聊一聊房贷里关于首付、流水、利率和组合贷那些事

合肥楼市里如果要说到反转最大的那一定非按揭贷款莫属了，从去年到今年，犹如坐了一趟过山车。

去年上半年的合肥，按揭贷款放款时间半年是起步、8个月是正常，班长有个朋友从卖房到拿到房款整整花了10个月时间，由此也催生了专业从事加急放款业务的繁荣。利率方面更不用说了，首套房5.88%，二套房6.38%，让购房者直呼伤不起。

而到了2022年，形势就转瞬直下，房贷利率的波动速度和股市有的一拼，首套房从5.88%直接降到了4.1%，放款速度更是可以做到当月放款。再加上楼市下行等因素，也引发了从未出现的提前还贷潮，很多手上有一定资金的购房者更是把提前还贷当成了最佳理财途径了。

目前按揭贷款政策非常宽松，首付要求也是一降再降，总结一下就是：

1、市区无房，无贷款记录或全部结清，首付30%，1次贷款记录未结清，首付40%，2次未结清，停止贷款；

2、市区1套房，无贷款记录或1次贷款记录已结清，首付30%，1次贷款记录且未结清，首付40%，两次以上贷款记录但全部结清，首付40%，两次以上贷款记录有1次未结清，首付50%，2次未结清，停止贷款；

3、市区有2套房，停止贷款（这里说的市区不包括瑶海、新站和新桥科创示范区，当然更不包括肥东、肥西和长丰三县）；

以上表格和文字介绍为中信银行最新政策，其他银行在两次以上贷款记录已结清这条上略有差异，部分银行要求也必须50%首付，请知悉！

另外，瑶海、新站和新桥科创示范区也不一样，这三个不限购区域，只要贷款结清，首付就可以是30%，2次以上贷款记录1次未结清，首付是40%。

目前合肥利率就是首套4.1%，二套4.85%，没有太多可供介绍的，而且如果四大行有一家降了，其他家会立即跟进。

简单介绍了一下按揭贷款最低首付比例，今天再和大家聊聊关于银行流水的事，这个网上介绍的比较少，很多购房者在这里也走了一些弯路，班长整理下近期市场主流银行按揭贷款对流水的最新要求，如果不准确，欢迎指正。

从表格上看，现在的很多银行对按揭贷款，已经是一轻再松了，比如浦发银行对贷款金额300万以内都免提供流水，招商和兴业也是贷款200万以内免提供流水，而4大行就相对严格一些。

收入流水的话，银行要求月收入是名下所有贷款的月供两倍以上，注意是名下所有贷款，不是单指本笔贷款，举两个例子。

1、比如你买了滨湖某楼盘，月供11000元左右，银行就要求提供月收入22000元的收入流水，如果是夫妻的话，两个可以各开12000的收入证明，就不需要提供详细的收入银行流水证明。

2、如果你原来名下有一次贷款记录没有结清，月供在5000元，又新买了一套房，月供在8000元左右，那就要提供26000元的银行流水，但是夫妻2人的话，两人各开13000元的收入证明，就不用提供银行收入流水了。

另外说一下关于组合贷的问题，办理组合贷的时候，最好不要办自动划转，一般办理组合贷的时候，都是默认选择整年提取，就是每年取一次，提取的金额是组合贷总月供*12。这样的好处是，基本都能给公积金里面的余额取完。

如果选择自动划转，假设公积金贷款55万，公积金月供2400元，公积金账户每月个人＋公司缴纳3000元，那就只能抵扣2400元，多出的600元是取不出来的。

另外接力贷的话，以父母名义买，用子女的年龄贷款，对父母年龄有要求，女士不超过55，男士不超过60，合肥目前做接力贷的银行不多。

关于按揭贷款就聊这么多，以上资料来源于网络、银行从业者、置业顾问，再加上现在变化比较快，所有内容仅供参考，一切以办理贷款时银行政策为主，如有错误或遗漏还望指正、留言补充，希望对大家买房提供一点参考。

买房交了首付贷款一定能下来吗？

买房交了首付并不能保证贷款一定可以批下来，出现以下几种情况都有可能导致房贷批不下来：

1、信用不好

申请者的个人征信报告里记录有不良信息，银行审批发现后会因此担心放贷风险较大，自然就会拒绝批贷。

解决办法：

需要耐心修复受损征信，多多积累良好记录。注意短时间内不好再去申请房贷，建议养三到六个月的信用后再去尝试（若是因名下信贷产品逾期导致征信上记录有逾期不良信息，第一时间是要赶紧想办法将欠款给还清）。

