普通人如何办理银行抵押贷款

抵押类贷款，额度取决于抵押物的估值以及借款人还款能力，一般情况放款金额为估值的70%到90%，因为一旦发生违约低于市值的债权会比较容易处理（不良资产），所以债权人降低自己的风险。因为有担保物，抵押贷款利率往往比信用类贷款低一些，征信要求要低一些。

房产抵押贷款

全款房抵押和贷款房产二次抵押，全款房抵押分为两种形式

①经营类抵押，需要借款者提供营业执照，放款金额为市值的5-9成左右，额度一般封顶1000万，年化利率3.2%-7%，还款方式先息后本，等额本息等额本金都有。（先息后本、等额本金和等额本息哪种好）期限最长20年。

②消费类抵押，客户无经营，为受薪客户，放款金额为市值的5-9成左右，额度一般200万，极个别封顶500万，年化利率3.75%-7%，还款方式多为等额本息和等额本金，最长期限20年。

由于近年国家房贷利率改革，由原来的标准利率改为LPR基准定价，所以有部分人将按揭转换为抵押贷款，这样操作虽然麻烦，还要产生额外的垫资费用，但是会节省很多利息。

房产二次抵押：第一次抵押或按揭之后再将房产证进行二次抵押，贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额，利率在3.6%-7%之间。还款方式等额本息，三年期。只需拿着资料去银行申请，抵押流程为银行办理。

房产抵押贷款的一般流程是什么？

1、提交所需证件

房地产权证或房屋权证，土地使用权证；借款人夫妻双方身份证，户口簿，结婚证（单身的需到所在民政局开据单身证明）；收入证明(需盖公章)。

2、看房评估

根据抵押物所在位置、楼层、面积、朝向等进行评估。房屋一般可以贷款到评估价的5-9成。

3、在银行面签合同

房屋评估后，还需要办理房产保险手续及相应的贷款审批手续，并与审批同意发放贷款合同及抵押合同。

4、抵押登记

借款人持房产证、借款合同到房产所在区县房地局办理抵押登记手续，机关费用由借款人承担。

5、放款

抵押登记办理后，银行方可发放贷款至借款人个人储蓄帐号中。

房屋抵押贷款注意事项：

如是在正规民间借贷公司办理房屋抵押贷款，而非银行，在借款时注意以下几点：

1、、谨慎审查出借款方的资质和信誉情况，尽量选择合法登记、规范经营、信誉良好的中介公司。

2、坚决拒绝签署内容空白或不完整的文件，在签署《借款合同》、《收款收据》时仔细审查各条款，切勿草率签字，必须在取得借款后按实际金额出具《借据》、《收条》等。

3、约定的借款利息、逾期还款利息、违约金、滞纳金标准各项及总额均不得高于银行同类贷款利率的四倍。

4、就同一笔借款不能重复签署多份《借款合同》、《收款收据》。

5、保留好相关的收款、还款凭证，尽量通过银行转账形式还款，并保证收款账户户主与出借人一致，同时在汇款时注明归还哪一笔借款、本金与利息分别是多少等细节。

6、还清借款后，必须要求出借人将原有《借款合同》、《收款收据》等原件交回借款人或当场销毁，避免出借人再次据此提出主张。

住宅用房的性质：个人住房贷款利率最高，不准提前还款约定无效

多数地方政府的房企纾困政策的立足点为，环比上涨房价；中央的住房不是用为炒政策发出点是，逐步降低房价。房子是用来住的政策的最终目的，为人民群众实现户有所居；理性购房者当然不会被当前的房企纾困政策所动，“优惠”的政策收效甚微。当多数人不用贷款买房，高房价的受益之一，银行代表（专家）发声，提前还房贷是违约！

个人住房贷款利率最高，不准提前还款约定无效

不少专家考察了美国等少数西方国家的房地产业，从而认为我国国情可以适用少数西方国家的房地产制度，例如，商品房预售制度等；随着西式房地产政策的落实，我国房地产业迎来空前的繁荣，有人甚至得出深圳的房地产总值，足以买下半个美国的结论。

繁荣的地产经济背后却隐藏着一个巨大的群体——炒房者；隐藏意味着国家与社会可能存在风险，一方面，全民炒房不是国家正常的经济方式，例如，炒房与高利贷并没有本质区别；一方面，炒房群体的利益是建立在“牺牲”刚性购房者的基础之上，例如，当年的年轻人倘若没有父母等的支持，多数人可能成为“房奴”。

住宅用房在我国的性质事实上早已“明了”。在城镇，城镇居民享受经济适用房等待遇，或者政策；在国家机关、事业单位等国有单位工作人员享受住房补贴。在农村，农村居民享有宅基地使用权；征地拆迁时，国家还保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。由此可以得出结论，住宅用房在我国是社会保障的一部分，例如，住房公积金等。

住房公积金等反映了我国住宅用房的性质

国家机关工作人员倘若不理解住房公积金制度为社会保障的一部分，多数人可能仅能“扼腕叹息”；在地产经济操作下，不理解住宅用房的性质还确实存在，例如，疫情防控期间，不少地方竟然用住房公积金为房企纾困！法律保障农村居民户有所居，房子是用来住的政策最终目标应当理解为全体居民实现户有所居。

