贷款结清一年了，电脑上显示还有抵押，如何避坑？

大家好，我是江南聊房产。在头条悟空问答中，擅长解答房产问题，多篇文章获得10W＋，欢迎关注。

今天想和大家聊聊不动产解押这个话题。

小江在2017年贷款购买了一套住房，2021年8月，他还清了全部贷款，拿到了银行给他的结清证明。

2022年6月，因为生意上资金周转需要，小江打算将房产进行抵押贷款。到银行一咨询，把他吓一跳，前者告诉他，他的房子抵押还没有被解除。

贷款都还清一年了，怎么房子还处于抵押状态？

我找到原因后，为了让大家在解除抵押时不再出现问题，我把工作中如何避坑的方法进行了总结，分享给大家。

一、把问题清单抄下来，照着念，看银行如何回答不用担心，这个问题清单其实就二个问题，分别是：解除抵押权的方式、什么时间可以给我回话。

（一）解除抵押权的方式

当你到银行把房子的贷款全部还清后，拿到了贷款结算证明，就要记着问银行这个问题。

意思是说，我把贷款还清了，你们如何帮我解除抵押权？线上还是线下？

（1）线上解押

线上解押，是指银行将相关解除房产抵押权的资料从网上传送到不动产登记部门，后者审核后解除抵押权的方法。

这个方法的最大好处就是，小江还清了贷款，不用再跑不动产中心了，过几天，通过网上查询的方式就知道结果了。

（2）线下解押

线下解押，就是银行把介绍信和不动产登记证明给你，你自己到不动产窗口进行解押。

这里，我着重讲讲线下解押需要注意哪些地方。

1）不动产登记证明

线下解押，你需要携带这张证明，只是，银行给你时，你需要特别留意一个地方：在这张纸右下方空白处，银行需要手写一行字：贷款已还清，并在它的上面盖章。

这是我们本地的操作习惯，意思是说，借款人已还清了贷款，抵押权随之解除。

如果没有，你要提醒银行进行完善。

2)介绍信

银行会给你一封介绍信，意思就是他同意你去不动产中心办理解除抵押权的业务。

（二）什么时间可以告诉我结果

如果是线上解押，要问银行，需要多长时间办完解除业务。

这个还真不好说，不同的银行所需要的时间也不同，一般需要2—7天不等。之所以需要这么长的时间，主要原因是银行内部把不动产登记证明从保险柜中取出来的流程太繁琐。

综上，相对来说，解除抵押权，不动产登记证明最重要，而且，银行要在它的上面写字并盖章。

有人问：线上线下，搞得那么复杂，我们到底又是为了什么需要解除抵押权呢？

二、我们为什么要去解除抵押权呢其实，要说清楚这一点，只要把当初设立抵押权的内涵搞明白，我们自然就知晓为何要解除抵押权了。

我们以小江与银行签订合同并将房子作抵押为例来说明。

小江向银行借款30万元，为了证明他有偿还借款的能力，小江把房子抵押给银行，作为偿还贷款的担保，如果出现了不能偿还贷款的情形，银行可以向法院起诉，通过拍卖房子收回当初的贷款，从而保证自己的抵押权不受损失。

反过来，如果小江还清了贷款，抵押权自然就没有了，但是，小江要到不动产窗口去办理登记，否则，不仅这套房子不能买卖或交易，而且，无法直接证明他还清了贷款。

这就是我们要在贷款结清后及时解除抵押权的原因。

三、谁来办业务有讲究这个“谁”指的是银行在介绍信中同意办理业务的这个人，但是，在不动产部门看来，这个人和产权人是否吻合是我们非常关注的，也就是说，除了小江之外，办理解除抵押权的人与小江需要是直系亲属关系。

