买房必知！2022年二手房买卖合同31个法律要点！

1.二手房屋买卖合同纠纷案件产生的一部分原因是卖方提高房价拒绝履行原合同，或者卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续，导致买方不能按期办理贷款手续，进而无法履行合同。另一部分原因是买方在合同签订后履行完毕前，不再具备购房资格，或者受贷款数额限制而没有能力继续履行合同，从而要求解除合同，返还定金或者购房款等等。还有一些是部分中介机构提供的合同文本的主要条款约定不明确，忽视甚至是刻意回避本应当明确约定的期限，比如首付款的支付时间、办理还款解押手续的时间、办理银行面签的时间等等。由于期限约定不明确，导致房屋买卖合同不能顺利履行，引发买卖双方争议。

2.因为牵涉利益巨大，买卖双方矛盾激烈，无论是提高房屋价款继续履行合同，还是解除合同支付违约金，双方的诉求预期差距较大，调解难度大，以调解方式结案的案件仅有两成左右。

3.房屋买卖合同不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条关于不动产纠纷专属管辖的规定，应按照民事诉讼法关于合同纠纷管辖的规定确定有管辖权的法院。(最高院（2018）最高法民申1175号)

4.合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地交付不动产的，不动产所在地为合同履行地其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。(民事诉讼法司法解释第十八条)

5.房屋买卖合同的履行需要买卖双方配合办理各种手续，而合同中并非对所有手续都约定完备，对于合同中没有约定的手续，买卖双方大多通过中介机构或者自行电话联系，因此案件审理中买卖双方大多提交录音、微信截图等证据来证明交易过程，这类证据常需要司法鉴定。

6.购买二手房首先要核实清楚现有的户籍登记情况，是否是出卖人本人及其家庭的户籍，这涉及出卖人能否实际将户籍迁出。如果出卖人在取得房屋产权时即是通过二手房交易，则可能出现所登记的户籍为前手房屋买卖合同卖方的情形，这种情况下，出卖人客观上无法履行将户籍迁出的义务。

7.共同居住的家庭成员，以自己的名义将其他家庭成员名下的房屋出卖给他人，该行为对房屋所有人是否有效，须判断房屋所有人是否事前知晓且同意。为此，人民法院应当结合房屋产权证书、钥匙是否为房屋所有人持有，对价支付情况，买受人实际占有房屋持续时间以及相关证人证言等综合判定。(《最高人民法院公报》2018年第2期)

8.应当约定好违约责任，尤其是超过一定时限后按日计算的违约责任，这样可以敦促出卖人尽快履行义务。同时应注意违约责任仅能起到敦促卖方尽快迁出的作用。因户口迁出系行政机关的行政职能，不属于法院的受案范围，一旦出现未能迁出的情形，买方也仅能要求卖方支付违约金或者赔偿损失，无法通过诉讼实现强制对方将户口迁出的目的。因户口问题并不影响房屋的实际使用和过户登记，所以以此为由要求解除合同也往往不能得到法院的支持。若买方购买该房屋的目的就是为了落户或者子女上学，可以在合同中明确约定未按约定迁出户口作为合同解除的条件，在该条件成就时，买方可以起诉要求解除合同，并另行购买其他房屋。

9.涉案房屋登记有他人的户籍也可能影响房屋再次出售时的价值，或者房屋再次出售时涉及该事项的违约责任，因此即使买方自身没有落户的需求，也应就该事项与卖方进行协商并在合同中有所约定。出卖人也应注意交易房屋是否存在非本人或家庭登记的户籍，以及自身是否能够履行将户籍迁出的义务，从现实情况来看，该类案件中卖方往往是因为客观条件所限无法履行该义务。由于该项违约责任往往在超过一定时限后按日计算，卖方一旦未履行迁出义务，将承担较高金额的违约金。

10.房屋中介机构应当审查交易房屋能否上市交易、是否存在共有、是否设有抵押权、是否已被国家机关采取强制措施，交易房屋是否为出卖人家庭名下唯一住房，订约当事人是否具备民事行为能力、是否有无权代理的情形、购买人是否具备购房资格等等。如果房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益，给委托人造成损失的，应当根据其过错程度承担相应的损害赔偿责任。

