北京抵押贷款基本条件

房产抵押下的基本条件：

1、房屋抵押贷款要求房屋的年限在30年之内；

2、房屋的面积要大于35平米；

3、房屋要有较强的变现能力；

4、房屋抵押贷款额度是房屋评估值的70%；

5、贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行；

6、一般为“房贷款年限+借款人年龄”不超过70岁。房龄+贷款年限不超过50年。

接下来介绍下大家最关心的问题：

北京房屋抵押贷款能贷多少？

一般而言，一套市值500万的房子，住房抵押最多能贷到房屋市价的7成，即500万*70%=350万。但是事实并非如此简单。

1、贷款主体

（1）个人作为主体能贷多少？一般情况为5到7成；

（2）企业作为主体能贷多少？一般能贷到6到8成。

2、个人资质（以银行为例）

（1）有其它财力辅助证明，只要你的征信和房产都没有问题，公司经营稳定，那么7成是绝对没有问题的。

（2）个人征信差，需要看个人征信等级、逾期情况、是否有恶意逾期，也是有可能会被直接拒贷；

（3）房龄超过30年，也是可以操作的！部分银行能接受30年以上的房龄，但是贷款成数，可贷额度可想而知。

3、房屋类型（以银行为例）

（1）个人商品住宅、公寓、别墅办理房产抵押贷款能贷多少？成数为7成；

（2）写字楼、商铺房产办理抵押贷款能贷多少？成数为6成；

（3）厂房办理抵押贷款能贷多少？成数只有5成。

4、民间质押

（1）机构：房产抵押可贷5到7.5成，和银行一样，民间借贷机构也会参考各项资质；

（2）典当行：房产抵押可贷最高为7.5成，相比银行、机构审核宽松，手续简单。

资金监管一再升级 北京仍有银行可“抵押贷”买房

小J/北京报道

2020年最后一天，央行、银保监会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称“通知”)，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限，为各类银行机构的房地产贷款占比划定了”两道红线”。该通知自2021年1月1日起实施。

这是自2020年8月20日出台针对房企的“三道红线”融资监管新规后，从供给端为房地产降杠杆的又一金融大招。随后，一场全国范围内，关于各类贷款违规流入楼市的自查与监查全面启动。

“抵押贷”仍可操作

3月底，北京地区银行针对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查发现，涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。目前，相关银行还在全力推进整改工作中。

那市场实际情况又如何呢？

近日，通过暗访，在与北京目前在售的多个单价“10W+”高端楼盘销售代表沟通过程中，对方或直接或暗示，都表示如果在北上广深这样的一线城市有“无贷款“房产，均可进行抵押贷款操作。当询问，目前国家管控严格，房产抵押资金再次用于购房是否存在风险时，对方表示基本没有风险，如果不放心，具体操作流程可跟相关银行负责贷款工作人员直接沟通，按对方指导方式向银行申请抵押贷款即可。

随后，在跟一位自称兴业银行贷款部门工作人员的电话沟通中得知，只要有北京的房产，并且没有贷款，就可以去银行申请办理抵押贷款业务。按介绍流程，首先拿齐相关资料去银行面签，然后银行会根据房产情况进行评估，评估完拿到批贷函再进行后续操作，基本不存在风险。

房本在手中的情况，即使目前房贷还未还清，也没有太大影响。以一套市场价格在500万元的房产为例，通过抵押贷款，大概可以贷到425万元，而具体贷款额度，也可以根据用户自身资金需求来匹配，中间也可以进行提额操作，相关工作人员会配合进行房产包装。抵押贷款的年利率为3.85%，另外银行要收取1个点的服务费，也就是4.25万元。

同时，对还有房贷的房产，银行也可以进行“拆借“操作，但这个”垫资“费用成本就很高了，10天需要付0.7%的利息，换算为年利息的话大约是25.2%左右。据对方介绍，整个流程大概10-15个工作日，不批贷的情况极少，相关工作人员都会指导操作。先息后本的情况可以申请到10年贷款，等额本息则可以申请到30年贷款。提前申请还贷，没有任何违约金。

这其中对贷款影响最大的是房产的年限，如果是2000年以后的房产，贷款额最高可以申请到房产市场价的90%，老房子的抵押贷款额度就会低一些，大概是申请房产市场价的70%-80%。

在跟知名中介工作人员核实这一情况时，对方表示他们无法配合进行相关操作，一般来说如果银行同意批贷，应该是可行的。但针对部分高价学区房，及总价上千万的房产，存在被查风险。

多家银行“踩线”

其实大家都知道，相对于其它贷款而言，个人房贷坏账率较低，对银行来说算是一块“肥肉”，一直被银行视为优质资产。而“两道红线”一出，部分中小银行已然“踩线”，调整势在必行。

