农村集体土地上的厂房可以办理不动产登记了，你符合条件吗

众多民营企业在农村通过受让、租赁集体建设用地建设厂房，投入了大量的资金，但却无法办理不动产登记。

而一旦无法取得不动产登记证，就意味着法律上不认可民营企业主合法取得厂房的所有权以及占用土地的使用权，这不但影响了厂房抵押贷款，造成民营企业融资难，而且因为不能确权登记，致使作为民营企业最重要资产的厂房游离于法律保护之外，随时可能因为各种原因被强拆而无法获得合理赔偿，而造成重大损失。

前面笔者分析了农村租地建厂面临的各种风险，根本原因是我国的《土地管理法》长期禁止集体土地流转用于非农建设。

好在法律禁止集体土地流转终于在2021年1月1日起有了颠覆性的改变，从禁止改为明确允许。而修改后于2021年9月1日起实施的《土地管理法实施条例》对集体土地流转表现得更加友好，该条例第38条规定“国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用”。第42条规定“集体经营性建设用地使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。”

通过综合对上述法律条文的解读，我们可以得到两个明确的信息：一是在农村集体建设用地上的厂房可以办理不动产登记，而且是直接登记在企业名下，而非登记在农村集体的名下；二是办理不动产登记需要符合条件。

对于按《土地管理法实施条例》第42条规定，集体建设用地合法流转，办理报批后建设的厂房可以直接登记在民营企业名下的观点，笔者在与土地管理、不动产登记机关负责人探讨过程，管理机关有不同意见，认为土地是集体所有，不动产还是要登记在集体经济组织名下。

笔者认为这样的理解是不正确的。因为该条款规定不动产登记的对象是“集体经营性建设用地使用权”和土地上“建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权”。经过流转后的集体土地使用权已经和所有权分离，所有权仍然归村集体经济组织所有，而使用权已经归受让人所有。这跟国有土地使用权出让是同样的道理。而地上的建筑物的投资同样是企业，而非集体经济组织。所以，不动产不能登记在集体经济组织名下，而是应当登记在作为土地使用权、建筑物所有人的民营企业名下。

故此，笔者认为，按照现行法律规定，民营企业租地建厂后获得不动产登记已经不存在法律障碍。

当然，并不是所有在取得集体建设用地使用权土地上建设的厂房都可以进行不动产登记，因为还有一个“符合条件”问题。

依照《土地管理法实施条例》第39条、40条、41条的规定，集体建设用地使用权的合法出让，需要符合国土空间规划条件、用地的规划条件，开发建设强度、生态环境保护等要求，并在在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府审查。出让、出租合同应当载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等条款，并报市、县人民政府自然资源主管部门备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效。

如果不符合规划条件、产业准入和生态环境保护要求，即使支付了出让金、租金，建设了厂房，依然无法获得不动产登记。

那么，对于2021年9月1日前已经租地建设的厂房可以获得不动产登记吗？

笔者认为，如果符合规划条件、产业准入和生态环境保护要求，或经过按上述条件整改、接受罚款，补缴税费等合规手续后，是可以的。

文字有点长，笔者做下总结：

一是集体建设用地建厂可以办理不动产登记了。这解决了民营企业厂房长期以来“灰色”化、无法抵押融资的难题。有着十分积极的意义。

二是办理登记需要符合严格的条件。按现行法律规定，条件不比受让国有土地建厂的条件低，意味着今后取合法取得集体建设用地使用权的成本会比以前高不少。

三是对新规实施前已经建成的厂房，必须符合规划条件、产业准入和生态环境保护要求等条件，或整改后符合上述条件，才能补办不动产登记。有关这个问题，需要各级政府以解决历史遗留问题、支持民营经济发展为出发点，出台灵活的实施法规、政策，使长期困扰民营企业主和土地管理的厂房合规问题得到彻底解决。

租购并举的又一大方式——集体土地住房租赁

-租购并举的又一大方式-

集体土地住房租赁

土地类别

近二十年以来，国家对房地产行业的宏观调控一直就没有放松，从全国一盘棋，到因城施策；从房住不炒，到租购并举，但有一个方面，国家相对涉及较少，那就是集体土地上的房屋。

根据国家相关法律规定，中国大陆境内是没有私有土地的，只有国有土地和集体土地两个类别。我们常见的通常是国有土地，也就是属于国家或者全民拥有的土地。经过土拍，开发企业将获得最长为70年的住宅用地或最长为40年的商业用地的使用权，而所有权还是归国家所有。

另外一种就是集体土地，所谓的集体，也就是农村居民组织，而集体土地属于集体所有，外来人员即使购买到了房屋也没办法获得土地的使用权。但随着城市化进程的不断推动，很多村镇慢慢被城市所包围，或者企业为降低成本，将厂房建立在了乡镇周边的工业园区，这就给当地带来了大量的房屋租赁需求。虽然很多城市建设了人才公寓或者青年驿站，但相对于庞大的就业人群，有着良好配套，设施齐全的集体宿舍和单身公寓还是必不可少。所以，将集体土地再次规划，统一改造，方便新市民的同时增加当地居民收入的方式就进入了大众的视野。