11.第三人口头购买夫妻一方名下房产，买受人不仅应证明口头合同成立并生效，还需证明无权处分情形，其构成善意取得。(北京二中院(2015)二中民终字第11634号)

12.夫妻关系存续期间，对于父母为子女出资购买房屋所给付首付款性质不明时，应依法认定为父母对夫妻双方赠与。(北京一中院(2015)一中民再终字第07430号)

13.名为房屋买卖，但结合房屋所有权属性、遗嘱内容等因素综合分析，应认定双方之间形成了实为赠与的法律关系。(北京三中院(2016)京03民终7576号)

14.夫妻一方擅自转让共有房产，与第三人交易的过程疑点重重，且交易双方不能作出合理解释的，应认定恶意串通。(北京二中院(2015)二中民终字第01000号)

15.双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关禁止流押的规定。(《最高人民法院公报》2014年第12期)

16.借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的作为民间借贷合同的担保。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。(指导案例72号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案)

17.在涉及学区房买卖合同案件中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全的，经审查申请人的请求权具有正当性，且不采取保全措施可能导致其无法使用学位或遭受其他损害的，法院可以作出禁止使用涉案房屋及该房屋所对应户口的学位的保全裁定。（北京海淀法院(2016)京0108民初16170号）

18.出卖人将房屋出售后又转卖他人，后买受人是否尽到必要的审查义务，是否支付了合理对价，以及其与出卖人是否存在特殊关系等，均是判断后买受人与出卖人是否构成恶意串通的依据。（云南省昆明中院(2012)昆民一终字第35号）

19.在顶名办理购房及按揭贷款的情形下，顶名方主张顶名协议无效，并拒绝协助将房屋权属登记在委托方名下的，法院应查明双方达成的顶名协议内容，以及顶名协议是否为其真实意思表示，是否存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，进而作出顶名协议是否有效的认定。在认定顶名协议有效的情况下，应按照顶名协议约定的名为顶名协议、实为委托代理的内容并综合考虑案件其他事实确认房屋的实际购买人。（(2011)河民初字第406号）

20.房屋买卖双方为逃避税收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户，损害了国家利益，相应价格条款应认定为无效。“阳合同”的其他条款如不违反法律规定的，继续有效继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的，应认定为对“阴合同”相关内容的变更。((2012)海民初字第2192号)

21.因受到房产新政和违约行为共同作用，致使房屋买卖合同无法履行，双方当事人均有权解除合同。当事人存在违约行为，仍应当承担违约责任。人民法院在审理此类案件时，还需考虑房产新政等因素，基于公平原则认定违约金数额。((2011)浙甬民二终字第692号)

22.国家实行房产新政，当事人已预见到购房存在巨大商业风险，并在合同中对国家房贷政策变化导致按揭不能作出自己的承诺。这种情形不属于情势变更，不能解除房屋买卖合同。((2010)浙甬民二终字第514号)

23.房屋买卖双方尚未签订书面购房合同，但双方已经在房屋权属登记中心签字确认了《存量房自行成交网上签约申请表》《存量房买卖合同信息表(自行成交)》(即“网签”)，且已明确了合同的价款、房屋信息的，应当认定双方的买卖合同已经成立。((2010)二中民终字第05439号)

24.当房屋的实际面积与合同约定的面积出现误差的时候，根据合同相对性原则，只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。房屋是否转卖，并不影响权利人依据合同主张权利。((2008)北民初字第270号)

25.根据蚁害隐蔽性、长期性、难以根治的特点应合理分配买卖双方权利义务。买受人并非专业人士，仅知晓蚁害的表象，且出卖人支付的补偿金额与实际损害不成比例，故出卖人仍需承担相应的瑕疵担保责任。蚁害与地震、雷电等自然灾害有本质区别，房屋出卖人不得以不可抗力为由规避质量瑕疵担保责任。（(2009)沪一中民二(民)终字第1622号）

