房贷转经营贷可以“转贷降息”？银保监会提示四大风险

来源：【人民网】

人民网北京12月20日电（记者罗知之）据银保监会官网消息，近期一些不法中介发掘“商机”，向消费者推介房贷转经营贷，宣称可以“转贷降息”，诱导消费者使用中介过桥资金结清房贷，再到银行办理经营贷归还过桥资金。然而，这种将房贷置换为经营贷的操作隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。对此，银保监会发布了关于警惕不法贷款中介诱导消费者违规转贷的风险提示，提醒广大消费者，警惕不法中介诱导，认清违规转贷背后隐藏的风险，防范合法权益受到侵害。

风险一：中介违规操作给消费者带来违约违法隐患。根据相关监管规定，经营贷须用于生产经营周转。银行与消费者贷款合同会明确约定贷款用途，但在“转贷”操作下，银行若发现经营贷款资金未按照合同约定使用，最终将由消费者承担违约责任，不但可能被银行要求提前还贷，个人征信也会受到影响。此外，在经营贷办理过程中，不法中介宣称可以提供办理各项证件、材料的服务，“帮助”消费者申请贷款，其实是通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得申请经营贷资格，此行为涉嫌骗取银行贷款，消费者甚至可能会被追究相关法律责任。

风险二：中介垫付“过桥资金”，息费隐藏诸多猫腻。不法中介所谓的“转贷降息”，需要消费者先结清住房按揭贷款，再以房屋作抵押办理经营贷。不法中介为牟取非法利益，往往怂恿消费者使用中介的过桥资金偿还剩余房贷，并从中收取垫资过桥利息、服务费、手续费等各种名目的高额费用，消费者“转贷”后的综合资金成本可能高于房贷正常息费水平。即使最终申请经营贷失败，消费者仍将被中介要求承担上述各项高额费用，同时还将承担高息过桥资金的还款压力。

风险三：“以贷还贷”“转贷”操作有资金链断裂风险。经营贷与住房贷款在贷款条件、利息、资金用途、期限、还款方式等方面都有很大不同。比如，经营贷的期限较短，还款要求也很不一样，且本金大多需一次性偿还，借款人若无稳定的资金来源，贷款到期后不能及时偿还本金，可能产生资金链断裂风险。

风险四：“转贷”操作有信息安全权被侵害风险。消费者选择“贷款中介”的“转贷”服务，需要将身份信息、账户信息、家庭成员信息、财产信息等相关重要信息提供给中介。部分中介获取消费者个人信息后，为谋取非法利益可能会泄露、出售相关信息，侵害消费者信息安全权。

银保监会表示，银行机构要加大金融知识普及力度，向消费者充分提示风险，并进一步完善内部管理机制，加强中介机构管理和贷款审核，防止房贷违规置换经营贷风险。同时，银保监会消保局也提醒广大消费者，认清转贷操作的不良后果和风险隐患，增强风险防范意识，维护自身合法权益。

一是防范不法中介虚假宣传，提高风险识别能力。要警惕不法中介隐瞒不利信息、只谈诱人条件的虚假宣传欺骗和误导消费者。所谓的“转贷降息”看似利息更优惠，实际却隐藏违法违约隐患、高额收费陷阱、个人征信受损、资金链断裂、信息泄露等风险。

二是选择正规金融机构咨询，警惕不法中介的套路陷阱。要合理评估个人或家庭实际情况，若有提前还贷或者其他金融业务需求，应向银行等正规金融机构进行咨询了解相关情况。要了解金融常识，保护自身合法权益。

三是认真审核合同内容，按约定使用贷款。金融机构和消费者都应本着公平自愿、诚实守信的原则，金融机构应合规放贷，消费者要理性借贷。申请贷款时，提供真实有效的贷款申请材料；在合同签署时，认真阅读条款，重点关注利率、费用、权利义务、风险提示等重要内容，谨慎对待签字、授权环节；借贷后，注意按照约定用途使用贷款，避免挪作他用，产生违约责任，影响个人征信。

