上市银行“涉房”贷款盘点：按揭贷款不良率普升，谁家最高？

中新经纬9月1日电(魏薇实习生吴澳)今年6月以来，全国多个楼盘业主向银行发出了强制停贷的公告，银行的房地产贷款也引发市场关注。

近日，A股上市银行2022年半年报披露完毕，在42家上市银行中，有20余家公布了个人住房贷款和房地产行业不良贷款余额和不良贷款率。

中新经纬梳理发现，在23家公布个人住房贷款不良率的银行中，仅招行一家较上年末下降0.01个百分点；但也有一个积极信号，在28家公布房地产业不良贷款率的银行中，有10家不良贷款率出现下降，占比超三成。

郑州银行个人住房贷款不良率超1%

一直以来，个人住房贷款被视为银行资产质量最优质的贷款业务。从2022年半年报来看依然如此，绝大部分银行的个人住房贷款不良率，仍低于个人经营贷、个人消费贷和信用卡贷款等其他个人贷款业务。

具体来看，在19家披露个人住房不良贷款余额的银行中，仅有招商银行1家个人住房贷款的不良贷款余额下降0.35亿元，其余大部分个人住房贷款的不良贷款余额上涨幅度在20%-50%之间，农行的涨幅最小，为3.2%。

其中，工商银行、农业银行、建设银行的不良贷款余额居前三，分别为202.55亿元、194.76亿元和161.40亿元。

再来看外界最关心的个人住房贷款不良率。中新经纬统计了23家上市银行的个人住房贷款不良率，仅招商银行较上年末下降了0.01个百分点、农业银行和上年末持平，3家未披露2021年末数据，其余18家银行均出现上涨。

不过，在23家统计的银行中，22家银行2022年上半年的个人住房贷款不良率低于1%，仅郑州银行超1%，达到1.34%，较上年末增长了0.38个百分点，涨幅也居23家银行之首。中新经纬注意到，据易居克而瑞此前统计，停贷项目多分布在河南、湖北和湖南等中部地区，其中河南省涉及的楼盘达到35个，河南省会郑州涉及26个项目。

但整体看，个人住房按揭贷款仍是郑州银行个人贷款中最低的一项业务。截至2022年上半年末，郑州银行的个人经营性贷款、个人消费贷款和信用卡余额的不良率分别为3.27%、3.23%和2.02%，均较上年末有所下降。

另外，渝农商行和青农商行仅次于郑州银行，分别为0.70%和0.60%，较上年末分别增长了0.24个百分点和0.19个百分点。

7家银行房地产业不良“双降”

按照行业划分的不良贷款情况看，截至2022年上半年，房地产业不良贷款余额和不良贷款率“双降”的有中信银行、上海银行、杭州银行、郑州银行、华夏银行、宁波银行和青农商行7家银行。

在25家公布房地产业不良贷款余额的上市银行中，前三位分别为中国银行、工商银行和农业银行，较上年末分别增长20.13%、14.61%和18.75%。由于上年末基数较小，邮储银行、南京银行、成都银行房地产业不良贷款余额增长较快。

房地产业贷款不良率方面，在28家披露该数据的银行中，截至2022年上半年，不良率超过5%的有重庆银行、中国银行、苏州银行和工商银行，分别为6.15%、5.67%、5.58%、5.47%；低于1%的同样有四家，分别为华夏银行(0.62%)、平安银行(0.77%)、宁波银行(0.87%)和浙商银行(0.9%)。

除上述7家“双降”银行外，还有苏州银行、贵阳银行和厦门银行的房地产业不良率与上年末相比出现下降。另有17家银行出现上升，其中涨幅最大的是成都银行，较上年末上涨了1.52个百分点。

多家银行称“房地产风险可控”

今年上半年，受“停贷风波”影响，银行的房地产贷款资产质量也成为各方关注的焦点。在银行中期业绩发布会上，不少银行也被问到了房地产风险的相关问题，中新经纬进行了梳理。

工商银行副行长王景武在业绩发布会上表示，上半年，工商银行房地产领域的资产质量总体平稳可控，个人住房贷款不良率为0.31%，继续保持较优水平。

“今年以来，个别房地产开发企业风险暴露，个别楼盘的开发项目出现延期交付的情况。对此，我行高度重视，迅速进行排查，并按照国家有关政策和监管要求，积极配合地方政府做好相关金融服务，促进风险化解。截至6月末，停工项目涉及我行的按揭不良贷款余额为6.37亿元，占全行按揭贷款余额的0.01%，风险可控。”王景武说。

