房产抵押，如何贷到更多的钱？

实际生活中，有客户市场价400万的房子只拿到230万，年化利率高达6.3%，也有客户市场价300万的房子，就拿到250万，年化利率只有4.25%。同样都是房产抵押贷款，不同的操作，结果完全不同。你知道为什么吗？

其实，房产抵押经营贷款最主要看三个方面：人、房、公司。

01、借款人的征信

想要做低利率的抵押贷款，前提是你要有条件才能做利率低的产品，征信是非常重要的参考项。

比如负债、查询、逾期次数，这些银行都会去认真核算，也决定你的贷款额度。

02、抵押物

不同性质的抵押物，评估总值和市场价的差异不同，银行规定的标准抵押率也不同。

银行一般按资产评估价的7成（住宅类）来计算贷款金额。但也有例外，对于普通住宅，大多数银行是7成，也有银行8成，还有银行对于经营情况良好的企业，可以给到9成，甚至1:1，这里又相差了1-3成。

公寓、写字楼、商铺和别墅一般是5成左右，具体可私信小编。

03、房产评估价

你抵押的房产价值多少钱，不是企业说了算，也不是市场说了算，而是银行说了算！那银行如何确定抵押物的价值呢？一般来说，银行委托指定有资格的第三方资产评估公司来评估，以评估公司的评估价格为准。

这里需要注意的是，不同的银行，不同的评估公司，给出的价格都会有所差异。评估价格的高低直接影响贷款金额的大小。最高价格和最低价格之间相差10-20%是很常见的。换句话说，同样是1千万的房子，可能相差一两百万。

04、借款公司的情况

目前大部分的银行政策倾向于资金流向企业或经营性用途，所以一般客户去银行贷款的时候，没有营业执照，基本上很多银行都不接受，因为银行会担心你的资金用途流向问题，所以没执照就只能做消费型抵押贷。

营业执照的经营范围，注册长短，也会直接影响你所能申请的银行产品。

以上就是房产抵押经营贷需要注意的三个方面，相信大家都清楚了，如果您还有什么疑问或者想了解更多相关内容，可以直接后台联系小编进行咨询。

公产房的10个问题解答

问题一购买什么样的房子，可以贷款？

答：购买天津市的直管公产、天津市部分企产单位的住房（包括：成套房屋、非成套房屋、老楼、平房），都可以贷款。

问题二怎么查询购买的公（企）产房是否可以贷款？

答：首先，购买直管公产住房均可以办理公产贷款。如果您购买的房屋是企业产，可以通过津房置换微信小程序，进入“公产贷款”版块，可进行所购企业产房屋是否可以贷款的查询。

问题三办理公（企）产房贷款，能提前还款吗？

答：可以。只要您提前一个月提出申请，银行会通知您规定的时间到银行办理提前还款，没有任何的违约费用。

问题四如果工作单位在外地,能办理公企产房贷款吗?

答：可以。如果是本市常驻户口，并且能提供连续一年以上的社保关系证明就可以办理。

问题五天津市集体户口的人，可以申请公企产贷款吗？

答：如果购买的是直管公产住房，可以申请。如果购买的企业产，允许天津市集体户口购买的房屋，也可以申请贷款。

问题六多大年龄的人可以申请公企产房贷款?

答：申请借款人最大年龄为70周岁，最小年龄为18周岁，同时可以采取接力贷的方式贷款。

问题七购买公企产房最少需要首付多少成？

答：购买公企产房屋的首付最低为3成。

问题八最多可以贷多少钱?

答：贷款上限300万。选取抵押私产住房评估价价格×70%(抵押物为别墅、经济适用房、限价商品房的,最高可抵押60%)与购买公企产房屋评估价价格×70，两者相比选取最低价格作为贷款额度。（注：经济适用房、限价商品房超过5年可以作为抵押物。）

问题九办理公企产房贷款需要准备哪些材料？

答：基本证件：借款人夫妻双方身份证、户口本、结婚证、手章、抵押房产证。资质材料：征信报告、公积金卡及查询单、收入证明及工资流水。

注：特殊要件（租金流水、租赁合同等）

问题十贷款年限和年龄有什么关系?

