央行：首套房贷利率不低于4.85% 二套不低于5.45%

来源：经济日报-中国经济网

经济日报-中国经济网北京8月25日讯据中国人民银行官方微信公众号消息，中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问，据答问显示，首套房贷利率不低于4.85%二套不低于5.45%。

答问全文如下：

1.公告发布的背景是什么？

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。

2.改革后个人住房贷款利率如何定价？

改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

3.确定定价基准时，相应期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

4.什么是利率重定价？

利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

5.对于居民家庭有什么影响？

公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

6.何时实施？

2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

首套房房贷利率最低降至4.4% 央行重磅调控释放哪些信号？

5月15日，央行联合银保监会提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

这无疑拓宽了商业银行的贷款空间，同时进一步降低首套房的购房成本。随后各地也将快速执行这一政策，但每个城市的市场影响还需要看各自落地细则情况。对此，有业内人士预计，未来更多城市会下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放。综合来看，政策的意义在于释放了更加积极的信号，提振市场信心。

500万元30年贷款，月供或少还600元

首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整，无疑使得商业银行的贷款空间变大。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这有助于促进房贷利率的下调，进一步降低购房者的成本。尤其是一些交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。另外，从下降20个基点来看，下调的力度比较大。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，此次调整前首套房贷款利率最低要求是5年期以上LPR（4.6%），二套房贷款利率最低为5年期以上LPR+60个基点，那么本次下调首套房贷款利率20个基点，即最低可为4.4%，是加大了对刚性和改善性住房需求的支持。如果考虑到今年以来部分城市已经调整认房认贷标准，部分改善性住房需求亦将受益。

对于调整后的“最低可为4.4%”，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷利率水平，2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松，可以预测到本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器。

“从央行发布差别化房贷政策发布专门文件来看，体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情颓废态势的决心。而央行选择在周末发布政策，也说明政策非常紧迫和必要。”严跃进如此称。

央行发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，在全国个人按揭贷款利率方面，利率为5.42%。严跃进据此测算，按照减20个基点计算，那么实际的利率可以做到5.22%。从500万贷款金额、等额本息、30年月供偿还的方式计算：在利率从5.42%降到5.22%的情况下，每个月可以少还约600元，30年加起来可以少还约22万元。

不过，中原地产首席分析师张大伟分析认为，从之前首套房贷款利率最低4.6%降低到4.4%的确是利好，但是并不是直接降息，只是给地方贷款执行的空间，预计各地将快速开始执行，政策影响需要看各地落地细则的情况。

坚持“房住不炒”，拉大首套房与二套房贷款利差

值得关注的是，央行此次仅调整了首套房商贷利率下限，而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

对于这样的差别化住房信贷政策的调整，上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅认为，由于“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”，这是拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。这也意味着在刺激需求的同时，坚持“房住不炒”。

在此次政策表述中提到，人民银行、银保监会将各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

“对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，这有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。”杨畅这样表示。

此次政策对于未来市场的影响如何？对此，严跃进认为，在持续的LPR利率降低、银行本身的利率下调、央行明确的差别化住房信贷政策等多方面发力下，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件。

在陈文静看来，本次全国统一下调首套房贷款利率下限，对当前的市场预期将起到积极作用，亦将对市场产生实质性利好。本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。

“此前，苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至最低基准线4.6%，对市场情绪产生了一定积极带动，未来预计更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放，热点城市市场有望逐渐企稳回温。”陈文静说。

此外，很多业内人士认为，调整首套房房贷利率下限，释放了更加积极的信号。对此，王小嫱认为，除了降低了居民的购房门槛，也提振了市场的信心。在房地产市场的发展规律中，短期看金融，金融环境的宽松必然有助于市场向好。在中央的加持下，购房者对于市场的信心加强。

新京报记者袁秀丽

编辑武新校对卢茜

8月5年期以上LPR大幅下调15个基点，首套和二套房房贷利率下限降至4.1%、4.9%

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR下调5个基点、5年期以上LPR下调15个基点，由3.7％、4.45％调整至3.65％、4.3％。