王景武指出，最近，在国家政策支持和各方面共同努力下，保交楼工作在有序推进，相关风险正在逐步得到有序化解。后续，工商银行将继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，做好房地产金融服务。同时，按照国家政策和监管导向，积极配合地方政府做好“保交楼、稳民生”工作，继续做好个人按揭客户金融服务，促进房地产市场平稳健康发展。

交通银行副行长郭莽称，在住房贷款方面，要坚守“房住不炒”的定位，关键是因城施策，落实好差别化住房信贷政策，积极支持刚需和改善性住房需求，支持新市民安居置业的需求，做好住房贷款投放的安排。交行在房贷的集中度上还有些空间，同时将进一步优化业务流程，提高业务效率。

招商银行副行长朱江涛表示，年内季度生成的高点已经过去了，后续整个行业风险会趋于平稳。对于个人住房按揭贷款，招商银行副行长汪建中表示，今年上半年增长不及预期，这与市场是高度相关的。下一步该行将会在一手房的基础上，加大二手房的接单量，实现房贷的稳定增长。

对于未来房地产的趋势，中信银行副行长、风险总监胡罡在业绩发布会上指出，短期来看，房地产行业的风险还没有完全解除，市场的信心还有待恢复，从中长期来看，有信心房地产会平安着落、健康发展。“我们认为房地产整体形势应该还是可控的，未来的形势会随着政策的落地会持续稳定，总体需求会提升。”胡罡说。

胡罡提到，目前值得关注的有两方面，一是销售回暖的数据还不是太明显，这一点对于房地产整个行业未来的健康发展至关重要。二是由于企业的分化，那些去化慢、负债重、管理不够好的企业可能对整个房地产的行业存在一些影响，这也是我们在持续关注的。胡罡称，将选择“好客户、好地区”重点布局，同时重点支持刚性和改善性的住房需求。(更多报道线索，请联系本文作者魏薇：vivi1257@163.)(中新经纬APP)

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责任编辑：罗琨

商业银行掩盖不良贷款的表现形式与审计要点

中国市场订阅2018年33期邹乐

近年来中国实体经济经过了一个高速发展时期，随着电子商务的盛行，实体经济已出现缓慢下滑的形势。借款人流动资金紧张，无法按时偿还贷款本息，导致各大商业银行新增不良贷款居高不下，不良贷款率和不良贷款额呈现双升趋势，信贷违约风险增加，贷款形态迁徙裂变，商业银行为规避监管问责，优化财务报表指标，通过各种手段对不良贷款进行掩盖，导致监管当局无法全面掌握银行贷款风险。文章结合自身对商业银行的审计经历，透过现象看本质，深入剖析商业银行各种掩盖不良贷款的表现形式，简要阐述审计要点和方法，力争通过强化审计工作，还原真实信贷资产质量，为不良贷款的风险化解和清收处置提供决策依据。

1商业银行掩盖不良资产的表现形式

1.1不良贷款非洁净出表

商业银行批量处置不良资产时，将个人借款或正常类贷款等不符合处置条件的信贷资产混同打包出售、零价格转让，或采取投资回购、私下承诺远期回购、提供担保、新增授信承接等方式进行“假处置”，未公开拍卖、低估资产价值。通过签订抽屉协议实现不良资产非洁净出表，实质风险并未真实转移，仍由商业银行承担。

1.2违规延长贷款期限

对于无法按期偿还本息的风险贷款，商业银行为延迟风险暴露，对贷款直接进行期限重定，直接延长贷款期限。对于贷款本金未逾期，根据借款人的生产经营特点、规模、周期和风险状况等因素，通过期限重定形式，允许借款人继续使用贷款资金。对于贷款本金已逾期的，采取不压缩额度或适度压缩额度的方式，对其进行期限重定，通过设定贷款期限并制订分期还款计划，满足借款人生产经营的正常资金需求。上述贷款期限重定行为实际上是违规延长贷款期限，属于商业银行贷款形式的不当创新，不符合贷款通则要求，对于贷款期限的设置随意性过大。只要借款人资金流转困难，向商业银行提出申请，银行为规避不良贷款风险，就会直接延长借款人贷款期限，签订贷款期限重定协议。

