惊险“购房记”：遭遇卖家欺诈，被骗1270万却“失而复得”

采写/魏一然、万天南

编辑/陈纪英

林宇从没想过，他人生中第一次买房，便遭遇了滑铁卢。

他幻想过几百次购房成功的场景：签合同、取钥匙、搬家、入住。

然后拿着魂牵梦绕的红色房产证，跟朋友讲讲买房的成功经历。

遗憾的是，这次购房过程太过惊险，结局也没有皆大欢喜。“我不但没买到房子，还差点损失了1270万”。

林宇的经历并非孤例。

一房两卖，恶意欺诈，遭遇凶宅，水电暖气物业欠费等等，类似房产交易事故不断“爆雷”。

年初，还有一条新闻报道，柳州有300多人买房被骗。消费者用巨额损失，换来一次次血泪教训，结果却是无力回天。

林宇的“购房记”险象环生，很多购房者都曾遭遇。

但“峰回路转”的结局，却并非所有人都幸运拥有。

峰回路转，1270万损失有人替他“扛”了如果选错了中介，买房已经失败了一半，这是购房入坑者的惨痛教训。

买房踩“雷”的林宇，却比他们幸运得多，他的1270万元巨额损失，有人替他“扛”了。

2019年，林宇看中了上海市一处市场价1320万元的房屋。

人生第一次买房，且金额巨大，林宇非常谨慎，几经对比，最后选择了链家。

当时的他，还未预料到，就是这么一个小小的选择，让他躲过了日后的天降大祸。

都说买房看“眼缘”。林宇第一眼看见这套房子就极为喜欢。对于卖家的要求也是全盘接受——卖家要求不能贷款，必须支付全款，为此，愿意把房价调低近百万。

其实，执意全款交易的卖家，早在此时就已经把“坑”挖好了，只是对这套房子有着执念的林宇，当时还浑然不觉。

4月12日，卖家和林宇签订《房地产买卖居间协议》，一直到正式签署《上海市房地产买卖合同》，林宇陆续按照卖家的要求，前后三次共支付了1270万元的房款。每次卖家催要房款的理由都是，要赶紧还清银行贷款，尽快解除房产抵押，尽早过户。

对于上述说法，林宇也未曾怀疑。

可收到钱之后，卖家突然变脸，拒不履行合同。

原来，卖家在收到房款后，并没有按照此前约定，用于还贷，而是将房款挪作他用。

他还恶意隐瞒了房屋除银行贷款外，还有其他高额抵押贷款的事实，重复抵押借贷之下，这套房屋的残值已经所剩无几。

而且，按照法律规定，银行贷款救济权利更为优先，换句话说，即便走上诉讼之路，林宇的房款也难以追回。

1270万就这样打了水漂了？这个消息犹如晴天霹雳，把林宇彻底砸懵，他整夜整夜失眠，每天惶恐不安。

最初，林宇不甘心，他与链家经纪人沟通，希望能强制执行，将房屋过户给他。

链家对所有风险评估之后，劝告林宇与卖家解约。很显然，这就是业主设计好的一场骗局，同一房产多次重复抵押，业主用这套已经没有多少残值的房子，套出了1200多万。

同时，林宇也十分担心，如果不放手，他就会陷入到无止境的官司里，拖上几年，不光买房一事会被搁置，自己的全部身家更是不知何时才能追回。

与此同时，链家通知林宇，会先行赔付给他已经支付的1270万房款。

林宇震惊了，失而复得的巨大惊喜冲击着他，他主动跟经纪人说，“要不你们先给我垫付一部分房款吧，别全部给我，万一你们要不回来这笔钱，或者，我没有及时配合出庭作证，怎么办？”

