银行贷款“转贷置换”是什么意思？都有哪些好处？

“转贷置换”顾名思义就是把原有的A银行的贷款还了，转到B银行，那什么情况下会需要用到转贷置换？

我理解的需要“转贷置换”的你，总归是有个理由才要进行这个的，比如长远看总成本降低了，或者是比之前的贷款期限更长了，额度更高了，再或者是还款方式的变化，降低了自己每个月的还款压力的等等，当然除了这些还有很多，我作为一个服务人员，在服务过程中也是碰见过形形色色的情况，但是我给到的建议就是，这个事情合理，对借款人长远或者当下有帮助就可以做这个“转贷置换”。

我大概根据现有的贷款政策做一个简单的梳理，看看你自己的贷款是否适合操作。

1.银行贷款利率：现在根据最新的利率计算，能做到最低的银行年利率是3.6%，这个如果和你现有的公积金贷款，或者前几年申请的有折扣利率的按揭贷款相比，优势不大，但是和近2-3年的按揭利率政策，还是有很大优势的，但是如果你只单单是考虑省钱来转贷，肯定是万万不可的，毕竟利息低，他做不到20年30年啊，所以要看看还有没有其他的原因，请往下看。

2.额度：额度就是贷款总金额，因为在5年前申请的贷款，不管是按揭还是经营贷款，当时的房子价值不高，截止到现在一定是有涨幅的，如果总价涨了100万，那你现在转贷，就能多用70万，涨的越多现在可以多用的额度也就越高，当时是你需要多用钱，并且确实有用的前提下，就得看看这个因素在不在你考虑范围内了，：“我碰见过一些客户，他们说我缺钱，但是我钱贷出来不知道干嘛用，那建议你就不要考虑这个因素了”

3.还款方式：之前的按揭贷款或者是经营贷款，还款方式都区别很大的，如果你的贷款是本息一起还的，为了降低还款压力，可以转贷换成一个每个月只还利息的，这个方式会牺牲掉贷款期限，一般最长的只还利息的贷款是3年的，所谓的那种5年或者10年的只还息，就是做的无本续贷的手续，你可以参考我之前写过的一个文章今天聊聊贷款中的“无本续贷”是什么意思，短期看降低了还款压力，如果你有这个需求，那可以算为转贷的一个因素，还有一种就是之前是短期的，现在有经营贷款可以最高最到20年期的，年利率5.1%，如果你考虑长期慢慢还，不想来回折腾那就可以选择这个因素。

以上我说到的这个因素在转贷置换中是最常用的，也是最重要的，所以你看看自己需要哪一点，如果三个因素你都需要那你就可以操作转贷了，当然普及一下前提，现在银行做贷款，是必须要有公司的，如果你没有公司，那就立刻注册或者转让一家公司，这个是银行贷款入围条件之一，如果你现在本身就有公司那就可以直接操作。

总结一下：贷款这个事儿，本就不是那么简单的，需要多方面多因素的考量以后才能定，所以贷款别听别人怎么说，看看自己是否需要，如果自己需要，就可以看看哪家银行，还是那句话，多问问，多听听，做贷款咨询的专业肯定有他专业的地方，所以不要先抵触，贷不贷没关系，自己多了解了解，相信在你经营公司中可能也会有用到的地方。

愿你贷款早还完，往后余生永不需要贷款。

房贷转贷，立省几十万利息，这种事你最好别碰

房贷转贷，轻松省下几十万利息，究竟是天上掉馅饼还是掉陷阱？

文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

“姐，你位于XXX处的房子，现在银行可以做到利率3%左右的贷款，100万的贷款，能省下20多万利息，你要不要置换一下？”最近，小巴频频接到来自资金中介业务员的电话。

