按揭中的房子能做抵押贷吗？什么情况下适合做抵押经营贷？

坐标深圳。

很多客户对房产抵押贷不了解，习惯性的认为还在还银行按揭款的房子就不能做房产抵押贷，实际上按揭中的房子完全是可以做抵押贷的。

一套房能否做抵押贷的前提条件是有房产证，也就是说未出房产证的房子是无法做抵押贷的。

除了有房产证这个前提条件外，只要房子还有空间可贷就都可以做抵押贷。

因为一般抵押贷额度并不是市场价来决定的，而是根据评估价或者指导价一定的比值来确定可贷额度。

以深圳为例，一般是评估价7成或者是指导价9成，取低原则。

比如一套房产评估总价500万，指导价450万，按照评7指9来算，按评估价能贷350万，指导价405万，这种情况下这套房子抵押贷就只能贷350万。当然评估价因为评估机构的不同有一定的浮动空间。但总体相差不大。

这套房子，如果业主还欠银行按揭款350万，抵押贷可贷总额也才350万，因为抵押贷需要赎楼还清银行按揭欠款。这个房子就没有空间套现了。

那么什么情况下适合做抵押贷呢？，一般有如下三种情况适合做抵押经营贷。

第一，如果业主做抵押贷的目的是减轻目前还款压力，或者说需要部分资金周转，我们通过渠道，尽量把评估价拉高，这样就还有部分套现空间。因为抵押贷很多都可以做先息后本还款方式，前期每个月都只需要还利息，最后才需要还本金，而抵押贷利息又明显低于房贷，所以就能实现大幅减轻目前还款压力的目的。

比如深圳前两年普遍房贷利率在5.0左右，欠银行贷款300万，20年等额本息还款，月还款将近2万，

转换成抵押贷300万，先息后本，随借随还，每个月还款8790，前期每个月减少月供1.1万，可以大幅缓解短期资金压力。

尤其是现在房产市场普遍不景气情况下，短期难转手又面临高额月供，一旦收入不稳定就会面临较大还款压力。

这种方式就能够很好的解决这个问题，如果后续房价回暖能够保值增值，可以通过卖掉房子来实现还本。

第二，如果业主做抵押贷的目的是平转降息，即使已经没有套现空间仍然是可以做的。

这种适合房贷利率较高的客户群体通过较低的抵押贷利率实现降低总利息和减轻月供压力目的。

比如，房子银行按揭贷款300万，贷款利率年化5.5，如果转换成抵押贷300万，年化3.7，存在1.8的利率差，300万一年可以省5.4万利息，10年能省54万。20年30年省的更多。

当然房贷相比抵押贷最大的优势是贷款周期长，而抵押贷普遍在3-5年，长点的可以做到10-20年甚至25年。但一般10-20年这么长周期的授信的的抵押贷中途都是需要还本过桥再续贷的。

比如3年内需要一次性还本续，或者5年一次还本续贷，它的风险在于如果银行不续贷，客户短期内就面临高额的还本压力。

另外一个风险点在于利率变化，比如今年跟银行做抵押贷利率年化3.7，授信10年，每3年一过桥续签，3年后跟银行续签时是要以当时银行抵押贷利率为准的，并不意味着授信10年就一直是3.7年化。未来利率可高可低，长期看趋势是向下走的。

需要说明的是，只要客户正常还款，征信负债和逾期没有大幅度增加，银行一般都是愿意续贷的，因为银行放贷也是为了盈利，正常合作的优质客户银行是非常愿意继续合作的。

最坏的情况是被银行抽贷或者不续，在这种情况下可以找其他银行继续做抵押贷。

只要不是太大的问题一般经过渠道包装后是可以继续做的。

第三，房子有可贷空间情况下，可以通过抵押贷套现。

比如全款购买的红本在手房，或者是首付比例较高的房子，还有就是已经升值的房产，只要是经过评估后仍然有套现空间就可以做。

比如房子还欠银行200万，但抵押贷能贷500万，这样就有了300万的现金可使用。

其实很多深圳的业主都是通过抵押贷去套现的。有些客户会问抵押贷套出来的钱能用来买房吗？能用来还债吗？能用来投资吗？

这个问题我在另一篇文章中有详细讲述过了，简单来说，名义上肯定是不允许的，但现实中，通过合理方式的规避，是基本不存在问题的。现实中绝大部分抵押贷都是以这种方式去进行的。

