资金购房也设定了不少的条件。

据记者走访了解，一些银行要求贷款人名下要有企业，且有稳定流水，保证贷款的对象是企业经营主体。同时，银行会要求以受托支付的形式对资金用途进行监管，并要求提供相应的合同等材料，这让个人无法直接将贷款资金进行用于购房或者还债。

但是，由于贷款之间套利空间大，中介针对银行的条件设置也会有一系列应对措施。李某表示，贷款个人并不需要持有企业一年，仅仅以新增股东名义贷款就能够满足条件。同时，企业流水、办公地点等等资料都有操作的空间，甚至受托支付也能够用相关企业签订合同承接资金。“倒腾一下，问题都不大。”

记者还了解到，目前银行经营贷不仅利率低，而且期限有多种选择，最高能够长达10年期，不用每年都要进行“过桥倒贷”，这也是不少房屋按揭贷款的个人有意愿的重要原因。同时，房抵经营贷的金额较大，对于房产的价值评估与个人按揭贷款相比却差异不大，甚至能够随时偿还贷款。

“虽然房抵经营贷是以企业为贷款主体，但是贷款是挂在个人名下的。一家企业这个业务只能做一次，企业和个人都会有贷款的记录。”上述股份制银行人士认为，企业经营贷款确实利率要低很多，但是“转贷”不仅操作麻烦，还会有比较大的风险，一旦被查到，可能贷款个人就会处于比较尴尬的境地。

据该股份制银行人士介绍，风险的核心在于申请到款的“包装”上。由于贷款企业需要流水、需要监管资金用途，中介公司就需要操作一些材料，而这些材料明显是虚假的。向银行提供虚假的材料贷款是有很大风险的，严重的可能会涉嫌骗贷。“就算只是要短期归还贷款，可能个人也很难吃得消。”

值得一提的是，在一些小贷公司和中介“钻空子”做“转贷”业务的过程中，银行的风控也成为了关键一环。

“不同银行的风控能力是不一样的，这也导致了‘转贷’业务会瞄准风控较弱的银行。”一家国有大行信贷部人士表示，如果一家银行的制度完善，规定严格执行，那么就会“吓退”这些市场上的中介机构；相反，倘若银行的制度存在漏洞，对中介的行为默许，甚至内部出现“内鬼”，肯定风险也就更高一些。

“如果不是经营企业，那么做经营贷是很难经得住长期抽查的。去年杭州曾经因为风险事件开展过大规模的银行自查，针对的就是全款购房了再抵押的套路和现象。况且，贷款的倒腾也需要很高的成本，省下来的资金实际与风险是不匹配的。换句话说，中介可能游说你把钱赚了，但是后面的风险其实都是个人承担的。”上述国有大行信贷部人士认为，与银行打交道重要的是诚实守信，需要有契约精神，否则很可能信用受损，得不偿失。

买房一年后，我还是决定提前还贷

导语：

去年6月买房，当时首套房贷利率4.65%+95BP=5.6%。如今满一年，重定价日后房贷利率基点数不变（95个基点），即使在房贷利率跟随LPR下调之后，目前的贷款利率仍为5.2%，与当前最低4.25%的房贷利率相比，100万贷款月供要多花大约570元。

可能很多人已经遇到了这样的现实问题。房贷利率一路走低，提前还贷又成了热门话题，什么情况可以考虑提前还贷？

昆明房贷利率最低4.25%当前，昆明市场房贷利率最低已按LPR4.45%+零基点执行，叠加首套住房贷款利率下限调整-20BP，昆明已有多家银行一步到位，符合条件的优质客户，首套住房贷款利率最低按照4.25%执行，二套房最低按照5.05%执行。

房贷利率的变化，自今年1月20日以前5年期以上LPR保持21个月不变之后，从1月份到5月份短短不到半年时间内，昆明首套住房贷款利率最高已经下调105个基点，二套房最低已经下调大约60个基点。

△昆明楼市制图

大家可能对这几个数字不太敏感，不妨对比来看：

（1）2019年8月首次公示的1年期LPR正好是4.25%；

（2）5年期以上首套房公积金贷款是3.25%；

（3）昆明二套房贷利率已低于今年2月前首套水平。

这意味着，当前执行的最低首套房贷利率，与2019年8月份LPR改革的首期1年期贷款利率相当，只比公积金贷款利率高了100BP；二套房贷款利率已经低于今年2月份之前首套房的利率水平。