对方抛出的优惠条件十分具有诱惑性。

五年前小巴买房时办理的按揭利率为5.3%，如今可以转换成3%—4%的经营贷。

以5.5%的房贷利率转换成3.5%的经营贷利率为例，100万房贷，20年还款期限，简单一换算，可省下26万利息。

转贷能带来这巨大的好处，究竟是天上掉馅饼，还是掉陷阱？小巴今天就来说说。

一

资金中介业务员口中所谓的“房贷转贷”，转的是经营贷。

经营贷指的是那些小微企业主或个体工商户，用房产抵押等担保方式，从银行获得贷款，用于企业或个体户的经营需要。

原本用于经营企业的贷款，如今被用来还房贷，不用想，这就是违规的。

而这事能运转的背后，就是因为存在“商机”。

这两年，随着国家对中小企业扶持力度的增加，贷款市场报价利率（LPR）的走低，目前经营贷利率普遍在3%—4%之间。

而过去几年，在楼市火热期“房住不炒”的楼市调控大背景下，房贷利率普遍在5%—6%，夸张的接近7%，这导致两者之间存在巨大的利率差。

资金中介业务员发朋友圈宣传转贷

资金中介便利用了这份利率差，进行营销，为业主提供所谓的“转贷”服务，赚取服务费。

那怎么把房贷转成经营贷呢？小巴向多位资金中介咨询，他们均表示可以提供一条龙“转贷”服务（以100万贷款为例）：

1.先到银行进行预审，审核贷款人的房产资料、征信情况、薪资流水等是否符合贷款要求；

2.资金中介帮助贷款人搞定“营业执照”（费用3000元），将贷款人包装成经营者；

3.借取一笔100万的过桥资金，利息为980元/天，具体垫资几天，看按揭贷款所在的银行注销债权的速度，快则三五天，慢则十天半个月。

到这一步为止，100万转贷所需的费用为：3000元营业执照费+5000元过桥资金利息（以五天计算）+2万中介手续费（按照贷款额度的2%计算）=2.8万元。

4.还清按揭贷款后，将房产抵押给另一家银行，获得一笔经营贷。

经营贷的贷款期限不像房贷那么长，具体能办到多少的利率，也要看贷款人的资产、负债、征信等情况，总体位于3%—4%之间。一般来说，利率越低，授信时间越短。

比如，其中一位资金中介告诉小巴，办理经营贷做十年授信，利率为3.85%，而做三年授信，利率则为3.6%。还款方式则为先息后本，以十年授信为例，10年内每个月还利息即可，十年到期后再还本金。如果到时候还不上所有本金，则再重新走一遍上述办理经营贷的流程。

二

将房贷转成经营贷，究竟是馅饼还是陷阱？无法下一个绝对的定论，但已经有人做出了选择。

中原地产首席分析师张大伟告诉小巴，就他所知道的办理这种转贷业务的人就有很多，但他指出，严格意义上这不能叫“转贷”，就是违规办理经营贷。

早在2021年3月，经营贷违规流入楼市已经被严打过一波，只是当时是以首付款的方式流入楼市。

同样是因为巨大的利率差带来的有机可乘，只是当时一二线热点城市的楼市还比较火爆，因此不少投机者用这种方式来炒房。

而如今楼市行情冰冷，人们想着如何省钱，又被资金中介钻了空子。

资金中介想赚钱，买房者想省钱，那银行呢？银行是真的是守不住，还是在睁一只眼闭一只眼？

2021年3月26日发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》规定：

银行业金融机构应书面向借款人提示违规，将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

盈科律师事务所合伙人张晓英律师分析，银行将经营贷贷给被包装过的经营者即买房者，在更低的利率之下，这部分人群的还款意愿更强，违约概率更低。

“这种做法是不合规的，但银行面对利益端和合规端的选择，在当前疫情下，银行或许更愿意选择前者。”张晓英律师说道。

此外，她还表示，这件事不能一概而论，各银行内部的尺度不一样，如果房贷转贷这件事被大面积报道，甚至引起监管层的关注，那么相应做这块业务的银行将被推至风口浪尖。

张大伟也表达了类似的看法，他表示：“实际上银行之间的竞争也很激烈，而最大的问题在于银行既是运动员又是裁判员。”

三

在资金中介的协助下，付一笔额外的费用，省下十几万，甚至几十万的利息，这事你干吗？

小巴专门咨询了几位律师，总结出了几大可能的风险点，供大家参考：

1.用过桥资金还清旧贷款，新贷款未能审批通过怎么办？

北京市道可特律师事务所合伙人刘甫律师介绍：转贷置换最大风险，在于转贷中新贷款的批准问题：由于要归还旧的按揭贷款，重新申请新的经营贷款，那么此时新贷款的申请就需要银行重新审批，审批的尺度、规则以及贷款人的征信资质等都会对新贷款的批准有影响。如果新贷款不能获批，那么买房者会与垫资方发生纠纷。

