银行二抵贷款被拒别担心，你还有替补方案

上一期咱们聊过关于股份制银行的二次抵押贷款条件，需要一抵还款满一年，有经营的公司，以及有足够的剩余价值。在这些条件的限制下，必然有很多着急用钱的人被银行拒之门外，那么这些有房有偿还能力的客户贷款需求如何释放呢？这你完全不用担心，挣钱的生意不会没人做，小贷公司，信托公司，典当行都早就盯上了这块肥肉，今天咱们就聊聊除银行外其它金融机构的产品特点。

1.成数高，二抵还能贷9成

一套市场价500万的房子，在银行最多能贷房价的7成350万，而在一些信托或者小贷公司，却可以贷房价的9成450万，如果房子本身有按揭贷款，可贷金额就是450万减去按揭贷款的剩余金额，而且这里不要求一抵按揭还款满一年。如此高的成数，金牌机构如何规避房价波动带来的风险呢？如果房价下跌超过10%,抵押物的价值将不能覆盖债权，金融机构不就会面临本金损失的风险吗。当然不会，咱们来看它的第二个特点。

2.周期短，金融机构产品的贷款周期通常只有一年

金融机构产品的贷款周期通常只有一年，短期内的房价波动范围不会太大，而且从17年房价调控之后，各大一线城市的房价大体是平稳上涨的。而且除了抵押物以外，金融机构也会参考借款人的个人信用，如果借款人负债高，查询多，机构也会适当降低贷款成数。

3.门槛低，需要的材料简单

和银行不同，金融机构的审批非常简单，需要客户提供的合规性材料很少，经营的公司，经营性合同，对公流水，这些统统不需要，只要客户还款来源明确，就能通过。贷款资金一般也不需要受托支付，可以直接打到客户本人账户，更加安全。

4.放款快，从面签到放款仅需3天

贷款通常重要且紧急，能快速拿到钱是所有客户的基本诉求，小贷公司刚好能满足这一点，上午面签，下午公证，次日抵押，第三天放款，三天拿钱的承诺很好的缓解了客户的焦虑，因此很多着急用钱的客户会直接放弃去银行而走进小贷公司。

说了这么多，不管从额度还是拿钱效率，非银机构好像从各方面都碾压银行，他的劣势到底在哪儿呢？利率高，小贷公司和信托公司的抵押贷产品年利率一般都在9%-12%，相比于银行同期贷款年利率3.5%的产品，几乎是银行利率的三倍。

总结一下，非银行机构的贷款产品成数高，流程简单，放款快，能给着急用钱的客户解决燃眉之急，但是因为其利率远超银行利率，因此不适合长期使用，只能用于短期过渡。

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还款后抵押权人“拒绝”解抵押？

案情简介

11月11日，客户张美丽与业主李潇洒签订《房屋买卖合同》。

合同约定：

客户以502万购买业主名下一套房屋，签订合同之日，客户支付业主10万定金；次年年2月10日前支付业主185万首付款；尾款由客户通过办理商业贷款方式支付到业主预留银行账户；

业主应于年3月1日前办理完毕房屋抵押登记解除手续。

3月1日，业主与债权人A公司对接人约好，业主将款项偿还A公司账户后，A公司陪同业主前往建委解除房屋抵押。但是如今两个多月过去了，A公司依然各种推诿，仍未配合解除房屋抵押。业主已经违反买卖合同中关于解抵押时间的约定，且仍然不知道如何在短期内解决问题，客户已经提出解约并要求业主承担违约责任。

经和业主沟通以及仔细查阅业主债务材料，了解到：业主以为的债权人A公司实际是一个中间服务机构，负责将业主推荐给资方B公司申请借款，业主房屋实际抵押给C公司（C公司为B公司提供保证）。业主签署借款合同后，未索要合同原件或复印件，也没有查询房屋抵押的底档，不清楚抵押权人为C公司，每月均是通过付款给A公司进行还款，故还款解押时，业主在未确定解抵押流程并取得C公司关于解抵押的相应承诺的情况下，仍然按照之前的习惯将解抵押款项还给了A公司，最终因A公司怠于解押，造成业主买卖合同违约的不利后果。

