​在一个空壳公司里有点股份，没流水，如何抵押贷款？【案例分享】

前言：这是作者第10篇原创文章分享。

原先有跟朋友合伙一起开了一家公司，但是后面不景气，公司业务停止了，但执照没注销，现在在上班了，但是最近又需要一笔资金，这种情况如果抵押贷款，能享受低利率么？

相信也有不少的朋友和这个情况类似，接下来通过一个实际案例分享一下，在一个空壳公司有股份，如何申请利率较低的银行抵押贷款。

真实案例分享

基本情况：客户目前是在一个单位上班的，之前有跟朋友一起创业，但是项目不景气，做了一年左右就停掉了，但是公司没有注销，股份还是在的，目前没有实际在经营，流水也不多，名下征信是好的，负债也没有，有一个全款的房子。

用途需求：因为最近遇到一个好的项目，需要用到资金100w，但这个回款周期比较长，所以想看看弄一个利率低的银行贷款，然后年限长一点的。

解决方案：在综合了解了客户情况后，他的优势：有房产，在一个老的空壳的公司里是股东，征信良好；劣势：没有真实经营，没有流水。通过与银行沟通，是可以进件、经过下户，审批等一系列操作，最终获批额度100w，还款方式先息后本，年限20年，3年银行一签字，本金不用还，无本续贷，年化利率3.8%（目前利率下调，年化3.6%），100w，每月还款3166。

总结：其实对于本身有在其他公司有占股的话，这种可以来一个轻包装，因为原先有经营的，只是现在没有经营和流水，这种对于部分银行来说是关系不大，而且可以享受年限更长，利率更低的贷款方案，对于长期使用是非常划算的。

以下是部分聊天截图：

其他相关问题

问题1、如果之前有开了公司，办过执照，但之前就注销了，行不行？

这种需要新办一个执照，以目前的政策来说，新办执照，一抵的方案是，10年授信，等额本息5年或先息后本3年一转，年化3.65%。

问题2、如果是股东的话，占股多少有没关系？

一般要求是10%以上。当然也有银行要求是20%以上，还有的要求是公司前三大股东。如果占股10%以下的，也能行，只是要求较高的银行不行。走对执照股份要求松的银行。

问题3、上面方案说的20年授信，3年银行一签字，是什么意思？

就是授信期限20年，3年到期了，需要重新去银行签字，再续3年，这样一直可以持续20年，但续的时候流程比较简单，上面这个方案，银行是支持无还本续贷，本金不用还。但这个中间要保证公司正常，征信正常。负债不要超第一次太多。一般资产负债比80%以内。

最后我是杭州的程凯，银行金融从业，如果觉得这篇文章对你有启发，别忘了点赞转发哦。赠人玫瑰，手留余香！

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杭州常见消费抵押产品分享

银行A，年化3.75%，5年期，先息后本，随借随还。限一抵。最高500w。银行B，年化4.85%，5年期，先息后本，限一抵。最高500w。银行C，年化5%，10年期，先息后本，或者等额本息，可以一抵或按揭二抵，最高50w。银行D，年化4.25-4.5%，10年期，先息后本，或者等额本息，最高300w。杭州常见经营抵押产品分享（利率低）

银行E，年利率3.5-3.9%，1-3年授信，先息后本，随借随还，额度7成，1000w，过户执照。银行F，年利率3.2%-3.85%，10年授信，先息后本或等额本息，额度7成，1000w，执照满一年。银行G，年利率3.6%，20年授信，先息后本，额度7成，1000-2000w，需真实经营，执照一年，1000w内，执照满半年，无需真实经营。银行H，年利率3.65-3.8%，10年授信，先息后本或等额本息，额度7成，500w，可新办执照。真实经营，zi高4000w。杭州常见经营抵押产品分享（额度高）

银行J，年利率3.8-4.2%，10年授信，先息后本，额度7-9成，1000w，执照满3个月。银行K，年利率3.7-4.5%，10年授信，先息后本，额度7-9成，1000w，执照满6个月。需真实经营。银行L，年利率3.7-4.5%，10年授信，先息后本，额度7-9成，1000w，执照满2个月。新办也可。银行M，年利率4.5%，3年授信，先息后本，额度7-85成，1000w，执照新办也可。

抵押贷款所需要的条件及对应的银行及流程「全网最详细」

前言：这是作者第12篇原创文章分享。

房屋抵押贷款是银行最常见的一种借款方式。通过用名下的房产作为抵押物，让银行有保障，从而享受较低的利率，也不影响自己名下的房子正常居住。下面用一篇文章分享一下抵押贷款相关的问题，供参考。

抵押的类别

抵押贷款又分为经营性和消费性两种，消费性就是贷款的用途是消费，抵押物为产权清晰，可交易的房产。额度一般zi高是500w，年化利率3.75-5.5%，还款方式先息后本和等额本息。年限1-10年。

经营性抵押，因为享受了普惠政策，所以利率偏低。年化利率从3.2-4.5%都有，额度最高4000w，年限最长可以30年。

抵押贷款能否自己去银行办理?

