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房子被他人冒名过户并抵押，此时该如何维权？

自己的房子被他人冒名赠与出去，而被赠与人为了还钱又将房产抵押出去。这样的看似只会发生在电视剧中的情节，在现实中却是真实存在的。那么这时候当事人该如何维护自己的合法权益？下面我们以浩云律师事务所代理过的一起真实案件来为大家详细解读。

【案情回顾】

当事人：A

委托诉讼代理人：北京浩云律师事务所，吴律师、刘律师

A与某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于北京市某房屋(以下简称涉案房屋)，随后取得涉案房屋的产权证书。2019年12月，A突然发现涉案房屋已被过户至自己的儿子B的名下，经询问缘由，B此时才告知A事情原委:

2018年12月18日，B拿着A的房本，找了一个人(拿着假的身份证件)冒充A在《不动产赠与合同》上签字，以赠与的方式将涉案房屋过户至B名下。A认为，B采用找人冒充自己签名的方式签署了《不动产赠与合同》并将涉案房屋过户，该《不动产赠与合同》上的签名不是自己本人签字，自己也没有向B赠与房屋的意思表示，故涉案房屋的过户行为严重侵害了A的合法权益，该《不动产赠与合同》应属不成立。因此，当事人A委托浩云律师事务所律师，将儿子B诉至法院。

【浩云说法】

本案争议焦点为，B找人冒充A签订的《不动产赠与合同》是否有效，A是否有权要求将房屋转移登记至自己名下。

B辩称，同意A的诉讼请求。当年我欠钱，没有偿还能力，中介建议我可以用房子抵押贷款，但是由于房子不是我的，先要把房子过户到我身上，中介帮我办理过户手续，花了一万多元，中介帮我找的人冒用A的签名，我不认识那个人。第三人C公司述称，我方不同意A的诉讼请求。

首先，2019年3月26日B找到我方，要以涉案房屋作为当物从我方借款315万元，于是双方到公证处办理了房地产最高额典当借款合同。该公证为赋强公证，第三人向B付款之后，双方到房管局办理了房屋抵押登记。

其次，本案中A、B系父子关系，我方有充分理由怀疑二人恶意串通从我处骗取钱款。此外在之前的庭前谈话过程中，原告曾陈述其所取得的房管局相应材料是通过报案由公安机关调查。因此，该案件应当由公安机关进行相应的侦查，不确定A是否同意将该房屋赠予B。

在律师的建议下，A申请对不动产登记档案中《不动产登记申请书》、《不动产赠与合同》、《不动产登记受理凭证》两份、《不动产登记询问笔录》、现场照片是否为自己本人签名申请笔迹鉴定。后经专业机构鉴定，以上材料中的A签名，均与样本中的A签名笔迹不同。

关于C公司提出质疑A是否在公安机关同意将涉诉房屋赠与B，经C公司向公安机关查询，C公司表示仅有A寻找B的报案记录，无其他报案记录。A表示自己去派出所咨询过，派出所没有立案。

法院认为，根据鉴定结论可以认定，A本人并未与B签订过《不动产赠与合同》，因此，涉案《不动产赠与合同》应为行为人冒用A名义与B签订，A并无赠与房屋的意思表示，故A与B之间不成立赠与合同关系，A主张合同不成立的诉求应予支持。

因涉案房屋已经设立抵押权，现抵押权人C公司不同意将房屋转移登记至刘春会名下，且B与C公司的《房地产最高额典当借款合同》明确约定，未经C公司同意，B不得以出售、出租、转移、转让、承包、典当、赠予、再抵押、托管、以实物形式联营、入股或其他任何方式处置抵押物，因此法院对A要求将房屋转移登记至其名下的诉讼请求不予支持。

【案件结果】

经审理，法院判决涉案房屋的《不动产赠与合同》不成立。当事人对案件结果非常满意。随后，当事人A继续委托浩云律师事务所律师，另行向法院提起诉讼，请求法院确认B的房屋产权无效。目前案件代理的相关工作正在进行当中。

【浩云小结】

房子是多数人一生中最主要的财产，因此在面对房产被冒名过户的情况下，当事人应第一时间报警或委托专业律师。同时还可以对冒名签署的合同申请专业鉴定。不过类似本案除了被冒名赠与以外，还存在房产被抵押的情形，那么这时维权周期会变长，律师建议大家应冷静面对，并做好长期维权的准备。

房屋抵押可以公证吗

房屋抵押可以公证，带起好相关的公证材料前往当地的公证处办理即可。当事人签订了房屋抵押合同之后需要将抵押合同拿到房管所进行备案登记，那么房屋抵押可以公证吗？阅读完以下找法网小编为您整理的内容，一定会对您有所帮助的。

一、房屋抵押可以公证吗

房屋抵押可以公证，房产抵押公证既是将自己的房产抵押给他人，用于作为偿还债务的担保，在债务无法清偿时，可将该房产拍卖的价款优先受偿。抵押公证只是对合同的一种证明，抵押要生效，必须到房屋管理部门做抵押登记，否则无权优先受偿。