首套房贷款利率与1年期贷款利率相当、与公积金贷款利率差距进一步缩小、二套房利率比首套房还要低10个基点，这样对比下来，才知道当前的房贷利率有多香。

那对于正在还贷的群体来说，能带来多少实惠呢？

房贷能省多少钱？今年5月份，微博上成了热点话题。其中还有网友现身说法的案例：

今年4月底，一名网友发现还了两年的贷款，本金只减少了2万元；她算了一笔账，提前还款前，她的商贷利息总额为109万元；提前还款之后，贷款总额缩减至63.66万元，利息总额为12.88万元，相当于节省了近85万元的利息。她觉得自己省出来了一辆豪车。

另外一名网友表示，在2018年时商业贷款127万元买下了一套住宅，利率5.4%，等额本息30年，月供近8000元；在她每个月的月供中，还贷的本金为1800元左右，利息大约就有5000元。

相信昆明的购房者也遇到过同样的情况：如果在昆明贷款100万商贷买房，按5.3%利率等额本息还款30年，那房贷利息总计也需要99.91万，几乎是房贷本金的1倍，而二套房房贷利息还要更高。

按照当前最低利率4.25%计算，相比5.3%的房贷利率，如果贷款100万等额本息还款30年，利息总计能省下22.8万，月供减少634元，如果是等额本金的还款方式，利息总计可以省下15.8万元，首期还款就能减少875元。

虽然这只是模拟计算，实际情况还得更具个人情况而定，但还是可以看出，利率降低之后，每月房贷就能省下不少钱。

即使是已经购房在还贷的群体，在每年重定价日或贷款合同日，利率都会以最新的LPR（变）+基点（不变）的方式进行相应调整，利率都将迎来相应变化，但由于购房时所加的基点不随LPR变化，所以还是会有人站到利率高点。

可见银行的钱也没有这么好赚，即使LPR降低之后，上述网友现身说法的案例也被媒体转发，话题也开始酝酿：手上有钱要不要提前还房贷？

该不该提前还房贷？首先我们来明确一下，是什么原因在支持网友们提前还贷？

按照网友的说法，“之前的房贷利率是5.88%，最近调成了5.73%，实在太高了，现在看不到任何能打败房贷利率的投资途径。”

而这名网友说得似乎也有道理，虽然LPR的下调之后房贷利率也有一定下调，但相比目前新办贷款4.25%的超低利率，5.73%的利率确实也不低。

而且从当前市场上几种主流理财产品的收益来看：

五大国有银行5年期整存年利率为2.75%；

5月份5年期储蓄国债年利率为3.52%；

货币基金一般年化收益率在3％-5％之间。

这意味着，如果没有其他更好的理财渠道，只要房贷利率高于5%，无论是存银行、买国债基金，其收益都不能对冲房贷产生的利息，那提前还房贷，相较而言就成了比较经济的选择。

从投资收益的角度看，如果你的房贷利率很高，在5%以上，手里也有足够的现金，未来一两年钱也没有用处，那提前还贷确实也是一个比较好的选择。

如果你房贷低于5%，未来还要留着钱买房、换房，或者具备其他投资能力，那就没有必要提前还贷。

除此之外，是否提前还贷也还有其他方面的考量，具体还要看自己的房贷处于什么阶段？

20年期（基准利率4.9%）房贷还款变化图（来源网络）

如果是等额本息还款，在不超过贷款年限的1/3，也就是10年，提前还贷要更划算：

等额本息是把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月，这样一来，每月还款中的本金比重逐月递增、利息比重在逐月递减。

如果30年的贷款期限，你已经还了将近1/3了，等于已经还了大部分的利息，在这之后提前还贷就没有什么意义了。因此，房贷初期利息还得多，提前还可以减少利息负担，相对划算一些。