案例提示

二手房交易中，房屋存在抵押、业主需在房屋过户前解除抵押为常见现象。本案中，业主房屋存在C公司抵押登记，虽然站在业主角度，业主已经将解抵押所需款项偿还，但由于业主是向A公司还款，根据合同相对性原理，B公司或者C公司在未收到业主还款情况下，有权拒绝业主要求解除房屋抵押登记的要求。对业主而言，如果A公司不配合从中协调B公司、C公司解除抵押或者拒绝将解抵押款项支付B公司、C公司，那业主就只能通过主张返还不当得利的方式要求A公司返还解抵押款项，且不能要求C公司解除抵押登记。

建议

（1）依法签订的合同对当事人具有约束力，是合同当事人主张权利的最重要依据。签约后，合同原件需注意留存。如因客观原因无法留存合同原件，需注意通过电话录音、拍照、微信记录等方式留存证据；

（2）合同具有相对性，应注意向合同相对方履行义务，具体到借款合同中，应注意确认债权人是谁，确保还款给债权人。如必须向第三人还款，应设法征得债权人同意并保留证据；

（3）如果已经发生案例中的情况，建议协调业主与客户协商签署变更协议，同时建议业主寻求律师的帮助，通过公安报案、法院诉讼等方式解除抵押登记，以降低业主的违约成本，继续促成交易；

（4）房屋交易过程中如需支付大额购房款，建议选择有资质的担保公司就已支付的定金/购房款进行担保，或者选择有资质的银行、第三方支付公司就已支付的定金/购房款进行资金监管或托管，切实保障资金安全。

法规链接

《民法总则》第119条/《民法典》第119条：

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

《物权法》第179条/《民法典》第394条：

为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

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房产抵押贷款几个常见误区，不注意就麻烦了

你有没有陷入这些误区？房子抵押后就不是我的了？只能抵押自己名下的房屋？任何性质的房产都能做抵押贷款？房产评估价越高越好？

小伙伴们是不是也有这样的问题？今天小编就给小伙伴们澄清一下房屋抵押贷款的几大误区吧！

误区一：房子抵押后就不是自己的？

很多人以为房子抵押给银行，就不是自己的了，而且贷款一旦还不上，银行会立马将其拍卖，事实真是这样吗？

当然不是！借款人将房子抵押给银行后，其实是将房子的所有权抵押给银行了，使用权仍然归借款人所有，而且当贷款全部结清，办理解除抵押后，房子照样归你所有。

若借款人发生偿还不上贷款的情况，银行会先催收，催收无果才会考虑拍卖，这前前后后至少要一年左右才能完成。

所以只要在房屋拍卖前，借款人将所欠月供及利息还清，基本上你便不会无家可归。

误区二：只能抵押自己名下的房产？

当然不是！按照房产抵押贷款政策的规定，只要征得房屋所有人的同意，借款人用他人名下的房产申请贷款也未尝不可，但是必须取得对方的同意，且需要其出具同意抵押承诺书，否则抵押无效。

不过小编要提醒大家，当有亲朋好友真的愿意帮你做抵押贷款时，那是对你有足够信任，你一定要每个月按时还款，如果跑路不还款，他的房子就会被银行收走，同时会成为黑名单，以后要做贷款或者买房也是不可能的，所以你要对他负责任。

误区三：能上市交易的房子都能办理贷款？

大家都知道，不能正常上市交易的房子，不能办理抵押贷款，那么是不是能上市交易的房子就能办理贷款呢？

这是不一定的！由于各银行控制风险的手段不同，对抵押房屋的要求也不同，尤其是房子所处地段、户型等等。

有的青睐落座在市中心位置的房屋；有的对房屋类型颇为看重，商铺、办公楼等一概不收，只接受普通住宅。

所以大家在办理贷款业务时，还是要选择像房屋抵押APP这样的专业平台办理，才能获得更加理想的额度。

误区四：房产评估，价越高越好？

许多借款人以为房产评估，价越高获得的贷款额度越大，所以会要求评估公司把房产评估值做高，不过若房产评估值明显高于其实际价值，该行为将被银行视为骗贷，进而拒绝为其放贷。

误区五：有抵押或者邮贷款的房子不能再抵押了？

现在除了一押，还有二押，就是房屋二次抵押。比如四年以前的按揭住房，得益于2016年的房价暴涨，还有很多的剩余价值。由于以前的按揭利率打折，很多朋友不愿意提前结清走全款房抵押经营贷。于是，有的银行推出二次抵押贷的政策，为市场经营主体提供一个巨大资金来源。