公证机构会要求当事人提交以下文件或材料：

（一）房屋抵押主体资格证明，如：居民个人身份证明书及代理证书、法人资格证明、法定代表人身份证明书等；

（二）抵押物的状况，如：名称、数量、质量、所在地、权属状况等；房屋抵押合同；

（三）抵押物清单；房屋共有人同意抵押的书面证明；

（四）主债权合同；有关政府部门准许抵押批文。

房屋抵押权的成立须经登记，当事人中请办理房屋抵押合同公证，应当首先填写公证申请表，并向公证机构提交有关必备材料或文件。

公证机构受理后应当做好公证笔录，认真审查申请人所提交的材料是否完备真实、当事人情况、抵押物的价值及权利状况、抵押权实现方式和违约责任等事项。

二、房屋抵押怎么公证

个人房屋抵押合同公证是指公证机构依据当事人的公证申请依法证明房屋抵押合同的真实性和合法性的非讼行为。房屋抵押权的成立须经登记。

当事人中请办理房屋抵押合同公证，应当首先填写公证申请表，并向公证机构提交有关必备材料或文件。公证机构受理后应当做好公证笔录，认真审查申请人所提交的材料是否完备真实、当事人情况、抵押物的价值及权利状况、抵押权实现方式和违约责任等事项。

根据房屋抵押行为的特性，公证机构会要求当事人提交以下文件或材料：房屋抵押主体资格证明，如：居民个人身份证明书及代理证书、法人资格证明、法定代表人身份证明书等；抵押物的状况，如：名称、数量、质量、所在地、权属状况等；房屋抵押合同；抵押物清单；房屋共有人同意抵押的书面证明；主债权合同；有关政府部门准许抵押批文；其他。

需要注意的是，双方在签订借款合同时，对利息支付的约定不能违反相关规定，即约定的利息不得高于同期商业银行贷款利率的4倍。公证费目前是按借款金额的千分之三收取。

法律依据：

《中华人民共和国公证法》第十一条

根据自然人、法人或者其他组织的申请，公证机构办理下列公证事项：

（一）合同；

（二）继承；

（三）委托、声明、赠与、遗嘱；

（四）财产分割；

（五）招标投标、拍卖；

（六）婚姻状况、亲属关系、收养关系；

（七）出生、生存、死亡、身份、经历、学历、学位、职务、职称、有无违法犯罪记录；

（八）公司章程；

（九）保全证据；

（十）文书上的签名、印鉴、日期，文书的副本、影印本与原本相符；

（十一）自然人、法人或者其他组织自愿申请办理的其他公证事项。

房屋抵押未办登记，债权人能否持房产证主张优先受偿？

阅读提示：在我国经济生活与金融市场领域，民间借贷始终呈蓬勃发展的状态。这在一定程度上缓解了中小企业融资的困难，拓宽了民间资本投资渠道。为了保障出借人债权的实现，出借人通常会要求借款人提供担保，最常见的情形就是设立不动产抵押登记。抵押权未登记，抵押权人不得享受优先受偿权，那么不动产抵押未登记等，抵押权人还能否享有优先受偿权？

裁判要旨

当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。

案情简介

一、2014年1月27日，李五喜向汉信小贷公司借款600万元。同年4月22日，李五喜、李桂喜向汉信小贷公司借款600万元。同日，汉信小贷公司与周经泉签订《抵押合同》，约定周经泉以其一套房屋为李五喜、李桂喜的债务提供担保，双方办理了抵押登记，但抵押合同无编号，登记时未登记房屋共有人房产证编号。

二、后李五喜到期未偿还借款，汉信小贷公司向武汉市中院起诉，请求李五喜偿还借款本金，对抵押房屋进行处置并享有优先受偿权。

三、一审法院认为虽然房屋已办理登记，但案涉抵押合同没有编号，也无法确定抵押合同担保的债务，因此汉信小贷公司无法对房屋享有优先受偿权，判决李五喜向汉信小贷公司偿还本金及利息。

四、汉信小贷公司不服，向湖北省高院提起上诉。二审法院认为房屋登记时未对案涉房屋共有人房产证编号进行登记，且上诉人只起诉李五喜未起诉李桂喜加重抵押人债务负担，因此判决驳回上诉，维持原判。

