武汉、贵阳房贷利率最低可至3.9% 专家称地产企稳利好银行板块估值修复

21世纪经济报道记者唐婧北京报道

“贵阳首套房贷利率最低可以到3.9%，不过暂时只有三个银行能做，分别是农行、交行和中行，其余的银行可能还在走流程。政策只持续到年底，现在差不多就是抄底买房了。”一位贵阳房产中介对21世纪经济报道记者透露。

上述中介所提到的政策，是指9月29日人民银行、银保监会发布的《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》。《通知》指出，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。这意味着符合条件的城市的房贷利率下限可以突破4.1%，部分城市的房贷利率甚至可以进入“3”字头。

十一假期过去，已有多地积极响应，阶段性下调当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。21世纪经济报道记者从多名房产中介处了解到，二线城市中已有武汉、贵阳的首套房贷利率下限跌破4.1%，哈尔滨、天津、兰州、昆明、石家庄、大连的房贷利率下限仍在4.1%，尚未跟随新政调整。

“武汉首套房贷利率下调至3.9%，所有银行都可以做。”一位武汉房产中介对记者表示。

根据易居研究院智库中心的统计，在国家统计局发布的70个大中城市房价指数中，有23个城市符合此次新政的要求。其中，二线城市8个，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；三线城市15个，包括泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。需要注意的是，央行和银保监会此次新政的适用范围并不限于国家统计局发布数据的70个城市，全国会有更多城市符合条件。

三线城市方面，记者获悉，山东济宁首套房贷利率降至3.95%，湖北宜昌首套房贷利率降至3.9%，其他城市尚未跟进利率下限下调的新政，普遍仍在4.1%。

另外，多个不在统计局监测名单但符合条件的城市也下调了房贷利率下限。十一假期的第一天，广东清远就阶段性地调整首套房利率下限至3.7%，广东阳江房贷利率目前最低也可至3.9%。

“此次多地首套房贷款利率的调整，充分落实了国庆假期节前的政策导向，是房贷利率进一步下调和放松的体现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，此次利率的调整，房贷利率从“4时代”进入到“4以下”的阶段，意味着房贷利率破4的时代到来，对四季度楼市交易的提振具有积极意义。

稳地产重在稳预期

房贷是银行信贷业务的重要组成部分，房地产市场整体企稳与好转对于银行贷款资产质量的稳定具有重要意义。中指研究院提供的数据显示，近几年房地产贷款余额增速持续下降，并在2020年之后，低于各项贷款增长水平。2022年6月末房地产贷款余额增速仅为4.2％，不及2021年同期增速的一半，仅是同期各项贷款余额增速水平的三分之一。

另一组数据显示，当下新增的房地产贷款占比创新低。2022年6月末，房地产新增贷款累计新增0.67万亿元，占各项新增贷款金额的比例仅为4.9％，占比创近年新低。2021年之前，新增房贷占各项新增贷款的比例大多超过20％，目前的占比仅为之前的大约四分之一。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水对21世纪经济报道记者表示，这是信贷供给与需求相互作用的结果。一方面，从贷款资金供给端来看，金融机构对房地产未来预期较弱，特别是民营房企连续出现信用问题，使得金融机构投向房地产的资金更加谨慎。另一方面，从贷款资金需求端来看，购房者对市场预期较弱，购房不积极；民营房企迫切需要资金支持，但是由于信用问题，难以得到金融机构认可。当前，需要迫切稳定房地产预期，促使市场成交复苏，进而稳定房地产市场发展。

10月9日，中国人民银行发布的《2022年第三季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月，17.1%的居民打算购房，这一比例高于二季度的16.9%。但认为房价将继续上涨的居民比例继续降低：对下季房价，14.8%的居民预期“上涨”，大幅低于二季度的16.2%；56.6%的居民预期“基本不变”，16.3%的居民预期“下降”，12.4%的居民“看不准”。

另一面，是监管部门指示银行加大对房地产融资的支持。据媒体报道，9月底，监管部门指示工行、建行、中行等多家大行加大对房地产融资的支持力度，要求每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。据估计，此次新增房地产融资支持共计达6000亿。前几年，年新增房地产贷款高达5万多亿，2021年下降为3.8万亿，则此次新规模占去年总量比例超过15%。

