南京苏州无锡同日调整二套房首付比例？三城12345热线均回复“未收到相关政策”

8月12日，一份名为《关于调整南京市差别化住房信贷政策的决议》(以下简称《决议》)的网传文件引起市场关注。《决议》规定，南京市区(不含溧水区、高淳区)范围内购买二套房最低首付比例调整为不低于30%。

同日，苏州和无锡也传出调整二套房首付比例的消息。苏州规定，如贷款还清，则二套房贷款可以执行3成首付，房贷未还清则可以6成首付；无锡则规定，房贷已结清可执行3成首付，房贷未还清可执行5成首付。

不过，《每日经济新闻》记者分别查询了南京、苏州和无锡的政府官网，截至发稿，均未找到网传的上述相关政策文件。今日(8月13日)上午，记者分别拨通了南京、苏州和无锡的12345政府服务热线，得到的答复均为“目前没有收到这个政策通知”。

网传的南京房贷新政文件

南京房产中介已在宣传最新贷款政策

针对网传的《决议》，《每日经济新闻》记者今日上午拨通了南京政府服务热线12345，工作人员表示，“目前系统内没有这条新政，需要等房产中心核实之后，5个工作日给你回电。”

随后，《每日经济新闻》记者拨通了工商银行南京分行的个人贷款业务客服电话，工作人员表示，“目前系统中还未显示首付比例降低的信息，具体需要询问经办银行。”随后，记者又拨通了工商银行南京市广州路分理处的电话，工作人员表示，“不知道这个事情，您下周一问下信贷部。”

按照《决议》，自2022年8月12日(含)起，对南京市区(不含溧水区、高淳区)范围内，有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭，有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭，或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例调整为不低于30%。对南京市区(不含六合区、溧水区、高淳区)范围内，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例调整为不低于60%。

记者注意到，在此之前，南京上述情况的购房人，首付比例最低分别为5成和8成。也就是说，如果按《决议》规定，之前有过贷款记录但已经结清贷款的购房人，买房可以再度拿到3成首付，即恢复“认房不认贷”。

每经记者采访南京当地中介截图

南京鼓楼区我爱我家门站中介沈军今日下午通过微信告诉《每日经济新闻》记者，“曾经有过贷款记录但是还清的，现在可以首付3成。”但当记者问及是否有官方文件时，他并没有正面回应，而是向记者提供了一份南京主城8区“8·12”最新贷款政策表格。

“当前房地产市场调整态势仍较为明显，市场活跃度不足，近期北京、上海、广州等一线城市优化调整政策，释放积极信号，具有风向标意义。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静8月12日晚通过微信向记者表示，政策趋势上，二线城市在限购、限贷、限售政策方面或进一步优化，更多三四线城市或全面取消行政性限制政策，以稳定房地产市场预期。政策持续优化调整后，热点一二线城市有望率先企稳和恢复。

正式文件尚未发布，苏州房贷新政已暂停？

在网传南京调整二套房贷首付比例政策后，8月12日当日，又有市场消息称，苏州和无锡也调整了二套房贷款首付比例。其中苏州规定，贷款还清则可以执行3成首付，房贷未还清则可以6成首付；无锡规定，房贷已结清可执行3成首付，如房贷未还清可执行5成首付。

苏州当地中介刘萍今日上午通过安居客平台向《每日经济新闻》记者确认，“这是针对银行办理贷款的政策，房贷已经还清，二套首付3成，原来是5成；如果房贷未还清，则首付从原来的8成降为6成，首套首贷保持不变。”

每经记者采访苏州当地中介截图

苏州另一房产中介刘尧昆(化名)也向记者表示，“目前首套房首付3成、二套房房贷还清也是3成，三套房需要全款。”

随后，记者拨通了苏州市政府服务热线12345，工作人员回复称，“目前没有收到这个政策通知，还是按照老政策执行。”

不过就在今日下午，记者从苏州某购房交流群获悉，有购房者转发了一个名为“新区学区房”的微信公众号显示：昨天(苏州)的首付新政市场反应激烈，连夜签约大有人在，今早多个售楼处火爆；不过接到最新通知，关于调整商业性个人住房贷款首付款比例的政策暂缓，具体执行日期再另行通知。

今日上午，无锡当地中介赵勇通过安居客平台回复《每日经济新闻》记者，贷款新政尚未官宣，“但是二套房可以首付3成。”