如果是等额本金还款，还款时间不超过贷款年限的一半的情况下，提前还款更划算：

等额本金是将贷款的本金总额平分，然后根据所剩本金计算每期的还款利息，越到后期，所剩本金越少，所产生的利息也越少。

同样，如果贷款已经还了将近一半的时间，意味着利息也还了一大半了，所以这时候提前还款也变得没有意义了。

但话又说回来，实际情况下，对于大部分人来说，又有谁会还满30年房贷？

房贷利率从5.65%到4.1%，站在高点的人怎么办？

就在上个月，央行宣布最新5年期以上LPR为4.3%，相比7月下调15个基点。

这是今年第三次降息，甚至直接把房贷基准利率降到了历史低点。

随后经房小妮对日照主流银行的调研，发现日照首套商贷利率降至4.1%，二套商贷利率普遍调至4.9%。

N.1从5.65%到4.1%

日照利率“跳水式”下跌

正所谓是，几家欢喜几家愁。

房贷利率再次下调，对于没买房的人来说，是重大利好。

但去年上车的买房人，经历了最难贷款一年，放款周期延长、严查流水证明，甚至部分银行直接暂停了二手房贷款业务，好不容易等到银行放款，不少首套刚需只能接受高利率。

在每每发出最新利率摸排的稿子时，日照楼市后台、文章互动评论都会收到网友们对房贷利率的大倒苦水，无外乎就是自己买在房贷利率高位，而现在4.1%的利率，让他们觉得亏大了。

@刘*东：去年买的5.5的情何以堪！！！

@Ei：我就是那个5.65的怨种

@夜-PiiCh：5.88的我，现在想跳楼……

@漫步：以前加点的5.5的也不给降了，又高位接盘了

@尼克杨：LPR利率下行有啥用，去年加的基点又没法降了

@当时只道是寻常：我是最肥的韭菜

@℡磐石：换两年再给涨上去

今年以来，5年期LPR连降三次，再加上银行BP不断下调，目前日照各大银行基本上都执行不加点，对比去年高位加点100，部分人首套房高达5.65%，现在最低能够做到4.1%。

利率不说腰斩，但也确实出现了大跳水，同样贷款100万，30年还清，算下来5.65%和4.1%的两个利率，利息差了近34万，每月可以少还940.37元。

好在是，对于选择浮动利率的购房者来说，LPR的下降意味着房贷利率的下降，但是具体执行时间要看自己的利率调整日。到利率调整日时，你的贷款利率将根据最新一期的LPR报价进行调整。

N.2利率大幅下调

以前站在高位的人怎么办？

但对于去年高位接盘的“房奴”来说，真的要打碎了牙往自己肚子里咽，毫无回转的机会吗？

房小妮根据最近各类信息，收集了几种可以使高房贷利率下降或降低的方法。（仅供参考，不是每个人都能实现，且每种都伴随着不同的风险和劣势，大家自行斟酌。）

1.提前还贷

这是目前市场上的主流方式，但门槛较高，前提是你手里有钱。

不过对于“提前还贷”，也有很多专家建议年轻人没必要提前还贷。

2.商转公

顾名思义，就是把商贷转为住房公积金贷款。但是，日照现在并不支持办理商转公业务。

此外，商转公也存在一定的限制，像贷款额度限制，目前日照公积金个人最高额度40万，夫妻双方最高60万。

3.等额本息转等额本金

如果现阶段收入比较稳定，可以更换还款方式为等额本金。等额本金前期还的本金多、利息支出少，因此适合提前还款。

以执行利率为4.9%，贷款时长30年，贷款100万元计算，等额本金要比等额本息，大致节少还17.36万元的总利息、总还款。

4.转售

这种方式一般是将房子卖给自己可信赖的人，可以是亲戚或朋友，确保交易真实可靠。

值得注意的是，这种方式会浪费对方首贷资格，还会产生税费等成本，最好提前计算，以免不划算。

5.带押过户

带押过户的模式是“房东卖房-下家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”。简单说，是存在抵押的房产需上市交易的，可不必提前归还原来的房贷，便能完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。

但是，目前日照尚未出台“带押过户”政策，济南、青岛二手房市场已全面推行。

N.3央行宣布降准

房贷利率有望再次下调吗？

9月5号，央行宣布降准：9月15号起，下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，从现在的8%，下调至6%，这是央行今年第二次下调外汇存款准备金率。

直白点说，降准意味着减少商业银行存在央行的钱，增加商业银行的钱。银行用于放贷的钱变多，因此向银行贷款也更容易。

在市场上流通资金变多的环境下，间接对楼市也会有一定影响。

除了央行降准之外，9月5日下午，人民银行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上表示：引导金融机构将存款利率下降效果传导到贷款端，降低企业融资和个人信贷的成本。

这意味着，下一步房贷利率还有继续下降的可能。

目前日照主流银行首套商贷利率为4.1%，若房贷利率继续下调，会来到“3字头”时代吗？一起期待。

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