刘水认为，这是继8月监管要求中债增信提供全额担保支持民企发行中票之后，房地产行业融资的又一利好消息。其中，银行直接提供房地产开发贷款及投资房企债券属于对房地产企业的直接融资支持，增加居民按揭贷款则属于间接融资支持。银行作为房地产行业融资的重要渠道，这次双管齐下，将对行业当前疲软的现金流起到极大的补充作用。

在他看来，从此次监管支持融资利好对象来看，资金宽松不再是单一的面向企业或居民，而是对生产端、需求端同时提供资金支持。从融资规模来看，倘若预期资金在年内全部投入市场，将起到巨大的资金补充作用。从行业提振方式来看，既兼顾到项目交付这一当前最为迫切的主题，又缓解了房企的偿债压力，同时从销售市场间接推动资金补充，系统性盘活行业流动性。

利好银行板块估值修复

记者留意到，十一假期之后，多家券商的银行业分析师发布研报，重点谈及监管部门近期密集发布的楼市新政，称地产板块企稳有望推动银行板块估值修复。

民生证券银行业分析师余金鑫表示，年初以来地产销售的孱弱，是银行板块估值承压的重要原因之一。尽管从“十一”期间商品房交易数据来看还未见起色，但是一方面政策大面积落地通常在节后进行，另一方面此次政策的信号意义较强，后续不排除多层次政策力度再加码，因此对地产销售企稳可以乐观一些。若政策效果逐渐显现，无论是从经济增长还是资产质量的角度，均将对银行板块估值修复提供坚实支撑。

光大证券研究所首席银行业分析师王一峰表示,“基建+地产”共振或催生四季度银行板块行情。展望四季度，银行经营基本面有望稳中向好。一方面，房地产供需两端支持政策进一步加码，叠加前期政策逐步落地显效，有望与基建共同推动“实质性”宽信用的形成，有助于缓释银行体系资产质量压力。另一方面，资产端收益率可能延续下行态势，但存款挂牌利率下调有助于缓释负债成本压力，资产负债重定价周期错配或驱动银行四季度净息差阶段性走平。此外，北向资金与公募基金持仓处历史低位，也有望回流银行板块。

王一峰认为，银行股投资上建议继续把握两条主线：一是经营基本面优质，估值性价比较高的宁波、招商和邮储银行。头部银行经营具备可持续性及稳定性，且三季度这三家银行A股跌幅较大，进一步提升了其估值性价比。二是深耕江浙经济发达地区，且有业绩释放诉求和能力的江苏、南京、杭州和常熟银行等。

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​多地房贷利率破4，购房成本少了很多

目前五年期以上LPR利率已经下降到4.3%，而且央行允许各大银行在LPR基础上下调20个基点，所以目前很多地方房贷利率最低可以做到4.1%。

从过去几十年房贷利率的实际走势来看，4.1%的房贷利率其实已经处于历史第二低水平。

历史最低利率水平是发生在2016年，当时很多银行利率都可以在基准利率的基础上打8折左右，相当于最低利率只需要3.92%左右。

因为当时房贷利率非常低，所以带动了楼市的迅猛发展，从2016年到2020年这段时间，很多地方的楼市表现都相当火热，楼市交易也非常给力。

这种通过下调利率来刺激楼市可以说起到立竿见影的目的，因为利率下降了，但是购房的成本就下降了。

所以在当前楼市表现并不在理想的情况下，很多地方也开始祭出这招，那就是降低房贷利率。

虽然目前按照央行政策规定，房贷利率最低只能做到4.1%，但其实很多地方在实际落实的过程当中都有可能实现更低的利率。

比如清远推出利率优惠政策，最低只需要3.7%。

根据清远日报报道，根据中国人民银行清远市中心支行公布的信息，从2022年10月1日到2022年12月31日，清远将阶段性下调首套房商业性个人住房贷款利率下限，房贷利率最低可以在LPR的基础上减60个基点。

