全款买房再抵押真的划算吗？都有哪些风险？

如果你在思考这个问题，说明你肯定身处一线城市，在限制按揭贷款成数的大背景下，很多购房者开始另辟蹊径，放弃按揭贷款转而选择全款买房再做抵押贷款，这么操作的目的是什么呢？又有哪些风险呢？

要弄清楚这个问题，咱们必须要进入一个具体的场景，现在请你设想你正身处北京，怀揣着500万现金，名下没有房产，也没有按揭贷款记录，现在打算去购买1000万的房子，卖方名下有多套住宅，房子原值（原过户价）为467万，能买到吗？

你可能会说当然可以，因为按照北京按揭贷款政策，首次购买非普通住宅（成交价468万以上属于非普通住宅）最高可以贷房子评估值的6成，将网签价打到1000万，最高贷6成也就是600万，首付500万完全够啊。

好，咱们先来算算交易中的税费，北京市是最早实行三价合一的一线城市，即网签价=评估价=纳税申报价，如果想贷到600万，那递交给银行的房屋评估价须达1000万，那也意味着必须要按照1000万的网签价去纳税，在北京购买首套非普通住宅的契税为网签价的1.5%即15万，增值税为房屋网签价全额的5.6%即56万，个税近似为差额的20%（本次网签价-上次网签价-上次交易的税费及装修补偿款）即106万，这次交易的总税费就得177万！首付500万根本不够！注意啊，这里的买方是首套贷款能贷6成，如果二套只能贷评估值的2成，就更不够了。

但是如果是全款买入再抵押，则可以按照最低的网签价过户，将网签价定为467万，这样一来契税仅为网签价的1%（468万以内为普通住宅契税为1%）即4.67万，增值税和个税分别近似为此次网签价与上次网签价差额的5.6%和20%，均为0。如此一来整个交易环节的税费仅4.67万，两种方式下税费差了170多万！

可能你又想说，那我可以避开那些原值低税费高的房子，直接挑选原值高或者满五唯一的房源呀？（房子过户时间满五年且为卖方名下唯一住宅免征个税和增值税），确实可以，多数人也只能这样选择，但是这样的房源一来比较少，二来特别抢手，卖方的心理价位就比较高，很难议价。而且即使是这样满五唯一或者原值高的房源，卖方也更愿意选择全款的客户，这样能在过户后更快拿到钱，因此全款能和业主争取到更多的议价空间。

如果选择全款买入再抵押，做的是什么类型的贷款呢？相比按揭贷款有哪些不同呢？

过户后再抵押办理的就不再是个人住房按揭贷款了，而是属于个人经营性抵押贷款，因此需要借款人持有公司股份或者担任公司法定代表人，并向银行出具经营性材料，比如营业执照，公司章程，采购合同，这里的采购合同其实就是贷款的用途说明合同，意思就是你现在需要采购一批设备或者购买某种服务，因此向银行申请贷款来支付上游公司的货款。相比如按揭贷款，抵押经营贷利率更低，额度更高，一般年利率3.45%-3.8%，能贷房子市值的7成，贷款期限最长二十年。

听起来确实不错，但是您肯定有个疑虑，如果名下确实有经营的公司当然没问题，因为我完全有权利先把自己公司的钱拿出来买房，等到公司经营需要用款时再拿着房子去银行做抵押贷款。但是如果名下没有公司，手上也没有足够的钱全款买房，这种方式还行的通吗？

事实上很多选择全款买再抵押的都是没有公司的上班族，自己凑不齐全款就找朋友或者垫资公司借款，没有公司就买个公司，过户后也顺利的办理了银行贷款。可是这毕竟是将经营性贷款变相的流入了房市了，有什么风险呢？如果操作不当，你可能会被银行要求提前结清贷款！银监会有权利调取不动产登记中心的过户数据，如果抽查到产权人在过户前后的半年内办理过经营性贷款，银监会则要求发放贷款的银行向借款人索要自有资金购房的证明，如果到时候你无法提供，就只能提前一次性还清贷款了。