如果说相应条件都满足的情况下，是可以自己去银行办理的，比如你的房子是正常的，然后有执照，真实在经营（消费抵押不用执照和经营），流水都是符合要求的，征信也是正常的，那这种情况是完全可以自己去银行咨询了解，并且直接办理的。

银行这么多，应该怎么选择？

其实选择银行的话，我们要往细的看，就是我们要了解我们贷款的一整套流程，那就是贷前、贷中、贷后，那贷款并不是说把i贷出来就完事了，后续还要涉及到还款，年限、以及提前还款的问题，像年限和还款方式的不同，也关系到我们以后贷后的方便与否。

比如说从利率角度来说，那当然是越低越好，还款方式有等额本息、先息后本以及随借随还，这三种应该如何选择？那每个人的情况是不一样的，比如有些朋友他本身就是短期使用，半年或一年就够了，其他条件也满足的情况下，那这种就可以选择期限较短，年限利率更低的银行，比如说市面有一年期年化3.2%的则更为合适。

再比如有些朋友他每个月收入不稳定，有时候有i，有时候没i，那这样的话就可以选择先息后本，随借随还的这种还款方式。再比如有的客户用款的周期非常长，但是每个月都有固定的收入进来，那这种就可以选等额本息的还款方式更为妥当。

抵押贷款的相关要求

人的要求：年龄18至65周岁，且至贷款到期不得超过70周岁（个别银行可突破75，征信良好（近两年不要有连续三次累计六次逾期，），查询近半年少于6次，对于征信来说，不同银行要求不一样，一般来说，利率越低的银行，征信要求越高，总之对于征信不好的，绝大多数情况都能银行抵押，主要还是根据不好的程度，选择不同的银行，利率也会有不同，个人不能有被告的借贷诉讼，民事纠纷的看综合情况及涉诉金额。

房子的要求：产权清晰，产权人无未成年和70岁以上老人。70年产权的住宅，以及排屋、别墅、办公楼、商铺、厂房、40-50年产权公寓、综合楼等有房产证，且支持上市交i的房产。房龄一般25-30年，个别可放宽至40年或不看房龄。

公司的要求：新执照或老执照，有正式的经营和相应的流水(也有个别不看流水）。公司名下没有被告的借贷纠纷，及金额较大的经济经济、民事纠纷(50w以上），具体根据不同的程度和性质，视综合情况定。如采用消费抵押，公司执照这些就不需要，消费抵押提供收入证明及流水。

抵押贷款的额度和期限

额度：大部分银行的抵押额度一般是100w-1000w，也有的是50w-500w，zi低的20w也k，zi高单笔4000w。

年限：一般是1年，3年，5年，7年，10年，20年，30年，总体来说，年限越长，利率越高。当然选择短期限的不是说到期了就贷不了，而是到期了需要再去银行走一个续贷流程。相比长期限的稍微麻烦一些。

抵押贷款有哪些银行可以操作一、首先是国有六大行；

他们分别是中、农、工、建、交、邮。一般年化在3.2-4.5%左右。这类国有银行利率相比其他商业银行要低，但对于用户的要求也高。如果房子，企业经营都非常好的，可以选择。

二、全国性的股份制商业银行；

他们分别有华夏、中信、民生、招商、光大、平安、浙商、广发、渤海、恒丰、兴业等。一般年化在3.5-5%。这类银行相比国有行，还款方式更多样化。

三、地方性城商行；

以杭州为例，比如像杭州银行、江苏银行、上海银行、南京银行、温州银行、稠州银行等。一般年化在3.8-5.5%。这类银行利率相对更高一些，对于要求，则相对松一些。

四、区县级农商银行；

就是我们以前所说的信用社，以杭州为例，比如说杭州联合、萧山、余杭、桐庐、临安、建德、千岛湖农商行。一般年化在4-7%。

五、村镇银行；

以杭州为例，比如萧湖商、余杭德商，临安的中信、桐庐的恒丰村镇。一般年化在5-8%。

房屋抵押放款的途径一、银行。

银行相对来说利率比较低。大部分的选择。要求高，利率低。

二、持牌的非银的金融机构。

如担保公司，典当行，信保类公司。非银的金融机构利息相对来说比银行的要高，但是要求，没有银行的严，比如说对于一些征信不好的，或者说流水不多的。简单来说就是银行不好消化的这种，会选择非银的金融机构，金融机构个别的会上征信，大部分不会上征信。