1.3不及时调整贷款五级分类形态

为便于风险管理，商业银行按照中国银监会印发的《贷款风险分类指引》，将贷款划分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，后三类合称为不良贷款，贷款五级分类应根据借款人偿还贷款本息能力和贷款风险状况按季度进行动态调整。商业银行为掩盖不良贷款的产生，对贷款本金或本息逾期90天以上应进行风险管理的贷款未调整为不良贷款，无法揭示贷款的实际状态和风险程度，真实、全面、动态地反映贷款质量，通过不及时调整贷款五级分类形态，达到隐藏不良贷款、少计提拨备、虚增银行资产、掩盖内部风险的目的。

1.4多次展期和借新还旧

贷款展期是指借款人在向银行申请并获得批准的情况下，延期偿还贷款的行为，借新还旧是指金融机构贷款到期时，借款人通过办理一笔新的借款归还原欠贷款的行为。对于有偿还意愿但贷款已到期或逾期的借款人，因流动资金紧张，无法到期偿还贷款本息，经过双方沟通协调，银行为避免产生不良贷款，为借款人办理展期或借新还旧，期限不应超过1年，且原则上只能办理一次。但借款人经营状况恶化，借新还旧或展期到期后，借款人仍然无法偿还贷款本息，商业银行明知借款人财务状况，多次为其办理借新还旧和展期，以此掩盖不良贷款势头。

2不良贷款的审计要点和方法

（1）对于不良贷款非洁净出表的问题，主要审计方法：一是通过分析近三年财务报表科目余额变动趋势，对于超过20%变动的科目进行重点关注和调查；二是要求对方提供近三年来董事会决策记录、股东大会等重大会议记录、文件发放记录、主要追查决策过程相关书面记录。转让不良资产属于“三重一大”内容，必然经过决策审批，通过检查决策痕迹确定责任人；三是跟相关部门和分管领导进行谈话，了解转让过程，是否存在抽屉协议，要求提供资产转让的合同、贷款明细表等资料。

（2）对于违规延长贷款期限的问题，主要审计方法：一是筛选贷款借据表中贷款期限过长的贷款（剔除房屋按揭贷款），根据银行具体情况设置所筛选的贷款期限，询问贷款期限长的原因；二是翻阅贷款风险管理委员会会议记录，查看贷款审批决议过程；三是翻阅信贷档案，查看是否违规延长贷款期限。

（3）对于不及时调整贷款五级分类形态的问题，主要审计方法：一是筛选贷款借据表中截至审计日本金逾期或欠息90天以上，或表外欠息大于0但五级分类仍为正常或关注的贷款；二是将贷款借据信息表中贷款按客户编号分组统计，筛选同一客户的贷款信息同时存在正常类和不良类贷款的情况；三是统计不良贷款的真实余额和少计拨备的金额；四是通过筛选以上数据核实贷款五级分类依据。

（4）对于多次展期和借新还旧的问题。展期贷款审计方法：一是从展期信息表中筛选各类贷款展期期限（期限在一年以内，含一年），展期期限累计不得超过原贷款期限，中期贷款（一年以上，五年以下，含五年）展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，长期贷款（五年以上）展期期限累计不得超过三年，从展期信息表中筛选各类贷款展期期限不符合规定的情况；二是筛选展期信息表展期办理次数大于1次的借据信息，核查多次展期是否合规；三是将展期信息表与贷款借据信息表关联筛选展期贷款五级分类为正常的借据信息。借新还旧贷款审计方法：一是根据借新还旧贷款最高五级分类不高于关注类的规定，在贷款借据信息表中根据贷款用途字段及贷款五级分类字段筛查借新还旧贷款的五级分类为正常的借据信息；二是在交易明细信息中筛查借款借据表中借新还旧类贷款客户的贷款利息偿还流水，审查其贷款利息支付是否正常，是否存在为不符合条件的客户办理借新还旧贷款的情况。

3相关审计建议

（1）进一步加大贷款风险防控力度。一是要从存量化解、增量控制两方面做好不良资产压降工作，把清收压降目标层层分解，细化到岗，落实到人；二是要牢固树立审慎经营理念，进一步建立健全内控制度，科学地设立、完善业务操作流程，严格执行贷款“三查”制度；三是要高度重视贷款集中风险、集团关联交易风险和票据融资风险，科学决策信贷投放，严控新增贷款风险，防止不良贷款反弹。四是要继续完善并严格执行不良贷款监测考核制度，建立健全新增不良贷款监测台账，加强对贷款形态迁徙情况的监测和分析。五是要充分考虑宏观调控政策的时滞性和累积效应，积极采取应对措施，切实防止贷款形态向下遷徙。