四是注意个人信息保护，避免造成财产损失。在办理金融业务时，不随意透露身份信息、银行账号、财产情况等个人信息，防止信息泄露的风险；不轻易登录不明机构网站和转发链接；不轻信自称某金融机构的陌生来电，避免个人信息被不法分子利用，甚至造成财产损失。

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房贷转经营贷陷阱重重，银保监会提示防范“转贷降息”风险

华夏时报（www.hii..）记者卢梦雪冉学东北京报道

“不看经营，不看流水，空壳也能做，最新房抵贷年化3.28%。”临近年底，一些自称银行工作人员的业务员又开始在社交平台吆喝了起来。

《华夏时报》记者调查了解到，此类人员多为助贷机构业务员，而房贷利率能低至年化3.28%的“秘诀”在于：用经营贷的方式办理房贷。

“这种将房贷置换为经营贷的操作隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。”12月20日，银保监会发布风险提示称，广大消费者要警惕不法中介诱导，认清违规转贷背后隐藏的风险，防范合法权益受到侵害。

极具诱惑性的利率

“年关将至，储备资金要趁早，随时都可能会停止放款！”近日，助贷机构业务员小金又活跃了起来，这一次，他不断用“银行即将暂停放款”的消息挑动来潜在客户的神经。

计划买房的月月（化名）和小金在8月份时就建立了联系。彼时，小金打来电话称，如果她有大额资金的使用需求，可以考虑通过他来办理，“房贷、车贷都可以办，在银行办理车贷利率在7.8%左右，我们的渠道利率能低至3.55%，房贷更合适，低至3.25%。”

要知道，彼时大多城市的房贷利率都在4%以上。根据贝壳研究院的数据，截至2022年7月份，全国重点103个城市中有74个城市执行首套房贷利率低至4.25%、二套房贷利率低至5.05%的下限标准。而2022年11月监测的103个重点城市，主流首套房贷利率平均为4.09%，二套平均为4.91%。对比来看，无论是当时还是现在，无论是首套房还是二套房，小金报出的利率都极具诱惑性。

在好奇心的驱使下，且本身有购房的打算，月月添加了小金的微信，并将大致的资金使用需求和小金进行了沟通，并要求向小金提供了征信报告、社保缴纳记录、公积金缴纳记录、芝麻信用分、年龄及学历等信息。

“后续实地操作起来才发现，房贷利率3.25%实际只是个噱头，很多人最终根本拿不到那么低的利率。”月月向《华夏时报》记者感慨。

“每个人的资质不同，银行的评级也不一样，根据工作单位性质、社保、年龄、学历等情况，银行会对应评估，所以每个贷款人最终到手的贷款利率也不一样。”小金向月月解释道，国企、事业单位、公务员类型的工作在贷款时更有优势，利率也更低，但一客户名下信用卡数量，历史还款逾期等情况都有可能影响最终审批下来的利率。

但即使到手利率不是3.25%，月月最终还是动了心。“费用整体算下来还是合算的。”月月给《华夏时报》记者看了小金给她做的对比图：如果按照5%的房贷利率，80万元的贷款还20年的话，按照等额本息的方式计算，总利息是46.71万元上下；如果按照3.6%的等额本息计算，则只需要32.34万元左右的利息，即使加上额外的手续费、服务费，也能省下10万元左右的费用。

如何能把房贷利率做到如此之低？为深入调查了解，《华夏时报》记者以借款人的身份同时添加了几位助贷机构业务员，发现此类业务模式的逻辑其实也很简单，实际是将房贷置换为经营贷：通过助贷机构为买房者垫资，让买房者全款购房，房本到手后，再把房子抵押，以经营贷的方式拿到贷款，即可将5%左右利率的房贷“转换”为低至3.25%的经营贷。

名下没有公司的客户也不必担心，众多业务员都向《华夏时报》记者表示，他们手里有很多空壳公司的资源，如果客户接受，交1-3万元不等的手续费即可，“和银行有长期合作，审核不用担心。”

如今，虽小金标示的房贷利率略高于3.25%，但仍极具诱惑力。为催促顾客行动，小金表示，随着春节的临近，银行逐渐暂停放款，“再不抓紧办，你会体会到‘审批已通过，暂停放款’的难受”！