好了总结一下,全款买房再抵押相比如按揭贷款确有五大优势：

1.贷款成数更高，最高7成

2.抵押贷利率更低，年利率3.35%-3.8%

3.交易时产生的税费更低，可以按照最低的网签价缴税过户

4.更好议价，全款的付款方式更受卖家青睐

5.可挑选的房源更多，不满二，不满五，不唯一，皆可选

但是，如果操作不当可能会被银行要求提前还款！

好了，就说这么多，更多贷款问题欢迎给我留言，点个关注呗！拜了个拜！

为什么要配资全款买房，再抵押贷款？有风险吗？

全款买房有很多好处，如果从开发商手上购买现房，一次付清有的能拿到9几折左右折扣，这不是一笔小数目，1000万的房子，可以优惠几十万、上百万，谁都会动心。

如果买的是二手房，一次付清款项，作为买家议价能力也很强，很多上家卖房子是为了置换，都想尽快拿到全款，所以下家是全款买房的话，大大缩短了等待按揭贷款发放的时间和其他不确定性。

还有全款买房在交易中涉及到的税费上面也可以取得一定的节省。

总之，全款买房好处很多，但是在操作之前一定要找专业的人士详细咨询一下，详细做好规划再行动，我们就办理过很多成功案例，欢迎私聊。

先全款买房，再抵押贷款，选择这种操作的客户大致有几类情况。

第一类是手头资金不宽裕，受现行买房政策限制，特别是二套房，现在需要首付7成，客户手里只有3到4成资金，怎么办？干脆找资金一次付清全款，尽快拿到产证，再抵押贷部分出来，把借用的资金还清。

第二种类型是手上资金充裕，付得出首付款，纯粹为了全款的议价能力，为了拿到实惠，选择借点钱一次付清，也可以操作，账面算的过来，有的赚就能干，这个简单。

第三种情况是手上有钱，不需要借钱，全款买房拿到实惠拿到产证以后，再抵押贷一部分，投资到公司里，或者其他地方投资，现在之所以可以这么操作，是因为银行政策调整，2022年3月21日一年期LPR为3.7%，五年期以上LPR为4.6%,在这个基础上，资质好的经营性贷款可以做到年化4%左右，比住房按揭贷款都低，当然有人愿意先全款买房拿到该拿的实惠，再去做做经营贷款，而放弃传统的抵押贷款，账很容易算的清楚。

真想要按以上模式办理，还需要注意以下几个要点。

首先，需要明确的是要购买的房产必须是二手房或者一手现房，可以马上拿到产证的房子，因为垫资全款买房以后，需要尽快出产证办理后续抵押贷款来还配资，不然的话每天的资费利息也是吃不消的，上面说到的第三种有钱人没这种烦恼。

其次，外借资金是用来全款买房，而不是首付按揭款，大家都知道，今年银行按揭贷款政策非常严格，在审批按揭贷款的时候也会核验首付资金来源，所以过桥垫资首付是根本行不通的。

第三，上面也说到了，今年银行政策有所放宽，而且随着LPR利率的下调，银行贷款利率也跟着下调，如果现在想要操作，一定要提前规划，毕竟过桥垫资全款买的房子拿到的是新产证，当下的银行政策对于新产证或者新持股公司都是比较难办理的，中间的很多细节专业性还是很强的，提前咨询、提前规划。提前咨询、提前规划。提前咨询、提前规划。重要的事说三遍。

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年化3%，先息后本，北京房产抵押贷款利率，还会往下降吗？

近几年，银行学习保险行业，搞贷款的开门红。一般是11月份推出，要求年底前完成批贷，元旦过后统一放款。通过贷款利率的优惠，锁定优质客户，有些银行靠着开门红，1月份就能完成全年放贷任务的90%。

这几天，北京某四大行之一，推出了2023年贷款开门红的抵押政策，十年期先息后本，年化3%。这个利率，可以说是抵押贷款，有史以来的最低利率，第一次房产抵押贷款利率降到3%。对于很多，早几年办的抵押贷款，想进行贷款置换的朋友来说，一方面这个利率非常有吸引力，进行贷款置换转贷，每年可以节省不少利息。另一方面，又担心，会不会利率进一步降低，刺激经济，会不会继续降，有没有可能降到3%以内，那么现在置换不就亏了吗？本文就探讨一下，现在3%的，北京的房产抵押贷款，还会继续往下降吗？

首先：我们回顾一下，过往的抵押贷款利率。在2018年以前，当时还没有LPR，执行的是基准利率。当时5年期以上的基准利率是，4.9%。北京的房产按揭贷款，是首套房基准利率上浮10%，也就是首套房按揭贷款的利率是5.39%。二套房按揭贷款的利率是，基准利率上浮220%，也就是5.88%。房产抵押贷款，又叫抵押经营贷，主要是用于企业经营，对于银行来说，借钱给企业经营风险要远大于，借钱给上班族买房自主。所以，抵押贷款的利率正常是远比按揭贷款利率要高。当时抵押贷款的利率，一般是基准利率上浮30%到40%，也就是6.37%到6.86%。

