个人贷款需要注意哪些问题？

贷款？那不是轻轻松松就能搞定吗？

还真不是！贷款时可是有很多需要注意的细节呢，一起来看看吧！

01贷款要量力而行

量力而行是申请贷款时的首要问题。

一般而言，如果是长期贷款，每月还款额度要尽力保持在当月家庭总收入的40%以下，最高也不要超过50%，不然可能影响家庭正常生活。

02贷款前要注意准备好材料

贷款不是空口白牙，而是要让贷款机构相信你有还款的能力。

因此可以事先准备稳定收入来源证明、银行流水单据、其他资产证明，例如有价证券、车辆、房屋等。

有了这些材料，贷款申请才更容易通过，贷款额度也可能有所提高。

03要看清贷款合同

贷款时要认真看清贷款合同的具体细节，充分了解自己的权利和义务，有不明确的地方一定要及时咨询。

毕竟贷款一般涉及到的金额较大，不能有丝毫的差错。

04保存好各种合同、票据

合同、票据就是贷款的根据，平时看似不起眼，但万一出现经济纠纷，它们就将起到至关重要的作用。

05要按时还款

最后，还有格外重要的一点

那就是——

要按时还款！

要按时还款！

要按时还款！

重要的事要说三遍！

至于原因嘛，逾期带来的负面影响大家肯定都知道啦！

个人信贷和企业经营贷利率均创历史新低，银行的钱真放不出去了么

作者：程世鹏会融集团联合创始人

前几天一个在体制内上班的朋友跟我讲，自己汉口的新房交房了，这已经是他的第二套房，属于改善型住房，虽然是自带精装修，但是还是想把房子重新装修一下然后搬家入职，虽然收入不错，但是想装好，手上还缺30万资金，于是就找银行贷了一笔款，额度有50万，但只需要30万，年化利率3.96%，居然做到了10年等本，每月月供仅需3031元。

朋友说不想降低日常生活品质，所以还款年限选择了最长的10年，这样月供就降低了很多，没多大压力，手上还可以存点钱，如果手上有钱了就提前还上，也没有违约金，岂不美哉。

还有一个朋友，在武汉经济技术开发区做汽车配件生产生意，主要是给新能源汽车做配件供应，生意还不错，但是又接了几笔生意，以前的规模小跟不上，需要扩大生产，需要500万的资金。

然后也是到银行贷了一笔抵押经营贷，500万，年化利率3.55%，5年不用还本，授信10年，先息后本，并且是随借随还。

什么是先息后本随借随还呢？1、就是每月只用还利息，虽然贷了500万，但是也许500万不是一次性需要投入，所以你支用100万，就只需支付100万的利息，剩余400万可随时支用，不用不计息。

2、如果你贷了500万，过段时间回款了100万，你把这100万可以提前还进去，那么这还进去的100万，你在需要的时候仍然可以随时提取支用，反正用款周期5年，中途不用还本。

大大提高了资金使用率，并且资金成本降到了最低，每年不用还本，也省去了还本续贷的麻烦以及断贷风险。

两种不同的人，一个是稳定收入的群体，一个是企业老板，资金需求和贷款用途都不一样，但是较往年，这种利息低，并且这么好的还款方式的银行贷款方案还是头一次见。

在武汉市场，个人信用消费贷款一般年化利率都在5%以上，一般最高额度也只有30万，并且还款年限最长也只有5年。

而经营性抵押贷款，现在比较多的是3年先息后本，利率最低也一般是基准利率，而长期贷款比如10年的经营贷，一般最低也是4.3%往上。

感觉银行不管是从经营贷还是从消费贷来说，都在大放水，因为从市场需求角度来讲，银行资金越多，市场需求越小，降息放宽在政策就成为必然。

从目前武汉房贷利率一降再降就可以看出来，以前房产融资占银行半壁江山，但是目前政策多套组合拳下来，以及当前经济形势，武汉房市出现普遍性下跌，市场信心缺乏，交易量大幅下滑。

从供应端来讲，需要提高企业融资渠道，降低企业融资成本，留得青山在，不怕没材烧。

从消费端来讲，降低利率，促进消费，合理超前消费（特别是一些收入稳定群体：比如公务员、教师、医生、国企、事业单位、500强企业及上市企业职工），在一定程度上来讲拉动市场需求。

