年化3%，先息后本，北京房产抵押贷款利率，还会往下降吗？

近几年，银行学习保险行业，搞贷款的开门红。一般是11月份推出，要求年底前完成批贷，元旦过后统一放款。通过贷款利率的优惠，锁定优质客户，有些银行靠着开门红，1月份就能完成全年放贷任务的90%。

这几天，北京某四大行之一，推出了2023年贷款开门红的抵押政策，十年期先息后本，年化3%。这个利率，可以说是抵押贷款，有史以来的最低利率，第一次房产抵押贷款利率降到3%。对于很多，早几年办的抵押贷款，想进行贷款置换的朋友来说，一方面这个利率非常有吸引力，进行贷款置换转贷，每年可以节省不少利息。另一方面，又担心，会不会利率进一步降低，刺激经济，会不会继续降，有没有可能降到3%以内，那么现在置换不就亏了吗？本文就探讨一下，现在3%的，北京的房产抵押贷款，还会继续往下降吗？

首先：我们回顾一下，过往的抵押贷款利率。在2018年以前，当时还没有LPR，执行的是基准利率。当时5年期以上的基准利率是，4.9%。北京的房产按揭贷款，是首套房基准利率上浮10%，也就是首套房按揭贷款的利率是5.39%。二套房按揭贷款的利率是，基准利率上浮220%，也就是5.88%。房产抵押贷款，又叫抵押经营贷，主要是用于企业经营，对于银行来说，借钱给企业经营风险要远大于，借钱给上班族买房自主。所以，抵押贷款的利率正常是远比按揭贷款利率要高。当时抵押贷款的利率，一般是基准利率上浮30%到40%，也就是6.37%到6.86%。

18年—19年，中美贸易战，很多中小企业经营出现困难，为了降低中小企业的融资成本，加上基准利率改为LPR。北京房产抵押贷款的利率，降至5.2%—6%。之后，2020年，众所周知的口罩，房产抵押利率将至，4.65%—5.5%。也就是在这一年，一方面大家觉着疫情很快就会过去，加上房地产还是比较景气，再当时，房产抵押贷款的利率，降至4.65%—5.5%，第一次出现了，抵押贷款利率比按揭贷款利率低的不正常现象。那一年，房产抵押贷款，井喷。按揭转抵押，之前办的贷款利率高现在低，进行转贷重新办理。买房不做按揭，垫资全款买房，过户后办抵押贷款还垫资。等等一些列操作，导致21年年初，房产抵押贷款收紧，部分银行，上调了贷款利率。

都没想到的是，口罩如此顽固，21年至今，一波未平一波又起。对各个行业都产生了很大影响，抵押贷款利率又一次进入了下降通道，2022年上半年，北京抵押贷款利率第一次破4%。现在，为了冲刺2023年开门红，某四大行，抵押贷款利率降至3%。通过近五年房产抵押利率演变的过程，我们可以看到，对比之前的抵押贷款利率，降了60%，大概是打了4折。虽然，不敢说3%一定是最低点。但是，客观来说，这个利率再往下降，很难了。

其次：对比按揭贷款。现在，北京首套房按揭贷款是LPR+55个基点，也就是4.3%+0.55%=4.85%。二套房按揭贷款利率，LPR+105个基点，也就是4.3%+1.15%=5.45%。疫情以前，抵押贷款利率是要高于按揭贷款利率的。这也符合正常逻辑，房产抵押用于企业经营，对于银行来说，肯定是风险要远高于购房人收入稳定，买房自主的按揭贷款。但是，现在，北京按揭贷款的利率4.85%，5.45%，房产抵押3%。上班族都为了买房，每个月都缴纳公积金，公积金政策性补贴，公积金买房贷款利率低，上限60万，公积金贷款的利率是3.25%。通过和按揭贷款，公积金贷款的利率做对比，3%的抵押贷款利率，进一步下降，似乎也概率不大。

