【北京房产】告诉你商贷如何计算贷款额，买房不用找中介。
使用商业贷款购买住房，如何计算贷款额呢？
1、确定贷款套数
首套二套认定标准:
以家庭为单位，北京无住宅类住房且全国没有住宅类贷款记录（含公积金贷款记录），即为首套（如离婚需离婚满一年），其他情况均为二套。
2、借款人确定所购买房屋的类型
非普通住宅认定标准：
.单套建筑面积在140平方米（含）以上；
.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以下；
.单价及总价均≥以下标准即视为非普通住宅
区域
单价应低于（元）
总价应低于（万元/套）
五环路以内
39600
468
五环路至六环路之间
31680
374.4
六环路以外
23760
280.8
.以上三个条件满足一个即为非普通住宅。注意：已购公房及央产房按银行现行政策为普通住宅
3、确认贷款成数计算贷款额
首套：
.普通住宅贷款额=房屋价格×65%
.非普通住宅贷款额=房屋价格×60%
二套：
.普通住宅贷款额=房屋价格×40%
.非普通住宅贷款额=房屋价格×20%
注意：网签价与评估值取低值为计算成数的房屋价格
当然了，按照以上步骤计算完贷款额后，借款人还需要符合银行的其它要求，否则贷款额还是会有变化的，下次再跟大家揭晓呦！
房贷利率4.6%起！2022年买房，建议先看完这9个梯队
不久前，随着深圳福田的解封，大湾区迎来了全面复工复产，楼市的复苏也越来越明显。
●4月3日。贝壳新房深圳站显示，当天通过贝壳渠道成交的新房超过60套。4月前三天，累计突破100套。
●4月2日，东莞三部门联合发布通知，放松疫情期间购房资格认定。在疫情防控期间（2021年12月至今）未缴社保视为“连续缴纳”，不影响购房资格。
图源：东莞住建局
●4月1日，深房中协公告，深圳二手房触底反弹，网签1,355套（非过户），环比增长25.5%。
●3月31日，广深2022年首批集中供地公布。其中，深圳土拍限价提高，广州出让门槛降低。
.....
如果说之前是部分城市的局部片区成交明显增加，给置业者的感觉是楼市回升有望。
现在就是整个大湾区的楼市都在复苏，不少买家蠢蠢欲动，开始释放置业需求。那么，现在如果要买房需选择大湾区哪里？
今天，壹地产从限购政策、房贷利率和房价3个维度，梳理了大湾区各个城市的最新情况，或许可以给大家一个参考。
珠江口西岸整体限购宽松
深莞依旧是调控标兵
虽然最近无论是舆论，还是市场，大湾区楼市的正面消息都有不少，但目前却仅佛山一城的限购政策有所放松。
3月24日晚，佛山市人力资源和社会保障局发文通知，降低优粤佛山卡T卡的申领门槛，从大专以上学历下降为全日制大专和非全日制本科，变相放松了限购。
对于大湾区各城市外地的置业者来说，如果仅以限购政策划分，大湾区9个城市可以划分为3个梯队。
第一个梯队是不限购的城市或仅部分地区限购的城市。其中，肇庆不限购，惠州仅大亚湾和惠阳限购，还有佛山和江门，对置业者都很友善。
第二梯队是限购相对宽松的城市。其中，珠海限购3套，法拍房不限购；中山限购2套，均有社保要求。
第三梯队是广深莞。其中，深圳限购最严厉，其次是东莞。广州较为特殊，增城和从化的限购相对宽松，其它区域限购程度和深圳一样。
大湾区房贷利率全面下调
低至4.6%，和LPR持平
目前，大湾区的房贷利率已全面下调。如果仅以房贷利率划分，9个城市可以划分为2个梯队。
第一个梯队是首套房贷利率低至“4”字头的城市：深圳、广州、珠海、中山及佛山。
其中，广州部分外资银行的首套利率最低达4.6%，和LPR持平。深圳主流银行的首套利率低至4.9%，创近三年新低。
珠海和中山的首套房利率曾一度高达6.5%，2套房利率也一度逼近7.0%，现已一去不复返。
第二个梯队是首套房贷利率“5”字头的4个城市：江门、肇庆、惠州及东莞。
其中，肇庆的房贷利率在2021年是整体呈上浮态势的。全市首套、二套利率均超6字头，二套房利率甚至一度突破7字头。
值得一提的是：大湾区的房贷利率已连续多次下调，但目前各地的各家银行仍普遍缺客户，因此不排除后续房贷利率还有继续下调的可能性。
对于不少人来说，虽然知道房贷利率下降会让月供减少，但因为房贷有好几种方式，具体的概念还是不清楚。
那么房贷利率的全面下降，对月供的具体影响是怎样的？今天举个明显的例子。
以最简单的商业贷款计算，如果贷款200万，用等额本息的方式按揭30年，当房贷利率为4.9%时，还款总额为3821232.39元，月供为10614.53元。
而当房贷利率为4.6%时，还款总额为3691039.45元，月供为10252.89元，也就是说还款总额少了130192.94元，月供少了361.94元。
平均下来，房贷利率每下降10BP（注：BiPi，基点，用于金融、债券和票据利率改变量的度量单位，1基点为0.01%），就能少还约4.4万的贷款，月供就少约120元。