高房价的受益群体并不完全是房企和炒房者，例如，银行贷款时通常用土地使用权，或者厂房抵押；原农村信用合作社贷款机制并不健全，房价倘若不能上涨，不少信用合作社可能面临信用危机。

房价上涨，个人住房贷款利率位于各种商业贷款之首。公众可能要问，金融主管部门出台的法定利率是为了抑制炒房，还是借机为其管理的金融机构谋取利益，或者繁荣金融市场？繁荣金融市场有法定利率，即，商业贷款的最低利率；个人住房贷款有住房抵押保障，多数人可能得出借机谋取利益的结论。

个人住房贷款利率最高

《民法典》第六百七十七条规定，借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息；现实问题是，金融主管部门将个人住房贷款规定为最高利率，银行为了自身的利益可能与借款人约定不得提前还款；地产调控政策不能环比上涨后，银行代表（专家）发声，提前还房贷指的就是该规定。

个人住房贷款尽管法定，但该法定并不是行政法规，该利率即是反映了部门利益，例如，住房公积金存放在银行的利率较低，而个人住房贷款却最高等；部门利益不正当借助的是金融主管部门的规定，例如，《人民币利率管理规定》第二十六条的规定：借款人提前偿还贷款，贷款人有权按原借款合同向借款人收取利息。

金融主管部门对利率的规定既然不是行政法规，也可以评价为借款合同的第三人；根据《民法典》第一百五十四条的规定，司法机关也可以认定银行与借款人在借款合同中约定的不得提前还款条款无效。房子不是用来炒的政策至少包含，人们有摆脱“房奴”的机会！

住房不炒的基本含义

妻子私自抵押住房贷款帮弟弟，老公要求离婚，事后发现妻子有远见

老公，你原谅我吧，等我弟弟生意好了，一定会还我们钱的！妻子小慧跪在老公朱然的面前，痛哭流涕！

晚了！朱然愤怒地吼了一句，推开小慧，怒气冲冲地走了出去……

小玉在外地打了几年工，收入少人也辛苦，他想自己创业。他看中了餐饮行业，决定投资开一家特色酒店。但是，做生意需要钱，他回家希望父母帮一下，父亲说：我和你妈都种点地，哪有钱帮你，找你姐姐，看她能帮一下吧！

小玉找到姐姐小慧，把想投资做生意的事说给了小慧，希望姐姐借他一些钱投资经商，小慧说：这事得和你姐夫商量。

当小慧把小玉想借钱经商的事说给老公朱然以后，朱然说：你弟弟吃饱了撑的，生意那么好做吗？不如打工！再说了，家里也没有钱借给他！

老公不同意借钱，弟弟做生意的决心又很大，小慧决定还是帮弟弟一把！她担心再和老公商量，老公又会反对，便私自将家里的房产证拿出去做抵押，贷了一笔款给弟弟做生意。

你这种女人吃里扒外，太恶毒了！当老公朱然得知小慧抵押住房给她弟弟贷款经商以后，非常愤怒，大骂小慧。

小慧说：虽然用我们的住房抵押了贷款，但是，贷款的账由我弟弟还，贷款还完了，房子还是我们的！

朱然怒吼道：生意那么好做的吗，做失败了呢？

在朱然看来，小慧敢瞒着自己把住房作为抵押给她弟弟贷款，再大的事小慧都敢瞒着他！朱然认为和小慧过日子没有安全感，小慧对他不真心、不忠诚，毅然决然地和小慧离婚。但是，小慧不愿意离婚，于是，就出现了本文开头的一幕。

朱然已经下了决心和小慧离婚，尽管小慧乞求，仍然没有打动朱然的心。

小慧原来在超市打工，和朱然离婚以后，她辞了工作，和弟弟一起开酒店，一方面也是监督弟弟，盼望着能把生意做好，早日还清贷款。

俗话说，世上无难事，只要肯攀登！由于小慧和弟弟小玉用心经商，特色酒店的生意红红火火，短短的几年时间，不但还清了贷款，还开了一家连锁分店。为了感谢姐姐的鼎力帮助，小玉决定，一家酒店是他的，另一家酒店是姐姐小慧的。

一天，小慧正在酒店吧台向吧台小姐交待事情，一个中年男人走进酒店，小慧见是老公朱然，赶忙躲起来了。

朱然进了酒店，找了一张桌子，点了几个菜，要了一瓶酒。一会儿醉薰薰地大喊大叫，让老板娘亲自去见他，服务员问小慧怎么办，小慧说：这是一个酒疯子，告诉保安，让他把酒饭钱付了，轰出酒店！

原来，朱然见小慧如今发财当老板了，至今还是单身的他想来向小慧求情复婚，又怕掉价张不了口，便想借酒向小慧认错，结果适得其返，小慧根本不见他，还让保安把他轰走了。

但是，朱然仍不死心，第二天，他又来到了酒店，这次没有喝酒，端端正正地跪在了酒店的门前，产称是给老板娘下的跪，要见老板娘，然而，小慧仍然让保安把他赶走了……