然后：我们看一下LPR

贷款市场报价利率（LPiR,LPR）是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。现行的LPR包括1年期和5年期以上两个品种[1]。LPR市场化程度较高，能够充分反映信贷市场资金供求情况，使用LPR进行贷款定价可以促进形成市场化的贷款利率，提高市场利率向信贷利率的传导效率。

2020年8月12日，工行、建行、农行、中行和邮储五家国有大行同时发布公告，于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率）定价方式。

最新报价：2022年11月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

上面是百度对于LPR的介绍。我们可以关注两点：

第一：LPR是对于最优质客户的贷款利率。相当于是银行贷款利率的低价，而绝大部分满足不了最优质的条件，所以正常的贷款利率是LPR加多少。而现在北京房产抵押贷款，2023年开门红利率3%，远低于LPR。

第二：LPR是以几家大银行为代表，他们出价加权平均得出的。因为，大银行有政策优势，资金优势，他们的贷款成本最低。大部分中小银行的贷款成本，要远高于他们。之前就有相关分析，对于很多中小型银行来说，LPR就是他们的成本价。而现在，3%的抵押贷款利率。对于很多银行来说，这个利率要比他们的资金成本更低。

最后：办理存贷汇业务的金融机构叫银行。银行的主要利润来源就是存贷息差。如果把银行看成一个企业，存款就是他们进货价，贷款就是他们的销售价格。这几年，存款利率是一直在降，但是正常的定期存款的利率也得在3%—3.5%吧。现在，3%的抵押利率，基本上和存款利率是差不多的。我们现在只是受疫情影响，经济出现暂时的困难，和西方的发展停滞有本质的区别，我们现在阶段，不具备也做不到存款0利率，负利率。尤其是，现在美联储加息，过去很多年一直流传的，中国融资贷款的成本最高，欧美很低。现在的情况是，美国房产抵押贷款利率现在破7%了，北京现在最低是3%.在3%的基础上，进一步下降，暂时是看不到什么可能。

一家之言，只是北京贷款的一个从业者，观点未必准确。欢迎留言，指教交流！

揭阳金融助企纾困①|农行揭阳分行打出“组合拳”助力企业纾困发展

阶段来，农行揭阳分行坚决贯彻落实人民银行加强金融服务、加大支持实体经济力度的政策措施，紧紧围绕揭阳市货币信贷暖企纾困专项行动方案工作要求，立足本源、精准服务，以金融力量助企纾困、支持经济稳增长。

截至2022年5月末，该行各项贷款余额217.5亿元，其中普惠型小微企业贷款余额8.68亿元，同比增加3.68亿元。

无本续贷，支持企业渡过难关

“农行给办理了无还本续贷，还给申请了利率优惠，我这颗悬着的心终于放了下来！”普宁市某制衣有限公司负责人黄先生感激地说。该公司是一家集设计、开发、生产和销售为一体的制衣企业，具有一定的生产规模，但受疫情影响，货物积压、资金回笼慢，最让企业主着急的是5月份一笔230万元的贷款马上到期。农行揭阳分行工作人员在了解到相关情况后第一时间主动对接、高效受理，当月为企业申请办理了无还本续贷230万元，并为客户申请了利率优惠，切实缓解了企业的经营压力。

在揭西县河婆镇经营粮油批发的曾先生去年申办的个人助业贷款150万元也于今年6月到期，无奈流动周转资金紧张，深知贷款逾期将影响征信，正苦于奔走亲朋借钱以归还贷款。农行揭阳分行在了解情况后便及时为客户申办了无还本续贷，切实缓解了客户一次性归还贷款本金的难处，解决了客户燃眉之急。“真是很着急，贷款还不上影响了征信，那以后发展就更难了，多亏了农行好政策！”曾先生说。

此外，农行揭阳分行主动走访对接企业资金需求，对受疫情影响的制造业、中小企业、民营企业等进一步加大金融服务力度，提供差异化、便利化的信贷支持；做到不盲目抽贷、断贷，一户一策提供精准支持；做到能延尽延，能续尽续，全力支持当地经济发展。农行针对小微企业及个体工商户等主体推出无还本续贷产品，以及五年期“先息后本”的个人经营贷款产品，有效缓解企业还贷压力，满足企业用款需求。今年以来累计为17户小微企业及个体工商户客户办理了无还本续贷，金额1152万元。