26.权利义务相一致原则应贯穿合同履行的始终。出卖人在缔约过程中存在瑕疵行为，违反了诚实信用原则和先合同义务，在此情形下不享有合同解除权。买受人以出卖人违反先合同义务的瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主要合同义务，属于不当行使履行抗辩权，应当承担相应的损害赔偿责任。基于出卖人的瑕疵行为买受人对交易标的产生了错误认识，买受人有权要求变更交易价格。((2017)京民终289号)

27.夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，经审理房屋买卖合同不存在违反《合同法》第五十二条规定情形的，法院应认定有效，但买受人要求继续履行的，不应予以支持。法院应释明买受人可以主张解除合同，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。计算房屋差价损失时，应综合考虑出卖人的可预见程度和买受人对诉讼结果的合理预期，以不同意一方配偶到庭作出拒绝转让房屋之表示的时间为节点计算房屋差价损失，因诉讼持续而扩大的损失，买受人应自行承担。((2016)京03民终716号)

28.法律规定房屋买卖应当采用书面形式签订合同。以口头形式订立合同时出具房款收条，如果对买卖的标的和数量存在争议，且不能有效证明“一方已经履行主要义务，对方接受的”，该合同尚未依法成立。买受人可以根据缔约过失责任请求赔偿机会利益损失，但不能要求对方赔偿房价上涨损失。((2015)渝二中法民终字第1037号)

29.银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，当事人签订房屋买卖合同时均不可预测。购房人确有证据证明其因银行房贷政策调整而无法履行付款义务，且合同没有明确约定即使购房人无法获得银行贷款也应承担继续履行合同义务的，可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理，允许当事人解除合同，购房人不承担违约责任。((2010)佛中法民一终字第1761号)

30.买卖双方以逃避国家房地产交易税收为目的而达成的更名条款无效后，如不影响双方合同交易目的的实现，且其他条款的继续履行无损公共利益，则该条款无效并不导致合同其他条款无效。从维护诚实信用原则和鼓励交易的合同法精神出发，应支持双方根据合同目的，并依照合同其他有效条款继续履行。((2012)扬民终字第0058号)

31.房屋差价损失是典型的机会成本损失，这种机会成本损失的赔偿，实际上是无奈下的强制交易。在审判实践中有填平法和收益法两种常见方式，在一房二卖的情况下可适用收益法，将出卖人转卖的价格减去涉案合同的交易价格，以此作为出卖人的违约收益，对买受人进行赔偿。其理论基础在于不能让出卖人在一房二卖的违约行为中获得非法利益。((2013)二中民终字第06171号)。

案例一：出卖人违约拒绝卖房，法院判令继续履行

(本案主要揭示了不诚信的售房夫妻，一方以不知情为由请求确认合同无效被驳，并被判令承担违约责任。)

基本案情

本案的当事人主要有买房人张某，卖房人杨某和王某夫妻、某地产中介公司。2015年10月14日，张某与杨某的委托代理人王某、居间人某地产中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，杨某在该合同中补签了签名。合同约定张某购买杨某位于密云区云秀花园牡丹园XX房屋一套，房屋总价为92万元，签订本合同时支付定金1万元，首付款60万元、拟贷款32万元，首付款支付时间为2015年11月16日，杨某于2015年10月20日前办理抵押注销手续。合同还约定杨某存在拒绝履行本合同或将房屋出售给他人等行为的，张某可以要求杨某承担违约责任及赔偿其他损失，违约责任为房屋总价的20%，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。签订合同当日张某按合同约定将定金1万元交予王某，王某为张某出具了定金收条。另，杨某、张某与某地产中介公司签订的《居间服务合同》约定，房屋买卖合同签订后，因杨某原因致使房屋未能在规定期限过户的或实际上无法完成过户的原因包括但不限于杨某故意或非故意拖延、不愿出售房屋、共有权人不同意出售房屋、房屋所有权人认为合同签订人属于无权代理等，某地产中介公司所收取张某的居间服务费用不予退还，张某可以直接向杨某追偿。后张某将中介服务费1.3万元交予某地产中介公司。

