房贷利率下调了，当初房贷利率超过5.88%的，有几种方法调整？

中国人喜欢买房是全球出了名的，大家只要手里一有钱，就想着要买房置业。不过，由于房价过高，90%以上的家庭都是选择贷款买房。但是，人们在买了房之后，发现每个月4-5000元以上的房贷压力，确实比较大。特别是之前5.88%以上的房贷利率，如果贷款30年，等还完房贷之后，购房者的利息支出就可以去再买一套房子了。

而从去年下半年开始，我国央行连续降准降息，银行存贷款利率都下降了，同时房贷利率也下降了不少，从之前的5.88%，下降到现在的4.25%。如此一来，那些现在想要购房的家庭，确实可以省下一大笔资金。但是，对于之前的购房者来说，他们还是要执行原来的房贷利率，享受不到现在利率上的优惠政策，每个月房贷压力一点也没有减轻。

于是，就有不少之前已经买房的人提出，过去房贷利率这么高，现在还有办法把房贷利率降低吗？对此，我们认为原来购房者想要降低房贷利率，减轻还贷压力是可以理解的，但之前已经签了房贷合同，合同是不能改变的。不过，还是有以下三种办法。

第一，要看房贷的利率是固定利率，还是浮动利率？如果你与银行签订的房贷合同上写明了是固定利率，那原来的那个5.88%的房贷利率将会一直执行下去。而如果你与银行签订的房贷合同上写的是浮动利率。虽然今年之内房贷利率是不可能下降了，但是从明年开始，你就可以享受到新的利率，后面的还贷压力就会减轻许多。

第二，提前偿还房贷。现在很多人觉得银行房贷利率下降了这么多，自己还是按照之前的房贷利率肯定很吃亏，就选择提前把房贷给还清了。之前银行对于提前还贷也并不是很在意，客户如果提前还房贷，不用缴纳违约金。

而现在面对提前还贷潮，不少银行已经开始要求客户缴纳合同违约金了。如果你的经济条件允许的话，那么可以选择提前偿还房贷这个办法，也不用再为银行打工了。

第三，把现在的房子卖掉，然后再买一套新房子，这样就可以享受到新的房贷利率。但是，会面临来自两个方面的风险：一个是，从长远来看，目前的房贷利率是处于历史较低的位置，也就是说历史上多数时候的房贷利率要高于现在。万一你把房子卖掉之后，房贷利率又开始上涨，那就得不偿失了。

另一个是，如果你把原来的房子卖掉之后，再买一套新房子，就享受不到首套房贷利率了，只能享受到相对较低的房贷利率，而且这个房子卖买过程比较漫长，存在较大风险。所以，除非之前你的房贷利率达到6%以上，否则对于购房者而言并不划算。

今年以来，银行房贷利率一降再降，主要是为了鼓励大家购房。而那些已经买了房子的人，却还承受着较大的房贷压力。那么，是否有办法降低房贷利率呢？先要去看一下你的房贷合同，如果房贷合同写的是浮动汇率，那么明年初就能够享受到新的房贷利率。

此外，如果经济条件允许的话，可以把房贷都还清了，那就没有还贷的压力了。当然，也可以把原来的房子卖掉，再买一套新房子，就能享受到新的房贷利率。不过，这种方法有很多不确定性因素，风险比较大，大家要慎重选择。

2022年房贷利率又一次下调，已贷的怎么办？附最新消息

近日，LPR迎来了历史上最大幅度的下降，房贷利率创十年内新低。根据不同城市的规定，房贷利率的定价会在LPR的基础上，加减一定的基点。那么，2022年房贷利率下调,已贷的怎么办？能否申请下调？附最新消息！

一、2022年房贷利率下调,已贷的怎么办？

第一种情况：如果买房时选的是固定利率，那么房贷利率下调之后已贷的房贷利息不受影响。

第二种情况：如果选择的是LPR利率（浮动利率），那么房贷利率下调之后已贷的房贷利息也会随之下调。

二、2022年房贷利率下调能否申请下调？

不用申请，贷款人如果选择的是浮动利率，当贷款利率有调整的时候，个人贷款利率会在下一个年度自动按照新的利率计算利息。如果选择固定利率的不能参与贷款利率的调整，自然也不能申请房贷利率下调。

三、2022年房贷利率下调最新消息

8月22日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上一期下调5个和15个基点。以下为各地房贷利率今年调整最新消息：

1.郑州

日前，《郑州市政府发布：关于印发郑州市稳经济促增长政策措施的通知》其中提到：“推动驻郑各商业银行全面落实首套房贷款利率执行4.25%的下限标准，促进二套房首付比例降至40%。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”

2.南京

南京商业住房贷款：

贷款利率：南京首套房利率普遍在4.25%-4.45%左右，最高为5.4%；二套房利率普遍为5.05%，最高为5.5%。

商业贷款：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

南京公积金贷款：

现行年利率：五年以下（含五年）2.75%；五年以上3.25%。

购买第二套普通住房（符合公积金贷款申请条件），贷款利率按照住房公积金贷款基准利率的1.1倍执行。

3.清远

从2022年6月13日起，清远市银行机构对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例进行调整。

对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为20%

对居民家庭首次购买非普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例按原政策执行，即不低于30%。

各银行业金融机构应对“首次购买普通住房的商业性个人住房贷款”执行统一标准。

对居民家庭名下无房，但经查有已结清购房贷款记录，再次申请商业性个人住房贷款的，不能认定为“首次购买”，贷款最低首付款比例仍为30%。

在2022年6月13日前(不含)已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签的，商业性个人住房贷款政策按原规定执行。