总体来讲，就是银行钱多了，要放出去，那么放给谁，一个是政策导向，服务实体经济，一个是收入稳定的低风险群体。

银贷是杠杆，经营创造价值，投资有风险，贷款需谨慎。

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按揭转贷能转还是不能转？教你一整套的评估方法

中介包装后能省一大笔利息，最近大火的“经营贷还按揭”到底有多大风险？

“之前我的两套房子共有房贷145万，但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”在得知可获得3.7%的经营贷利率后，杭州购房者文静心动了。

经过一系列操作后，文静一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，月供节省了3000多元。

实际上，对于经营贷流入房市，监管部门早就明令禁止，对于市场来说也并不是什么新鲜事。近期，用经营贷置换按揭贷卷土重来，原因是银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现较大的利率差，为资金违规流入楼市提供了空间。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者省下一大笔利息。

用经营贷置换房贷背后有怎样的风险？购房者真的能省一大笔钱吗？第一财经记者对此进行了深入调查。

“每月省下3000多”

“之前我的两套房子共有房贷145万，20年等额本息。但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”文静在成功办理了经营贷置换房贷后告诉第一财经记者，她在办理了经营贷后，一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，她目前采取的是先息后本的方式，每个月还款4000多元，如果算上本金还款的话，月供在6000元左右。

“银行现在整个贷款都非常宽松，我贷的是3年期产品，贷款利率为3.7%，贷的也比较少，感觉大家选择什么样的年限也是看自身的房产情况。”文静说。

对于文静而言，省下三四千元或许办不了大事，但至少多了一笔可支配收入。

“经营贷置换按揭贷”最近之所以火了起来，主要还是受到今年以来，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）多次下调以及小微企业贷款利率不断下降的影响。

近年来，金融对小微企业的支持力度不断加大，不少商业银行的经营贷利率已下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率；2022年以来，5年期以上LPR累计下行35个基点，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：对于存量房贷而言，一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构，包括地产中介、贷款中介、财务公司等等，也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，省下一大笔利息。

中介帮忙“包装”

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

某城商行上海分行一位客户经理对记者表示，其所在银行办理经营贷的基本条件是：申请人入股或成为一家企业的法定代表人满一年之后，且需要提供该公司的经营流水。

但这些最基本的限制条件对于一些中介来说似乎并不困难。由于每家银行经营贷的申请条件不同，审核标准也有紧有松，不少中介对于不符合资质的贷款人也声称可以让客户顺利拿到经营贷款。

有北京地区的地产中介机构告诉记者，其所在机构可以提供贷款置换服务。具体可将现有的A银行住房按揭贷款先还清，然后在B银行进行房产抵押，以经营贷的形式，在B银行获得利率更低的资金。

对于流程，该中介人士详细介绍称，首先，如果购房者手头没有闲置资金，则需要寻找垫资方，用过桥资金还清原有房贷；同时，在购房者职业允许开公司的情况下，由中介公司帮忙申请壳公司；最后，再由中介公司对接熟悉的银行，向银行申请经营贷，将房子抵押给新的银行，经营贷会发放到上述壳公司的公司账号中，再由中介机构帮忙提款。

文静还对记者表示，她联系的财务公司可以帮忙申请经营贷，让一些不符合资质的贷款人也能拿到贷款。“他们对接了非常多的银行，了解每家银行的标准。比如，现在申请经营贷，需要看公司的营业流水，如果你有公司，但公司的年流水不超过150万，就需要财务公司帮忙做购销合同，把经营流水包装出来。”

暗藏诸多风险和隐性收费

实际上，不只文静，不少“高位上车”的购房者都对此项业务心动过。但记者调查发现，以经营贷置换房贷不仅存在诸多隐性收费，过程也较为复杂，后续还可能出现一系列风险隐患。