同年11月初，张某从某地产中介公司得知杨某提出终止合同。杨某提出由于张某未向其支付定金1万元，构成违约，故其可以解除合同。原审审理中，经法院询问，杨某明确表示不同意继续履行合同同时，杨某未申请法院对合同约定违约金予以酌减。双方均认可，因密云区房价上涨，涉案房屋亦增值。本案审理中，王某以确认合同无效纠纷为由，向原审法院起诉要求确认杨某、张某就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。原审法院审理后，于2016年2月26日判决驳回王某的诉讼请求。上述判决已经发生法律效力。张某起诉至原审法院要求杨某支付违约金18.4万元，居间服务费1.3万元。一审法院按照合同约定判令杨某支付违约金18.4万元，赔偿居间服务费1.3万元。杨某不服提出上诉，二审法院予以维持。

法官说法

本案主要涉及合同效力和违约责任两个关键问题。对于此类案件，法院一般根据买房人的诉讼请求分类处理：

一是在买房人请求继续履行的情况下，只要买房人能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”，据此主张继续履行的，存在以下情形之一时，法院可以支持买受人要求继续履行合同的诉讼请求，判令出卖人及其配偶共同办理过户手续：1.买受人举证证明出卖方配偶知道或应当知道买卖事宜而未表示反对的2.买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,出卖方配偶未在合理期间提出异议的3.出卖方配偶有主动配合腾退、交付房屋等参与履行或接受履行行为的。以上事实，除当事人签署的相关书面文件之外，也应结合微信记录、电话记录、录音文件以及中介证言等证据材料综合考量。

二是在买房人请求解除合同，要求卖房人承担违约责任的情况下，亦要根据其具体诉讼请求予以处理，一般有以下两种情况：1.要求根据合同约定支付一定数额的违约金，对此法院还需释明是否请求对违约金进行调整，而后根据案件具体情况确定违约金数额2.除要求支付违约金外，还请求赔偿相应的房屋差价损失，对此法院参照评估报告或者同等地段的房屋价格确定应予赔偿的具体数额。

温馨提示

买房人在购买房屋时，一定要核实是否属于夫妻或者家庭共有房屋，对于上述房屋一定要求其配偶或者共有人签字或者出具书面意见，以免在履行过程中出现纠纷，能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”，是可以请求继续履行的。当然也可以请求解除合同，而后根据合同的约定和案件实际情况来主张相应的违约金或者差价赔偿，上述情形亦可以在双方的合同中予以约定。

案例二：房屋卖出后，因房屋内的户口未按照合同约定全部迁出，被判违约赔偿

(本案主要揭示在房屋买卖合同过程中，因户口迁移问题引发的相关纠纷。)

基本案情

本案的当事人有两方，一是买房人第某、翁某，另一方是卖房人刘某。2017年6月11日，第某、翁某与刘某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘某以370万元将涉案房屋出售给第某、翁某。6月17日，第某、翁某及北京某中介机构签订《补充协议》，约定刘某过户后2月内向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，并留存5万房款在户口迁出之日由第某、翁某以现金形式交付。如因刘某自身原因未如期或无法将相关户口迁出，应向第某、翁某支付房屋总价款10%的违约金并继续履行全部户口迁出义务。7月7日，第某、翁某取得涉案房屋所有权。双方均认可诉争房屋内遗留有他人户口，并非经第某、翁某允许迁入。第某、翁某以刘某违约未迁出户口为由，诉至法院请求刘某支付违约金37万元，一审法院应刘某申请，对于违约金调整为7+10万元(自判决生效之日，以总房款370万为基数，按照每日千分之一的利率计算至实际迁出之日，但总额不超过10万)刘某不服提出上诉，二审法院维持原判决。

法官说法

户口迁移问题在房屋买卖合同纠纷案件中较为常见，法院对于此类问题的处理原则一般为：买受人起诉请求出卖人迁出户籍的，不属于人民法院民事案件的受理范围。但是，对于房屋买卖合同中约定出卖人应迁出户籍的，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担支付违约金或者赔偿损失等违约责任。本案就是违反约定判令赔偿违约金的一个案例。

温馨提示

建议买房人在购买房屋之初，详细了解房屋内的户籍情况，是否属于售房人，还有无其他的户口，能否迁出，自己是否在意涉案房屋内是否有户口，而后在合同中明确加以约定，约定迁出的时间和违约责任特别是购买学位房的更要查实涉案房屋的学位是否已经使用，对此最好在合同中明确约定。