三、民间的个人配资。

就是把房子抵押给个人，贷款由个人发放，那这种的话相对来说。个人的资金，这种不会上征信，相对来说比金融机构流程更简单，更快，效率高，利率弹性则更高，没有一个具体的利率报价，根据综合情况看利息，相对来说更加地灵活。

以上三种其实各有各的优势，那按照实际的经验来说，抵押贷款，首选肯定是银行。现在银行的政策相对来说也比较宽松，大部分是都是可以的，只有少数有疑难问题的，（如房龄老，或小、不想上征信、想当天用款、征信特别差、房产证有小孩名字、婚前的房子一个签字、有未结清的纠纷、但涉及的金额小，借款的金额过大等等），需要通过其他机构渠道或个人配资来消化。

房屋抵押的流程及需要的资料

第一步：根据自身的情况及要求，匹配、确认好银行。

第二步：准备银行所要求的资料，比如身份证、户口本、结婚证、房产证、营业执照、流水、采购货品清单，购销合同，收款委托书。

第三步：去银行签字、开户和卡。

第四步：下户拍照、就是银行上门对于抵押物、经营场所的核实。

第五步：写调查报告，开始审批。

第六步：审批好了之后，如果有尾款的，还清尾款，没有尾款的，直接约定好时间，办理抵押登记。

第七步：放款。每月按时还款。

其实，以上是理论上的流程，从实际的经验来说，对于用户来说，就是抽出1-2个不同的时间段出来就行。大多数银行，一般是去两次，有个别银行能一次弄完。相对来说比想象中的简单。

其他相关的问题

问题1、经营性抵押对于借款人的职业或执照的经营范围有没特别的要求？

有的，对于从事金融(如股票、期货，借贷），房产行业，是禁止准入的，当然也有银行可接受再新办一个其它正常类目的执照（具体需要沟通），以及本身就是公职单位的，在事业单位上班的人是不允许经营性DK。

问题2、征信特别不好的那种也可以银行抵押么？

这个要具体看征信了，目前较宽松的是贷款和信用卡逾期近两年各不超30次，且当前逾期已结清的可准。额度相对会低一些。还有一种，如果是已婚，其中一方征信不要太差，另一方征信好的，也k。

问题3、抵押贷出的i可以用来还网贷吗？

抵押贷出的i是可以还网贷的，当贷款放下来的时候，多转几手再去还网贷是不受影响的，目前已有很多真实的案例。

问题4、房子已经在银行做了抵押，还能再贷出i来么？

这就要看房子之前的折扣是多少，如果是7折内，综合情况满足，可提高至8-85折。

最后我是杭州的程凯，银行金融从业，如果觉得这篇文章对你有启发，别忘了点赞转发哦。赠人玫瑰，手留余香！

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兴业银行抵押贷讲解

产品优势

1.利率最低仅需3.65%

2.可二押，综合抵押成数可至85成

3.可无还本续贷，提高资金利用率

4.对流水及征信要求较宽松。

产品信息

1额度:一押最高1200万，二押最高1000万

2.利率:一押年化3.65%-4.25%，二押年化4.6%-5%

3.期限:一押3-10年，二押最长3年

4.还款方式:

一押:①3年期，先息后本，中途不用归本②10年期，先息后本，每年归还5%本金。

二押:3年期，先息后本，一年一续签

5.收款方式:50万以上，受托支付

6.二押要求:一押需抵押在本行。

准入要求

1.户籍:中国大陆公民，港澳台居民也可

2.年龄:借款人18-60周岁(年龄+期限75)，抵押人18-80周岁(年龄+期限80)

3.公司要求:

①营业执照:执照注册满6个月

②借款人关系:客户或配偶为公司法人、股东或个体户，可做实控人

4.征信要求:近2年无1个3，无2个2，不能累计逾期超过9个1，不能连续出现3个1

5.流水要求:近半年对公/个人流水需覆盖负债

6.负债要求:资产负债率不超100%。

抵押物要求

1.抵押物类型:住宅、别墅、公寓、写字楼

2.抵押物楼龄:30年内

3.抵押物权属:借款人、配偶、直系亲属，以及公司名下房产

4.抵押成数:一押最高7成，二押最高85成

5.其他:过户须满6个月。

禁止行为：贷款资金不得用于购房及股票、基金、理财等投资；

温馨提示：贷款有风险，借钱需谨慎，根据个人能力合理贷款，理性消费，避免逾期！