亲历风波的林宇非常清楚，身背巨额债务的卖家，早已无偿还房款的能力。是链家给风险进行了兜底，这才让他渡过买房中的困难，最终买到了一套自己满意的房子。

买房遭遇一房二卖孙小雨，链家房产经纪人。从最初在新楼盘售楼，再到链家做经纪人，90后的她，在这个行业摸爬滚打八年。

“链家没有套路，话术也很简单，给客户提供真诚的品质服务就好”。

很多人都以为，房产中介是高薪工作，但少有人知道，一套房子交易成功，需要多少人付出努力。

孙小雨曾在朋友圈发文：我们成交一套房子要工作1000多个小时，要带看几十次，而您看不见的背后，还有无数个服务者，历经数十个环节的通力合作。

每次带看，核实房源，拉产调，她都不敢懈怠，害怕稍有差池，便会给客户带来不可预估的损失。

这不仅仅是孙小雨自下而上的自觉，也是链家自上而下的要求。

去年11月26日，链家对外发布了《绿金服务标准》，对带看、房源信息、沟通响应、风险告知30多个服务触点均有严格规定，也是目前行业内首个经纪人服务规范。

链家COO王拥群解释说，此举是为了“让链家的服务尽可能的标准化，减少经纪人与经纪人之间，城市与城市之间的服务方差。”

可即使孙小雨如此谨慎小心，依然也遭遇了一次恶意欺诈。

2020年2月25日，80后的退伍军人宋岩，从其他经纪公司，看到了上海一套作价335万的两居室房屋。

宋岩有点儿不放心，便前往链家咨询。

负责接待的孙小雨凭借职业敏感提醒他，这套低于市场价几十万的房子，可能背后有猫腻。

她劝告宋岩，一定要慎重，自己则去拉产调，各种调查核实。但结果显示，房子没问题。

2020年2月29日，宋岩支付10万元定金，并陆续支付了150万元房款。原本双方约定2020年6月10日过户，孙小雨在6月7日拉产调，房子依然显示没问题。

可出乎意料的是，卖家开始以各种理由拖延过户时间，并拒绝见面详谈。

6月22日，在经纪人几次斡旋之下，终于约定了三方面谈，此时，卖家依然在找借口拖延。

所有人都觉出了事情不妙。果不其然，孙小雨再次拉产调，房子已经显示被查封。事后才知道，卖家面签时，拿的是伪造身份证，为的是一房二卖，骗取房款。

而宋岩支付给卖家的150万房款，后者也无力偿还，他焦虑、愤怒、寝食难安。

为此他准备维权，特意加入了一个微信群，有群友痛诉交了房款之后，房屋被查封，好几年都无法过户。听闻这些案例，宋岩更是绝望。

然而，链家的做法，却让他彻底卸下了压在心头的巨石。

链家告诉宋岩，会先行赔付给他150万房款，并协助其进行诉讼维权，追究卖家的违约责任。

如今，拿到链家先行垫付的150万后，宋岩让孙小雨再帮他找套房子，有了信任的基石，这套房子很快顺利成交。

在链家，1万以内的赔付客服就可自行决策，5万级别赔付的决策权则在经理级别，10万上升到总监级别。权限的下放，也是为了提高赔付速度，链家最快的一笔安心赔付，仅仅用了3个小时。

孙小雨说，链家的安心服务承诺体系，不仅能让客户安心，也让房产经纪人更有底气更有安全感。

累计赔付超25亿，链家选择“主动吃亏”房产消费，大多数人一生中最重要的大宗交易，要花费一代人甚至几代人的积蓄。

而房产交易的低频、高额、复杂、非标等特性，却注定了买房于购房者来说，是一场战战兢兢的冒险，信息不对称尤为严重，各种风险暗藏其中。

因此，越来越多的购房者，对“交易风险”的关注程度，早已高过对“交易价格”的关注。

一直与购房者打交道的链家服务品质中心总经理张春兰，对此知根知底，”在现有体制下，没有哪家公司能够杜绝房产交易过程中的所有风险。而我们从严格把控人员的统招本科入口、入职后的专业知识培训、到最后的兜底保障，不断完善服务环节中的每一个触点，就是希望消费者可以更安心的选择链家。”

