想买商业公寓楼，首付、税费、贷款各多少？

莆房网【购房问答】栏目，18年沉淀，以专业、客观的精神为您买房答疑解惑。有关于新房、二手房、房贷、公积金、政策等各种问题，您都可以进行提问，我们将在24小时内为您解答。希望能够成为您买房路上的好帮手！

Q:网友：在城东上班，首套房子，两个刚要上幼儿园的孩子还有父母一起生活，市区房子太贵，想离市区近一点，又考虑孩子读书，所以想问下涵江保利云上房子怎么样？

A:莆房网：您好。你既要满足孩子未来十多年的读书需求，又要满足自家的居住需求。建议首选市区的楼梯房，价格相对比较低一些，划片学校比较稳定，周边的生活也相对比较齐全，生活方便一些。

如果经济能力允许的话，可以咬咬牙买市区的电梯房，但是市区价位低的电梯房比较少，只有住友等个别小区有，你可以多找找，建议一步到位，工资跑不赢房价的情况下，后续改善成本也比较高。

Q:网友：请问如果购买帝源首座现在市场单价成交价大约多少，可以划片荔城区第一实验小学吗？初中九中的吧？57平米大概首付要多少万的，可以贷款多少万？税要多少钱？

A:莆房网：您好。帝源首座目前二手房的挂牌价是11000元/㎡，但其是属于商业公寓，今年莆田义务阶段的招生政策规定：2021年5月1日起购买商业办公用房并实际入住的业主，其子女就读只能是就近统筹安排。

商业里面过户很复杂，一般是不贷款，或者贷款按房东购买价的一半，这样过户费比较低，剩余的就是首付，具体以税务部门的为准。

Q:网友：我贷款是等额本息的20年现在还款140期了。现在想提前还款吃亏吗？

A:莆房网：您好，等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。你已经还了140期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。

以贷款100万20年还清为例，可以看下图：

「街坊点题」30万元买市区公寓是“笋”还是“坑”？

文、图/羊城晚报全媒体记者陈玉霞徐炜伦

“8字头带精装”“有产权”“30万元可入手”“月供2000元”“政府补贴13万元”……收到房产经纪发来这些信息的广州街坊周小姐，对这样的“笋盘”信息将信将疑：此类信息可信度有多高？羊城晚报记者近日对周小姐反映的问题进行了走访，发现此类公寓均为使用权公寓，销售人员口中的“产权”并非每套公寓的单独产权。

30万元能买市区公寓？

根据周小姐的报料，羊城晚报记者找到了信息中提及的楼盘鱼珠城和贵坊（备案名为鱼珠融汇贸易创新中心）。该项目紧挨着茅岗路，北侧则是广园快速路，与富颐华庭一路之隔。

记者被路边的揽客经纪引入展示中心后看到，现场有不少看楼者。据介绍，该项目共规划有A、B、C三栋楼，目前对外推出的公寓户型有四种，面积从35-68平方米不等，有平层和小复式两种。

从旁边的非实景样板房可见，小复式单位层高为4.5米，有带中空客厅和直接间隔成两层空间两种设计；平层单位为双钥匙户型设计，即把4.5米层高平均分成两层，每层一套单位，每套单位层高为2.25米，从一个大门进去后分两个入口进入两套单位，据说这是为了将出租收益最大化的设计。情景样板房进行了个性化装修，对市民有一定的吸引力。但记者也发现，这些房子的一些卫生间甚至是卧室都无法自然采光通风，2.25米的层高显得相对压抑。

宣传中的“30万元可入手”也确实存在。据销售人员介绍，周末和准时签约都有额外折扣，算下来，30多平方米的平层单位也有一口价优惠，单价是“8字头”，从8293元-8750元/平方米不等，总价30万元左右；但小复式价格就高一倍多，一套38平方米的小复式单位总价约73万元。销售人员说此类公寓首付需交五成，其余五成可以贷款，“四大行都和我们有合作，如果你的资质特别好，利率可以比较低”。

这些公寓真的有产权？

30万元真的能买下广州市区带产权的公寓？天上没有那么多馅饼可掉。

鱼珠城和贵坊销售人员说，虽然三栋楼宇都有“产权证”，但属于整栋楼的大证，每套公寓并没有独立的产权证。消费者支付数十万元，买下的其实是这些公寓37年的使用权，双方签订的是《物业使用权转让合同》。

无独有偶，近日不少房产经纪也在大范围推介白云新城“27万元、月供2000元、有产权、马上办红本”的公寓，市民林先生觉得够吸引，于是按指引到了白云区国信花生大厦看房。到现场后林先生被告知，他们与开发商签订的是租赁合同，能获得公寓30年的使用权。至于“原来总价40多万元，现在有政府补贴13万元，因此总价最低仅需要27万元”的说法，销售人员也无法给出明确解释，仅称“可以直接在合同总价里扣除”。羊城晚报记者致电该项目所在的广州民营科技园相关管理部门，该部门称已接到不少关于国信花生大厦的投诉工单，还有市民支付了部分金额想申请退款无果前去求助，该部门工作人员表示：“广州民营科技园目前并没有购房单独补贴13万元等相关规定，那些可能是楼盘销售的宣传手段，购房者需要提高警惕，慎重考虑。”据了解，该园区内还有一些公寓“出售”，羊城晚报记者在园区内还看到一条提醒市民的横幅，上面写着“园区有公寓楼出售出租存在疑点，请提高警惕，谨防受骗”。