按照当前LPR4.3%计算，这意味着个人首套房贷款利率最低可以低至3.7%，这个利率已经降低到跟公积金利率差不多的水平。

而且跟去年同期相比，这个利率下降的幅度是非常大的。

在今年3月份的时候，清远首套房利率普遍在5.5%-5.6%之间，在2021年首套房利率甚至有可能达到6%以上。

这意味着目前清远的首套房利率要比去年同期低两个百分点以上。

当然除了清远阶段性下调房贷利率之外，实际上目前有不少城市都开始下调房贷利率。

而各地下调房贷利率的主要依据是，2022年9月29日，人民银行、银保监会发布的阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的政策。

按照央行以及银保监会的要求，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

在这个政策出来之后，很多城市马上开始下调首套房利率，除了清远之外，目前广东省内的其他城市房贷利率也出现了不同程度的下调。

其中阳江的首套房利率下限，最低可以下降40个基点，也就是房贷率最低是3.9%，而江门、云浮、湛江等市甚至直接取消了利率下限，这意味着银行可以根据客户的实际情况决定利率的高低。

除了广东这些城市之外，我相信未来符合条件的城市都有可能继续下调房贷利率，按照央行的要求，符合条件的总共有23个城市。

包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳等8个二线城市，以及泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林等15个三线城市。

假如未来这些城市的首套房利率继续下调，那么大家的购房成本将会进一步降低。

当前大多数城市的房贷利率最低都是百分之四点几，但是未来如果这些城市继续下调房贷利率，最低有可能做到3.7%以下甚至3.5%以下。

这些利率跟去年同期相比至少下降了两个百分点以上，这个下降的幅度非常明显，对应的购房成本下降也会非常明显，我们来举一个简单的例子。

按照去年各地的房贷利率，很多地方首套房都达到5.5%以上，我们就按照5.5%计算，假如申请100万的贷款等额本息30年期限，那月供就达到5677.89元，利息总额达到104.4万元。

而在房贷利率下降了3.7%之后，月供就直接下降到了4602.83元，利息总成本也只有65.7万元。

相当于在利率下降之后，每个月月供少了1000元以上，利息总成本少了近40万，这个成本降幅是非常明显的。

当然有些朋友可能考虑到目前的房贷利率都是按照LPR定价，基本上都是每年重新定价一次，即便现在房贷利率低，并不代表着未来的房贷利率就跟着低。

其实从整个现代发展形势来看，未来随着经济增速放缓，市场需求融资增长也会跟着放缓，而在居民存款不断增加的情况下，银行的资金不会像以前那么紧张，对应的银行整体房贷利率也不会太高。

另外即便未来LPR上涨了，但是最终客户的定价都是按照LPR和差点来进行，按照目前3.7%的利率来计算，利率差值达到-60个基点。

这个差点值是不会变化的，哪怕未来LPR上涨到5%了，大家的实际利率也只有4.4%。

所以从整体来说，如果房贷利率下降到3.7%，甚至更低，大家购买100万的房子，至少可以节省10万甚至更多的利息，对于刚需人群来说，这个时候去买房还是比较划算的。

2022年上半年：商业银行贷款，哪家利率更低

【野叔观察】

9月20日，央行官方公众号发布的《深入推进利率市场化改革》一文称，目前我国定期存款利率约为1%至2%，贷款利率约为4%至5%，真实利率低于潜在实际增速，处于较为合理水平，是留有空间的最优策略。

同日，金融野叔在百家号发布了《2022年上半年：商业银行存款，哪家利率最高》一文，以6家国有大行、10家股份制银行、18家上市城商银行和12家上市农商银行为样本，对其存款平均付息率进行了分析。本文则以上述46家银行为样本，对其贷款平均收息率进行比较分析。

附图一

六家国有大行的贷款收息率

今年上半年，6家国有大行贷款平均余额85.81万亿元，约占同期金融机构贷款平均余额的41.8%，与其在银行业机构中总资产41.2%的占比相近；上半年大行贷款平均收息率加权平均值为4.26%，与6月份金融机构贷款加权平均利率4.41%相比更低，反映出国有大行对于贷款利率下行的贡献度更大。