2013年，从打破行业潜规则的“真房源”开始，链家推出安心服务承诺体系，已从最早的4项服务内容，迭代升级到34种，覆盖了房产交易服务的全场景。

安心服务承诺属于行业首创。这些承诺也并非“放烟花”，已经真金白银的履行。

截至2021年2月，安心服务承诺已累计赔垫付145246笔，支付安心保障金已达25.31亿元。

“对链家来说，25亿的赔垫付金额不少，但能让客户规避风险，购房交易安心，链家的赔付就没有上限”，张春兰说。

她入职链家多年，公司高管从来没在赔付金额上有过犹豫，“1000多万不是小数目，对于客户而言更是不堪重负”，张春兰说。

了解链家的人都知道，链家有个“亿元赔付保障基金”，这是链家承诺兑现的基础。

它的由来，源自链家创始人左晖的坚持，“只顾赚钱，而不考虑消费者利益的企业不会长久”。

链家内部有一个衡量客户保障健康度的标准，即各城市链家向客户支出的安心保障金不低于城市GMV的万分之五。赔付额超过万分之五不一定会被问责，但如果哪个城市某年的赔付额低于这一标准，就一定会被询问，是否赔付承诺没有到位。

有些城市甚至还处于亏损的状态下，链家也会积极赔付。张春兰透露，有些城市的赔付额已经达到GMV的万分之十左右。

链家为什么要“自带枷锁”、34主动吃亏”？一方面，是为了业主和购房者可以享受“万无一失”的服务；另一方面，也是希望借此倒逼公司上下不断提升服务能力和专业水平，靠品质构建企业发展的正循环。唯此，上述“赔付”才不会成为压垮链家的不可承受之重。

为此，链家不仅重视“事中把控”以及“事后救济”，还重视“事前沉淀”——将品质沉浸到日常管理、人才招募、业务培训中。

表面上看，主动提高标准的链家似乎一直在“自讨苦吃”，“自找麻烦”，诚如左晖所言，“链家会干什么活，不会干什么活，我们非常清楚。第一，我们会干难的活，第二，我们会干累的活，第三，我们会干慢的活。”

但正如经营之神稻盛和夫所说“自利则生,利他则久”，自利者快，利他者久，利他而共赢，才是长青之道，左晖心知肚明，链家主动而为。

（文中所涉客户均为化名）

房地产中介的猫腻：链家将被查封房子卖给消费者，还趁机推销高息贷款！

导读：大多数人买房时，房产中介是绕不过去的一道“坎”。那么，这道“坎”究竟是通往成功的阶梯还是坑人的陷阱？

2月23日，上海市消保委对申城消费者经常使用的网上房产中介交易情况进行通报。作为上海市最大的房产交易网站——链家地产被推至了风口浪尖。

23日，上海市消保委召开上海市房产中介消费者满意度调查发布会。作为房产中介行业中的“巨无霸”，德祐链家更是被消费者投诉存在隐瞒房源真实信息、把即将被法院查封的房子出售给消费者的行为，同时还提供高息贷款服务。

现场控诉

所谓有按揭的房屋，实质是已被抵押、即将被查封

在昨日（2月23日）的通报会现场，两名消费者庄先生和黄先生分别以自己的亲身经历，揭露了链家出售问题房源，导致自己的购房款差点血本无归的遭遇，其中黄先生的经历更让人感觉匪夷所思。

他的经历是这样的：

2015年8月，黄先生与链家签订了一份类似于意向书的居间协议合同，并支付了一定的定金。

当时为黄先生介绍房子的中介人员说，房子下不仅有个人抵押，还涉及银行抵押之用。黄先生就反问，“在我买房子前你怎么跟我说，(此房)只有按揭呢?”，上述中介人员表示按揭就是抵押。随后，黄先生到房产交易中心查询发现，该房屋有340万元之高的抵押，而房产的交易价格为400万元。

