港人如何在大湾区置业？最新房贷利率+限购限贷政策来啦

五一假期即将来临，很多购房者选择在小长假开启置业模式。

作为粤港澳大湾区的主战场，广东省在产业、经济、交通、教育等方面正快速发展。随着人口大量的聚集，城市的板块价值也随之涌出。也因此，大量的外地客选择在广东置业，尤其是广州、深圳、珠海、佛山等城市颇受青睐。

为此，小美整理了粤港澳大湾区四大国有银行首套和二套房贷商业贷款执行利率情况、住房限贷政策、香港人士在大湾区内地9市的购房政策，让你轻松搞定湾区置业第一步！

一、大湾区最新房贷利率汇总，深圳首套最低4.9%大湾区各城房贷利率，最近又有哪些变化？以四大行为参考，深圳堪称大湾区房贷利率最低的城市，首套稳定在4.9%，二套稳定在5.2%；肇庆则是大湾区房贷利率最高的城市，无论是首套还是二套，房贷利率普遍在6%上下浮动。

中国银行首套房贷利率在4.9%-6.125%之间，二套房贷利率在5.2%-6.37%之间。

农业银行首套房贷利率在4.9%-5.9%之间，二套房贷利率在5.2%-6.125%之间。

工商银行首套房贷利率在4.9%-6.12%之间，二套房贷利率在5.2%-6.37%之间。

建设银行首套房贷利率在4.9%-5.88%之间，二套房贷利率在5.2%-6.13%之间。

3月以来，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。此外，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限。

下调房贷利率，将在一定程度上重振市场信心，进一步鼓励并且释放出更多合理住房需求，让购房者更愿意贷款买房。

二、大湾区9市最新住房限贷政策

总体来看，在中山、江门、佛山、肇庆和惠州等城市贷款买房的门槛较低，因为首付比例整体较低，而且没有那么多条条框框的限制。

三、港人在大湾区内地9市的购房政策自2020年疫情爆发开始，不少港人喜欢在内地置业，根据相关数据显示，2020年，港人在大湾区内地城市买房总共成交1.61万宗，总面积约150万平方米，总成交金额超过309亿元！

其实早在2019年，香港居民在粤港澳大湾区城市的购房资格就放宽了。只要港人有钱有意愿，就可以在上述大湾区九个城市购买一套自住房。

香港新开篇——房屋新政

住得小、住得挤和住得贵，这是香港房屋问题的典型写照。对于香港居民来说，无论是月入10万港币有余的中产家庭，还是刚刚毕业的硕士毕业生，亦或是收入低微的香港家庭，他们都共同面临也承受着来自房屋问题的挑战。

香港特区候任行政长官李家超在政纲中说，香港有解决土地房屋问题的社会条件，关键要下定决心。李家超会在房屋新政上带来什么样的新思路、新动作？

高房价与窄空间的“房产围城”——私楼里的中产家庭

姚女士从事测量师工作多年，目前一家五口住在丈夫的公务员宿舍。由于丈夫即将退休，退休后便会成为无业无房的“双无人士”，这才有了购房计划。

像姚女士这样家庭月入超过十万港元的家庭，目前仅占到全港的7.5%，已经算是高收入的中产家庭，但依然无法逃脱高房价与窄空间的“房产围城”。

导致私楼房价高的最大因素是供不应求。根据团结香港基金给出的土地报告，自2019年以来，受施工进度放缓、延迟落成等因素的影响，香港的私楼供应量出现断崖式下跌，而未来5年的私楼供应量可能会继续在谷底徘徊，难以达到预期落成数量。

住得小、住得挤和住得贵，根源就是香港的土地只用了大约20%，城镇化的比例非常低。

香港的土地供应问题一直是民间与政府的关注焦点。现任特首林郑月娥曾提出“明日大屿”、“北部都会区”等土地发展计划，不久将担任新任特首的李家超也在政纲中提出，希望通过建设香港北部地区及填海造陆，为香港居民拓展更多居住空间。

不过，尽管香港北部可能成为未来潜力极大的发展地区，但如若考虑交通路程、职业发展等因素，这块新兴土地似乎缺少对专业人士的吸引力。

除了供应量长期低迷带来的楼价高企外，购买者还会面临高额的购房税率，比如首次置业人士需要缴付高昂的从价印花税。此外，按照香港现时的购房政策，1200万港元至1920万港元的房屋，贷款上限为960万港元。对于一些家庭来说，此后按揭还款的压力并不小。