6家大行的实际贷款平均收息率分布区间为4.15%至4.61%，相对最低的是工商银行，相对最高的是邮储银行（各行详情见本文附图二），6家都比上年同期有所下降。正是由于邮储的贷款收息率相对最高，同期该行存款平均付息率在大行中相对最低（1.63%），所以今年上半年其净息差2.27%，明显高于国有大行净息差1.94%的平均水平。

值得一提的是，6家大行中个人贷款平均收息率有2家下降，即邮储银行由上年同期的5.41%降至今年上半年的5.34%，交通银行由5.02%降到4.98%；而另外4家样本的个人贷款收息率反而有所上行，例如建设银行由上年同期的4.84%上升到今年上半年的4.89%。

这4家上升的样本与前2家下行的样本相比，后者相对下行的原因在于上年同期个人贷款收息率都在5%以上；前者的主要原因则可能在于个人住房贷款利率的相对上行。例如，今年上半年建设银行个人中长期贷款（以个人住房贷款为主，此分部在该行全部个人贷款中占比80.12%）收息率为4.94%，比上年同期上升0.05个百分点。这从一定程度上反映出，今年上半年部分国有大行对于个人住房贷款投放的相对审慎。

附图二

十家股份制银行的贷款收息率

今年上半年，10家全国性股份制银行（不含广发和恒丰）贷款平均余额合计35.19万亿元，在同期金融机构贷款平均余额占比约17.1%，与12家股份制银行在银行业中总资产占比17.7%相近（毕竟前者未纳入的2家机构规模相对较小）；上半年10家样本机构贷款平均收息率加权平均值为5.05%，明显高于同期国有大行的贷款利率平均水平。

各样本的实际贷款平均收息率分布区间为4.62%至6.00%；其中相对最低的是招商银行（相关详情见本文附图三），这与该行存款平均付息率仅1.49%（上市银行中最低）明显相关，因为只有较低的负债成本（特别是存款）才能支撑较低的贷款利率，由此赢得更强的市场竞争能力。

贷款平均收息率相对最高的是平安银行，比上年同期下降0.2个百分点之后，今年上半年仍然保持在6.00%。从存款付息率看，上半年该行的2.05%相对不低。从贷款结构看，该行个人贷款平均余额占比60.82%，同期个人贷款收息率高达7.54%；所以尽管企业贷款收息率低至3.86%，贷款整体收息率仍然较高。

附图三

十八家城商银行的贷款收息率

今年上半年，本文选取的北京银行、上海银行、江苏银行、宁波银行、南京银行、杭州银行、徽商银行、盛京银行、长沙银行、成都银行、中原银行、哈尔滨银行、锦州银行、天津银行、青岛银行、重庆银行、郑州银行和贵阳银行18家上市城商银行样本，贷款平均余额合计11.71万亿元；贷款平均收息率加权平均值5.12%，略高于同期股份制银行平均水平。

18家样本的实际贷款平均收息率分布区间为4.35%至6.10%；相对最低的是宁波银行，相对最高的哈尔滨银行（相关详情见本文附图四）。而且，贷款平均收息率同比上升的只有2家机构，其中江苏银行上升0.01个百分点，相对不算明显；哈尔滨银行则上升了0.19个百分点。

附图四

上半年，哈尔滨银行的企业贷款收息率为5.31%，比上年同期下行0.03个百分点；个人贷款收息率7.16%，比上年同期上升了0.42个百分点；由于个人贷款平均余额占比高达42.78%，所以最终拉高了全部贷款的平均收息率水平。

值得一提的是城商银行的个人贷款平均收息率，18家样本机构的数值分布区间为3.95%至7.16%；其中相对最低的是锦州银行，其个人贷款收息率比公司贷款收息率低1.9个百分点，这也是上市银行中相对少见的现象。当然，这与该行个人贷款不良率高达27.48%明显相关（全部贷款不良率为2.87%，关注率为13.1%）。

