购房者签署商品房预售合同的 28 个注意事项

多数购房者买房子属于刚性需求，无论是北上广深还是偏远的小县城，买房都是人生中一次重要的选择和投资。房屋买卖合同自然就成了这当中最需要关注的重点。这是由于购房者和开发商对于商品房的建设进展以及双方在专业知识上存在的信息不对称，有时购房者对合同不甚了解就草率签字，以致最后在合同履行中处于被动地位。本文针对商品房预售合同做重点分析（以GF-2014-0171合同范本为例），提醒购房者在签订房屋买卖合同前应该从哪些角度关注合同，谨防合同陷阱。

一、概念解释及法律关系

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的取得《商品房预售许可证》的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。

商品房预售合同中，房屋并不实际存在，预购人获得的是一种期待权。能否实现预购合同的目的，主要取决于房地产开发企业是否能诚信履约。最高人民法院《民事案件案由规定》规定，房屋买卖合同纠纷包括商品房预售合同纠纷，商品房预售合同纠纷属于房屋买卖合同纠纷的子级案由。无论是房屋买卖合同纠纷，还是商品房预售合同纠纷，仅是出售主体不同，其本质仍然是买卖合同，并无明显区别。

二、合同的重点关注事项

1.开发商及项目信息情况

（1）关注开发商的基本信息，判断履约能力。首先看该开发商是否有其他的楼盘开发及销售情况，楼房质量及履约情况如何；其次通过天眼查、企查查等途径查询涉诉情况、行政处罚及历史案件信息；最后看其是否存在对外担保，股权是否存在质押、冻结。

（2）是否取得《商品房预售许可证》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

（3）关注土地使用权证。首先看是否为国有土地，集体土地不可用于房地产开发经营，即传说中的小产权房或无证房；其次看土地规划用途，不同的土地规划有着不同的土地使用年限，一定要看清土地是否为出让取得以及土地使用年限是否为70年。

2.商品房基本状况

（1）对商品房阳台个数或封闭方式有特殊需求的，需要重点关注相关条款。

（2）抵押、查封情况。关注预售房屋土地使用权及商品房是否被抵押、查封，若已抵押、查封的，应慎重考量后再选择签署合同。

（3）关注产权瑕疵的救济条款。签署合同时房屋没有产权瑕疵不代表以后没有，所以一定要重点关注产权瑕疵的救济条款。违约条款中应明确房屋产权存在瑕疵（如抵押、查封及一房二卖）时的具体救济方式，一般至少包括解除合同、赔偿损失等。应明确损失的具体金额或计算方式，以防后期维权成功但获得的赔偿不足以弥补实际损失。

3.商品房价款

（1）已经支付定金（订金、意向金、押金等）的，此处应约定抵作商品房价款。

（2）付款方式。选择一次性或分期付款方式买房，需双方商定；若选择贷款方式付款的，应关注购房者贷款协议上约定的放贷日期，放贷日期不可晚于付款日期，可约定非因购房者原因造成贷款发放迟延时不承担违约责任。开发商通常答应帮购房人办理贷款，但合同却不约定无法贷款可以退房，故一定要明确未能取得贷款时的处理方式，如可解除合同且无违约责任。

（3）一定要将购房款打入预售资金监管账户，一定要核实预售资金监管账户的真实性和有效性，该账户可以在当地住建局官网查询。

（4）逾期付款责任。逾期付款一般按日计算，购房款的万分之几不等。此处建议购房者诚信为本、按期付款，尤其是在一次性及分期付款的情形下。

4.商品房交付条件与交付手续

关于商品房交付条件及交付手续，往往是由开发商事先拟制好的条款，购房者很难通过协商让开发商进行修改。虽然如此，但也应重点关注以下几点，否则可能导致维权艰难：

（1）商品房交付条件中的验房方式具体是什么，竣工验收、单体验收、综合验收还是竣工验收备案等；

（2）收集开发商售房宣传资料，并核对所宣传的内容与合同约定是否一致，如学校、会所、车库、储藏室、阁楼、健身房、游泳池、电梯等配套设施及其产权归属，尤其是对于自己购买商品房有重大影响的因素应当写入合同；