而无锡市政府服务热线12345的工作人员回复记者表示，“最新的一份规定是4月份关于公积金贷款的调整，非首房首贷公积金贷款40%，宜兴等郊区20%。目前没有收到更新的通知。”

每经记者采访无锡当地中介截图

三城住宅价格指数已连跌10个月

即便是长三角的热点城市，南京、苏州、无锡和大部分城市一样，已经长期处于市场下行期。

据易居研究院50城房地产市场机会与风险监测系统显示，今年7月，50城住宅价格景气指数为-140，环比下跌1%。自去年8月景气指数由正转负以来，处于负值区间已经持续一年，当前景气度仍在历史低位筑底盘整。其中苏州景气指数-53.2、无锡-59.5、南京-82.1，三个城市的住宅价格指数均已连续下跌10个月。

对于无锡而言，今年以来陆续出台的宽松政策不断刺激市场，但1-7月成交量却远低于往年平均水平。4月25日无锡宣布提高公积金贷款额度；5月初将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年，同月再次对购买144平方米(含)以上商品住房适当放宽限购。

在多轮宽松政策之下，据诸葛找房数据，5、6月无锡新房成交连续两月回升，6月达到年内新高后又迎来了7月传统淡季，加之疫情影响导致推盘量骤减，新房成交周期性下滑。7月无锡新房成交1764套，环比下跌39.77%，同比下跌73.91%。

苏州今年也多次调整楼市政策，不过目前楼市表现也不容乐观。据克而瑞苏州数据，今年7月，苏州市区商品住宅的供应面积为28.13万平方米，环比减少59.68%，同比减少60.6%；成交面积约54.66万平方米，环比减少33.60%，同比减少28.51%。

今年以来多次放松楼市政策的南京，同样面临去化周期攀至新高的压力。克而瑞南京报告显示，截至6月底，南京在售库存上升至657万平方米，去化周期9.7个月，已经达到2015年来的新高；上半年二手房成交36506套，同比下降46%。虽然在限购、信贷等政策持续优化的刺激下，南京二手房日均成交量也并未出现明显提升。

(应受访者要求，文中沈军、刘萍、刘尧昆、赵勇皆为化名)

央行南京分行：银行要严查首付贷，不做“假离婚”的按揭业务

中国人民南京分行和江苏银监局联手对外发布了《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》。

继上海和深圳在3月25日出台新一轮楼市调控政策后，一些房价涨幅较快的二线城市也开始规范和收紧房贷政策。

3月28日，中国人民银行南京分行和江苏银监局联手对外发布了《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》，提出银行要严查“首付贷”等违规行为，并不做“假离婚”的按揭业务。

值得一提的是，上述通知还明确点名称，密切关注南京、苏州等部分城市因房价较快上涨可能带来的金融风险。

“当前，部分一线城市房价上涨过快，并带动部分二线城市居民购房需求大幅上升，住房市场量价齐升。在此背景下，甚至出现部分城市的少数购房者通过房地产中介机构、P2P平台、互联网众筹、消费金融贷款等渠道筹措的借贷资金，用以支付‘首付款’的现象；同时，个别地方还出现以‘假离婚’等方式取得‘购房资格’的现象。”央行南京分行货币信贷管理处处长戴俊解读称。

央行南京分行和江苏银监局也为银行加强审查指明了方向。

在加强对个人住房贷款首付资金来源的审查方面，通知要求，各家银行要明确“客户的首付款不能来源于借贷资金”的底线，综合运用征信、首付款流水审查等方式，确切掌握借款人首付款真实的资金来源状况，严格审查首付款证明材料。

同时，银行在发放消费贷款和信用贷款时，要加强对客户的交易真实性审查和贷款用途验证，严禁客户将消费贷款和信用贷款挪作首付款；各银行业金融机构在发放个人住房贷款时，对通过消费贷款或信用贷款等银行融资用于首付款的客户，一律不得发放个人住房贷款。

“对通过房地产中介公司、互联网平台、小贷公司等非银行渠道筹集首付款的客户，各银行业金融机构一律不得发放个人住房贷款。”通知称。

值得一提的是，通知明确，要严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”，对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。