答：公（企）产房贷款的贷款年限与借款人年龄之和不超过70年。

房屋抵押贷款还不上，只有一套房子，会被拍卖吗？

前段时间，深圳的楼市出现了异动，引发了监管部门的注意，央行发布通知，要求各行彻查今年以来新发放的房抵经营贷。一时之间，引起了人们对房抵贷的关注。

截图来源：广州日报

与其他贷款相比，相信不少人对房抵贷还不是很了解，那么今天我们就来说说房抵贷。

一

顾名思义，“房抵贷”指的是借款人将名下的房产（住房、商住两用房）作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的贷款。如果你急用钱，名下有房产，就可以通过将房子抵押给银行，来借出大笔资金缓解燃眉之急。

现在，很多银行都有这一业务，贷款额度及贷款申请条件各不相同，不过银行多按照用途将房抵贷分为两类。一类是房产抵押经营贷款，一类是房产抵押消费贷款。以工商银行为例，主要以个人房屋抵押综合消费贷款业务为主，在贷款额度上按区域实行差异化管理，比如一类城市单户贷款额度不超过500万元，二类城市单户贷款额度不超过300万元。

房产抵押贷款可以借出多少钱呢？

其实主要看借款人的具体情况。如果借款人所拥有的房产估值比较高，那么能借出来的钱就会越多。当然，银行还会对借款人的综合资质进行评估，比如信用情况、银行流水、工作情况等。

一般，申请房产抵押贷款，如果是经营用途，除了要向银行提供房产抵押物外，还需要提供公司的营业执照。拿中信银行来说，以住房抵押的，办理个人房抵经营贷，贷款金额最高可为房产价值的70%，以商用房为抵押，贷款金额最高可为房产价值的60%。换句话说，如果你的个人住房价值1000万，那么贷款金额最高可获得700万。

不过，消费用途所获得的额度可能就没有那么高，像工商银行就直接对贷款额度范围作了限定，经营贷款主要还是看借款人房产估值。

尤其是今年受疫情影响，不少企业都面临着经营困难。之前小编还看到一些八卦说，喜剧之王周星驰将估值为11亿的豪宅抵押给银行获取贷款来化解财务危机，虽然不知真假，但是要真将估值那么高的房子抵押出去，至少也能获取好几个亿的贷款，这个贷款额度可不是常人所想象的。

二

是不是只要有房就可以申请抵押贷款呢？

并不是这样的。

小编认识一做餐饮的网友，因资金周转不开，打算通过抵押房子获取贷款。本以为会申请通过，可是没想到被拒了。银行给出的理由是该网友抵押的房子属于小产权房，不具备抵押资格。

要知道，在申请房产抵押贷款时，房产证是贷款时必须要提供的资料，而小产权房是没有产权证的，所以拥有这类房产是无法进行房产抵押的。

另外，若是你的房子存在违规改建行为，或在权属方面有争议，又或者是已经被纳入拆迁范围内等，这些房子都无法取得抵押贷款。

之前也有朋友问过我这样一个问题：没有结清的房产能够申请房抵贷吗？

其实是可以的，房产没有结清申请房产抵押贷款，这种行为叫做二次房抵贷。

去年，杭州就有多家银行推出“二抵贷”业务,用户可以将自己按揭的房子到不同的银行进行抵押，从而获取贷款。

但是，对于二次房抵贷，银行对贷款的用途有更加严格的要求，主要是为了防止借款人将房子抵押后再去买房，使贷款资金流入楼市，毕竟这类行为是监管部门明令禁止的。

像央行发布通知，要求各行彻查深圳今年以来新发放的房抵经营贷，也是出于这种原因。

三

房产抵押贷款还不上会怎样？

目前各大银行房产抵押贷产品的贷款期限一般为十年，目前很多银行实行的还款方式都是先息后本。比如中信银行可以采取按期（月、季）还息、到期还本的方式，也可以选择到期一次还本付息的方式。

每个月只还利息，到最后期限才还本金，这种还款方式一定程度上缓解了借款人的资金压力，不过这种方式也有弊端，前提虽然轻松，但是后期可能造成借款人一时还不上的情况。

一旦抵押贷款还不上，那么会有什么后果呢？

首先和普通贷款一样，出现逾期，银行会收取一定的高额罚息，并且逾期记录会上报央行征信，从而影响借款人的个人信用。

另外，如果经银行多次催收依旧不还款，那么很可能会被银行告上法院，若法院判决将房产拍卖用于还款后，那么你抵押的房子就会被法院查封等待拍卖。

说到这里，有人可能会问只有一套房，法院能拍卖它吗？

答案是能，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条明确提到：

也就说即使你只有一套房，若是申请执行人给你租好了房子或者从房屋的变价款中扣除五至八年租金的，房子仍然是会被拍卖的。不过，若真的遇到这种情况，都会有一定的宽限期，让被执行人找到住的地方。

P:

在今年疫情的影响下，各行各业都不好过，如果你非常急用钱，可以试试房抵贷。但是小编也要告诉你，房抵贷的申请除了要求有房子外，也会很看重借款人的信用。

来源：凤凰新闻