沦为抽奖游戏的“居屋”大战——置业遥遥无期的硕士毕业生

在香港，除了私人楼市外，包括居屋、公屋在内的公营楼市也是组成香港房屋阶梯的重要部分。

其中，“居屋”是由港府统筹、策划及兴建的出售房屋，以低于市值的价格，在扣除地价后，售给合资格的申请人，目的是帮助中低收入家庭购房置业，实现居者有其屋。

“公屋”则是由政府兴建，廉价出租给基层市民的公共房屋，为的是解决香港低收入家庭的住房问题。

硕士毕业不久的25岁经济数据研究员陈先生，目前与家人共同租房。由于个人收入已经超过申请政府公屋的12940港元上限，又无法负担私人楼市的高昂房价，所以他希望可以通过抽签的方式抽中一间价格适中的居屋。

香港已经连续12年成为“全球最难负担楼价的城市”，居屋成为更多如陈先生一样的“夹心阶层”的置业首选。但平均28人争一户的激烈竞争，使居屋彻底沦为了一场抽奖游戏。

在香港，类似陈先生这样出生于千禧年前后的一批年轻人，购入居屋的机会极其渺茫，加上私人楼宇价格不断高企的双重压力，让置业更加遥不可及。

1998年到2003年期间，由于金融风暴及楼价震荡，港府先后决定停售及停建居屋。而后十年间，尽管香港经济已开始恢复升轨，但居屋复建计划却一直被搁置。

居屋计划的全称是“居者有其屋”，但美好愿景却已经越来越远：少了住房进阶通道上关键的“居屋”这一台阶，那些原本有经济能力可以够得着“居屋”的香港市民，不得不主动下沉，或被动滑落到申请公屋，这又导致申请公屋的人数更多，轮后时间也更长。而极少部分倾尽全家几代积蓄的香港市民，冲进私楼市场后又进一步推高了楼价。

住在劏房里的两代四口——排队等公屋的香港居民

香港观塘区这间100多平方呎的劏房内，住着唐先生两代四口人。唐先生76岁，已经找不到合适工作，只好在家休养，只靠太太打工养家。

劏房狭小不堪，人均面积不过3平方米，但租金却高得惊人，呎租已经超过50港币，比港岛中心地段湾仔区的不少私人楼宇租金还要贵。忍痛栖身劏房，原因无他，只为离太太打工的地方近。

劏房，就是将一个普通住宅单位再分为几个独立的小房间，早在上世纪90年代就已经在香港出现，楼价及租金的爆升，很多基层家庭负担不起普通住宅租金，只能越住越小，蜗居在劏房里。而越是商业人流旺地，劏房就越多，劏房单位呎价一升再升，却一度供不应求。

在香港，很多正栖身劏房的基层家庭，都在排队轮候公屋。公屋平均轮候时间目前已经超过6年，很多家庭甚至等候超过10年。时间越等越长，轮候人数也越来越多，劏房租金还不断上升，在收入没有显著增长之下，很多基层家庭就连劏房也只能越住越小。

香港土地的总面积是1100平方公里，已开发的仅有270平方公里，只占四分之一，而房屋用地更是只占香港总面积的7%左右，远远少于新加坡，也少于比邻的深圳。由于居屋供应暂停、公屋供应量少且落成迟缓，很多基层香港市民唯有不断降低居住要求，加入拥挤且恶劣的劏房环境。

访问过半，我们才突然发现，一墙之隔的另一架双层床上铺，一直蜗居着唐先生14岁的儿子，他一直盘腿坐在无法站起来的高架床上看书。从出生到现在14岁读中二，唐同学都是在劏房里度过的，现在他和母亲睡里屋，父亲和姐姐在客厅。姐姐今年已经19岁，刚刚考完DSE，如此狭窄的空间里，毫无个人隐私可言。14岁的唐同学唯有不断劝诫自己：以平和心态来面对一切。

劏房问题存在多年，直到2021年6月，特区政府推出为期3年的现金津贴试行计划，舒缓基层家庭在轮候公屋期间面临的生活困境，像唐先生这样的4人家庭，每个月能够拿到3050港元的现金津贴。

候任特首如何解决香港房屋问题？

候任特首李家超在政纲中，针对解决短期房屋问题提出了精简程序、解燃眉之急的思路。

民间多个团体及研究机构其实早已就此发声，今年1月，团结香港基金就发表报告，呼吁港府精简程序，同时提升公务员的工作效率，多管齐下增加土地及房屋供应等。

长期的房屋政策需要拆墙松绑，增加行政效率，在未来提供更多的土地及住房。对于短期解决方法，不断有各界别多位议员提议：改造一些现有的设施作为临时过渡性房屋，比如启德方舱和竹篙湾方舱，这两个地方就是按照半永久标准来建造的。如果算上全港九个小区隔离设施，则有约5万个床位，2万多间单位。