为什么要这样做呢？

（一）直系亲属关系包含的人

我们假设：银行在介绍信中写的经办解除抵押权业务的人是小江，产权人也是小江，此时，如果他本人不到场时，还有谁能办？

排在第一位的是他的妻子，第二位的是小江的父母。但是，小江的妻子需要提供结婚证，他的父母需要提供户口簿。

（二）解除抵押权和领取不动产权证书是两个不同的业务

像前文说的那样，小江如果凭银行介绍信和不动产登记证明，他能解除抵押权的业务。

但是，如果不动产权利证书还被保存在档案馆，他想取回权利证书，要用身份证领取。

也就是说，解除抵押权和领取不动产权证书是两个独立的业务，而不是像银行介绍信说的那样，既可以解除抵押权又可以领取房产证，不是这么回事。

如果不是小江的直系亲属办理业务，对我们来说是存在风险的，这也正是对办理解除抵押业务的经办人审核的关键所在。

四、结语解除抵押权，就是我们还清贷款之后，把它们从不动产登记簿中注销，证明小江已全部偿还了当初的借款的一种行为。

具体办理的时候，要问清楚银行的解押方式，是线上还是线下。

如果是线上解押，就要注意两点，一是什么时候可以得到抵押权已解除的反馈，另外就是要留下对方的联系方式；线下解押，要留意两个材料，介绍信和不动产登记证明。

你办理抵押或解除抵押权过程中遇到了什么新鲜事，欢迎在下方留言。

找出真正的借款人

“我拿到抗诉通知书的一瞬间，眼泪夺眶而出，这份通知书虽然只有一页纸，对我来说却是一束光……”近日，内蒙古自治区呼和浩特市检察院检察官接到了一封感谢信，写信人是李某。7年前，刚毕业的她在一家公司做出纳，因为按照公司法定代表人的要求在借款合同上签了名，她背负了巨额债务。在检察机关的依法监督下，李某最终摆脱了约600万元的冤枉债。

按公司老总指示签名，不料背上巨债

2015年，李某大学毕业后入职呼和浩特市某公司，成为一名出纳。同年8月13日，公司法定代表人吴某带着李某“去给公司借个款”，并承诺只需李某签字走流水，责任由公司承担，与李某无关。李某按照吴某的指示，与小额贷款公司签订了借款合同。合同约定：小额贷款公司向李某出借400万元，借款年利率21%。同时，某公司及吴某与小额贷款公司签订保证合同，对该笔借款承担连带保证责任。当日，小额贷款公司向李某个人账户转款400万元。此事发生后不久，李某离职，回到老家生活。

2017年4月，因该笔借款未能按时还款，小额贷款公司将李某、某公司、吴某起诉到法院，要求李某偿还本息合计约600万元，该公司及吴某承担连带保证责任。

李某接到法院传票后蒙了。她赶到呼和浩特市找吴某商议，吴某告知其不用担心，有什么问题都由她来处理。李某安心地回到老家，吴某则以其诉讼代理人的身份代为出庭应诉。

庭审中，法院认为当前证据表明借款合同系双方真实意思表示，且银行转账流水证明小额贷款公司已完成向李某借款的交付义务，借贷关系有效成立。2018年10月，法院判令由李某承担本息约600万元的还款责任，公司及吴某承担连带偿还责任。

吴某作为李某的诉讼代理人代其领取判决书，虽提出上诉但因未按期交纳诉讼费，法院按李某自动撤回上诉处理。一审判决发生法律效力，而李某却对判决结果一无所知。

受理监督申请，查明背后隐情

2020年6月，李某发现自己的银行卡被冻结，还被限制了高消费。此时，她才知道自己竟摊上了约600万元的债务，并被列为失信被执行人。

2021年8月，经多方咨询后，李某向呼和浩特市检察院申请监督。该院受理案件后，承办检察官很快联系到了李某。“检察官，我今年只有27岁，却莫名其妙地背负了约600万元的债务，我的一辈子都要毁了……”李某在电话中失声痛哭。

一个刚毕业的大学生，家里并不富裕，大额借款400万元的用途和动机均不符合常理，且其就职的公司又是该笔借款的保证人，这其中是否另有隐情？

经询问吴某、李某以及核查400万元借款本金的银行流水，承办检察官发现小额贷款公司确实向李某转账400万元，但是，李某收款当天就在小额贷款公司，当着工作人员的面，通过手机银行分4次将400万元原路转回到小额贷款公司账户，然而吴某并未向法庭陈述该款项回转的事实。

