房贷批不下来，首付款能退吗？一文讲清！

相信不少购房者有过这样的经历贷款买房时房贷申请被拒那么，房贷批不下来首付款可以退吗房屋可以退吗

01按揭办不下来怎么办？

按揭办不下来的原因有很多。实践中，不同情况的处理也是不同的，在审理合同纠纷时法院一般会优先适用合同中的约定。因此，合同中对贷款被拒的违约责任由谁承担的约定是最重要的依据。如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。

02首付交了，贷款批不下来可以退房吗？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

03房贷申请被拒后还能再申请吗？

是可以再申请的，不过需要满足一定的条件，包括：1．借款人个人信用良好，被拒不得是因为信用的问题。如果是因为信用问题被拒，再申请贷款将有一定的难度；2．如果是因为资料准备不齐全，第二次申请贷款资料准备齐全后，通常可以通过贷款；3．具体还要结合当下的房贷市场、政策等决定。

贷款不批，如何应对违约？

在具体执行中，很多楼盘是开发商统一指定银行办理贷款，所以提醒购房者应尽量在合同中注明，“如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还首付款”。除此之外还要注意：1．如果是银行没有接受贷款申请，由购房者自己承担违约责任。2．如果购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同，银行没有按时放款，则购房者在向开发商承担违约责任后，可以按照借款合同向银行主张违约责任。

补充：相关法律规定

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。

第六百六十八条借款合同应当采用书面形式，但是自然人之间借款另有约定的除外。借款合同的内容一般包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。

第六百六十九条订立借款合同，借款人应当按照贷款人的要求提供与借款有关的业务活动和财务状况的真实情况。

来源：最高人民法院司法案例研究院、山东高法

首付交了，房贷批不下来，首付款能退吗？

问：卢律师，我首付交了，但是现在贷款办不下来了，能退首付吗？

答：首付款能退，但退多少就说不准了。

贷款买房时，首付交了，网签办了，办理按揭贷款被拒。这个时候，我们只有两个选择，一个是付全款，一个是解除合同、撤销网签。那么，怎么解除合同呢？买方是否要承担违约责任？

首先明确，去房管局撤销网签手续，需要法院出具的生效法律文书，所以，即使与开发商协商一致解除，也需走诉讼程序。

诉讼程序可不是白走的，所以最好找专业律师咨询，根据不同法院的政策，跟法官及调解员沟通，选择最合适的方式，出具文书，节省诉讼费。如可通过诉前调解号出调解书、进行司法确认、与法院沟通如何按件收费等方式节约诉讼费。毕竟，一个价值为200万的房产，诉讼费即为22800元。

其次，违约金的承担，需要根据按揭贷款被拒的原因，判断谁承担违约责任，再根据商品房买卖合同中关于违约金的约定，判断违约责任的承担方式。

所以，关于违约情形、违约责任承担方式一定要约定明确，没有约定或约定不明，可能导致后续没有依据主张违约金→本建议适用一切合同。

①开发商的原因：如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现上述情况则不予批准贷款。此时购房者可要求开发商退还首付款及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

②购房者的原因：如因购房者征信有问题、提供材料不真实等购房者自身原因导致按揭贷款被拒，则由购房者承担违约责任，至于责任如何承担，具体得看双方签订的商品房买卖合同系如何约定的。

在此，提醒大家，签合同的时候一定要看好内容，就算是看不好甚至没看合同内容，到法庭上，你说从来没见过合同，也不知道合同怎么约定的违约金，就签字、捺印了，是没有说服力的。法官都说这合同这么长，他买房子时也没怎么看，但那又怎样呢？

③非买卖双方的原因：如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的。购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商返还首付款及定金。

法律依据

第十九条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

在购买商品房时，首先要认真考虑自己的资金能力，如果采用按揭方式，要事先认真了解申请银行按揭的程序和要求，在与开发商签约时，要仔细阅读所有需要签署的合同条款，弄明白条款的法律意义。

问：卢律师，百度说，可以要求开发商在合同中加一句话，“如果因申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，可免责并退回所交款项。”，可以吗？

答：，当然可以，开发商愿意就行。

听说医生怕百度，有些情况下，律师也怕~

买房子交了首付，但是贷款没办下来，能否退房？

如今在我们平时的生活中，会出现不少购房的人签订了购房合同后，因为各种原因的限制，导致自己的银行贷款始终无法获批，这时候就会出现所谓的退房纠纷；而在具体的退房纠纷执行中，很多楼盘都是开发商统一指定的银行来办理相对应的贷款，所以当我们在买房子之前就应该尽量在合同中注明相关的条款：“如果贷款不能办理下来，那么购房的人可以解除合同，并不需要承担相对应的违约责任，开发商需返还首付款”。这样就可以最大程度上保障我们的权益了。

网友询问：

买房子交了首付，但是贷款没办下来，能否退房？

四川法奥(绵阳)律师事务所谢永波律师解答：

可以的，客户买房交了首付后，申请的房贷办不下来的话，是可以选择退房的。不过若客户的确有购房需求，那不到万不得已，不建议客户直接选择退房。尤其是因个人原因导致房贷办不下来的情况，客户去申请退房可能还需要支付一定的违约金。其实房贷一次申请不通过，还可以尝试申请第二次。

因为准备的资料不全面导致的，那客户准备好充足完善、准确无误的资料重新申请就行了。若是因为个人负债太多，那客户可以选择把名下债务还清了，或者先还一部分，等个人负债率下降了之后再去申请房贷。只要证明自己有良好信用，具备足够的还款能力，那房贷一般就能办下来。

当然，若房贷办不下来是房地产开发商证件不齐全，不具备售房资格等硬性原因的话，那客户的确只有选择退房了。而此种情况不算客户违约，一般可以全额退回首付款，不用客户支付违约金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

四川法奥(绵阳)律师事务所谢永波律师解析：

明确房贷申请被拒的原因

一旦遇到房贷批不下来的情况，要先明确是谁的问题。一般导致房贷批不下来的原因主要有两种情况。

一种是购房者所购买的房子不符合贷款的规定。例如房子没有房产证、土地证，或是开发商的手续证件不齐全、信誉较低等等。

另一种则是购房者自身资质和条件不符合贷款的要求。例如购房者不具备购房资格、个人信用记录不好、贷款材料不完整、首付款不足、个人收入与月供不匹配等等。

如果是第一种情况导致房贷批不下来的，那么购房者完全可以要求解除合同，并要求开发商全额退还相应的款项，包括首付、定金等等，甚至还有利息损失。但如果是购房者自身原因导致房贷批不下来的，那么购房者就需要承担相应的违约责任了，这种情况下的首付款就无法全额退回，一般会损失部分资金，严重的可能会全部损失。

谢永波律师补充：

一般退房需要满足一定的条件：

1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过规定比例。

2、开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。

3、开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。

4、开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。

5、开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。

6、不能或不能按期办理产权过户的。

7、购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。

8、合同中约定的其它退房条件出现时。

谢永波律师简介

专注于民商事争议纠纷解决。办案高效、专业服务，值得信赖！