（3）关注配套的供水、排水、供电、供暖、燃气等设备的按期交付使用及逾期交付的违约责任条款；

（4）关注电话通信、宽带网络等设施条款，是否约定多家经营商进入；

（5）关注车库是否在规划内，在合同中除明确停车位的所有权外，还应载明停车位的面积、位置等内容；

（6）明确交房时间以及逾期交房责任，并应明确具体违约计算方式或违约金额。该条款是开发商逾期交房，购房者维权时非常重要的依据；

（7）关于开发商约定的交房宽限期，购房者应重点关注，避免开发商通过交房宽限期规避逾期交房的违约责任。

5.面积差异处理方式

面积差异处理方式一般为套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权解除合同（约定解除合同的，应明确约定返还购房款的时间及利息计算方式）。如果合同中有其他明确约定，按照约定执行。

6.规划设计变更

该条款一般约定涉及可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的（商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向），开发商应当在变更确立之日起的一定期限内（一般10日）将书面通知送达购房者。开发商未在规定期限内通知购房者的，购房者有权解除合同。逾期（一般15日）未予以书面答复的，视同接受变更。

7.商品房质量及保修责任

（1）商品房质量的约定一般分为地基基础、主体结构和其他质量问题（经过更换、修理后仍然严重影响正常使用的，购房者才有权解除合同）。可约定购房者认为商品房存在质量问题时，可委托第三方进行检验，确有质量问题的，检验费用由开发商承担并约定具体的违约及赔偿责任。

（2）如果购买的是样本房或者精装房，约定商品房应取得第三方专业检测机构出具的空气质量检测合格报告，并明确空气质量检测不合格时开发商或其委托装修的第三方要承担相应的违约责任。还可以约定吊顶、墙面开裂及地砖地板起翘等作为拒绝收房的事由。

（3）关于保修责任，一定要注意两点：一是约定保修责任的起算时间，一般应为实际交付之日起；二是约定在保修期内，出现质量问题时开发商既不履行保修义务也不提出书面异议的，购房者可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的一切损失由开发商承担。

（4）关注质量担保条款和担保人的保证能力，确定担保的方式是一般担保还是连带担保。

8.合同备案与房屋登记

（1）关注预售合同登记备案并跟踪落实登记备案情况。可约定自本合同签订之日起15日内（一般不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知购房者。备案既能防止“一房二卖”，又能在发生查封、拍卖等事由时，有效地保护购房者的权利。

（2）关于逾期办证的违约条款，应当重点关注购房者取得房屋所有权证书的时间是否明确，以防开发商恶意拖延办证时间；明确因开发商、第三人原因导致逾期办证的违约责任及具体的违约金计算方法或金额等。也可约定逾期办证后，购房者有权解除合同。

9.其他事项

（1）关于送达，购房者一定要重视该部分条款的约定，其中有关于开发商联系方式、通讯地址的重要信息。笔者曾接手过类似案例，计划给开发商发律师函时，当事人却不知道该发给谁，从前对接的销售人员早已离职，想发给企业法人又没有电话号码，导致寄出去的律师函被拒收。

（2）关于争议解决方式。建议购房者选择房屋所在地人民法院起诉，法律救济途径会多一些。虽然仲裁有不少优点，但一裁终局的机制可能对购房者的维权不利。

（3）商品房买卖合同除主合同外，还包含附件，需要核对附件与主合同之间的差异。

三、结语

目前全国各地使用的商品房预售合同并不一致，各房地产企业使用的该合同也不相同，但由于是开发商提前拟制好的合同，约定的条款会更有利于开发商，所以购房者在买房前一定要认真研读商品房预售合同，切不可选房后立即签署，必要时可以与开发商协商签订补充协议，明确主合同中的模糊概念，修正不合理条款。笔者以自己的见解提供以上合同的重点关注事项，不一定全面，希望对购房者有所帮助，欢迎各位读者与笔者交流切磋。