2、负债过高

由于申请者近段时间频繁申请了太多的贷款，导致征信上有过多的借贷记录，出现了多头借贷现象。银行恐怕会因此担心申请者的经济生活不稳定、还款能力不足。

解决办法：

想办法将名下债务全部还清，如果一时无法清偿的话，也尽力多还一些，等个人负债率有所下降了，届时再重新申请房贷试试。

3、资料不全或有误

如果申请者提供给银行的资料信息有缺失的部分，那银行要通过审核估计会比较困难。而若银行发现申请者提供的资料信息与其真实情况不符，则有可能会怀疑申请者在故意隐瞒事实以获取贷款，自然不会通过审批。

解决办法：

及时补充完善准确的资料信息给银行，然后重新提交申请，只要个人资信没问题，届时房贷应当能够顺利批下来。

4、流水不足

银行一般要求申请者提供的流水月进账要在房贷月供的两倍以上，比如贷六十万房贷、期限二十年，那分摊到每月的应还本金就是两千五，申请者也就需要准备月进账不低于五千的流水才行。

解决办法：

1）可以选择追加首付款、降低贷款金额，如此一来，月供也会随之下降，银行对流水的要求自然也会下降一些。

2）可以选择与配偶、父母共同申请房贷，然后将对方的流水也一并提交给银行。

3）如果名下有一定资产，那可以多提供一些额外的财力资料给银行，只要能向银行证明自己有按时偿还贷款本息的能力就行。

5、首付资金来源存疑

银行要求申请者必须用自有资金支付房子的首付款，不允许贷款支付房子的首付款。

解决办法：

提供资金来源证明给银行，而如果自己凑不齐首付，可以去找亲友借钱，让对方转账到自己的卡里。

6、银行卡额度不足

申请房贷时若正好碰上银行业务繁忙、资金紧张，可能会导致审批、放款有所延迟，有时还可能会暂停服务。

解决办法：

建议另外换一家额度充足的银行重新办理房贷（当然，要尽量选择大型商业银行，以及与自己业务往来多的银行）。

7、征信查询频繁

不建议短时间内多次频繁查询征信，征信很容易因此变“花”。而一旦征信“花”了，很有可能会导致房贷审批不通过。

解决办法：

之后不要再去频繁查询征信，注意维持个人良好信用，以及暂缓申请新的贷款产品，等过一两个月后，征信“花”的情况有所改善了再去尝试申请房贷。

8、开发商有问题

房地产开发商证件不齐全，不具备售房资格等等。

解决办法：

只能选择退房，而由于客户选择退房是开发商问题导致房贷批不下来，并非客户本人有问题，所以退房不会造成违约，客户可以将先前支付的首付款全部拿回来，甚至可以去索要一定的损失费用。

要想房贷能够顺利批下来，以下几点基础条件必须满足才行：

1、申请者年龄在十八周岁（含）以上，具有完全民事行为能力；

2、能提供当地有效居留身份证明，符合当地买房政策规定；

3、个人信用良好，征信报告里没有不良记录或者严重负面信息；

4、有稳定的经济收入来源，具备按时偿还贷款本息的能力。

若申请的房贷类型是公积金贷款，还需要满足以下要求才可能审批通过：

1、住房公积金连续缴存时间达六个月及以上；

2、申请当月住房公积金账户处于正常缴存状态；

3、名下未曾办过公积金贷款或者贷款已结清。

专家总结：全款买房还是贷款买房？这才是真相

我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的专家，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔你好！成华区中环十里风和近期开盘，售楼部说的预估单价2万清水，这个时候投资吗？听说它的地下是地铁车辆段，会有震动和噪音的影响吗？

回答：你好！从轨道的走向来说，震动问题不大，有一定距离。高层楼下是民用停车场，没有震动之类的担忧，十里风和地铁资源丰富，教育配套一般。小户型总价不到200W，投资的话还是比较合适的，加装修2.1-2.2左右还是比较有竞争力的。

提问：雕叔你好！请问，保利和光屿湖，153平米，四百一十多万,低楼层值不值得投资，以后流动性会不会差?升值空间怎么样?如果不值得，总价400左右的房子，有没有哪个楼盘推荐，我是高新区普通资格，谢谢!