安徽中特律师事务所合伙人王秀芬律师告诉小巴，她曾遇到过一个客户的电话咨询，中介公司过桥资金将房贷还清后，去银行申请经营性贷款，因不符合贷款条件，导致贷款申请不下来，导致其非常被动。

2.伪造的营业执照所带来的风险。

刘甫律师提醒：经营贷款一般需要有公司资质，买房人往往名下无公司，此时可能会以股权转让的方式持有一家公司股权。虽然只是名义上的持股，但仍然可能对公司债务承担责任。

3.违规办理经营贷，或涉嫌骗取贷款罪。

王秀芬律师介绍：买房人自己或通过中介，注册空壳公司制造虚假流水、制作虚假证照来申请经营贷，这种通过虚假资料骗取银行贷款的行为如被发现，给银行造成重大损失时，贷款人还可能涉嫌骗取贷款罪。

4.后续经营贷利率上涨的风险。

王秀芬律师分析，经营性贷款相比于房贷周期较短，通常为3—10年，贷款期限还需根据业主自身情况综合评估，到期后可能需要承担利率大幅上涨风险，反而增加了贷款成本。

5.面临银行抽贷、影响个人征信的风险。

王秀芬律师介绍，国家监管部门三令五申严禁经营贷、消费贷违规进入房地产领域。若被监管部门抽查到“转贷置换”，银行一般会要求贷款人立即还清贷款，并追究相应法律责任，个人征信也会受到影响。若无法及时还贷，被抵押的房产会被银行通过司法程序处置。

“我代理银行诉讼案件中，曾遇到过客户转贷行为被银行查出流入房地产市场从而单方解除合同，有的解除合同后无法及时偿还借款，面临被起诉、房子被拍卖等问题。”她补充道。

综合以上，各个环节的坑和雷，小巴都梳理得比较清楚了。

最后，小巴温馨提示：不合规的事，咱还是别碰。

本篇作者李梦清当值编辑麻酱

责任编辑何梦飞主编郑媛眉图源VCG

最高法：严格限制转贷行为，套取金融机构贷款转贷属合同无效情形

8月20日，最高法召开新闻发布会，发布《最高人民法院关于修改关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定的决定》（以下简称《决定》）。《决定》明确，严格限制转贷行为，套取金融机构贷款转贷的，属于合同无效的情形。

最高法审委会副部级专委贺小荣介绍，在与民营企业家和个体工商户座谈时，多数代表建议要严格限制转贷行为，即有的企业从银行贷款后再转贷，特别是少数国有企业从银行获得贷款后转手从事贷款通道业务，违背了金融服务实体的价值导向。

最高法审委会副部级专委贺小荣

贺小荣说，最高法审委会认真讨论后采纳了这一意见，决定对原司法解释第十四条第一项“套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，且借款人事先知道或者应当知道的”合同无效情形，修改为《规定》第十四条第一项“套取金融机构贷款转贷的”，进一步强化了司法助推金融服务实体的鲜明态度。

贺小荣还提到，在前期调研和征求意见的过程中，社会各界对于以“民间借贷”为名，未经金融监管部门批准而面向社会公众发放贷款的行为意见较大，此类行为容易与“套路贷”“校园贷”交织在一起，严重影响地方的金融秩序和社会稳定，严重损害人民群众合法权益和生活安宁。

贺小荣表示，最高法经认真研究后吸收了这一意见，在人民法院认定借贷合同无效的五种情形中增加了一种，即第十四条第三项“未依法取得放贷资格的出借人，以营利为目的向社会不特定对象提供借款的”应当认定无效。

“上述修改的依据是国务院1998年第247号令《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》（2011年修订）第四条，即未经中国人民银行批准擅自从事非法发放贷款的活动是非法金融业务活动，属于依法应当取缔的范畴。”贺小荣解释。

红星新闻记者赵倩高鑫北京报道

编辑柴畅

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