来源：iC法秀

“停贷潮”撕开预售款监管漏洞

经济观察网记者胡艳明7月11日，肖强第三次接到了建行的提醒还款电话。

对面是人工智能语音，但他还是耐心地跟电话那端讲述了他为何暂停还房贷的前因后果。

停贷的念头出现在6月份。每月的1号，建行会按时划走肖强银行卡中的3300元以偿还住房按揭贷款。6月底，他的卡里只剩下3000块，在7月初扣房贷的时点被银行划走，现在他还有300多元没还。

近日，已有约150个停工或烂尾楼盘项目的业主发出停贷告知书，涉及郑州、长沙、武汉、西安、南昌、上海、重庆等多个城市。肖强购买的楼盘也是其中之一。肖强已经暂停了贷款。入不敷出是他当下的状态——工资无力支撑房贷、租房和日常开销，开始欠下债务。

在业主发出的停贷告知书中，多个楼盘业主直指，银行在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款、将按揭贷款资金划入非监管账号等违规问题。

决定停贷

2019年5月，肖强在新郑市康桥那云溪二期购买了一套住房，父母提供了首付27万元，其在建行贷款67万元，当时的贷款利率为5.88%，每月还款3400元左右；后续，随着5年期以上LPR下调，利率降至5.73%，他每月还款额为3300元左右。

按照约定，2022年7月底之前，肖强买的房子就可以交房了，他也盼着早日住进新房。但从2021年7月到现在，康桥那云溪已经停工将近1年的时间，何时交房无望。

康桥那云溪由郑州康文置业有限公司（下称“康文公司”）开发建设，隶属于河南当地房企康桥集团旗下项目。从今年2月起，康桥那云溪的业主与开发商多次就复工事宜进行沟通。

与肖强购买了同一全小区楼房的施先生，未能如期住上新楼房。他告诉记者，康桥那云溪二期楼盘按照约定要在2022年5月30日前、7月31日前、11月30日前交房，楼盘剩余工程量还有三分之二，业主频频去工地，看到无人动工，眼看延期交房已经成为既定事实，且开发商也曾表示会延期，但是关于延期多久，什么时间全面复工，业主们的感受是，康桥集团没有给业主一个合情合理的回应，一直在沟通的过程中敷衍业主，口头承诺没有兑现。

2022年2月9日、2022年3月11日、2022年3月15日、2022年3月21日、2022年3月28日……康桥那云溪的业主数次到康桥集团沟通，希望早日复工，但他们未得到明确的答复。

施先生回忆，2022年4月26日，几位业主代表在新郑市龙湖镇政府，由龙湖镇信访办组织与康桥集团、中建七局（总承包单位）、康桥那云溪业主进行一次会谈，当时中建七局未参会，开发商仍然维持原有说法，复工需要2到3个月，具体时间不确定，什么时间能交房，不确定。

“我们广大业主的最大的诉求是康桥那云溪二期什么时间能全面复工？什么时间可以交房？”经过多月沟通，业主仍然没有等到答案。

6月30日，一份显示来自江西省景德镇市恒大珑庭楼盘业主们的《强制停贷告知书》在网上流传。康桥那云溪的业主们看到后，决定也要停贷，7月6日，多位业主签署了《康桥那云溪全体业主决定于2022年8月强制停贷告知书》（下称《停贷告知书》）。

未打入预售监管账户的按揭款

“为啥业主去走‘停贷’这条路呢？那都是没法，其他路都堵死了。”施先生说，几个月来，他们跟开发商康桥集团、当地政府、贷款银行沟通无数次，但都没有结果。

康桥那云溪业主的按揭贷款涉及到多家银行，施先生和肖强都是在当地建行办理的贷款。

7月4日和7月11日，几位业主到建行郑州经三路支行进行沟通，业主希望建行经三路支行个贷中心回复他们两个诉求：一是查询康桥那云溪二期业主贷款资金流向，建行经三路支行个贷中心回复10个工作日给出回复。

第二个诉求是停息停贷，直到康桥那云溪二期交房后再次还房贷。建行经三路支行个贷中心回复表示向上级反应并回复上级回复结果。

根据《停贷告知书》，康桥那云溪全体业主所签购房合同第五条和附件一的约定，郑州市人民政府、中国人民银行郑州中心支行《郑州市商品房预售款监管办法》第三章第十条第二款:“预购人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行按预售人提供的商品房预售款专用存款账号直接划入”。

