无锡的银行房产抵押3.85年化利率，10-20年期，等额本息

与其他银行贷款相比，法人经营抵押贷款，由于其独特的优势，越来越多的法人在生产生活中享受国家对小微企业的扶持政策。

法人经营性抵押贷款的优势：

1.利息极低，年化能达到3.85-4.25、利息低于商业贷款的利息。

2.还款时间长，10-20年期等额本息，资金压力轻，是增加负债的好方案。

3.1-10年期的先息后本。十年不转贷。

4.营业执照，营业执照大于三个月就可以做，有实际的营业场所。

5.年龄比较宽松：22-70岁，这个年龄阶段，60岁以上可以共签。

6.各类转贷的好去处，增加债务，整合资源，高息转低息，平台转银行。

由于最近有很多人在增加债务，下面就来谈谈一些增加债务的方案。

有些人以前申请过信用卡和网络D,还有高利率的小额贷款。他们的利息一般在1.5%左右。有时候贷款很多，他的贷款期限只有一年，由于疫情的原因，收入不稳定，不能正常还款，不仅让他的信用调查不好，还考虑还钱的时候有没有钱，造成很大的个人心理压力。

如果有房地产，那么这些条件就会大大缓解，根据具体的个人资质，定制专属融资方案。

根据今天无锡的第一套房，其年化利息为5.88.一般个人做5..9.二套房年化6年.15.这样的年化30年，按100万计算。一年58800元的利息，30年下来。总利息是113.06万的总利息，但如果按3.85年，20年计算，那么它的总利息是43.54万。这样可以节省69.52万。

省钱就是赚钱。专业的事情交给专业的人去操作。

2020年8月20日前成立的民间借贷，最高利率按起诉当月四倍LPR计算

被告周某某与原告林某是老乡关系，第三人贺某某承租了被告的房屋，因此结识被告。后来贺某某因急需资金周转，被告便介绍原告与其认识。原告表示可以向贺某某出借资金，但要求被告与其签订欠条。因此，被告向原告出具了借条。出具借条后，原告没有将款项支付给被告，而是在2019年6月10日及2019年6月11日分两次合计支付了97000元给贺某某。后贺某某未能及时还款，原告要求被告协助其追款，贺某某还是没有归还。

林某向法院诉讼请求：1.被告周某某归还原告借款100000元及利息64000元(利息按照月息2000元计算，从2019年6月10日开始计算，暂计到2022年4月9日，一直计算到本息还清之日止)；2.诉讼费由被告承担。

一审法院判决：被告周某某于本判决生效之日起十日内返还原告林某借款本金97000元及支付利息(利息以97000元为基数，自2019年9月11日起按年利率24%计算至2020年8月19日；以97000元为基数，自2020年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至债务清偿完毕之日止)。

一审判决后，被告周某某不服提起上诉。

二审认为，一、关于本案的借款主体是谁的问题，根据庭审查明的事实，借条是被告所签，且原告明确需要被告作为借款人才同意出借相关款项，在此情形下，被告仍然出具借条交由原告收执，可认定双方之间成立借贷合意。虽款项的实际使用人是案外人，不影响认定双方之间的借贷关系成立。故一审认定本案的借款人是被告并无不当，至于被告与案外人(实际用款人)贺某某的关系问题，由其另行处理。

二、关于本案借款本息认定问题。从借条来看，双方约定借款月息为3分。根据一审、二审的查明的事实，由于林某实际转出的款项为97000元，一审法院院认定实际借款金额为97000元并无不当。案外人贺某某实际按每月3000元利息的方式还款至2020年10月，共计支付48000元(包含周某某转给林某的6000元)。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第三十一条的规定，从2019年6月11日至2020年8月10日按本金97000元，月息3分所计算的利息为40740元，从2020年8月11日计至8月19日利息为873元(97000元×0.03÷30天×9天)，剩余6387元(48000元-40740元-873元)从双方实际履行来看亦属于支付利息，但从2020年8月20日以后的年利率应当按照当月中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍(15.4%)计算，每月需支付利息1244.83元(97000元×15.4%÷12个月)，6387元可支付5个月又4天(6387元÷1244.83元=5.13个月)的利息。

综上，本案借款利息已经支付至2021年1月24日。本案原告于2022年4月向法院起诉，故二审确定2021年1月25日以后的年利率按照起诉当月中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率(3.7%)的四倍支付即14.8%计至实际清偿完毕之日止。