吴某告诉检察官，因某公司资金周转困难，与小额贷款公司存在另外多笔借款且尚未偿还，本案借款及转账回款记录系公司向小额贷款公司偿还他项借款，即所谓“借新还旧”。同时，吴某自认某公司才是该笔借款的实际借款人，李某仅是名义借款人。

提出抗诉，让实际借款人承担还款责任

本案是典型的“借名借款”，而关键问题在于认定该借款合同的还款义务主体是李某还是某公司。

检察机关认为，虽然从小额贷款公司提供的借款合同内容来看，李某是合同上的借款人，但综合本案的证据链及当事人之间签订合同的背景、整体缔约情况、合同履行情况、借款最终走向等，某公司、吴某才是真正借款人以及借款的实际使用人。某公司与李某之间形成了事实上的隐名代理关系，且结合某公司与小额贷款公司长期、多笔借贷关系，以及李某在小额贷款公司办公地点即时通过手机银行将借款转回的情形来看，小额贷款公司对某公司、吴某是实际借款人是知情的。

因此，小额贷款公司签订借款合同的真实意思表示是向实际借款人某公司提供借款，李某不是借款人，也不是借款的实际使用人，亦未享受借贷收益，不应承担责任，应当由实际借款人某公司、吴某承担还款责任。

2021年11月，呼和浩特市检察院向法院提出抗诉。庭审中，某公司及吴某当庭表示认同检察机关的抗诉意见，愿意承担相应的还款责任。小额贷款公司负责人到庭后也认可相关事实，同意由某公司及吴某承担本息约600万元的还款责任。

今年6月，法院再审判决撤销原判，改判由某公司承担还款责任，吴某承担连带保证责任，并当庭对当事人李某、某公司及吴某的“借名借款”不诚信行为进行了训诫。（检察日报沈静芳杨雨洁任喜花）

重磅！西安“带押过户”正式实施，附官方解答

千等万等，“带押过户”终于落地了。

根据人民网领导留言板平台信息称，西安房屋“带押过户”办理问题，不动产登记中心已经正常开展该项业务。而这也意味着大家期待已久的房屋“带押过户”开始实施。

四海为家也第一时间向西安市不动产登记服务中心致电咨询，了解到办理“带押过户”过程中的相关问题和解决方案，并附在文末为大家一一解答。

如何操作？

时间回到8月份，在昆明、济南相继推出二手房“带押过户”的政策后，西安市场上关于二手房“带押过户”政策何时出台的咨询就越来越多。

毕竟这项举措被视为二手房的重大利好，施行“带押过户”后，不仅大大降低了二手房的交易成本，缩短了交易周期，更进一步提升了二手房交易的安全性。

就今年来讲，全国各城市的二手房市场都遭到降温，对于西安来讲，今年的二手房市场情况我们肉眼可见的遇冷，西安市住建局连续3个月官方公示的二手房网签备案数据也呈现出下降趋势，对于萎靡不振的二手房市场，确实需要“带押过户”这个兴奋剂。