现有公屋仍有潜力可善加利用，5月22日，民间组织“关注安置政策联机”发布的调查结果显示，有超过800个40多年楼龄的公屋单位空置，提议将这些单位改为临时居所。

此外，候任特首李家超的政纲还提出了“千人计划”，初步构思是帮助1000名居住劏房初中学生，政府企业及非政府组织等一同设计方案，为他们提供包括培训、活动以及更好的学习环境，以解决跨代贫穷问题。

编辑：丁筱

一年期定存利率高至5.1%！香港各大银行展开存款“争夺赛”，因何而起？有何影响？

记者吕文琦曾令俊

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“最近，存款利率上涨了非常多，大家都在抢。“近日，香港市民林小姐对界面新闻记者说。

为了应对美联储加息压力，近期香港传统银行大幅上调了存款利率以争夺存款。

界面新闻记者注意到，汇丰银行近日再度上调港元及美元定期存款利率，港元3个月、6个月及1年期上调0.3个百分点至2.9%、3.4%及3.7%，起存门槛仅1万港币。而美元定存也上调至3.1%、3.6%及3.7%。

至于香港另一大行渣打银行，港元1年期上调0.2个百分点至4%，与中银香港并列为本地大行中最高。6个月港元定存利息保持在3.6%。美元6个月及1年期定存则保持于3.8%及4%。

中小银行方面，富邦银行上调一百万港元以上存款额3个月、6个月及1年期港元定期利率至4.6%、4.9%及5.1%，其中一年期利率超越华侨永亨银行此前的5%，成为香港最高。美元定存利息则保持在4.6%、4.8%及5.1%。

据界面新闻记者了解，香港银行存款利率此前一直较低，以一年期定存为例，普遍不到2%，甚至有的银行低于1%。

目前，传统银行的存款利率甚至已经超过了部分虚拟银行，10月31日，WLBk(汇立银行)3个月、6个月及12个月港元定期利率分别为2.0%、3.9%、4.0%；LIVIBANK6个月及12个月港元定期利率分别为3.0%、4.0%。

“之前虚拟银行的利率比传统银行高很多，吸引了很多市民来开户，这一轮利率上涨之后，双方基本持平了，传统银行利率甚至比虚拟银行还高。”香港某虚拟银行人士对界面新闻记者说。

香港银行这一轮上调存款利率主要与美联储加息有关。美联储年内已经连续三次加息75个基点，在美联储9月22日议息后，汇丰银行曾宣布上调最优惠利率（PiR，简称P息）0.125%至5.125%。

香港金管局总裁余伟文在9月份表示，美联储料在年底前继续收紧货币政策，香港银行业“极有可能”提高存贷款利率，其中包括最优惠利率。

存款利率上涨之后对香港按揭市场也造成了较大的压力。香港银行公会资料显示，11月1日HIBOR报价中，与房贷相关的1个月HIBOR为3.2089%，连日上升创14年新高。在9月30日，1个月HIBOR还在2.61607％，2021年12月31日HIBOR仅0.15911％。

香港的楼市按揭主要分为浮息及定息，当中浮息按揭分“H按”与“P按”两种不同的按揭利率。

“H按”是根据“银行同业拆揭计划”（HIBOR）为计算基础的按揭计划，由于银行拆息较波动，为免按揭供款急升，银行会设有锁定按息上限，通常等同P按息率。

而“P按”则是以最优惠利率（P）为基准的按揭计划。不同银行的最优惠利率亦会不同，市场上暂时有两个P：“大P”（5.25%）及“细P”（5.125%），用“细P”的包括汇丰银行、恒生银行及中银香港等，而其他银行则采用“大P”。

目前H按的按揭利率已升穿封顶息率，最新突破2.5厘，创2019年12月以来最高，近日不论是大行，或是中小行均纷纷上调H按封顶利息，当中汇丰、渣打及中银等银行将封顶利息由2.5%上调至2.75%，不排除会再调整。

而最优惠利率（P）方面，汇丰银行已上调最优惠利率至5.125%，是2018年9月以来首次加最优惠利率（P），其他银行同样跟随。

加息后，供楼费用会增加多少？界面新闻记者了解到，以500万元贷款额，25年还款期为例，在封顶息为2.5%时，每月供款22431元。当P按利息增长到2.75%后，每月供款为23002元，增加571元。而在一年前，同样贷款金额和年期下，每年供款为20170元。