比如，在上述中介介绍的三个环节中，每一个环节都暗藏着不同的收费项目。记者采访了解到，收费项目涉及中介公司的服务费、套现费、购买壳公司费用，不同情况又有所区别。

“收费多少要审核资料后才能确定。一般而言，如果是老房本，名下无公司，目前利率最低可以申请到3.65%，我们收取1%的服务费、0.3%的套现费、1.5万元购买公司的费用，当然每家银行要求不同。”上述北京地区某地产中介人士说。

“我有公司，也在正常经营，所以这一部分我不需要额外付款，另外，我账上有现金就一次性还掉了，我贷款的金额很少，只贷了140万，财务公司是按照最低标准来收费的，手续费是2万元起步，当时我算下来是不到2万的费用，所以就按2万元起步价收。”文静对记者表示，“我的本质诉求就是想把利率降下来。”

但像文静这样的幸运儿往往是少数。由于整个流程繁琐，办理周期不同，贷款人所付出的最终成本并不可控。

“具体来说，每家银行办理的速度是不同的，快的一个星期，慢的两三个月都有。比如，你去还A银行的房贷，三天就审批掉了，但你经营贷的钱还没下来，如果你又没有自由资金，就需要走过桥，等经营贷的钱下来了，你再把这笔钱还给中介公司，这几天是按日利率收费的。”上述银行客户经理表示，对于一些贷款人来说，垫资的费用外加中介其他环节的收费，实际上贷款人最终并没有省下多少钱，还担着很大的风险。

而即便是顺利申请到经营贷并还清了房贷，后续的风险依然存在。其中，银行断贷、个人征信记录受影响、合同欺诈等可能都是贷款人需要面对的问题。

“贷出的经营贷也存在风险，不可能直接提现出来，需要打到不同的账户去分流，我是大概流转了三到五手、需要有不同的人，不同的银行，说实话这个过程挺麻烦的，不然的话，银行断贷抽贷的风险是很高的。”文静回忆称。

在一位银行业人士看来，用经营贷置换房贷还存在一定的政策风险。

目前，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。“很多中介机构说经营贷可以批10年，利率在4%以下，其实低利率的经营贷应该是以1年期LPR为基准发放的，而长期贷款利率定价则锚定的是5年期以上LPR。这些低利率的经营贷往往使用期限只有一年，一年必须得还，由于现在执行延期还本，所以贷款人只需要先偿还利息。一旦监管要求全部清理，贷款人就需要一次性偿还。”一位银行业人士对记者说。

在招联金融首席研究员董希淼看来，用经营贷置换房贷对个人来说存在法律风险和偿付风险。“前期涉及的编造虚假材料，通过注册虚假公司骗取贷款，严重一点就是骗取贷款罪，贷款人可能涉及刑事责任。另外，经营贷期限往往比较短，房贷期限较长，因此存在期限错配的风险，会导致还款能力出现问题，逾期也会影响个人征信记录。”

可从下调房贷利率入手

实际上，对于经营贷流入楼市，监管部门早就明令禁止。

2021年3月26日，央行、银保监会发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时要求进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

今年11月4日，银保监会一口气挂出8张罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款、消费贷款违规流入房地产市场。建设银行、交通银行、招商银行被罚款，相关责任人被给予警告。

究其根本，银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现倒挂，为资金违规流入楼市提供了空间。

“如果说2000年之前经营贷违规进入楼市，主要是为了套取信贷额度，那么当前这种现象又起，则主要是为了套利，即获得更低的贷款利率。”东方金诚首席宏观分析师王青对记者表示，根据央行数据，9月新发放居民房贷加权平均利率是4.34%，而同期企业贷款利率是4.0%；若利用近期推出的针对企业的各类支持性信贷政策工具，则贷款利率会更低，这就为经营贷违规进入楼市提供了较强的套利动机。

王青认为，解决这个问题可以从下调居民房贷利率入手。一方面会压缩违规套利空间，更重要的是，这将是引导房地产行业尽快软着陆的关键所在。“接下来，伴随5年期LPR报价下调（最早有可能在今年底明年初落地），居民房贷利率还有一定下行空间，其与企业贷款利率倒挂现象有望逐步扭转，届时这方面的违规套利现象也将明显减少。”

栏目主编：秦红文字编辑：房颖题图来源：上观题图图片编辑：徐佳敏

来源：作者：第一财经杜川