五、汉信小贷公司向最高人民法院申请再审，最高人民法院认为申请人对案涉房屋享有优先受偿权，裁定指令湖北省高院再审本案。

裁判要点

针对上述争议焦点，最高人民法院在“本院认为”部分的裁判要点归纳如下：

第一，案涉抵押合同虽然是周经泉作为抵押人签订给，但抵押房屋并非其个人名下份额。周经泉经共有人委托进行抵押，符合委托书授权范围，因此抵押合同是有效合同。

第二，虽然房管局为汉信小贷公司办理的他项权证上只有周经泉的房产证编号，但房屋所有人载明的还有其他共有人，因此该登记具有公示效力。

第三，双方签订抵押合同时，周经泉及共有人已经将房产证原件交付给汉信小贷公司，即使因登记部门原因未办理登记也享有优先受偿权。

第四，案涉抵押合同担保主合同的借款人为李五喜、李桂喜，原告只起诉李五喜，不影响担保人承担担保责任后向另一借款人追偿。

综上所述，汉信小贷公司对周经泉提供抵押的房屋有优先受偿权。

实务经验总结

前事不忘，后事之师。为避免未来发生类似诉讼，提出如下建议：

1.对于民间借贷的当事人，应当仔细审查抵押合同的条款，看双方对合同条款的理解是否有歧义，注意当事人相关信息、担保的主债务信息如借款金额、借款利率和借款用途等。存在多笔借款时，双方要明确抵押合同的范围。对不动产进行抵押登记时，民间借贷的当事人及抵押人务必亲自至登记机构办理抵押登记，避免出借不动产证书和身份证件材料，有效规避风险。

2.对于登记机构，我国法律规定当事人申请办理抵押登记手续时，因登记机构的过错致使其不能办理抵押登记，当事人请求登记机构承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。因此，登记机构在审核申请时，对于委托事项不清的，应当要求申请人补正。对于申请人提供的借款合同和抵押合同的，应当尽到合理审慎之义务，审查当事人填写内容是否完整准确。

相关法律法规

《中华人民共和国民法典》[2021年1月1日实施]

第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》

第四十六条不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。

第四十七条不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。第四十八条当事人申请办理抵押登记手续时，因登记机构的过错致使其不能办理抵押登记，当事人请求登记机构承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。

《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》[已失效]

第五十九条当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。

法院判决

以下为该案在法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：

本院认为，本案的争议焦点为：汉信小贷公司对涉案房屋是否享有优先受偿权。

关于涉案房屋《抵押合同》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第九十四条和第九十七条分别规定，“按份共有人对共有的不动产或动产按照其份额享有所有权”，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。涉案《抵押合同》虽系由周经泉作为抵押人与抵押权人汉信小贷公司签订，但其所附《抵押物清单》为整个涉案房屋而非仅限其个人名下份额。结合周经泉提交的经武汉市江天公证处公证的刘汉梅、周金木二人亲笔签名的委托书所载委托事项（均包含代为向民间申请抵押贷款或全权代理银行抵押贷款、民间借贷手续等事宜），周经泉就涉案房屋进行抵押的行为，符合上述委托书的授权范围。即使周金木对周经泉的委托因其配偶公证授权存在虚假而无效，但因周经泉、刘汉梅夫妇二人所占份额已达到了涉案房屋产权的三分之二以上，周经泉对三人所共有房屋的处分行为亦为有权处分，故涉案《抵押合同》为有效合同。

关于涉案房屋抵押登记的经办情况是否影响汉信小贷公司对涉案房屋享有优先受偿权的问题。从武汉市洪山区住房保障和房屋管理局为汉信小贷公司办理的他项权证上来看，虽然“房屋所有权证号”一栏载明的仅有“洪2012008825-1”周经泉本人持有的房产证编号，但“房屋所有权人”一栏载明的房屋所有权人为周经泉、周金木、刘汉梅，附记栏对周经泉、周金木、刘汉梅三人的份额及房屋所有权证号均予以载明；武汉市洪山区住房保障和房屋管理局所出具的《房屋抵押记载信息》记载的抵押人为周经泉、周金木、刘汉梅三人，还备注三人的份额及房屋所有权证号，依据《中华人民共和国物权法》第十七条关于“除有证据证明不动产登记簿确有错误外，应以不动产登记簿为准”的规定，应根据上述《房屋抵押记载信息》的记载来认定汉信小贷公司享有的他项权的内容和范围，且该登记具有公示公信力。即使武汉市洪山区住房保障和房屋管理局为汉信小贷公司所办理的房屋抵押登记存在瑕疵，根据刘汉梅、周金木向周经泉出具授权委托书及向汉信小贷公司交付二人房产证原件的情况，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十九条“当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人”的规定，在不涉及第三人利益的情况下，汉信小贷公司就涉案房屋享有优先受偿权，原审判决对此认定有所不当。

此外，涉案《抵押合同》所担保主合同《贷款合同》的借款人为李五喜、李桂喜，汉信小贷公司有权就主合同的共同借款人择其一（李五喜）起诉，不影响担保人在承担担保责任后向任一借款人追偿，二审判决据此认为汉信小贷公司无权再要求对周经泉提供抵押的房屋行使优先权，缺乏相应的法律依据。

案件来源

武汉市武昌区汉信小额贷款股份有限公司与李五喜等民间借贷纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院(2019)最高法民申863号]