链家方面向黄先生表示，如果首付7成的话，就可把上述抵押的风险弥补住。为防止风险，黄先生要求链家方面提供资金监管，但遭到链家拒绝，后者声称没有这方面的义务。为防范风险，黄先生在签订房屋购买合同时，明文规定280万元必须用于先偿还银行和个人抵押。

但问题发生了，该房屋的房东本人并没有把280万元的资金偿还，而是将其挪用，造成了280万元无法弥补银行及个人全部抵押贷款的结果。更令人意想不到的是，债权银行称，这一房屋抵押在2015年的3月已逾期，房东根本没有偿还贷款的能力，此房已被查封。

此时，链家方面称可以借钱给黄先生，并与相关方签订了三方协议，链家垫资110万元希望把交易继续完成。

2015年10月底，债权银行将房产抵押解除。

△链家五大承诺(网络资料图)

然而，剧情再度升级。2015年11月2日、2015年11月10日、2015年12月10日，该房产分别被上海市第二中级人民法院、虹口区人民法院、浦东新区人民法院查封，且不是上述抵押的债权银行。房东夫妇因公司经营失败，欠约相关银行1.5亿元的信用贷款。

事情发生后，链家方面表示，签订合同后查封的房子“不归我们管”。黄先生在与法院、律师及相关银行沟通后，于2016年2月，将上述三处查封全部解除掉。

2016年2月5日，黄先生要求链家将当时垫资的110万元所做抵押去掉，使其能正常过户。但链家声称，“前述房东已经没有信用了，在房产交易过户过程中(即房产证尚未拿到时)可能存有重新查封的可能，“这个风险我们不承担”。链家提出，要求以黄先生父母的房子为110万垫资款做信用担保，这样才能解开黄先生的房屋抵押。

从2月5日谈判，直到2月18日，黄先生以父母房子为110万元的垫资款做信用担保，事情才基本得以解决。

现场交锋

是否误导消费者，请链家解释

通报会现场，消保委负责人、媒体记者和专业律师都对链家的种种作为提出了质疑，现场交锋不断。

能否提供贷款服务？

市消保委副秘书长唐健盛VS链家法律顾问

唐：可能大家都想知道，融资放款是不是链家的业务？你作为法律顾问肯定知道。现在回答是不是？”

链家：“金融产品是我们链家提供的服务。”

唐：“是不是你们的业务范围？”

链家：“不是我们的业务范围。”

唐：“那你们在做什么？”

链家：“我们提供服务。我们在整个操作过程中，针对消费者有这方面的需求，我们为了方便交易会推出一些服务，类似于非居间类的服务给到客户，肯定这方面跟客户交易的上下家沟通，都认可，可行性操作的。”

是否尽到告知义务？

现场记者VS链家

记者：“链家网有五大承诺，提到真实房源，真实信息。但实际情况是链家把有问题的房子放到网上，是不是存在误导消费者的可能性？请链家做一个解释。”

链家：“其在居间服务过程中确实存在服务问题。在没有告知的情况下，第一时间居间协议的时候没有调查，这是链家的失职。按照公司规定，员工在提供居间服务时，一般会在签订意向金协议前、签订后以及签订正式合同前，进行三次房源“产调”，查清交易房屋真实情况，但在实际中确实会有工作人员不按照规定执行，导致之后的交易出现障碍。”

造成后果责任谁担？

现场记者VS链家

记者：“有一点没有告诉我，您告诉我违约责任在谁？”

链家：“我们公司对违约责任，规定很明确，在实际操作有多少责任承担多少责任。我们公司对于经纪人要求是这样的。如果经纪人签合同前没有拉产调，如果涉及金额较大，第一追究法律责任，第二会被我们公司开除。”

记者：“现在开除了吗？”

链家：“还没有，我们先处理事情，再处理员工。客户合理需求到这里，我们尽最大的努力全部完成。过户过完以后，整个操作流程结束，我们会对员工处理。”