针对这个二手房市场的利好，官方也表示：正在积极协调住建、银行等相关单位研究“带押过户”的具体流程，尽快制定“带抵押过户”的实施方案。

如今西安二手房带押过户正式落地，虽然没有相关文件，但在我们咨询之下，交易流程可以参考目前已经实施带押过户的城市。

首先从办理流程来看，大致能够分为4个步骤：

第一步，买方、卖方、银行要签订《资金监管协议》《资金委托划付协议》，确保监管金额能够覆盖卖方贷款本息；

第二步，首付款和买方银行按揭贷款足额存入资金监管专用账户；

第三步，银行出具《抵押变更协议》后，买卖双方到不动产登记部门办理过户和抵押手续；

第四步，银行首先使用监管资金结清卖方贷款本息，再将剩余资金转到卖方账户。

能看到这里每一项都是办理过程中很必要的。

其次从办理“带押过户”的登记资料来看，人民网领导留言板平台信息给到部分答案：买卖双方和抵押权人携带身份证明、不动产权证书、他项权证书、买卖合同。

根据已经实施的城市在办理二手房带抵押过户的登记中来看，除了上述的这些，还需要有不动产登记申请书、契税缴纳凭证等材料。

带押过户的意义

丨大大降低交易成本，激活二手房市场流通量

办理过二手房交易过户的朋友比较清楚，原本交易过户的流程虽然有中介帮忙操作，但也可以说是“十足的冗长”，不仅涉及到买卖双方，还涉及到中介、担保公司以及银行审批。

流程繁琐不说，中间涉及到的中介、签订合同、申请还贷、审批、找担保公司、申请贷款、缴税、查档、抵押、放款等一系列步骤，最快也需要大半个月的操作，还得天天跑这跑那。万一哪一步出错，又得耽搁几天。再加上卖方还清房贷一般情况下还需要找第三方担保公司，申请过桥资金的手续费，真的是想想就头疼。

而带押过户不同，它可以无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。

用大白话讲，就跟坐地铁一样：

以前换乘需要：

到站-出站-重新排队-安检-买票-上车

而带押过户只需要：

到站-换乘-上车

用新贷还旧贷，可以不用先还贷款就能售卖过户，大大缩减了买卖双方的办理时间，也减少了过程中的繁琐和花费，更减少了过程中不必要的风险。省钱、省力、省心，这对于目前想卖房变现、腾购房名额的人来说，绝对算是一个大好事。

丨无缝衔接，防范交易风险，更安全便捷。

以往二手房交易模式中，买房想要贷款购买二手房，就需要先向贷款银行提出申请，银行审批后，才能过户登记然后放款。

在这个过程中，有一个风险问题在于房子是先过户再放款，这对于卖方而言，就有房、财两空的风险压力。

骗局套路基本一致，我们也简单的给大家科普一下，避避风险：

房东甲和代持人乙签订买卖合同，由出资人丁支付首付给房东甲，然后由骗子丙与房东甲去银行签订按揭贷款申请手续，审批通过后，房子过户给骗子丙。骗子丙拿房产证去其他银行或贷款公司办理抵押信贷，套取资金后跑路，导致房东甲房财两空、代持人乙无力还贷，从而双双受骗。

2019年南京中院就审结过这样一个合同诈骗案件，涉案金额达1.89亿，被骗家庭达80多户，牵连房产近120余套，主犯路某（实际购房人）被判无期徒刑，共犯丁某（中介）被判有期徒刑15年。

而除了卖方有风险压力外，由于交易流程繁琐，在交易过程中，也有卖方“一房多卖”的风险压力。

而“带押过户”政策，正好可以解决此类问题，实现原抵押注销登记和新抵押登记的无缝衔接，防范交易风险的同时，也“锁定”真正的买方，避免一房多卖。同时，即使后续交易出现问题，房款也能原路返还，最大程度保障双方利益，将风险降至最低。

所以“带押过户”政策的落实，不仅仅可以减轻买卖双方“过桥”资金烦恼，降低房产再入市的门槛。同时，简化的操作程序下，也降低了二手房在交易过程中的流通成本，加强二手房流动性，让更多改善型购房者的置换意愿得到释放，也能进一步激活市场，一举两得。

带押过户

QA

针对关于“带押过户”需要的资料、问题等，我们也得到了官方的相关回复。

根据西安市不动产服务中心工作人员的回复，目前带押过户的前期工作和后期的完善工作已经初步完成，但对于其中的交易细节和流程，正在与其他部门进行积极对接。

同时，如果买卖双方已经准备好相关资料，银行方也同意出具《抵押变更协议》等相关协议证明，可以前往不动产服务中心进行办理。

Q1.带押过户怎么办理？

具体交易细节和流程，目前正在和其他部门积极协商中，可以参考已经实施相关政策的其他城市。

核心条件：贷款银行方同意出具相关证明、买卖双方需在同一个银行办理。

Q2.带押过户可以给外地人或没有购房资格的人吗？

不可以。买卖双方需遵守西安市相关购房、限购政策。

Q3.房子在我和父母或朋友（双人）的名下，怎么办理？

需要征得产权人双方同意，才能进行二手房抵押过户。

Q4.目前西安支持带押过户的银行有哪些？

现阶段带押过户政策试点银行是建设银行。

根据官方回复，其他贷款银行如果支持带押过户，原则上也可以前往不动产服务中心办理，后续不动产中心也将积极推进和其他银行的相关办理业务。