全款购房抵押贷款攻略
案例一
客户A先生最近想在上海购买一套总价900万的房产，但是之前名下有一套房子办过按揭贷款，本次购房需要准备房款70%的资金。而A先生小孩子马上要读书，短期之内也不可能凑齐70%的首付款，这种情况该如何解决？
案例二
客户刘女士最近刚离婚，原有的房产已经离婚析产给前夫后名下无房，准备再购买一套房产，原本以为名下无房就可以享受首套购房政策，谁知被银行告知因有按揭记录，还是要求60%的首付，这种情况又该如何解决？
办法总比困难多，下面的方法看看适不适合你
1、申请信用贷款解决首付资金问题优势：融资成本小，速度快。
劣势：资金量小，只能解决部分首付款问题。
2、通过全款购买后办理抵押贷款解决二套的首付款问题优势：目前抵押贷款利率比按揭贷款还低，额度比按揭高，相当于20~30%首付
劣势：需要先找人垫资后购买，会增加购房成本。
备注
现抵押贷款利率总体比按揭低，贷款期限也跟按揭贷款一样，可以最长做30年的等额分期，目前抵押贷款产品优势明显，但操作要求较高，非专业人士慎用。
操作流程
请做一个有准备的人
NO.1准备好银行必需的资料，尤其是“养流水”
1、银行贷款大部分都需要有流水，提前3~6个月走账
2、找一家靠谱的公司挂靠，或者自己注册个体户/公司
3、找1-2家银行评估一下欲购房产的房价或者通过房产中介平台了解房价行情
4、购房人夫妻的征信报告拉出来，自己看或者找专业人士咨询
5、降低名下信用卡，信用贷负债（原则上30万以内）
NO.2准备资料
1、所有个人资料和经营资料准备好原件。2、银行有可能会要求查看经营场地和抵押物实地，准备好相关场地。
3、银行一般会了解贷款用途、还款来源、家庭是否稳定等重要信息。
NO.3实战阶段
1、找银行正式申请，确认好额度、利率、还款方式
2、补充资料，房产评估，经营资料等
3、做好银行审核准备工作，问答流程
4、银行审批后，办理抵押登记
5、提供贷款用途合同，准备放款流程
6、放款后向银行索要还款计划书、贷款合同、抵押合同
PS：以上流程如果顺利时效为：T（办出不动产证）+5~10个工作日
按揭房全款房抵押贷款
现代人生活压力非常大，时不时会遇到资金周转困难的时候，找亲戚朋友借钱难开口，找银行金融机构贷款是一个不错的选择。很多年轻人从来没有贷款过，那么新手如何贷款呢？有哪些注意事项呢？今天就来简单介绍一下。
一、贷前
渠道匹配：
常见的贷款渠道主要有银行、正规小额贷款公司、消费金融公司、以及正规网贷等。渠道间各有区别，主要体现在准入门槛、额度、参考利息等方面，如下图：
二、贷中
1、申请：
（1）、申请条件
年龄在18-60周岁，有完全民事行为能力；信用贷款需要提供收入流水，包括社保、公积金、个税缴纳证明、保单等；抵押贷款需提供房产证、机动车登记证等。
（2）、申请资料
借款人的有效身份证、户口簿；婚姻状况证明；借款人的收入证明；抵押物资产证明。
以上是基本资料，根据各银行及机构的要求不同，会有所增加。
2、提高通过率：
除了按照借款人的实际条件，按需匹配合适的机构、产品，准备好完整的申请资料外；还需要在审核过程中学会一些技巧。比如，保持审核期间电话畅通，接审核电话时语气肯定，不要支支吾吾，表述与申请资料上的信息无出入等。
另外，据统计，同时申请3款以上产品，下款率更高。
3、防诈骗：