此举也被一度被市场解读为”认房又认贷“，不过，戴俊在解读中做出了澄清。

他表示，此前在实际操作中，个别银行对“首次”和“首套”不做具体审查的情况。鉴于“首次”房贷条件略优于“首套”，因此对于符合“首次”购房条件的，应不折不扣地落实政策，并按“首次”政策发放贷款，以确保大学毕业生、进城购房安家落户的农村家庭等“首次”在城市购房时，能够得到住房信贷政策的优先支持。

以下是江苏省现行个人住房贷款政策中的首付比例和贷款利率

1.居民家庭首次购买普通住房的，即既未申请银行贷款购过房、也未使用自有资金购过房，实行首次购房贷款政策：

南京主城区（除高淳、溧水外）按揭贷款最低首付比例为25%，南京以外的其他地区（含高淳、溧水）最低首付比例为20%；贷款利率下限，均为基准利率的0.7倍。

2.以下三种情况，执行或比照执行“首套”住房信贷政策，即最低首付比例全省均为30%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍：

（1）有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；

（2）已买有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭

（3）仅有一套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的

3.已有一套住房、有住房贷款，尽管相应购房贷款尚未结清

（1）对南京市，除南京所属高淳、溧水外，仍执行此前的“二套”房贷政策，即执行45%的“最低首付比例”

（2）苏州市，除县级市、吴江区外，执行40%的“最低首付比例”

（3）对其他城市，以及南京所属高淳、溧水和苏州县级市、吴江区，最低首付比例为30%

而上述对有住房、有贷款且未结清贷款的“二套房”，其“贷款利率下限”仍为基准利率的1.1倍不变。

江苏南京一房主构成诈骗获刑

来源：金陵晚报

孔某将拆迁安置房卖给李某后,又将房卖给梁某了,你以为这只是诚信问题?真没那么简单。是民事欺诈?还是刑事诈骗?

2017年1月,孔某将自己位于南京市高淳古柏街道的拆迁安置房以34.8万余元的价格出售给李某,李某先行支付房款人民币25万元,双方约定尾款待房产过户后再行支付。

谁能想到,孔某在向李某交付房屋钥匙的过程中,私自保留了其中一把钥匙。

2018年4月,孔某为偿还高额债务,利用之前保留的钥匙,私自更换该房屋门锁,将该房屋以人民币35万元的价格再次出售给梁某。梁某先行支付房款人民币25万元并约定房屋过户后再行支付尾款,孔某取得25万元后用于偿还个人债务。

事后,梁某取得该房屋的新钥匙并告知孔某进行了装修。装修期间,李某前来阻止。无奈之下,梁某找到孔某。

孔某拍着胸脯表示:你只管装修房屋,剩下的事他来处理。然而,孔某所谓的处理,也只是还李某钱。他多次出具承诺书,承诺按期返还李某25万元购房款,但却分文未履行,于是案发。

孔某万万没有想到,自己的不守信用,触犯了法律。高淳法院审理认为,孔某以非法占有为目的,在履行房屋买卖合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大,其行为已触犯刑律,构成合同诈骗罪。依法判处有期徒刑一年三个月,并处罚金三万元。

对话法官

一审判决后,小编采访了本案的主审法官季红。

Q:“一房二卖”如何认定是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”?

A:“一房二卖”是指房屋所有人将同一房屋先后出卖给不同的买受人。出卖人往往已经收取了两个买受人部分或者全部购房款,而事实上却不可能同时满足所有买受人的购房需要。在判断“一房二卖”是否为合同诈骗时,要满足诈骗犯罪的构成要件,即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。

Q:日常生活中如果遇到“一房二卖”时,买房人应如何处理?

A:“一房二卖”应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。步骤一:沟通解决。可以首先与卖房者尝试着沟通,运用法律规定维护自己的权益。如谈判不成功后,应果断选择走司法途径。步骤二:申请财产保全。步骤三:提起诉讼。买房人应积极收集有关证据,向法院提起诉讼。如果涉及合同诈骗可以向公安机关报警。

法官

提醒

“一房二卖”多出现在二手房交易中,二手房易出现“一套房源多个中介在卖”、“房东和购房者信息不对称”等问题,这就使部分不法分子有机可趁。房产买卖动辄数百万,购房者在购房前需审核中介资格、买卖标的权属等情况,签订正规、完备的房屋买卖合同并在房管局进行备案,及时办理房产变更登记。