案例三：合同关键条款约定不明、当庭又无法获得一致意见，法院判决合同解除

(本案主要揭示在合同条款约定存有歧义时对于合同履行可能产生的影响。)

基本案情

卖方为郝某，买方为史某。北京市朝阳区砖角楼南里XX房屋(以下简称诉争房屋)房产所有证登记在郝某名下。2014年7月31日，高某作为郝某委托代理人与史某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》，约定郝某将诉争房屋以310万元的价格出售给史某，当日付定金10万元，在网签完成后，2015年1月31日前史某交付郝某剩余房款300万元，但未约定办理网签的具体截止时间，其后，郝某将涉案房屋交付史某，但是史某一直未办理网签，亦未支付后续款项。郝某将史某诉至法院请求解除涉案合同、返还房屋并支付违约金。史某扣减6万元定金。史某不服提起上诉，二审维持原判。史某反诉要求继续履行，并要求过户至其名下，并要求郝某支付相应的违约金。经查，史某未办理网签的原因在于其正在出售其名下的其他房屋，准备待出售后再办理涉案房屋的网签手续，故一直拖着未办，目的是少缴税款。

一审法院认为，双方签订的涉案合同及补充协议均合法有效，但是鉴于史某确实存在延迟办理网签的情形，涉案协议签订不够严谨，极易引发歧义，故将涉案协议解除，同时根据本案史某占有涉案房屋的情形，扣减6万元定金。史某不服提起上诉，二审维持原判。

法官说法

对于本案合同应否解除，主要考虑以下三点：一是根据中介公司的陈述以及郝某向史某发函，表明史某确实存在拖延办理网签的情况。二是诉争房屋的签约过程不严谨，涉案房屋买卖合同及《补充协议》内容亦极易让人产生歧义，比如“在网签完成后，2015年1月31日前史某交付郝某剩余房款300万元”，该条款并没有明确如在2015年1月31日后未办理完网签是否仍应交付300万元，极易引发争议，对以后履行造成了障碍。三是争议产生后，虽经法院主持调解，但各方分歧极大，不具备重新达成新的协议的条件。

就违约责任承担问题，法院认为史某拖延不办理网签应承担主要责任，某房产中介公司提供的合同存在多处矛盾不完备之处也应负一定责任，郝某签约当天未带齐售房的相关材料且未对合同进行常识性审核也应负一定责任。故判令解除合同、返还房屋，未支持其违约金请求，但是考虑到史某已实际占有诉争房屋长达一年有余，且造成合同解除史某应承担主要责任，故史某已交定金应补偿郝某的部分损失，法院根据责任比例酌定郝某退还定金4万元给史某。

温馨提示

本案争议焦点在于涉案房屋买卖合同是否应予解除及违约责任承担问题。根据庭审查明的有关事实和证据可以看出，双方合同中关于付款条件的约定极易引发歧义，双方在一、二审中对此无法达成一致意见，也无法达成新的协议。此种情形下，法院认为该合同已不具备继续履行的基础，应予解除。法院依照本案具体情况确定的违约责任比例是适当的。这个案例提醒大家，在签订协议时应当仔细审阅合同条款，避免歧义发生，否则出现争议后，无法按照合同条款处理，甚至出现合同不能履行的后果。

来源：最高人民法院司法案例研究院、连云港市中级人民法院

二手房买卖合同范本！留着吧！以后会用到！

本合同双方当事人：

卖方（以下简称甲方）：＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿国籍：＿＿（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿地址：＿＿＿邮政编码：＿＿＿联系电话：＿＿＿委托代理人：＿＿＿国籍：＿＿电话：＿＿地址：＿＿邮政编码：＿＿＿

买方（以下简称乙方）：＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿国籍：＿＿（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿地址：＿＿＿邮政编码：＿＿＿联系电话：＿＿＿委托代理人：＿＿＿国籍：＿＿电话：＿＿地址：＿＿邮政编码：＿＿＿