近期市场出现一些精心装修的、转让使用权的公寓律师提醒

需留意项目的合法性

广东诺臣律师事务所的朱秋霞律师表示，这类所谓“有产权”的公寓实际上是使用权公寓，买家获得的是该公寓的使用权，法律性质属于租赁。这类公寓存在较大的风险：

一是根据民法典的规定，租赁期限超过20年的，超过的部分无效。实践中，开发商通常会将超过20年租赁期限的部分用“无偿赠予”或用两次租期拆开提前签订等方式予以规避，但法院通常会认定这些方式实际上违反了法律的强制性规定而认定合同部分无效。合同无效的部分对双方无约束力，开发商可以主张在20年后收回场地，买家可主张退还20年后的租赁费用。

二是开发商和村集体签订的通常是合作开发合同，开发商取得该集体土地的开发运营权，有权将建成的公寓出租给第三方。但是，一旦开发商没有按合同约定向村集体支付合作费用或其他应付费用，村集体可能会提出解除合同，收回土地使用权。由于买家已经一次性缴纳了租金，在开发商资金挪用或短缺甚至卷款跑路、破产的情况下，买家有可能钱房两空，打赢官司也拿不回钱。

三是使用权公寓存在成为违法建筑导致烂尾、合同无效的风险。广州地区近年来的案例显示，一些使用权公寓没有取得《建设工程规划许可证》而被依法拆除，或者没有按照《建设工程规划许可证》的要求进行建设，这些情况都会被认定为违建，导致合同无效，买家会面临巨大的法律风险。

同时，朱秋霞提醒，由于使用权公寓的买家和开发商是租赁合同关系，银行无法办理一般市民所理解的“传统房贷”。销售人员或中介经纪口中提及的贷款可能是租金贷或者其他的信用贷款、消费贷款等，而这些贷款的还款方式、利息计算方式等和“房贷”存在一定的差异。

另外，广州市住房和城乡住建局、广州市规划和自然资源局发布的《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》第十二条的规定，宣传推广及运营租赁住房项目时，不得诱导、强迫、引导承租人参与任何有金融风险的行为，不得出现“投资”“升值”“名校”“首付”“月供”“不限购”“不限贷”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样，销售人员若对看楼者宣传投资回报、升值等是违规的。

《羊城晚报》2022年5月31日A14版

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来源羊城晚报·羊城派

责编梁栋贤

公寓和住宅存在着哪些差别 了解清楚再购买

现在大家在挑选房屋的时候一般比较常见到的房屋就是公寓和住宅了，有很多的购房者在买房子的时候也是会纠结自己应该购买公寓还是住宅，所以对于想要购买房屋的人来说，把公寓与住宅的区别了解清楚就很重要了，接下来大家来看看公寓和住宅存在着哪些差别的相关内容吧。

1、产权年限不同

产权年限的不同是公寓与住宅之间比较明显的一个差别了，一般来说，一般来说，公寓的产权年限都只有40到50年左右，但是住宅的产权年限却是有70年的，这个差距还是比较明显的。

2、水电收费标准不同

不管大家所居住的房子是公寓还是住宅，大家居住在里面的时候都是需要使用水电的，一旦使用了水电，那么就要支付水电费才可以，但是公寓与住宅在水电收费方面也是不同的。住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取；而公寓属于商用住房，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。长远看来，住宅的水电费支出至少会比公寓的水电支出省下一半都不止。

3、落户规定不同

买房落户的政策相信很多人都是知道的，但是如果大家想要通过购买公寓去办理落户却是不行的，因为公寓如果是在商业用地上建起的项目，是商业性质，就不能办理入户。如果是住宅的话，根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以解决户口问题的。

4、税费不同

当购房者在购买公寓或者是住宅的时候也都是需要去缴纳税费才可以的，但是公寓与住宅在税费缴纳的方面也是有区别的，前者会比后者负担更多的税费支出。拿个税来说，如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过五年，则免交个税，但如果所售房产是非住宅类房产，则不管什么情况都要缴纳个税。

5、采光条件不同

对于购房者来说，房屋的采光问题是自己在购房的时候必须要考虑到的问题，现在很多开发商所出售的公寓，它的卫生间和厨房都没有窗户，而且阳台也是内阳台，采光条件并不是很好。而根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅必须满足日照、采光等相关条件，因此现今的住宅大多都是明厨明卫，采光条件会比商业公寓好很多。

6、贷款利率和首付不同

现在大部分的人在买房的时候都是通过贷款去购买的，公寓与住宅在贷款利率和首付方面也是有差别的，如果购房者打算贷款购买公寓，则需要按照商业住房的规定办理，首付比例一般为50％，贷款利率相对也会高一些。若是贷款购买住宅，首付比例通常为20％，但根据地区的差异，首付比例也会有所不同。

前面的文章为大家介绍的就是公寓和住宅存在着哪些差别的相关内容，希望可以帮助到大家，虽然现在市面上有很多的公寓在出售，但是如果大家想要购买房屋给自己及家人居住，那么大家在购买房屋的时候肯定还是去购买住宅会比较好。