18年—19年，中美贸易战，很多中小企业经营出现困难，为了降低中小企业的融资成本，加上基准利率改为LPR。北京房产抵押贷款的利率，降至5.2%—6%。之后，2020年，众所周知的口罩，房产抵押利率将至，4.65%—5.5%。也就是在这一年，一方面大家觉着疫情很快就会过去，加上房地产还是比较景气，再当时，房产抵押贷款的利率，降至4.65%—5.5%，第一次出现了，抵押贷款利率比按揭贷款利率低的不正常现象。那一年，房产抵押贷款，井喷。按揭转抵押，之前办的贷款利率高现在低，进行转贷重新办理。买房不做按揭，垫资全款买房，过户后办抵押贷款还垫资。等等一些列操作，导致21年年初，房产抵押贷款收紧，部分银行，上调了贷款利率。

都没想到的是，口罩如此顽固，21年至今，一波未平一波又起。对各个行业都产生了很大影响，抵押贷款利率又一次进入了下降通道，2022年上半年，北京抵押贷款利率第一次破4%。现在，为了冲刺2023年开门红，某四大行，抵押贷款利率降至3%。通过近五年房产抵押利率演变的过程，我们可以看到，对比之前的抵押贷款利率，降了60%，大概是打了4折。虽然，不敢说3%一定是最低点。但是，客观来说，这个利率再往下降，很难了。

其次：对比按揭贷款。现在，北京首套房按揭贷款是LPR+55个基点，也就是4.3%+0.55%=4.85%。二套房按揭贷款利率，LPR+105个基点，也就是4.3%+1.15%=5.45%。疫情以前，抵押贷款利率是要高于按揭贷款利率的。这也符合正常逻辑，房产抵押用于企业经营，对于银行来说，肯定是风险要远高于购房人收入稳定，买房自主的按揭贷款。但是，现在，北京按揭贷款的利率4.85%，5.45%，房产抵押3%。上班族都为了买房，每个月都缴纳公积金，公积金政策性补贴，公积金买房贷款利率低，上限60万，公积金贷款的利率是3.25%。通过和按揭贷款，公积金贷款的利率做对比，3%的抵押贷款利率，进一步下降，似乎也概率不大。

然后：我们看一下LPR

贷款市场报价利率（LPiR,LPR）是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。现行的LPR包括1年期和5年期以上两个品种[1]。LPR市场化程度较高，能够充分反映信贷市场资金供求情况，使用LPR进行贷款定价可以促进形成市场化的贷款利率，提高市场利率向信贷利率的传导效率。

2020年8月12日，工行、建行、农行、中行和邮储五家国有大行同时发布公告，于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率）定价方式。

最新报价：2022年11月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

上面是百度对于LPR的介绍。我们可以关注两点：

第一：LPR是对于最优质客户的贷款利率。相当于是银行贷款利率的低价，而绝大部分满足不了最优质的条件，所以正常的贷款利率是LPR加多少。而现在北京房产抵押贷款，2023年开门红利率3%，远低于LPR。

第二：LPR是以几家大银行为代表，他们出价加权平均得出的。因为，大银行有政策优势，资金优势，他们的贷款成本最低。大部分中小银行的贷款成本，要远高于他们。之前就有相关分析，对于很多中小型银行来说，LPR就是他们的成本价。而现在，3%的抵押贷款利率。对于很多银行来说，这个利率要比他们的资金成本更低。

最后：办理存贷汇业务的金融机构叫银行。银行的主要利润来源就是存贷息差。如果把银行看成一个企业，存款就是他们进货价，贷款就是他们的销售价格。这几年，存款利率是一直在降，但是正常的定期存款的利率也得在3%—3.5%吧。现在，3%的抵押利率，基本上和存款利率是差不多的。我们现在只是受疫情影响，经济出现暂时的困难，和西方的发展停滞有本质的区别，我们现在阶段，不具备也做不到存款0利率，负利率。尤其是，现在美联储加息，过去很多年一直流传的，中国融资贷款的成本最高，欧美很低。现在的情况是，美国房产抵押贷款利率现在破7%了，北京现在最低是3%.在3%的基础上，进一步下降，暂时是看不到什么可能。

一家之言，只是北京贷款的一个从业者，观点未必准确。欢迎留言，指教交流！