第一条房屋的基本情况。

甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于＿＿；位于第＿＿＿层，共＿＿＿（套）（间），房屋结构为＿＿，建筑面积＿＿＿＿＿平方米（其中实际建筑面积＿＿＿平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积＿＿＿平方米），房屋用途为＿＿＿；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为＿＿。

第二条房屋面积的特殊约定。

本合同第一条所约定的面积为（甲方暂测）（原产权证上标明）（房地产产权登记机关实际测定）面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积（以下简称暂测面积）与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。

该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±＿＿％（不包括±＿＿＿％）时，房价款保持不变。

实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±＿＿％（包括±＿＿％）时，甲乙双方同意按下述第＿＿＿种方式处理：

１．乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起＿＿＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按＿＿利率付给利息。

２．每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。

３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三条土地使用权性质。

该房屋相应的土地使用权取得方式为＿＿＿＿＿；土地使用权年限自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为＿＿＿＿＿；该房屋买卖后，按照有关规定，乙方（必须）（无须）补办土地使用权出让手续。

第四条价格。

按（总建筑面积）（实际建筑面积）计算，该房屋售价为（币）每平方米＿＿＿＿＿元，总金额为（币）＿＿＿亿＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿万＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿元整。

第五条付款方式

乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（币）＿＿＿亿＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿万＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿元整，并应于本合同生效之日起＿＿＿＿＿日内将该房屋全部价款付给甲方。具体付款方式可由双方另行约定。

第六条交付期限。

甲方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋全部价款之日起＿＿＿＿＿日内，将该房屋付给乙方。

第七条乙方逾期付款的违约责任。

乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按＿＿＿＿＿计算。逾期超过＿＿＿＿天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第＿＿＿＿种约定，追究乙方的违约责任。

１．终止合同，乙方按累计应付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。

２．乙方按累计应付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付违约金，合同继续履行。

３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第八条甲方逾期交付房屋的违约责任。

除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在＿＿＿＿＿个月内按＿＿＿＿＿利率计算；自第＿＿＿＿＿个月起，月利息则按＿＿＿＿＿利率计算。逾期超过＿＿＿＿＿个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第＿＿＿＿＿种约定，追究甲方的违约责任。

１．终止合同，甲方按乙方累计已付款的＿＿＿＿＿％向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。

２．甲方按乙方累计已付款的＿＿＿＿＿％向乙方支付违约金，合同继续履行。

３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第九条关于产权登记的约定。

在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起＿＿＿＿＿天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起＿＿＿＿＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的＿＿＿＿＿％赔偿乙方损失。

第十条甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。

第十一条因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由甲方向国家交纳，契税由乙方向国家

交纳；其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳。

第十二条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。

第十三条本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

第十四条甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该房屋所在地公证机关公证。

第十五条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由＿＿＿＿＿仲裁委员会仲裁。（甲、乙双方不在本合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉。）

第十六条本合同（经甲、乙双方签字）（经＿＿＿＿＿公证（指涉外房屋买卖））之日起生效。

第十七条本合同连同附表共＿＿＿＿＿页，一式＿＿＿＿＿份，甲、乙双方各执一份，＿＿＿＿＿各执一份，均具有同等效力。

甲方（签章）：乙方（签章）：

甲方代理人（签章）：乙方代理人（签章）：

＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日

签于＿＿＿＿＿签于＿＿＿＿＿

房屋买卖合同

一、和开发商协商一致申请网上调解退房，可以吗？

和开发商协商一致申请网上调解退房是可行的，如果协商不成，购房者可以向法院提起诉讼，要求解除合同，同时主张卖方承担违约或者赔偿责任，同时支付自身因退房受到的损失如误工费、车费等。

二、捆绑装修合法吗？

“捆绑装修”合同是无效合同，捆绑装修行为属于违法行为。

在实践中，开发商要求购房者在签订购房合同时强制要求签订“捆绑装修”合同，此种行为侵犯了购房者的自主选择权和公平交易权，并且以合法形式掩盖非法目的，实属无效合同。

法律法规

中华人民共和国民法典-第一百四十六条

第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

中华人民共和国消费者权益保护法(2013修正)-第九条

第九条消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。

中华人民共和国消费者权益保护法

第十条消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。

三、按揭房产证什么时候能够拿到？

按揭房要拿到房产证最直接有效的方法确实是还清房贷。若房产证是押在贷款银行的，还清房贷后,银行会提供一张盖章的单子，不出几天即可去银行领取房产权和他项权证，不过这之前必须到当地房产交易中心将贷款注销。