「万宁」住房抵押贷款能贷多少？影响住房抵押额度的原因是什么？

说之前先看公式：包括全款房抵押公式和按揭房再次办理抵押公式。

全款房:房屋评估价X贷款成数=房屋贷款额度。

按揭房屋：房屋评估价X贷款成数-剩余贷款=房屋可贷额度。

例如：你有一套价值200万元的房子，贷款成数一般为70%。

全款房:200万X70%=140万

同样有一套200万元的房子，按揭贷款还有60万还没还完，贷款成数70%。

按揭房：200万X70%-60万=80万

当然，房产抵押贷款可以借多少并不意味着计算多少就是多少。这只是一个初步的评估价格。具体金额由银行根据您的资质和各方面确定。

那么在什么情况下会影响贷款额度呢？

1、房产评估值

影响房屋贷款额度的评估因素主要包括：房屋类型、房屋面积、朝向、位置、建筑年龄、楼层等。

原来，房子可以借70%，但由于其中一种情况，银行会减少一些风险额度。

2、不同的抵押物，贷款成数也不同

商品房抵押最高可达70%

办公楼和商铺的最高抵押率可达60%

工业厂房最高抵押率可达50%

3、个人月收入各方面资质

银行也会考虑个人收入的贷款因素。如果个人收入较低，银行会考虑你是否有足够的还款能力，银行会减少贷款金额。

4、银行贷款限额

不同的银行推出不同的贷款项目，有些银行最多只能贷款300万元，所以去不同的银行可以贷款的最高限额也有一定的影响。

房屋抵押贷款还不上，只有一套房子，会被拍卖吗？

前段时间，深圳的楼市出现了异动，引发了监管部门的注意，央行发布通知，要求各行彻查今年以来新发放的房抵经营贷。一时之间，引起了人们对房抵贷的关注。

截图来源：广州日报

与其他贷款相比，相信不少人对房抵贷还不是很了解，那么今天我们就来说说房抵贷。

一

顾名思义，“房抵贷”指的是借款人将名下的房产（住房、商住两用房）作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的贷款。如果你急用钱，名下有房产，就可以通过将房子抵押给银行，来借出大笔资金缓解燃眉之急。

现在，很多银行都有这一业务，贷款额度及贷款申请条件各不相同，不过银行多按照用途将房抵贷分为两类。一类是房产抵押经营贷款，一类是房产抵押消费贷款。以工商银行为例，主要以个人房屋抵押综合消费贷款业务为主，在贷款额度上按区域实行差异化管理，比如一类城市单户贷款额度不超过500万元，二类城市单户贷款额度不超过300万元。

房产抵押贷款可以借出多少钱呢？

其实主要看借款人的具体情况。如果借款人所拥有的房产估值比较高，那么能借出来的钱就会越多。当然，银行还会对借款人的综合资质进行评估，比如信用情况、银行流水、工作情况等。

一般，申请房产抵押贷款，如果是经营用途，除了要向银行提供房产抵押物外，还需要提供公司的营业执照。拿中信银行来说，以住房抵押的，办理个人房抵经营贷，贷款金额最高可为房产价值的70%，以商用房为抵押，贷款金额最高可为房产价值的60%。换句话说，如果你的个人住房价值1000万，那么贷款金额最高可获得700万。

不过，消费用途所获得的额度可能就没有那么高，像工商银行就直接对贷款额度范围作了限定，经营贷款主要还是看借款人房产估值。

尤其是今年受疫情影响，不少企业都面临着经营困难。之前小编还看到一些八卦说，喜剧之王周星驰将估值为11亿的豪宅抵押给银行获取贷款来化解财务危机，虽然不知真假，但是要真将估值那么高的房子抵押出去，至少也能获取好几个亿的贷款，这个贷款额度可不是常人所想象的。

二

是不是只要有房就可以申请抵押贷款呢？

并不是这样的。

小编认识一做餐饮的网友，因资金周转不开，打算通过抵押房子获取贷款。本以为会申请通过，可是没想到被拒了。银行给出的理由是该网友抵押的房子属于小产权房，不具备抵押资格。

要知道，在申请房产抵押贷款时，房产证是贷款时必须要提供的资料，而小产权房是没有产权证的，所以拥有这类房产是无法进行房产抵押的。

另外，若是你的房子存在违规改建行为，或在权属方面有争议，又或者是已经被纳入拆迁范围内等，这些房子都无法取得抵押贷款。

之前也有朋友问过我这样一个问题：没有结清的房产能够申请房抵贷吗？

其实是可以的，房产没有结清申请房产抵押贷款，这种行为叫做二次房抵贷。

去年，杭州就有多家银行推出“二抵贷”业务,用户可以将自己按揭的房子到不同的银行进行抵押，从而获取贷款。

但是，对于二次房抵贷，银行对贷款的用途有更加严格的要求，主要是为了防止借款人将房子抵押后再去买房，使贷款资金流入楼市，毕竟这类行为是监管部门明令禁止的。

像央行发布通知，要求各行彻查深圳今年以来新发放的房抵经营贷，也是出于这种原因。

三

房产抵押贷款还不上会怎样？

目前各大银行房产抵押贷产品的贷款期限一般为十年，目前很多银行实行的还款方式都是先息后本。比如中信银行可以采取按期（月、季）还息、到期还本的方式，也可以选择到期一次还本付息的方式。

每个月只还利息，到最后期限才还本金，这种还款方式一定程度上缓解了借款人的资金压力，不过这种方式也有弊端，前提虽然轻松，但是后期可能造成借款人一时还不上的情况。

一旦抵押贷款还不上，那么会有什么后果呢？

首先和普通贷款一样，出现逾期，银行会收取一定的高额罚息，并且逾期记录会上报央行征信，从而影响借款人的个人信用。

另外，如果经银行多次催收依旧不还款，那么很可能会被银行告上法院，若法院判决将房产拍卖用于还款后，那么你抵押的房子就会被法院查封等待拍卖。

说到这里，有人可能会问只有一套房，法院能拍卖它吗？

答案是能，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条明确提到：

也就说即使你只有一套房，若是申请执行人给你租好了房子或者从房屋的变价款中扣除五至八年租金的，房子仍然是会被拍卖的。不过，若真的遇到这种情况，都会有一定的宽限期，让被执行人找到住的地方。

P:

在今年疫情的影响下，各行各业都不好过，如果你非常急用钱，可以试试房抵贷。但是小编也要告诉你，房抵贷的申请除了要求有房子外，也会很看重借款人的信用。

来源：凤凰新闻