郑州市住房保障和房地产管理局《关于继续做好商品房预(销)售行为规范工作的通知》(2016年5月3日)第七条:“加强商品房预售款监管。商品房预售款必须严格按照有关规定，专户存储、专款专用。凡属售房资金(包括首付款、分期付款、按揭贷款等)，必须及时进入监管账户，不得账外循环”的规定。

施先生给记者提供的房贷合同中的打款账户和《商品房预售许可证》中的监管账户显示，两个账户不一致。

施先生购买的房子所在楼栋的《商品房预售许可证》中的监管银行为交通银行郑州黄河路支行；而他的房贷合同中的贷款款项划入了建行郑州崇山路支行的账户。

康桥那云溪的业主认为，按揭房贷涉及到的银行应当将贷款付至康文公司预售款监管专用账户。但几家银行将贷款资金付至康文公司一般账户，使资金无法受到有效监管，业主们认为，该行为已经严重违规违法。因而导致了康文公司轻易地挪用资金，进而导致工地长期停工延期烂尾等严重后果。

北京市京师律师事务所向霞律师对记者表示，如果银行违反规定，购房者因银行过错等问题停贷，购房者可以通过诉讼方式确认银行是否存在过错，如银行确实存在过错，购房者是可以停贷的，对于已支付的购房款，购房者可与开发商解除购房合同解决。在按揭贷款购房中银行依约既享有抵押权，又享有债权，如果违规放贷，疏于监管甚至为开发商“开绿灯”，依法应当承担监管责任。

在各种讨论中，案号（2018）粤民申7516号的案子被广泛关注。向霞举例称，2018年广东省高级人民法院（下称“广东省高院”）审判的一个案件，具有参考意义。这个案件是招商银行股份有限公司惠州分行（下称“招行惠州分行”）因与被申请人黄一婷以及一审第三人光耀集团有限公司（下称“光耀公司”）金融借款合同纠纷一案。在该案中，银行没有将贷款支付到预售款专用账户，而是转到开发商的另一个账户，导致资金被挪用，项目烂尾。广东省高院从公平原则出发，以缔约过失责任，维持一审、二审的判决：开发商交房前，购房人可以不还贷，购房人已付的贷款银行不需要退回。

北京盈科律师事务所张晓英对记者表示，在此次事件中涉及到的法律关系有两个：一是业主跟银行的借贷关系，一个是跟开发商的购房关系。以烂尾楼为例，不能因开发商烂尾，业主就拒绝还银行的贷款，因为它们的法律关系不同，除非是借款合同里头有明确的约定，在什么情况下可以申请逾期，这可以跟银行方面进行协商。但如果单方面自动停贷的话，那对于广大的购房者来说不利，因为私自停贷是一种违约行为。

具体分析来说，张晓英律师认为，如果购房者希望停贷，要拆分出两个法律关系。因为作为买房人，是跟开发商签的购房合同，如果开发商涉嫌违规或者没有按期交房的，需要按照商品房买卖合同的相关法律规定去主张，具体是主张解除合同、还是追究开发商的违约责任等。

对于多位买房人反应的将按揭贷款资金划入非监管账号问题，张晓英律师认为，如果银行监管不到位，把资金划拨给开发商，但资金被开发商挪用去还其他的借款，或者是又去做其他的开发，那银行在监管资金中可能存在过失。但是都改变不了购房者与银行签订的商业贷款的合同性质。购房者与银行签订的是购房贷款协议，要落实到具体的贷款合同里的条款约定，如果银行涉及给开发商放款，涉及资金监管不到位的问题，业主可以向银行的监管机关比如银保监会举报投诉处理，不能把这几项不同的法律关系混合在一起。

“现在业主这种联名公告，其实已经不是单纯的法律问题，应当涉及到地方政府、银行等多方沟通，协调这些业主的合法权益。如果单纯从个案的角度上，涉及到法律问题的话，业主是很被动的，所以现在不是一个简单的法律能解决这些问题。”张晓英律师表示。