按通知中规定，两条红线分别是：

1.房地产贷款比例：大型银行不超过40%，中型银行27.5%，小型银行22.5%，县级农村合作医疗机构17.2%，村镇银行12.5%；

2.个人住房贷款比例：大型银行不超过32.5%，中型银行不超过20%，小型银行不超过17.5%，县级农村合作医疗机构不超过12.5%，村镇银行不超过7.5%。

通过梳理2020年上市银行年报看，第一档的6家国有银行和第二档的8家已披露业绩的股份制银行中，建行、邮储、招行、兴业、中信等5家银行的个人住房贷款占比超标，其中招行和兴业“双踩线”，房地产贷款占比也存在超标。

按相关规定，对占比超标的银行，如果超出2个百分点以内的，那么调整过渡期是2年；超过2个百分点及以上的，业务调整过渡期是4年。

业内普遍认为，新规主要是约束银行的房贷占比，而不是额度或绝对值，对个人住房贷款需求影响有限。但随着新规的实施，银行房贷额度面临调降压力，不管是否超标，银行业个人房贷额度持续收紧，贷款利率不断上涨。

有数据显示，今年以来，全国房贷款平均利率持续上涨，3月（数据监测期为2021年2月20日~2021年3月18日），全国首套房贷款平均利率为5.28%，环比上涨2BP；二套房贷款平均利率为5.57%，环比上涨1BP。

风险提示

对于动辄上百万的房贷而言，抵押贷款3.85%的年利率显然优势明显，这也是部分购房者铤而走险的原因。但近期北京银保监局提出三条要求：一是切实加快整改进度，对未结清业务实施名单制管理；二是严格落实内部问责；三是认真对照《北京银保监局、人民银行营业管理部关于加强个人经营性贷款管理严防信贷资金违规流入房地产市场的通知》，对本行内部制度、机制流程进行修订完善四是全面加强授信业务管理、内部员工管理以及合作中介机构管理。

目前，在银行自查基础上，北京银保监局会同相关部门选取重点机构进一步开展了专项核查，已发现涉嫌违规流入房地产市场信贷资金约3000万元。目前北京银保监局已经启动对4家银行的行政处罚立案程序和调查取证工作。后续，将根据调查取证结果，对贷款“三查”不到位的银行或未履职尽责的工作人员依法依规进行严肃处罚。

目前国家对房地产精细化调控程度，降低购房杠杆力度都达到一个前所未有的高度，一旦个人“抵押贷“资金进入楼市情况被查，银行要求提前还贷，那当事人的处境就将十分被动。

（图片来源网络，版权属于作者）

北京成功申请房屋抵押贷款的条件，你符合吗？

北京成功申请房屋抵押贷款的条件

在北京，如果需要大额资金周转的时候，zi快速有用的渠道一定是房产抵押经营贷款，毕竟北京的大部分房产市场价值非常高，而且它的使用范围广，利率低，年限长，因此吸引了很多需要创业或过渡资金需求的人群。但要成功申请房屋抵押贷款，就需要了解它的一些基本要求。

任何房产都可以办理抵押吗?

很多人以为是房产就可以申请抵押贷款，其实不是的。以下几种房子不能进行抵押贷款：

期房无房本、小产权房子、公益用途房、部分公房、违章建筑房、拆迁房、未满足5年的经济适用房因为没有变现价值等原因，无法办理抵押贷款。房龄在30年以上，50平米以下，市值过低比如100-200万的二手房，产权人是70岁以上老人，或者有未成年人也不比较难办理抵押贷款。

商品房一定是贷款价值zi高的，其次是商铺、写字楼等，所以要办理抵押贷款，尽量抵押变现能力强、价值高的房产。

贷款资料要在什么时候准备?

很多借款人觉得跟着办理贷款的过程准备资料即可，但其实这样很浪费时间，而且可能因为准备不足而遭受拒贷。提前准备的好处是可以先进行规划，对漏洞和不足之处（比如个人征信、流水情况等）进行优化。

抵押经营贷款需要营业执照吗?

既然是经营性贷款，那肯定需要营业执照，有些银行需要持照半年至一年，有些银行可接受新注册的营业执照。因为国家更希望贷款用于实体经济而不是炒房，但同时又考虑初创公司的不稳定性，有一定的经营时间后才能证明其有较好的经营能力。

办理房产抵押贷款时，主要有以下几个条件：

1、抵押物：商品房、别墅、商铺、办公楼，北京地区产权房

2、借款额度：100万~1000万为主，可达3000万

3、借款成数：住宅，可贷7成，别墅一般5-6成

4、一套房也可操作，有老人户口的需要提供备用房

5、贷款用途：用于企业经营，金融和房产相关公司大多数银行禁入6、借款人年龄：一般60-65岁以下。

7、个人征信：不是贷款类黑户和恶意逾期记录（金额小但连续逾期也不行），建议打出5年详情版征信具体分析。

8、贷款年限和利率：最长授信年限为20年，最低年化利率可做到3.8%。

每个人的情况不同，具体情况需要具体分析，一些操作细节可以进行详细沟通，得出最可行方案。

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