涉嫌违法违规

12月20日，银保监会发布风险提示称，广大消费者要警惕不法中介诱导，认清违规转贷背后隐藏的风险，防范合法权益受到侵害。

银保监会表示，中介违规操作会给消费者带来违约违法隐患。在“转贷”操作下，银行若发现经营贷款资金未按照合同约定使用，最终将由消费者承担违约责任，不但可能被银行要求提前还贷，个人征信也会受到影响。此外，在经营贷办理过程中，不法中介宣称可以提供办理各项证件、材料的服务，“帮助”消费者申请贷款，其实是通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得申请经营贷资格,此行为涉嫌骗取银行贷款，消费者甚至可能会被追究相关法律责任。

同时，银保监会提醒，不法中介为牟取非法利益，从中收取垫资过桥利息、服务费、手续费等各种名目的高额费用，消费者“转贷”后的综合资金成本可能高于房贷正常息费水平。且经营贷与住房贷款在贷款条件、利息、资金用途、期限、还款方式等方面都有很大不同，借款人若无稳定的资金来源，贷款到期后不能及时偿还本金，可能产生资金链断裂风险。

此外，消费者在“转贷”过程中，往往需要将身份信息、账户信息、家庭成员信息、财产信息等相关重要信息提供给中介。银保监会指出，部分中介获取消费者个人信息后，为谋取非法利益可能会泄露、出售相关信息，侵害消费者信息安全权。

值得注意的是，在《华夏时报》记者调查过程中，多名助贷机构业务员均表示，“与银行有合作，审核不严。”有助贷机构业务员表示，其与银行员工有长期合作，“银行员工有业绩考核压力，非常乐意我们给他们推荐客户。”

上海市光明律师事务所付永生律师也向《华夏时报》记者分析指出，从中介机构的角度分析，虽银行在和中介有合作，但也不排除对个别业务快速增长的中介机构加强审查的可能性。

“如果中介违规办理经营贷被发现，很可能失去和银行合作机会。如果银行顺藤摸瓜，从违规中介机构查出部分违规的申请者，申请者将承担违约责任。”付永生表示。

11月，银保监会官网披露多张罚单，被罚案由都涉及“个人经营贷款”。其中，交通银行和招商银行均涉及个人经营贷款挪用至房地产市场，建行涉及个人经营贷款“三查”不到位、个人经营贷款制度不审慎等，3家银行合计被罚款1220万元。

银保监会指出，银行机构要加大金融知识普及力度，向消费者充分提示风险，并进一步完善内部管理机制，加强中介机构管理和贷款审核，防止房贷违规置换经营贷风险。

经营贷置换房贷卷土重来？中介称可省大笔利息，招行交行共领罚近千万

本文来源：时代财经作者：刘子琪

图片来源：图虫创意

“用经营贷来置换房贷，一年可以省下不少利息。”近期，不少房贷客户反映接到了类似的中介推销电话。

时代财经了解到，这些推销内容大致相同，主要劝说居民将手头利率较高的房贷转换成利率低的经营贷，从而省下大笔利息。

然而，事实果真如此吗？其中隐藏着怎样的风险？

11月5日，从事助贷业务的刘波（化名）向时代财经表示，“主要看客户自身的情况，如果当时做的按揭贷款利率在5%以上，而且距离结清尾款还有一段时间，这样做起来会比较划算。”

当问及这种做法是否有风险时，刘波表示，“风险肯定有，但如何规避可以交给中介公司来处理。”其还称，“如果尾款没剩多少，不建议这么折腾。”

中介：帮客户倒个手

据贝壳研究院数据显示，2022年10月监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.12%，较9月下降3个基点；二套房贷利率为4.91%。截至目前，全国已有10城首套房贷利率降至3字头，最低可至3.7%。

尽管房贷利率明显下降，但与贷款市场中的经营贷利率相比还是略高，而这种房贷利率与经营贷利率的利差，似乎也让很多贷款中介看到了“商机”。

11月5日，从事助贷业务的刘波向时代财经介绍了相关操作的步骤。

“首先要把手头上的按揭解掉，用房子做一笔抵押经营性贷款，如果客户名下没有营业执照的话，还需要注册一个新照，然后作为企业主向银行申请，办下来的就是年化3%左右的低息经营贷贷款”，刘波称，“这样的话相当于解了上家的按揭贷，剩下的部分按照低息的抵押贷进行偿还即可，把高息转成低息，省出来的钱相当于赚了息差。”