回答：2.7万接近清水房，这个价格就不算太便宜了，我不知道这个户型有没有赠送，如果有就可以买，如果没有，就是普通平层的话，价格就有点高了。保利和光屿湖整体上性价比是比较高的，但你说的这套房源感觉价格有点贵，你根据有没有赠送空间来判断买不买。除了和光屿湖之外，普通资格400万，金隅金成府，鹿溪樾府，天府里，招商时代公园可以对比考虑。

提问：雕叔你好1.本人在白沙有一套四十多平小房子，由于当初买房小白，70年民水民电双气，结果房本下来写的住宅公寓。当初买的时候还说占首套名额（因为当时单身着急住没想太多就买了）现在卖不出去，因为写的公寓二字银行不贷款。2.男朋友在高新区有套房子，当时18年买的二手房，一切都是正常买房首付贷款，由于也是买房小白房本过户后写的是非成套住宅，现在想卖也是不好贷款。3.现在由于我们都在东区上班，想置换买套东区二手房或者距离东区片区周围的新房，首付60（前提还得是高新区房子卖掉）贷款月供6000，都有省直公积金，应该怎么选择？感觉我跟男朋友的人生也太苦了

回答：你买这两套房的经历，大概率是因为图便宜造成的，过去的成本就沉没掉吧，打好当下的牌才最重要。东区有价值、流通性高、好变现的房子目前东区高铁站板块的二手房还可以。想在中州大道以东进行新房选择的话，东北方向的金水科教园区就成了首选。1、北龙湖是地王区，属于终极置业，一般人只能敬而远之，所以距离北龙湖最近的金水科教园区就成为第一价值外溢之处，未来，房价自然而然会被带动。2、金水科教园区是有中原科技城、金融岛作为价值支撑的，周边全部是高端办公群，有大量的高收入人群支撑。高收入产生高消费就会带动这个区域的高房价，未来因为郑州转型，中原科技城和金融岛的存在，这个板块会成为除北龙湖之外郑州的领涨板块。3、这个区域的房子整体容积率不超过2.5和2.0，属于片区改善的房子。郑州不缺房子，缺的是改善型的房子，更缺的是片区改善有产业支撑的房子。区域整体密度没有那么大，附近也有多个公园和贾鲁河水系，整个区域的业主群体层次都比较高，远胜于其它区域，无论是自住的舒适度还是房屋的增值能力。具体价值高的楼盘推荐，知识星球内部有。

提问：雕叔你好，总价预算120w-130w，在考虑增值空间和自住情况下，还可看哪些区域或者有没有其他建议?

回答：你这预算，我个人觉得投资为主优先考虑东部新区，或者新津。如果你要考虑自住，可以考虑主城区二手东门安置房，因为主城区生活配套比较丰富，烟火气重，交通也方便，更有利于自住。太远太偏生活是无配套的,不适合自住。

提问：雕叔老师您好，上个月刚买了一个2015年小区的二手房，已付定金，正在凑首付，一套房还在还贷期间，因此这是二套房，首付四成，总价100万。房子加上赠送面积约190平，装修可能都需要贷款。我们夫妻两人月薪共一万左右，公积金没用过，打算组合贷款。关于贷款有些疑问，之前有看到网上说公积金尽量拉长贷款时间，商贷可以短一些，不知道您怎么看？以我们现在的经济情况，有没有推荐的贷款方案？

回答：首先关于公积金要注意以下几点：1、很多公积金都有贷款额度的，有的限制40万，60。对于一些刚参加工作不久，缴存系数低的人群，有时候公积金贷款额度只有十几二十万，也就是说，除了最大的贷款额，剩下的都是你的首付，无形之中，这条规定将很多人，拒之门外。2、公积金贷款，在考察征信方面，要求更严格。有时候商业银行，为了完成贷款任务，偶尔的一些小黑点，银H基本也能放过，但是公积金要求就更加严格了。逾期出现连三累六者，第一关就直接PASS掉，根本不用等着后期的审核。3、公积金，不要随便提取，一旦提取，会影响贷款额度。其次组合贷款的话，公积金最长的年限是20年。而商业部分的年限最长是可以30年。贷款的年限，会根据借款人的年龄，还有房子评估报告的楼龄来定的。根据你的情况来看，可以选择公+商组合贷，贷款时间越长越好，负债会被通货膨胀给不断稀释买房核心还是房产升值的能力，远远大于公积金贷省下的利息，所以选择时，不能一叶障目，忘记买房的初衷。

提问：雕叔你好！万年场华润尚云庭2.6左右单价和神仙树大院单价2.3哪个值得入?还有龙潭市那边，主要考虑小孩上学和陪读。单看五到八年持有选哪种回报率更好？

回答：投资囤面积，自住看品质，尚云庭作为万年场的核心板块短期内成熟也不会改变，神仙树大院也属于防守型产品所以会比较稳，龙潭市属于进攻型产品可以长持，投资收益倾向龙潭市，稳健实用推荐尚云庭。