银行股全线下挫银行紧急回应

7月13日，银行股全线下挫。7月14日开盘后，银行股亦大面积跳水，招商银行跌超6%，成都银行、平安银行、南京银行、宁波银行、兴业银行、江苏银行、邮储银行等跟跌。

对于停贷的影响，部分券商进行了测算。根据天风证券研报，央行数据显示，新房按揭贷款发放额占新建商品住宅销售额的比值长期稳定在38％~42％之间。在40％的中性假设下，对应按揭潜在断供规模在3600亿~7300亿，占2021年第一季度按揭贷款余额的比重为0.9％~1.9％，整体来看难以构成系统性冲击。

7月14日，农行、建行等发公告回应。农行午间公告称，针对近期个别房地产企业风险暴露、住房开发项目延期交付情况，农业银行高度重视，迅速行动，已在总行层面建立统筹协调机制，在全系统组织开展住房项目“保交楼”情况排查。截至2022年6月末，全行个人住房贷款余额5.34万亿元。其中一手楼合作楼盘5.7万个，一手楼按揭贷款余额3.97万亿元。已初步认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元，占全行按揭贷款余额的0.012%，占一手楼按揭贷款余额的0.017%。目前涉及“保交楼”风险的业务规模较小，总体风险可控。

建设银行公告，当前部分地区停工缓建和未按时交付楼盘情况，涉及本行规模较小，总体风险可控。本行将密切关注合作企业和楼盘情况，积极配合地方政府做好客户服务工作，与客户做好沟通，促进房地产市场平稳健康发展。

兴业银行发布对网传“停贷事件”涉及楼盘按揭贷款情况排查的公告称，公司近日对网传“停贷事件”消息中涉及的楼盘迅速开展了排查。经排查，截至目前本公司涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款余额16亿元（其中不良贷款余额0.75亿元），已出现停止还款的按揭金额3.84亿元，主要集中在河南地区。得益于前期本公司对按揭贷款的差异化准入和管理要求，公司已介入的且存在烂尾风险的按揭贷款总体规模较小，不会对本公司经营构成重大影响。

（应受访者要求，肖强为化名）

预售商品房烂尾，断供正当性的法律分析

注：以下图片中的名称均为虚构，不针对任何自然人、法人或其他组织。

面对预售商品房不能如期交房，却要支付银行月供甚至额外房屋租金的情形，商品房购房人采取的主动解除购房合同与贷款合同不再偿还对银行剩余贷款或暂停对银行的月供还款做法得到了一些法院的支持。这些获得法院支持的判例背后的法律、法理依据是什么？本文将通过对购房人、房企、银行三者在按揭贷款购房模式中的关系、义务履行梳理回答上述问题。

按揭贷款购房的三方主体（购房人、房企、银行）中至少形成了5种法律关系，购房人与房企之间的预售商品房买卖合同关系，购房人与银行之间的担保贷款、委托付款合同关系、房企与银行之间的保证合同关系、委托监管（商品房预售资金）合同关系。正是以上法律关系形成的权利义务及义务的履行导致了按揭贷款买房纠纷的争议。

参考案例：（2013）沪一中民二（民）终字第325号，（2019）最高法民再245号

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

一般债权、优先债权执行清偿顺序内容请戳为什么我申请的执行，执行款却被先分给了别人？

该类型判例直接依据司法解释作出，并且判决书中说理部分进一步指出在预售商品房买卖合同与担保贷款合同共同搭建构成的期房按揭贷款购房商业模式下，两种合同关系联系密切，在作为基础的预售商品房买卖合同非因购房人原因解除情况下，担保贷款合同一并解除，此时强调基于担保贷款合同的合同相对性，要求购房人承担偿还贷款的责任违背公平原则。而由房企偿还贷款的做法不仅符合公平原则，也利于提升司法效率。

参考案例：（2015）惠城法民二初字第1387号，（2017）粤13民终1881号，（2018）粤民申7516号

法律依据：《民法典》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”

第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”