（2）有效防止贷款质量深度恶化。要结合实际，研究制定切实可行的清收保全措施，实行一户一策或一户多策，大力清收、处置和保全信贷资产，有效防止贷款质量深度恶化。一是抵押物受损形成的不良贷款，借款人暂时无力偿还的，要求借款人重新评估办理转贷或重新提供抵押物；二是对抵押物受损形成不良贷款但又无法提供抵押物的借款人，要积极与担保中介机构合作，由担保机构为其提供担保重新办理贷款手续，以收回不良贷款；三是对有偿债能力，但又恶意逃避债务的客户，要诉诸法律，全力保全信贷资产质量。

金融小课堂｜关于贷款的五级分类

根据中国人民银行制定的《贷款风险分类指导原则(试行)》，商业银行将贷款划分为五类：正常、关注、次级、可疑、损失。这些分类，也会显示在个人征信报告中。其中，后三类合称为不良贷款。

五级分类的定义

1.正常类贷款定义

是指借款人能够履行合同，没有足够理由怀疑本息不能按时足额偿还的贷款。

要点特征：

1）借款人生产经营活动正常，经营效益良好，财务管理规范，主要财务指标和现金流量结构合理；

2）借款人还款意愿强，在银行和他行还本付息正常，信用记录良好；

3）借款人没有出现重大预警信号；

4）借款人的主要股东、高级管理人员、组织管理结构未发生不利于贷款偿还的变化；

5）担保完整有效，保证人经营活动和财务状况正常，抵/质押物完好无损；

6）信贷档案和重要文件保存完整；

7）借款人结算往来正常。

2.关注类贷款定义

是指尽管借款人目前有能力偿还债务本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素，继续发展下去将可能影响债务的偿还。

1）本金和利息虽尚未逾期，但借款人有利用兼并、重组、分立等形式恶意逃废银行债务的嫌疑；

2）借新还旧类贷款，或者需通过其他融资方式偿还的贷款；

3）借款人未按约定用途使用资金；

4）借款人拖欠利息或/和本金、分期还款脱期、垫款；

5）借款人在其他银行的债务已经不良；

6）违反有关法律、法规或授信审批程序发放的贷款。

3.次级类贷款定义

是指借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常经营收入无法足额偿还债务本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失。该类贷款的本息损失预计一般不超过60％。

1)借款人拖欠利息或/和本金、分期还款脱期、垫款91天至1年(含)的贷款，其应收利息不再计入当期损益。

2)借款人利用合并、分立等形式恶意逃废银行债务，本金或者利息已经逾期。

4.可疑类贷款定义。

是指借款人无法足额偿还债务本息，即使执行担保，也肯定会造成较大损失。该类贷款的本息损失预计一般不超过90％。

1)拖欠利息或/和本金、分期还款脱期、垫款1年以上；

2)借款人已严重资不抵债，经营严重亏损，现金流量严重不足；

3)贷款会发生较大损失，但由于存在借款人重组、兼并、抵（质）押物处理、未决诉讼或未终结执行等因素，损失金额尚不能确定。

5、损失贷款定义。

是指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分。该类贷款的本息损失预计一般在90％以上。

1)借款人和担保人已经依法宣告破产，经法定清偿后，仍不能还清的贷款；

2)借款人虽未终止法人资格，但生产经营活动已经停止，且借款人已经名存实亡，复工无望，经确认无法还清的贷款；

3)借款人遭受重大自然灾害或意外事故，损失巨大且不能获得保险补偿，经确认无力偿还的部分或全部贷款，或者保险赔偿后仍未能还清的贷款；

4)经国务院专案批准核销的逾期贷款；

5)借款人被依法撤销、关闭、解散，并终止法人资格，经确认无法还清的贷款；

6)借款人和担保人均无财产可供执行，法院裁定终结、终止或中止执行后，银行仍无法收回的贷款。

“五级分类基本标准及限制性要求”