同时，刘波还告诉时代财经，需要贷款客户准备的资料包括征信报告、房本、营业执照等，对于还没有买房但又想“薅羊毛”的客户，他表示“也是可以操作的”。

不过上述做法有弊端。“刚过户的房子属于新房本，新办的营业执照属于新执照，对于这种‘双新’，大部分银行是不会接的，因为动机很明显。”刘波称。

“但是走（我们这种）中介机构，这种事银行也就睁一只眼闭一只眼了。风险太高，自己去找的话一定会被拒”，刘波表示，“银行需要客户，中介能给他们输送大量客户，十个客户不可能个个都符合标准，在不触及到银行风控底线的情况下，（银行）还是愿意合作的。”

至于银行批复贷款后如何取出，则由中介来帮助客户操作完成。“中介会帮助让这些钱安全流入客户的账户，避免后期银行抽贷。”刘波告诉时代财经。

当问及转贷是否有风险时，刘波说：“风险是有的，如果银行察觉到这笔钱不是用于经营，而是流入了股市，银行会把这笔钱重新回收。我们无非就是帮您倒个手，说直白一点，就是怎么把它给洗出来。”

最后，刘波还强调，“如果尾款就剩几万块钱，或是一两年之内可以还清，就不值得这么去折腾了。”

两大银行刚被罚近千万

另一层面，在银行经理看来，这种做法“不靠谱”。

11月6日，某股份制商业银行业务经理向时代财经表示，“房贷置换成经营贷需要本人有公司，办理人得是法人或公司股东，且用途只能用于公司经营。”

对于中介提到的转贷一事，该业务经理直言“不靠谱”。

同日，盘古智库高级研究员江瀚在接受时代财经采访时表示，“所谓经营贷，是国家专门给企业生产经营而使用的信贷，在一般情况下经营贷是严格禁止流入楼市的，国家监管部门一直都明令不准经营贷进入楼市，且监管力度还在持续增强，所以中介包装的经营贷肯定是违法违规行为。”

江瀚称，银行对于经营贷的审核非常严格，一旦发现经营贷出现了比较严重的违规现象，银行会立刻进行市场终止，而且会要求借款者在短时间内必须还清贷款。如果有人违规将房贷转换为经营贷，一旦被银行发现，很有可能就会面临巨大的抽贷风险。

“经营贷和房贷区别明确，大部分银行会要求经营贷客户在一年或三年内还清贷款，最多五年就需要续签”，江翰表示，“在这样的情况下，经营贷风险较高，如果银行到期不予续签，买房者也将面临巨大的压力。”

独立国际策略研究员陈佳则认为，以经营贷置换房贷对于消费者来说比较容易混淆。

陈佳明确表示，“第三方中介推销个人房产抵押贷转换为公司或个人经营贷，这种行为是直接违反金融监管政策和行业法规的，严重情况下甚至可能涉及诈骗洗钱等犯罪行为。”

陈佳分析称，消费者看似在其中有利可图，但实际上背后是法律责任成本。一旦消费者贪图小利上当受骗，很容易陷入对第三方中介追责的困境中。“这类机构非常清楚违法行为所在，往往做了一些避险措施，将风险全部转嫁给消费者或者银行；同时由于自知违法，因此这类中介机构普遍规模小、机动灵活，跑路率极高。”

时代财经注意到，早在2021年3月，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（下称“《通知》”），其中提到，要将经营用途贷款违规流入房地产等相关问题作为各类检查的重要内容，依法严格问责，加强联合惩戒，将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。

同时《通知》还要求，进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

值得注意的是，就在11月4日，中国银保监会披露了数张罚单，处罚原因与个人经营贷款挪用至房地产市场有关。其中，招商银行、交通银行分别被罚款460万元、500万元。

截图来源：中国银保监会