商品房购房人生存权内容请戳抵押权，在吗？来过两招

该类型案例的判决聚焦于银行未告知购房人应将房屋预售贷款存入房企的监管账户，并且也未将贷款存入监管账户中。有的判决观点认为银行不构成违约，但在贷款合同订立及履行过程中存在过错，是商品房烂尾的间接原因，应当承担缔约过失责任，赔偿购房人的相应损失，依据公平原则，在房屋实际交付之间断供诉求应予支持。有的判决观点认为银行具有过错，根据诚实信用原则与公平原则，合理的断供诉求应当得到支持。

尽管对于银行的行为是否构成违约，应当承担何种责任等具体问题没有完全一致的认定，但该类型判决一致认为银行的行为违反了诚实信用原则（缔约过失责任的基础是诚实信用原则），应当承担责任。

两种类型的判决关注点都落在了合同履行的基础性原则上——诚实信用原则与公平原则，原因何在，需要从根源出发解释。

通过两种按揭贷款购房模式的对比，可以看出：

1、就资金流向与用途而言，二者都是银行流向房企（不经过购房人），最终由购房人月供还贷给银行，不同之处在于，现房按揭购房中，多了一步贷款资金物化为房屋的过程，造成购房人还贷的对价是确定的房屋权利（物权），期房按揭购房中，购房人还贷的对价是预期的房屋权利（债权），简言之，购房人现房按揭贷款的资金是购房资金，购房人期房按揭贷款的资金可说是建房资金（购房人替房企贷款）。

2、就法律关系形成的顺序而言，在购房者贷款、购房之前，二者都有银行主导的前置法律关系构成风险隔离墙。

现房按揭贷款中，为确保房企的还款义务，降低坏账的风险，银行会确保资金使用安全，使贷款资金物化为房屋，构建按揭贷款购房的基础。

在期房按揭贷款中，银行与房企双方（有时监管部门作为合同第三方）的委托监管关系，同样可以达到确保资金物化为房屋或银行控制贷款资金安全的效果，降低银行与购房者的风险，构建按揭贷款购房的基础。因此在期房按揭贷款购房的模式下，银行与房企的委托监管关系必不可少且至关重要，此法律关系的全面履行是期房按揭贷款购房模式得以进行及顺利实施的重要因素。

3、就风险承担而言，期房按揭购房中，购房人的风险与权利极不平衡，其对房屋交付的期待能否实现完全依赖于房企及银行诚实、全面的履行义务，而其还贷的义务却是实实在在的，银行不会根据房企义务履行情况变更对购房者要求。反观银行的风险与权利，相较于房企向银行担保贷款（房企为债务人并提供担保）或购房人担保贷款购房（购房人为债务人并提供担保），期房按揭贷款购房模式下，银行同时将房企、购房人一并拉入还款义务中，风险并未增加。

综上，房企、银行、购房人三者间的法律关系构成了作为整体的期房按揭贷款模式，任两者之间的法律关系都不能单独割裂存在。银行与房企的委托监管关系是期房按揭贷款模式正当性的基础，是银行与购房人借贷关系与委托付款关系成立的前提，更是确保贷款资金安全（贷款资金与房屋建设进度相关，若房屋未建成，贷款资金应当相应剩余）的重要保障。

当银行与购房人签订担保贷款合同时，其已经与房企存在委托监管关系，就应当告知、提示购房人监管账户的存在及作用，促使购房人委托银行将贷款付至监管账户。在合同签订时该告知、提示义务是先合同义务，是基于按揭贷款购房模式的诚实信用要求，不因合同约定产生或排除的附随义务。若银行未履行以上义务，对于购房人就（至少）构成了过错，应当承担对购房人的责任，而烂尾房屋购房人停贷行为造成的银行损失，属于银行自身行为造成的风险，应由其自己承担。

在购房合同因烂尾被解除的情况下，基于房企与银行的委托关系、该商业模式下的权利、义务平衡及银行对贷款资金的控制，银行不应当依据合同相对性独善其身，合同解除后偿还剩余贷款的义务应由房企承担，房企不能偿还的风险则应由银行承担。