贷款五级分类的基本标准及限制性规定。例如，在对贷款进行分类时，银行要以评估借款人的还款能力为核心，把借款人的正常营业收入作为贷款的主要还款来源，贷款的担保作为次要还款来源；又如，同一笔贷款不得进行拆分分类。另外，对符合一定特征的贷款，应至少划分为关注类、次级类或可疑类。

下列贷款资产应至少归为次级类

本金和利息虽尚未逾期，但借款人有利用兼并、重组、分立等形式恶意逃废银行债务的嫌疑；

借新还旧，或者需通过其他融资方式偿还；

改变贷款用途

本金或者利息逾期（根据银监发〔2006〕23号文《农村合作金融机构信贷资产风险分类指引》规定，本金或利息逾期90天以内的贷款或表外业务垫款30天以内的贷款或资产，一般划入关注类）；

同一借款人对本行或其他银行的部分债务已经不良；

违反国家有关法律和法规发放的贷款。

下列贷款资产应至少归为关注类

逾期（含展期后）超过一定期限、其应收利息不再计入当期损益。《贷款风险分类指引》没有进一步规定这里“一定期限”的具体标准。根据2006年银监会23号文的规定，本息逾期90天至180天的贷款或表外业务垫款31-90天的贷款或资产，一般归为次级类。

借款人利用合并、分立等形式恶意逃废银行债务，本金或者利息已经逾期。

需要重组的贷款应至少归为次级类

重组后的贷款（“重组贷款”）如果仍然逾期，或借款人仍然无力归还贷款，应至少归为可疑类。重组贷款的分类档次在至少6个月的观察期内不得调高，观察期结束后，应严格按照监管规定进行分类。

与“一逾两呆”分类法相比，贷款风险五级分类法更加关注借款人的还款能力和还款意愿，通过对借款人经营状况、财务指标、贷款担保等因素的连续监测和分析，银行能够更准确地识别影响贷款偿还的潜在风险及其迁徙情况，有助于银行动态监测资产质量，及时发现问题并有针对性地加以处理。

同时，贷款风险五级分类法的实施，为实现我国银行与国际接轨，参照国际银行业的通用标准对国内银行资产质量的实际状况进行比较和评价奠定了基础。

“五级分类结果的运用”

基本信贷分析

主要包括：

（1）贷款用途。在贷款业务中，判断贷款是否正确使用以及不被挪用，是贷款分类最基本判断因素之一，因为贷款一旦被挪用，就意味着将产生更大的风险。在贷款分类中，对于挪用的贷款，至少是关注类。

（2）还款来源。还款来源是判断贷款偿还可能性最明显标志，需要判断贷款时合同约定的还款来源是什么，目前偿还贷款的资金来源是什么。通过正常经营所获得的现金流量是偿还债务最有保障的来源。依靠担保抵押或重新筹资，由于不确定因素较多和成本较高，风险也就较大。因此在分类中，应判断借款人约定的还款来源是否合理，风险程度是高或低。

（3）还款记录。还款记录对于贷款分类的确定具有特殊作用。还款记录可以直截了当地告诉我们，贷款是在正常还本付息，还是发生过严重拖欠或被部分注销，贷款是否经历过重组，本息逾期的时间，是否已挂账停息，以及应收未收利息累积额。这些信息基本能够帮助我们在一开始就很容易的判断，这笔贷款的基本状况和分类的基本信息。通过基本信贷分析，可得到对某笔贷款的基本印象，并对该笔贷款的质量进行初步判断。

评估借款人的还款能力

主要方式就是对借款人进行财务分析和现金流量分析。

（1）财务分析常用的财务比率包括：流动比率、速动比率和现金比率等，主要用于衡量短期偿债能力；资产负债比率、产权比率等，主要用于衡量长期偿债能力。

（2）现金流量分析。银行可以根据现金流量表中的财务数据，通过分别测算经营活动、投资活动和筹资活动及非常性项目所产生的现金流量及净现金流量来分析企业还款能力。

还款可能性分析

主要包括担保分析和非财务因素分析等两方面内容。

（1）担保分析。主要有两个方面的问题要重点考虑：一是法律方面，即担保的有效性；二是经济方面的，即担保的充分性。

（2）非财务因素分析。一般可以从借款人的行业风险、经营风险、管理风险、自然及社会因素和银行信贷管理等几个方面入手，来分析非财务因素对贷款的偿还的影响程度。