4.宜昌

宜昌首套房5年期贷款利率：已由之前的5.15%，降为4.8%；宜昌二套房贷款利率：由5.2%下调为5.05%。引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放力度：

①首套房贷款首付款比例不低于20%、利率原则上在央行基础利率(LPR)的基础上上浮不超过60个基点。

②二套房贷款首付款比例不低于30%、利率原则上在央行基础利率(LPR)的基础上上浮不超过80个基点。

③对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷政策。

总的来说，此次央行下调利率，是今年以来5年期以上LPR(指贷款市场报价利率)第三次下调，前两次分别是1月20日和5月20日，三次累计下调35个基点。而在此之前的两年多，5年期以上LPR的累计降幅仅为20个基点。

高利率可重贷降息，前几年买房的有救了？

突然之间，不少购房者，甚至中介，都来向小侠发问。

“听说已经在还的房子，可以降利率？”

“本行重新申请贷款，还能展期到30年，这是真的吗？”

甚至还有人发朋友圈表示：有图有真相，降利率成功了！

这是又一条野路子，还是套路、诈骗？小侠第一时间做了调查。

存量房降利率，有人已经成功

“利率5.7以上的找我拿4.3，不玩套路。”

最近，小侠朋友圈被这类可以帮存量房降利率的消息刷爆了。

就连中介都来咨询消息是否准确，如果可行，那确实能帮买了房的客户省一大笔利息，自己也可以赚点辛苦费。

▲粉丝向小侠咨询降利率的情况

生猛一些的中介，甚至直接发圈表示：“已经有人降息成功，需要省钱的来。”

▲有人表示已经操作成功了（来源：朋友圈）

细看发现，能办降利率业务的公司，主要还是一些神通广大的金融公司、法务公司。

他们能办的业务，不止降利率，还囊括了以下几点：

①利率降到4.1%（当地执行为准）。

②本行操作，不用转贷。

③还了几年贷款，也可展期到30年。

▲业务员发的海报（来源：朋友圈，请谨慎甄别）

这些业务，一个比一个劲爆，真能办成，前几年哪些6.6%利率上车的超级大怨种，可算是有救了。

野路子，要先付10多万

路子有了，最关键是如何操作。

小侠向几位长期奔走在一线的资深业务员咨询，他们都表示“没见有这种好事”，“江湖传说罢了”，“反正我没办过”。

好在，了解内情的朋友A透露了一些消息。

朋友A解释，上文提到降利率操作，就是重新找银行贷款，把在供的房子做成首套4.1%利率。

操作方法就是在夫妻之间的房本上加减姓名，但具体怎么操作，怎样贷到30年，不便透露。

虽说利率降了，但代价可不轻。

剩余贷款本金的5%，将作为手续费被收取。（30万起接，低于30万按30万标准接）

如果没满二满五，还要交相应的增值税和个人所得税，加起来至高6.5%的房款总额。

固定的契税、印花税躲不掉。

没钱还本解押的情况下，金融公司还要收取过桥费。

一位曾经咨询过该业务的朋友表示：“和二手交易差不多，要提前准备7、80万现金，花出去的费用也要10万左右，压力太大，办不起。”

银行不鼓励，操作风险大

降利率业务中还有一个噱头：本行操作，风险低。

那些连提前还款都要推脱的银行，现在竟然连利息都不要了，这么慷慨？

小侠又向两家商业银行的贷款经理了解情况。

J行的经理直接反问：

“你从哪看来的？银行从来不会做这样的业务。”

“这种操作不合规，我们没收到过可以重贷的通知。”

“有可能是金融公司年底冲业绩，客户要提高警惕。”

Z行经理则解释：

“听着有点像假结婚离婚再重贷，老套路了，后来查得严，早就不让做了，办假证还会直接拒贷。”

至于存量房如何展期至30年，经理表示不太可能。

“不管是商贷还是公积金，存量房都必须按照现有政策，执行贷款年限，即‘30年-竣工年限’。除非你能证明自己还款能力有问题，或许能申请展期。”

最后，经理也给大家提了个醒。

“银行系统现在能直接查到婚姻状态，假离婚证骗不了银行。”

“不排除有狠人真的离婚，或者和陌生人结婚领证，但这样会导致财产被分割，甚至妻离子散的风险出现，建议大家不要轻易尝试。”

谁来救救高利率大怨种

先不论降利率操作的合法合规与否，这一操作的出现，主要还是民众有需求。

都说2019-2021年买房的人，是纯纯的大怨种。

甚至是年底首套利率6.2%买房，到第二年开春，利率就降到了4.6%，4.3%，甚至现在的4.1%，3.9%。

不到一年降了100多200个基点，新买房的人是爽了，倒是苦了存量房的业主：“如果我再晚两个月，就能省好几十万啊！”

苦归苦，但毕竟签了合同，期待银行让利是不太可能了。

小侠倒是想到了3点方法，合法合规，能降些利率，但也需要门槛。

①置换房产。

把手上高利率的房子卖了，再买一套，就能享受最新的低利率，但税费是免不了的。

②商转公。

这就是缴纳公积金的职工的福利了，但商转公贷款额度有限，部分银行还不支持免自筹，业主需要备齐足量的现金。

再说个坏消息，区直已暂停商转公，市公积金商转公通过后，部分银行得等3-6个月才能放款。

③带押过户。

前阵子传得沸沸扬扬的带押过户，如果利用好，是可以通过夫妻、亲友之间的转手，来重新贷到低利率贷款的。

但咨询的几家银行表示：目前还没有大规模推广带押过户业务，能办的银行很少。金融公司或许能办，但风险自担。

除此之外，只能祈祷未来的政策力度，能像救新房市场一样，帮帮前几年高利率买房的大怨种们了。

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文-小马哥编-阅不群

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