在借款过程中还得提防高炮和套路。比如参考年化参考利率超过了36%，就是我们所说的高利贷了。还有些平台用“阴阳合同”、“平台费”等名目欺瞒借款人，明明到手只有8万，合同上却写的是10万，或者说在放款前提前收取点位费等，这些都是需要大家注意的。
三、贷后
1、资金用途：保留好资金使用凭证，比如有些银行的消费贷款产品，需用户上传消费凭证，如果拿不出，会要求提前一次性结清。
2、按时还款：为避免因扣款系统延误或到账慢等原因导致的逾期，可以提前一两天将还款金额存到账户里。
购房技巧：全款（垫资）抵押解读
拼命工作几年，攒了一定的积蓄，将将够得着的时候，房价就给你来一波跳涨，之后就是又一个3-5年的轮回，周而复始。
房价就是奔跑的“驴”前面挂着的“萝卜”，驴跑着跑着生产力就来了，GDP也跟上了，社会就发展起来了，绝大部分人是逃不开这个宿命的。
只有一小部分人，他们早早看破背后的规律，具备执行力、抗压能力、低调、沉稳、智慧，做到知行合一，最终成为那个挂“萝卜”的人。
买房而言，努力工作，靠自己勤勤恳恳=老破小，掏空3代人6个钱包=改善次新，再往上基本就看命了。
做加法，还是乘法？
①进1步/退0.5步，对应为：工资积蓄/房价的上涨及通胀（大部分人）
②进3步/退1步，对应为：投入杠杆/利息支出（小众）
如果用滚雪球的思路看待上述的①和②，第一轮的差距其实不大，但如果第二轮、第三轮，你会发现差距将以几何倍增长！
我们从不提倡高风险高收益，欲望无限，物极必反。现金流决定杠杆率，学会合理利用杠杆是每个人财富之路的必修课。
近几年受疫情影响，水涨船高，贷款政策对中小微企业持续放水，而经营贷不论在额度和利率以及灵活性等方面，已完全碾压房贷按揭，因此很多人选择了全款垫资买房，再抵押归还垫资的方案。下文详述两个案例：
案例一：1变2
AB夫妻，均为知名互联网公司中层管理，家庭年收入80w，典型中产，上海持有一套800w房产/250w按揭，上海户口，有房票，名下有壳公司，手上50w现金。
诉求：新购一套学区房，收入的70%能覆盖月供
方案：提前准备公司，老资产二押300w+垫资450w+手上50w现金=全款购入第二套780w房产→新产证抵押500w归还垫资
结论：新增一套780w房产，同时新增了800w的负债，综合利率为年化4.5%，先息后本，月供支出大约新增3w，算上老产证原有的250w按揭，年还款总计支出大约在50w左右，80w的家庭年收入足以覆盖且有盈余，属于中低风险杠杆。
案例二：全款垫资，替代首房首贷
AB夫妻，A公务员，B民企一般职工，家庭年收入30w，上海无房，有购房资格，没有公司，手上100w现金。
诉求：入一套上车盘，但不想用首房首贷
方案：提前规划公司，100w现金+200w垫资=全款购入300w房产→新产证抵押200w归还垫资，另配了50w随借随还的信用贷款，用于支付税费以及后续资金储备。
结论：新增一套300w房产，新增200w负债，利率为年化4.25%，先息后本，月供支出大约7000元，相比收入属于低风险杠杆。未使用房贷，这样之后置换改善仍算首房首贷。
总结一下吧，近期各个城市购房政策开始松动，首套房贷利率也是刚刚下调20（相当于打了96折…），但一线城市仍未有大动作，以上海地区为例，主要掣肘的仍在于房贷的“三价取低”导致按揭可贷额度普遍不够，全款（垫资）抵押的优势得以显现，额度充足、利率低且不占用首房首贷；
相对劣势存在于不能使用公积金，且稳定性没有房贷30年那么长，需要有转贷思维（目前经营贷最长10年不归本，产品升级——超长年限10年不归本，利率降至4.1%）。