消费者调查

只有11%的消费者对房产中介服务满意

根据市消保委所做的网上微调查显示，有八成消费者接受过房产中介的服务。

但是消费者对房产中介的满意度很低，只有11%表示“满意”，有高达52%的消费者表示“不满意”。不满意的主要原因是承诺不履行、信息不透明、费用不合理。购买过房产中介服务的消费者遇到问题的比例高达84.8%，没有遇到过问题的消费者只占15.2%。

来自市消保委的信息显示，近些年来市消保委受理的房产中介服务投诉量逐年攀高。2012年时，受理的投诉量为280件；2013年、2014年受理的投诉量分别为519件、566件。刚刚过去的2015年，这个数字变成了794件，是2012年的2.8倍。

市场调查

房产中介在操作中存在着四大乱象

1、已售房源仍在挂牌

调查显示有20%的最新挂牌房源实际已经出售。在现场播放的暗访录音中，房产中介工作人员公开说：“网上房源是假的”、“独家房源很少放在网上”。

2、在售房源虚标房价

体察发现有41%的在售房源故意标低房价，上门实际询问到的价格比网络上标的价格平均高出23%。在现场播放的暗访录音中，房产中介工作人员直言不讳：“网上价格都是虚的，标低就是为了吸引客户。”

3、房源信息不符

包括房屋的装修情况、户型结构、地理位置等，网上宣传的和实际存在不小的差距。调查发现有56%与网上宣传的不符。

4、中介门店未悬挂证照信息

志愿者发现有21%的被调查门店未悬挂营业执照，90%的加盟店未在显著位置标明特许人和被特许人的真实名称和标记。

链家百科 | 不是有房就能办理房产抵押贷款的！

对于急需大额资金的人来说，房产抵押贷款无疑是最佳的选择，但是贷款额度并不是你想贷多少就可以贷多少的。而且，并不是所有房产都可用于抵押贷款。

—影响房产抵押贷款额度的因素—

1、个人信用

虽然有房产作为抵押，但是贷款机构审批贷款仍会查看借款人的信用情况，若近期内逾期还款次数较多，即使有抵押物，也会被贷款机构拒贷。

2、自身还款能力

在有房产作抵押的情况下，贷款机构会适当降低贷款门槛，但是仍会审核借款人的还款能力。从目前来看，还款能力越强的借款人，获得的房产抵押贷款额度越高反之，还款能力较弱的借款人，即使有房产作担保，获得的贷款额度也较低。

3、房产评估值

房产抵押贷款额度除了与个人信用、还款能力有关以外，房产评估值对其影响也甚大。简单来说，房产评估值越高，借款人获得高额贷款的几率越大。

—哪些房产不能抵押贷款—

1、公益用途房屋

根据有关规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的公益设施，不论其属于事业单位、社会团体还是个人，都不得抵押。

2、小产权房

小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，也叫做乡产权房的房产。可以这样讲，在现阶段的政策下，小产权就是无产权。

因为小产权房只有使用权，没有房产证所赋予的所有权，所以银行自然也不接受抵押贷款。

3、未结清贷款的房子

已经办理过一次抵押贷款的房屋还能再次抵押吗?在第一次抵押贷款时，银行已经拥有了这所房产的他项权利。而法律不允许两家银行获得同一所房屋的他项权。因此答案是否定的。

4、房龄太久、面积过小的二手房

银行对于二手房抵押贷款的条件是苛刻的，大多限制在房龄和面积上。一般房龄在20年以上，50平方米以下的二手房，许多银行是不予放贷的。

5、未满5年的经济适用房

用地一般实行行政划拨的方式，且未满5年的话是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利证，不能办理抵押贷款。

6、部分公房

如果无法提供购房合同或购房协议，或者不能提供上市证明，也无法进行抵押贷款。

7、文物保护建筑

列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。

8、违章建筑

违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。

9、权属有争议的房子

权属有争议的房子和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。

10、拆迁范围内的房子

已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。

最后，除了以上几种不可以用作房产抵押贷款的房产之外，还有一种抵押是受到一定限制的房产。

即以享有国家优惠政策购买获得的房子，不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

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