尽管宁波银行6.97%的个人贷款收息率相对较高，不过从结构上看该行个人贷款平均余额占比36.7%，已经比上年同期下降1.9个百分点，这与同期金融机构个人贷款增速放缓趋势一致。2022年6月末，全部金融机构个人贷款余额73.28万亿元，同比增长8.1%，比同期贷款整体增速低3.1个百分点（均为RMB统计口径）。

据金融野叔测算，江苏银行上半年个人贷款平均收息率约6.78%，略低于南京银行。不过值得关注的是，6月末该行个人贷款余额5574.59亿元，在全部贷款中占比36.33%；比2021年末减少39.81亿元，占比下降3.77个百分点。这一趋势部分与宁波银行相似。

附图五

十二家农商银行的贷款收息率

今年上半年，12家上市农商银行（不含紫金农商银行）贷款平均余额合计3.26万亿元，贷款平均收息率加权平均值5.13%；这一数值与同期上市城商银行平均水平相当接近，反映出城商银行的贷款利率与上市农商银行相比并无优势，直接原因就是城商银行的存款平均付息率相对更高。上述18家上市城商银行存款加权平均付息率2.34%，反而高于12家上市农商银行的2.17%。

12家样本的实际贷款平均收息率分布区间为4.59%至6.71%，相对最低的是上海农商银行，相对最高的是九台农商银行（相关详情见本文附图四）。其中，贷款平均收息率比2021年上半年不降反升的只有常熟农商银行和九台农商银行2家样本机构。

上半年，常熟农商银行贷款平均收息率6.32%，比上年同期上升0.08个百分点，这种上行趋势与上行幅度在同期上市银行中相对较为少见。从贷款结构看，该行企业贷款收息率4.91%，比上年同期下降0.01个百分点；个人贷款收息率7.39%，上升0.05个百分点，而个人贷款在全部贷款中的占比（均为平均余额）达到58.96%。由于贷款收息率上升，今年上半年常熟农商银行的净息差反而比上年全年提高0.03个百分点，达到3.09%，明显高于同期农商银行净息差2.06%的平均水平。

九台农商银行今年上半年贷款平均收息率相对最高，从贷款结构看，一方面是其公司贷款上半年增速更快，占比由上年末的80.8%提高至今年6月末的82.2%；另一方面是公司贷款收息率6.78%，比上年同期上升0.6个百分点。该行这种公司贷款利率上行趋势在上市银行中也是相对少见。

其他10家上市农商银行今年上半年贷款收息率均比上年同期下降。不过，上海农商银行虽然整体上的贷款平均收息率有所下行，但是上半年该行个人贷款平均收息率5.15%，反而比上年同期上升了0.24个百分点，涨幅相当明显。从增速看，6月末该行个人贷款比年初增长1.37%，低于同期全部贷款3.57%的平均增速；从不良率变化看，6月末个人贷款不良率0.72%，比2021年末上升0.1个百分点。这些变化可能与该行今年上半年主要经营区域的疫情相关。

附图六

野叔的结语

上述46家样本机构上半年贷款平均余额合计135.97万亿元，约占同期金融机构贷款平均余额的66.23%，因此对其利率进行样本分析具有较好代表性；据金融野叔测算，同期它们的贷款加权平均收息率为4.52%，这一数值与本文开篇时央行相关文章指出的“贷款利率约为4%至5%”区间完全一致。

利率是资金的价格，是重要的宏观经济指标，能够反映出资金的各种流向和机构的各类分层。不同机构、不同区域的存款平均付息率和贷款平均收息率，就可以反映出资金的相对流向与信用分层。从流向上看，资金更容易向经济金融发达区域、发展环境优良区域流动。从信用分层上看，经营良好的大型机构更容易获得较低成本的存款等负债，由此以较低的贷款利率获得更强的市场竞争能力。

相反，中小银行的存款等负债成本相对更高，同时业务与管理成本、风险成本也相对更高；但是它们在区域零售业务市场上可以通过自身努力取得相对竞争优势，例如决策与经营的时间成本可以更低，金融附加服务可以更优，贷款产品设计可以更加符合客户的个性化需求。这三点都更可以成为中小银行差异化发展的路径。