青岛发布房贷“商转公”政策，开发商拒贷的市民可以优先申请
记者赵波
12月2日，青岛市住房公积金管理中心发布《青岛市商业性住房贷款转个人住房公积金贷款管理暂行办法》（以下简称“《暂行办法》”），在青岛正式启动“商转公”业务。根据办法，在购房时已符合住房公积金贷款条件，但因开发商拒贷或变相拒贷而未能使用住房公积金贷款，承受了较高利息负担的职工群体可优先申请。
“商转公”业务是长期以来市民关注和期盼的一项业务，青岛市住房公积金管理中心开展过多次调研和测算，截至去年，全市大概有30万名有“商转公”需求的纯商贷职工，所需资金远远超出了现有住房公积金结余资金。因此，在坚持“房住不炒”的原则下，青岛市住房公积金管理中心采取分批实施、逐步解决的方法，优先解决最迫切部分群众的实际问题，再逐步放宽申请条件，扩大制度受益群体。
根据这一思路，首批“商转公”政策设计出发点是优先保障在购房时已符合住房公积金贷款条件，但因开发商拒贷或变相拒贷而未能使用住房公积金贷款，承受了较高利息负担的职工群体。围绕这一职工群体的特点，《暂行办法》明确了青岛“商转公”业务的办理条件，主要包括借款申请人家庭需无公积金贷款记录，所购住房是唯一自住住房且为新建商品房；借款申请人当前已连续正常足额缴存住房公积金满6个月，并且在原商业贷款发放时已连续正常缴存住房公积金满12个月；原商贷为2017年1月1日（含）至2021年12月31日（含）期间发放，且合同约定利率为上浮利率。
《暂行办法》明确，“商转公”的贷款额度不高于以下四种计算结果和规定的最低值：（一）借款申请人申请“商转公”贷款时，按还贷能力计算的贷款额度；（二）借款申请人原商业贷款发放时，按借款申请人及配偶公积金账户正常缴存余额的倍数计算的贷款额度；（三）借款申请人原商业贷款发放时，按规定比例计算的贷款额度；（四）借款申请人原商业贷款发放时，青岛市住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度。
根据上级关于住房公积金管理中心应确保抵押物优先受偿权的相关工作要求，并参考国内其他城市的经验，《暂行办法》规定“商转公”只能申请转为纯公积金贷款，因此职工需提前结清原商业贷款，原商业贷款余额与“商转公”差额部分，职工需自筹资金。
未来，青岛市住房公积金管理中心将结合政策实施情况、资金运用情况以及群众意见建议，对“商转公”政策进行适时调整，合作银行范围也将不断扩大，坚持尽力而为、量力而行，逐步拓展政策覆盖面，把有需求的群众分批纳入制度受益群体。
此外，《暂行办法》还规定了“商转公”业务的办理流程、流动性风险防控措施等内容。《暂行办法》于12月5日开始实施，符合条件的职工自2022年12月5日起可到青岛市住房公积金管理中心各区（市）营业大厅申请办理。
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青岛“商转公”出现了新变化
现在青岛首套公积金贷款的利率是3.25，商业贷款是4.25，这巨大的利息差让很多人都对商转公期望已久。
青岛公积金中心今年已经发布了两次新政，一次是针对二手房的贷款年限问题，一次是提升贷款额度问题。
这两个新政，一是赋予了二手房和新房一样的待遇，二是解决了公积金贷款额度低的问题，可以说正好解决了买房者最看重的两大问题，也受到了买房者的欢迎。
这两大新政之后，青岛买房者最期盼的就是商转公了。尤其是那些近几年买房的朋友，贷款利率动不动就5.2-5.7%。
我们以公积金3.35%和前不久青岛商业首套5.3%来做计算的话，假设贷款额度为80万，按30年，那么商业贷款每月还款4442元，总利息80万；公积金贷款每月还款3483，总利息43万，差距还是很大的。
今天，青岛公积金中心回复网友提问的两封信，揭示出下一步商转公的几个新消息。
这个回信说明，青岛今年内就将出台商转公的新政。
这个回信很重要，透露了商转公的一条内容：因烂尾楼暂时无法办理产权证，不符合公积金贷款的抵押要求，因此不能申请商业贷款转公积金贷款。
这个回信可以反映两点，一是你买的期房烂尾了，或者停工了，很可能就不能办理商转公。毕竟，公积金贷款也是要有对等的抵押物，你的房子不能交房，就不能算是有对等的抵押物，公积金中心也要规避风险。
二是，这个回信提到了“因烂尾楼暂时无法办理产权证，不符合公积金贷款的抵押要求”，那么即使没有烂尾的期房也得等到交房后才能办理产权证，难道只有拿到产权证的房子才能商转公？因为公积金中心也给期房贷款，所以我感觉这一点应该不会这样区别对待，这个回复应该还是只针对烂尾房的。
通过这个回信我们买房更是要警惕一点，一定要买央国平的房子或者你能确定资金没有风险的民企开发商的房子。不然，一旦遇到烂尾楼对人生的影响太大了。
最后，我还是要对期待商转公的买房者提个醒：已经办理商业贷款提取公积金的朋友，不要再提取了。
因为青岛现在的公积金贷款额度为80万，计算方式是公积金余额的15倍，所以你的公积金余额低于5.3万就不必提取，多了的可以提取出来。
当然，如果你的商业贷款低于80万，那么按照实际贷款额除以15就可以算出应该保留的公积金余额。
本文来自微信公众号：青岛田小楼说房，专写青岛楼市分析
青岛商转公细则（网传）解读
今天，网上流传出青岛商转公的细则：
当然这个只是网传，最终请以官方为准。我来对这个文件进行解读。
商转公的符合条件是：
1、根据第六条规定，想要商转公，首先你得符合公积金贷款的条件，具体可见青岛公积金中心官网的文件。
2、正常缴纳公积金，商转公申请人为房屋产权人+原商业贷款主贷款人，只能是自然人，不能是家庭。也就是说，你要申请商转公，就得以个人名义。
3、青岛行政区内家庭唯一住房，新建住房，已办房产证。二手房不满足，没有拿到房产证的新房也不行，多套房子的也不行。
4、连续缴纳公积金6个月及以上。
5、你当初办理商业贷款时，就符合了缴纳公积金6个月及以上等公积金贷款条件。
6、家庭在全国无公积金贷款记录。
7、商业贷款为2017.1.1至2021.12.31之间放的款，而且利率上浮了。这个很好理解，看下借款合同即可。如现在的LPR是4.3%，你要是4.4%那就是上浮。
8、商业贷款近12个月没有违约情况，征信良好，而且按照合同规定可以提前结清贷款。
9、你和所有房屋的产权人（若有）都同意商转公。
10、商业贷款的银行同意之后，你才可以进行商转公。
11、虽然不需要你全部还清商业贷款本金余额，但也有要求：可以商转公的那一部分本金，顺位抵押，也就是不需要你还这部分商贷本金；但若你的公积金贷款额度比商业贷款本金少，那你就得自行补齐差额部分的本金。
12、房屋被查封、设立了居住权、重复抵押、离婚后产权人和借款人不一致的，不能商转公。
基本就是以上12条内容。关于商转公的额度，上图中都有，可以自行计算。
总体来说，这个网传的商转公政策还是很严的，符合条件的人恐怕不多。