不过还清贷款并非唯一的办法，申请人如果能够坚持按时还房贷,还款满两年后，也可以向贷款银行申请房产证。不过这种样途径得到的房产证，上面盖有“房地产他项应享受的利益专用章”标识。表明房子还是在抵押状态，还是要等到还清贷款后，办理了注销抵押登记手续才能拿到房产证。

若是二手房，需要先过户才可以拿到房产证的。需要凭借个人身份证，户口本等资料后去当地房地产交易所申请。

一般来说按揭房申请办理房产证，一手楼需要交楼后200个工作日就可以拿到，二手楼过户按揭之后15-30个工作日拿到房产证。

法律法规

商品房销售管理办法-第三十四条

第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

四、公寓买卖纠纷，开发商去申请仲裁，结果是对方退钱我们退房，合法吗？

开发商退钱购房人退房属于恢复原状的法律效果。

根据法律规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。仲裁结果合法与否，应视商品房买卖合同是否有无效、被撤销或者确定不发生效力的真实原因，如果存在则为合法，否则，不合法。

中华人民共和国民法典-第一百五十七条

第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

五、签订购房协议时还未下预售证，等下预售证后能解除合同吗？

根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

因此，既然合同有效，故无法解除合同。

法律法规

中华人民共和国民法典-第一百五十七条

第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

城市商品房预售管理办法(2004修正)-第六条

第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

六、购买的商品房被开发商私自变更为经济房怎么办？

根据法律的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任。因此，您可以向法院起诉维护自身权利。

法律法规

中华人民共和国民法典-第五百六十三条

第五百六十三条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的(五)法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

中华人民共和国民法典-第五百六十六条

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

七、我买房付了首付，因为一些原因，银行贷款批不下来，申请退房，房地产公司说要扣除5万定金，这合理吗？

根据司法解释的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

因此，若是由于购房人的原因无法办理贷款，房地产公司扣除定金具有合理性:若是由于开发商的原因或者不可归责于双方当事人的原因无法办理贷款，应当退还定金。

法律法规

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020年修正)-第十九条

第十九条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

八、商品房销售广告内容可作为售房合同约定吗？

商品房在销售过程中的的广告内容是否可以作为买卖合同条款产生法律约束力，要看销售广告的内容是否是“就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”。

如果满足上述条件，则销售广告构成要约，即使未明确写入买卖合同也可以约束开发商。若购房者发现说明或允诺的内容与实际不符时，可以要求开发商承担违约责任。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020年修正)-第三条

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

中华人民共和国民法典-第四百七十三条

第四百七十三条，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

中华人民共和国民法典-第四百七十二条

第四百七十二条要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件:(一)内容具体确定(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

商品房销售管理办法-第十五条

第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

八、商品房预售合同未备案是无效的吗？

商品房预售合同未备案登记不会导致合同无效。确认商品房预售合同无效应当满足中华人民共和国民法典规定的合同无效的规定，预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续的，不会导致合同无效。

法律法规

中华人民共和国民法典-第一百四十六条

第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020年修正)-第六条

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

九、“交钥匙”能否认定为商品房买卖合同中的交付？

交钥匙是交付完成的必要条件而非充分条件。合同中履行交付义务应该包括交付时间、交付标准、交付主体、履行对象等都符合约定，合同应该全面履行。开发商向买受人交付房屋的行为，不仅应当符合约定，也要满足法律规定的条件和标准，应当出示房屋符合交付条件的相关证明文件(商品房竣工验收合格证、建设工程竣工验收备案表等)，并按照约定提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等，绝不能简单地将交钥匙视为房屋的交付使用。

法律法规

中华人民共和国民法典-第五百九十八条

第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

中华人民共和国民法典-第二百二十四条

第二百二十四条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担:买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。