来源：2022年房贷计算器
2022年大湾区房价的4大梯队
相比限购和房贷利率，房价无疑是更让置业者关注的因素。根据乐有家研究中心统计的2月大湾区的房价来看，各大城市可分为4个梯队。
第1个梯队是广州和深圳，无论是新房还是二手房的均价都在3万+/平。不过，相比深圳，广州的房价区间更大，1万-20万+/平的房子都有选择。
第2个梯队是珠海和东莞，新房和二手房的均价都在2万+/平。
第3个梯队是中山、惠州和佛山，新房和二手房的均价都在1万+/平。
第4个梯队是江门和肇庆，新房和二手房的均价都低于1万/平。
图源：乐有家研究中心
不过，这只是2月份的情况。虽然3月份大湾区的房价还未公布，但事实上佛、莞、深等多个城市的房价预期已经暗暗提升了。
其中，佛山某新盘备案单价最高达11.8万/平！刷新了佛山新房价格的天花板，还有12个楼盘发出涨价通知：收回折扣，最高涨价7%！（来源：佛山楼市发布）
东莞松山湖、南城的新房备案价已突破5万/平，共4镇的新房备案价刷新天花板，10镇突破4万/平，占全市1/3。（来源：东莞楼市发布）
深圳虽然没有明确上调二手房参考价，但土拍限价提升了，相当于提升了多个板块的房价预期。
壹地产建议：有置业需求的朋友要抓紧了，后面的竞争或许会变得激烈，今年供应爆发+房企优惠多多+置业门槛降低的时期会慢慢消失。
一方面，在政策不出现大变化的情况下，明年的7月15日后，将有大量被压抑的房票将会入市。
另一方面，最近的国际事件，影响了西方的信用体系。预计会有大量的资金回流，并且沉淀到大湾区这样经济发达的区域。
再一方面，目前，不少购房者的信心已经回归，市场再次开始热闹起来，房企的压力也会变小。这时候，房企的优惠也会逐步取消。
对于近期楼市的复苏你怎么看？进入4月，你会买房吗？欢迎在文末留言交流。
刚刚，最新LPR公布！全国首套房贷利率已升至5.38%
在近期央行全面降准，包括货币市场短端利率、债券收益率、银行同业存单利率等主要市场利率出现不同幅度下行的背景下，8月LPR最新报价如期而至。
据中国银行公布的数据显示，今年8月最新的贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。
LPR利率连续16个月保持不变，总体也在市场意料之中。8月16日，央行开展6000亿元1年期中期借贷便利(MLF)操作，利率维持在2.95%不变。央行继续保持政策利率稳定，预示LPR报价利率继续保持稳定。
但是房贷利率并没有像LPR一样连续16个月“原地踏步”。“房住不炒”调控方针下，“三道红线”等信贷政策密集出台，今年3、4月严查经营贷、房贷首付来源，5、6月按揭贷款额度紧张，部分热点城市放款周期拉长至3个月以上，居民房贷政策环境持续收紧，引发行业关注。
据保利投顾研究院统计，全国房贷利率水平整体维持上升态势，贷款额度整体偏紧，部分城市放款周期持续拉长，从总量上看，呈现结构性收缩，二手收缩力度强于一手的态势。数据显示，7月全国首套房贷平均利率为5.38%，二套房贷平均利率已达5.65%。
从城市维度来看，7月多个重点一二线城市调升房贷利率，上海首套房利率由目前的4.65%调整至5%，二套房利率从5.25%上调至5.7%；苏州、广州、西安等城市利率均持续上调，其中广州部分银行首套贷款上调至5.8%以上，苏州整体利率上涨20-30，首套贷款普遍高达6-6.1%。
到了8月，广州部分银行房贷利率再次上调，已有银行二套房贷利率破“6”。房贷放款时间仍然存在不确定性，有银行表示目前排队时间已拉长至8个月。
LPR房贷计算器帮你算月供
南方都市报正式推出“LPR房贷计算器”，扫码下方海报二维码进入后，只要你输入商贷金额、年限、原商贷利率，轻轻松松一键搞明白。
第一步：打开“LPR房贷计算器”，点击“对比看看”，如图：
第二步：输入你的商业贷款金额，贷款年限、贷款利率。
假设：商业贷款200万元，贷款年限30年，转换前你的商业贷款利率上浮5%，那么就会自动计算出LPR加点数值和LPR商贷利率，如图：
值得提醒的是，原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变。
第三步，最后点击“查看对比”，进入“对比结果”页面。在此，你还可以选择“等额本息还款”和“等额本金还款”两种贷款方式的对比结果，实在是太方便！
仍以上述假设为例，可以看到，转LPR定价，重定价日后，月供可减少190.15元。
在图示之下，你还可以了解关于利息总额的详细情况！轻轻松松三步，算明白“你的月供是减少还是增加了”！
更方便购房者的是，如果你还想了解关于LPR转换更多的资讯，此款计算器功能强大，就存量房为什么要“换锚”？公积金贷款要不要转LPR等一系列问题，都能搞明白。快来分享吧。
南都记者王艳玲