不同的操作模式

而国家相关部门发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》及《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中，也明确提出了支持用集体土地建设保障性租赁住房的政策。就笔者分析，目前市场上一般有以下几种操作模式：

集体自营

由村或大队（集体）通过内部集资、银行贷款或预招商获取租金的方式获得资金，自主建造，自主运营，利润100%归集体所有。但这种模式相对风险较大，对运营能力及资金要求极高，比较适合自身实力较强或本来就拥有劳动密集型企业的集体。

经营权合作

即由集体自筹资金建设租赁住房后，与开发商合作建立运营公司，并将经营权租赁给运营公司以获得回报的方式。由于开发商在运营方面相对更加专业，所以对集体而言风险小，相对回报较高，比较适合有经济实力但没有运营能力的集体组织。同样，这种方式也适合缺乏经济实力，但运营能力较强的开发商或纯租赁企业。

股权合作

集体与开发商相互合作，在土地平整（拆迁）后，以土地使用权入股，占总股权的51%，每年获得定额分红，其他收入归开发商。这种方式对集体而言收益稳定，但收入较低，而且开发商需要承担建设费用，相对回报率较低，收回成本并盈利的时间较长。

使用权出让

由集体进行土地平整，并将使用权一次性出让给开发商，后期开发商将获得所有的经营收入。这种模式对集体而言基本不会产生风险，但同样，如果后期通过优异资质的开发商自主运营获得成功，集体也无法获得更多的收益。对开发商而言，要求较高，后续将不断投入成本，开发商选择可能性较小。

一般说来，市场上大多以经营权合作或者股权合作为主，风险共担，利润共享，北上广深及发达二线城市已经有部分企业和集体获得了第一桶金。

机遇与挑战

当然，这种操作模式既存在机遇，也面临挑战：

选址

拆迁

态度

√

NO.1

选址

项目想要实施，对于项目位置及周边设施配套要求较高，由于大部分合适土地已经被拆迁，所以目前可利用土地位置要么太偏，配套设施尤其是交通配套较差，要么面积存在问题，不能统一进行操作。

√

NO.2

拆迁

如果集体希望与企业合作共同开发，那么内部必定涉及到拆迁安置，这是一个绕不过去的大问题，一定会涉及到个人与集体间的利益矛盾，处理不好很容易导致项目无法实施。

√

NO.3

政策

由于目前法律法规不健全，很多政策尚不明朗，如集体土地入市是否合规，土地使用权到期后如何操作，其附属房屋归属权如何等尚未有明文规定。

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NO.4态度

与开发商合作的是农村居民集体合作组织，村委会或者大队是否能统一所有人的意见，后期村委会换届是否会改变前期的选择，阻挠正常的开发建设进度。或者后期因为开发维护较好，运营方获得较多利润后，部分村民是否会因此产生其他想法，这都是未知数。

中国人口基数庞大，城市打工房屋租赁也成为一个正常现象，而随着经济的发展，新市民日益增加的住房需求与缺少的房屋供给、高额的房屋租赁及出售价间的矛盾也在不断激化，如何从政策、规划、配套等方面给予支持，增添全新的房屋供给渠道，任重而道远。

遂平中原村镇银行 成功发放首笔 农村集体经济组织贷款

驻马店网讯（记者陈文科通讯员邱思彤）为满足农村集体经济组织在发展过程中的融资需求，近日，遂平中原村镇银行发放首笔农村集体经济组织贷款50万元，该笔贷款是遂平中原村镇银行首笔、也是驻马店市首笔以“银行+担保公司”合作新模式发放的支持村集体经济发展的贷款。

在开展调研中，该行领导班子了解到遂平县和兴镇各集体经济组织的融资需求后，高度重视，积极对接省农担、县、镇、村有关单位，组织专项服务团队找准金融服务乡村振兴、支持农村集体经济组织发展的契合点，积极制订融资方案，并利用村镇银行一级法人机构灵活机制，3天内实现贷款发放，有效解决了农村集体经济组织融资难的痛点，让农民的“睡眠资产”变成了“活资本”，有效激活了农村特色产业发展活力。

该笔贷款的成功发放，标志着遂平中原村镇银行在金融支持“四农”发展上实现了新突破，是遂平中原村镇银行落实发起行中原银行“四大转变”新理念，助力乡村全面振兴、促进农民农村共同富裕的具体体现。该行将持续深化“政银担”合作，用成功的案例经验全面覆盖推广，以“贴心、专业、合作、共赢”的服务理念，为深化农村产权制度改革、助力农村集体经济组织发展提供更多支持，用实际行动践行金融机构责任担当，全力服务遂平县乡村振兴。