精准施贷，满足企业资金需求

农行揭阳分行聚焦主责主业，加强各项差异化宽松信贷投放制度，持续加大对市场主体，特别是小微企业的信贷支持力度。积极适应小微金融“小额化、线上化、便捷化”发展趋势，持续创新小微企业金融服务模式，以农户信息建档贷款、电费贷、科技贷、首户贷等免担保信贷产品为抓手，全力支持小微企业日常生产经营融资需求；创新推出抵押贷、余值贷等特色产品，拓宽小微企业多样化融资需求渠道；持续推动“政府增信”，积极解决小微企业“融资难、担保难”问题，着力提高普惠小微市场主体获贷能力。截至5月末，今年新增支持小微企业贷款81户，投放贷款2.04亿元，其中支持首贷户（首次在银行贷款客户）31户，投放贷款0.57亿元。

加快小微企业赋能发展同时，农行揭阳分行聚焦粮食安全，围绕春耕备耕、粮食流通收储加工等全产业链，制定差异化信贷支持措施，加大对本地“种粮大户”及粮食供应企业支持力度，至目前累计支持“粮食安全”领域企业及农户30户，贷款余额9688万元。

减费让利，助力企业轻装上阵

农行揭阳分行深入贯彻落实党中央、国务院关于减费让利、降低企业负担的决策部署，着力提升金融服务质效，通过提供贷款利率优惠、减免中收、免收贷款抵押登记费与抵押物评估费等方式，切实降低小微企业和个体工商户等市场主体经营成本，助力小微企业纾困减负。截至5月末，农行揭阳分行个人生产经营贷款利率比去年同期下降38个基点，切实提升金融服务实体经济质效。

接下来，农行揭阳分行将进一步精准发力，多措并举助企纾困，激发市场主体活力，为支持揭阳经济稳步增长提供强有力的金融保障。

【记者】林捷勇

【通讯员】吴陆宝钟卓炯

【作者】林捷勇

【来源】南方报业传媒集团南方+客户端

贷款知识 贷款利息3厘2 是真的吗？

最近一段时间业内疯传，某银行推出一款抵押贷款的王炸——利息3厘2，说十年先息后本，随借随还，而且说要放开二三十年超长年限“气球贷”。相信很多人在朋友圈看到过类似的广告，那么他是真实的吗？我给大家详细讲解一下。

首先我们来看看利息3厘2，年化利率3.85%这个确实是真实的，目前有很多银行已经做到了这个利息，比如说中行，农行等银行利息都相差不大，利息都是3厘2,3厘3左右。利息这一块是真实的！

其次我们来聊聊还款方式，什么先息后本，随借随还那就要看银行了，有的银行利息低能做到先息后本，但是做不到随借随还，建行能做到先息后本，随借随还，但是利息得4.125厘。

再来说说期限，十年期、三十年这个是真实的吗？其实这里面也有套路的，比如农行是十年授信，但是每年都得过桥，中信的十年期如果经营数据不达标，那么久会变成3年先息后本，7年等额。还有气球贷，授信时间确实长，但是还款压力也大，基本每个月都还本还息，每过几年还得过一次桥。还有就是授信期限虽然长，但是如果中间出现逾期或者银行发现客户资金流向问题，随时可以停贷，追回贷款。

还有就是低息的都是企业经营抵押贷，必须要企业主才可以申请。受疫情影响，经济低迷，很多中小微企业都很缺钱，国家为了稳定经济发展大力扶持中小企业，要求银行让利1.4万普惠金融。所以用“真实经营”这一条，把悠悠众口堵住。而且这个真实经营不是说说而已，需要查经营痕迹，对经营公流水，还有单位多人缴社保、企业的开票纳税等。目前很多刚过户的公司，是没有办法