提问：雕叔您好！坐标成都，首套房名额父母使用了，用拆迁补偿置换一套市中心三套。实现二套房，首套商贷70W，贷款20年还贷。为了有资金全款买两套房子，商贷收益报虚增，这样还贷压力不小。现在想赶紧用70W，买小面积套二投资或盘活房子（兼顾工作生活，自有一套，出租一套）。找市区二手房，整体价格多在超预算二三十万以上，且房源都是十多年的，要么地段不好，要么郊区（配套不完善）。看了新都郫县新盘房价格与预算大致持平，但在目前的建设中，短期内不可能实现租金和利息支撑，缓解还贷。郁闷，现在不知道要去哪里买房子？感觉钱在手时间越长越缩水，不赚钱就变成了利息亏损。请雕叔建议找房思路！

回答：你的购买贷款想法是错误的，贷款时间越长，贷款越好，债务就回摊越薄，再加上30年的通货膨胀债务将被稀释，你的第一笔贷款只有20年，自然每月的贷款就会很高，压力很大。第二，购房投资不建议全款，全款房子没有杠杆，涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆，一旦上涨的房价资产将会被放大，那么第二套购买住房的投资必然是贷款，首付50%。而70W的购房全额购买一套房子根本买不到有价值的产品。新都可以考虑三河大丰那一带，靠近金牛的天回也不错。优先考虑的是二手的房屋，首付50%，选筹控制目标的总价在140万左右，这样购买房子的选择就会更多。

提问：雕叔你好！在高新区和青羊区上班，预算400万，套三套四均可的新盘。或者小区环境好，教育资源优的二手房请推荐。

回答：你好，预算达到400万的话，高新、青羊或者居中的武侯都还是有好些可选的楼盘，但主要也看你是否是刚需，甚至刚几，社保时长等，暂且先不管这些细节上的入围难度，统一来说，高新区可以看凯德世纪名邸（极致网红)、麓鸣九天(TOD大盘)、金隅金成府（热度很高）和保利和光逸境（楼盘体量不大，主打别墅)，基本都需要较高的顺位度武侯可以看当代璞誉(刚改大盘)、武侯金茂府以（改善大盘)及凤舞七里（稍微刚需)﹔青羊可以看玉润金沙(西三环外的小高层)、鹭岛金沙壹品（教育刚改)以及建发央著（价格待定)。二手房400万的话，还是建议可以看大源的华润凤凰城、雅颂居等。或者青羊五区的包括中大君悦金沙系列、金沙鹭岛系列以及西子香荷、保利贝森公馆、天合凯旋城这类，都是可以考虑的。

提问：雕叔你好！投资别墅，洋房或改善型住房前景如何？成都未来别墅会不会成为下一个风口。

回答：别墅的本质是一种奢侈品，其一次投入资金相对较大，装修成本较高的同时，租售比很不理想，当你需要资金周转时，又很难出手，只会逐渐残旧，越来越掉价，豪宅，郊区独栋别墅，洋房本质是一种奢侈品的市场，当你需要资金周转时，装修成本较高的同时，又很难出手，所以并不取决于租售比，人均收入。而是取决于消费的起人群，巨富群体，这些产品完全可以和普通住宅分割成两个市场。这类小众市场边际效应巨大，稍微增加的需求，可以把价格拉起很多。成都现别墅，常见于两种情况：1.整个产品的价格都保持在一个高大上；2.产品内部存在有15-30%的差价，还有些可能因为结构户型等因素有50%的价差。买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，别墅是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动小，金融属性也差，别墅的本质是一种奢侈品，其一次投入资金相对较大，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。而目前成都绝大部分的别墅，关注度高的别墅市场，又都处于郊区，反而进一步放大了泡沫和接盘的风险。未来如果不是自住，放着也是生草长青苔。目前成都只有较少的别墅还是有投资价值的，但是这产品却混杂在一个迷惑性很强的市场里，需要有专业眼光和熟练的市场经验来辨别，这一点和新手又是对立的存在。所以，想要性价比高的别墅，类似于在五星酒店里找人均99的自助餐。

提问：雕叔你好，结婚前老公有一套全款房，我们现在想买二套，可以考虑离婚两年后我去摇号吗？我有高新南户口和十几年高新社保，本人名下无房无贷款。

回答：家庭户口下你们现在就可以买第二套啊，只是首付比例高一些。如果离婚满2年，你作为单独是高新户口和高新社保，可以当做高新刚需第一顺位，自然是可以去摇号的，虽然现在政策首付比例低，但是到时候市场环境又变成了什么样了。

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