8月降息15个基点，为今年第三次下调5年期以上LPR

此次降息为非对称降息，1年期LPR下调5个基点，5年期以上LPR下调15个基点，5年期以上LPR为今年第三次下调。值得注意的是，2022年截至8月，5年期以上LPR共计下调35个基点，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后降息力度最大的一年。

8月12日，人民银行发布7月金融数据，M2同比增长12％，增速分别比上月末和上年同期高0.6个和3.7个百分点。7月存量社融规模334.9万亿元，同比增长10.7％，较6月回落0.1个百分点，新增社会融资规模7561亿元，同比少增3191亿元，创近六年单月新低。居民信贷方面，7月住户贷款增加1217亿元，同比少增2842亿元，同样出现较大幅度回落。整体来看，7月金融数据不及预期，企业融资及居民信贷需求均偏弱。

8月15日，央行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对8月16日到期的6000亿元MLF的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.75％、2.0％，均较前期下降10个基点。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，此次缩量续作符合央行在8月10日“货币政策执行报告”中“加大稳健货币政策实施力度……坚持不搞“大水漫灌”，不超发货币……保持流动性合理充裕”的基调，此次降息主要目的为降低实际贷款利率，使市场主体感受到融资成本下降，激活实体融资需求。

在2019年时，房贷利率换锚5年期以上LPR，即房贷利率为5年前以上LPR加固定基点，随5年期以上LPR浮动，故本次LPR的调整将同样带动房贷利率调整。

首套和二套房房贷利率下限降至4.1％、4.9％

陈文静指出，首套和二套房房贷利率下限降至4.1％、4.9％，房贷利率下限达2019年以来新低，各地房贷利率仍有进一步下调空间。

5月15日，央行和银保监会联合下发通知，调整购买普通住宅的首套房房贷利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行（为5年期LPR+60个基点）。

本次5年期以上LPR下降至4.3％，同时亦预示着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.1％，二套房房贷利率下限为4.9％，近期，部分二三线城市房贷利率已下调至此前房贷利率下限水平，本次LPR调降后，房贷利率下限进一步降低，各地房贷利率下调仍存在空间。

陈文静表示，房贷利率下调，可降低购房者置业成本，本次降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。

各地楼市政策有望持续优化，热点城市楼市企稳可期

根据中指不完全统计，2022年7月单月，83省市累计出台93条房地产调控政策，在7月28日政治局会议提出“因城施策用足用好政策工具箱”后，各地政策松动继续向一二线城市扩展，政策力度也有逐渐加大的趋势。8月4日，北京市住建委公众号发文《多措并举提升老年家庭居住品质营造全力友好型社区》，文中提及“对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策...”对现行限贷政策出现一定程度松动迹象；8月8日，广州再下调落户门槛，现本科学历、社保在保即可申请入户；8月12日，苏州、无锡相继出台限贷松绑政策，苏州二套房首付比例由贷款结清50％、贷款未结清80％，分别下调至30％、60％；无锡则将二套房首付比例由贷款结清40％、贷款未结清60％，下调至30％、50％。

8月16日，李克强主持召开经济大省政府主要负责人经济形势座谈会，强调“需求不振是经济运行的突出矛盾。经济大省人口多，要多想办法促消费，扩大汽车等大宗消费，支持住房刚性和改善性需求。”预计下半年经济大省仍将持续出台稳楼市政策，政策力度有望加大。8月17日，济南全市推广二手房“带押过户”，降低交易成本的同时，提高二手房的交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，从而带动新房市场恢复。未来预计将有更多城市在优化认房认贷标准，调降首付比例等配套政策方向进行发力，配套政策的叠加出台，将更好地促进刚性和改善性住房需求释放，带动楼市的企稳恢复。

陈文静表示，整体来看，当前经济恢复速度较慢，房地产开发投资增速自2021年2月至今持续下行，房地产销售面积再度走低，而7月部分城市出现项目集体“断供”的事件，进一步加大了房地产市场恢复的难度。政治局会议“因城施策用足用好政策工具箱”定调后，预计调控政策或将持续加力优化，叠加信贷环境的优化改善，政策效果有望逐渐显现，购房者预期和置业信心有望逐渐回升，后续市场有望企稳，热点一二线城市或稳步复苏。

本文源自金融界