二审改判：被告周某某于本判决生效之日起十日内返还原告林某借款本金97000元及支付利息(利息以97000元为基数，自2021年1月25日起年利率14.8%计算至债务清偿完毕之日止)”。

一文讲清！民间借贷纠纷利息核算标准及依据（2022版）

根据约定或法定，金钱之债往往附有利息。利息之债系从债，其产生与金额都取决于作为主债的金钱之债。实践中，利息的有无及其金额问题一直是绕不开的“争议焦点”之一。本文系统梳理民间借贷中利息的相关问题，以供参考。

民间借贷中的三类利息

1

借期内利息

即在当事人约定的借款期间内计收的利息

2

逾期利息

即在借款期间经过后、截止借款清偿前，就未偿还的本金所计收的利息

3

迟延履行期间的加倍部分债务利息

即未按照生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务而另行计收的利息

根据2021修正的《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第二百六十条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

可见，迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，所以逾期利息的计算又可以分为两段：一段是生效法律文书确定的履行期限届满前，另一段是生效法律文书确定的履行期限届满后。迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算。

2

没有约定或约定不明的情形

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020第二次修正）（以下简称《民间借贷司法解释》）第二十四条规定，在当事人之间就借款利息没有约定或约定不明的情况下，法院是否支持出借方对于利息的主张，应当按照以下情形分别处理：

主体

没有约定

约定不明

自然人之间

不支付利息

不支付利息

仅一方为自然人或法人、其他组织之间

不支付利息

结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息

所谓没有约定或约定不明，是就“借期内利息”而言，当事人之间对于逾期还款的利息没有约定或约定不明，不影响权利人对于逾期利息的主张。

3

借期利息

根据《民间借贷司法解释》第二十五条规定：出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。需注意，该规定同样适用于逾期利息。

4

逾期利息

根据《民间借贷司法解释》第二十八条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》（以下简称《迟延履行利息司法解释》）第一条第二款规定，对于逾期利息的处理应当区分以下不同情形：

1

明确约定逾期利率

从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限

2

明确约定借期内利率，但未约定逾期利率

出借人得主张自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息

3

既未约定借期内利率，也未约定逾期利率

出借人得主张自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算的利息承担逾期还款违约责任

4

迟延履行期间的一般债务利息

根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算

另外，根据《民间借贷司法解释》第二十九条规定：出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。

与下述超过生效法律文书确定的履行期间后产生的利息相比，该利息属于一般债务利息。

5

迟延履行期间

的加倍部分债务利息

《民事诉讼法》第二百六十条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

上述《迟延履行利息司法解释》第一条第三款规定：加倍部分债务利息的计算方法为：加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。但是该解释第七条第一款规定：本解释施行时尚未执行完毕部分的金钱债务，本解释施行前的迟延履行期间债务利息按照之前的规定计算；施行后的迟延履行期间债务利息按照本解释计算。而《最高人民法院关于在执行工作中如何计算迟延履行期间的债务利息等问题的批复》（2009年5月11日）对于迟延履行期间债务利息的计算有不同的规定。

据此，迟延履行期间的债务利息应分两部分进行计算：

第一部分：根据上述批复，截止2014年7月31日，迟延履行期间的债务利息=法律文书确定的金钱债务（含利息等）×同期贷款基准利率×2×迟延履行期间（参照相应期限的人民银行贷款基准利率，按利率变动分段计算）。

第二部分：根据上述司法解释，自2014年8月1日起截止履行完毕之日，加倍部分债务利息=尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。

两部分计算结果相加即为需计收的迟延履行期间的债务利息。

根据《人民法院办理执行案件规范》第一百五十三条规定：2014年8月1日前迟延履行期间的债务利息计算的基数包括债务本金、利息、罚息、滞纳金、违约金、评估费、鉴定费、公告费等因诉讼或仲裁所支出的费用，但不包括案件受理费、保全费及其他申请费。

值得注意的是，根据《民事诉讼法》第二百六十条规定，未按照法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，都应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。支付加倍部分债务利息或迟延履行金是一项法定义务而非约定义务，无论当事人双方是否有约定、法律文书是否有记载，只要出现本法律条款规定的情形，就应当予以适用。也即，不论据以执行的生效法律文书中是否引用《民事诉讼法》第二百六十条的规定，在被执行人未按期履行金钱给付义务的情况下，申请执行人均有权要求被执行人支付。

6

其他问题

（一）砍头息

“砍头息”即出借人在向借款人支付本金时从中扣除利息的行为。有的是预先扣除第一个月的利息，有的则是预先扣除借期内全部利息。对此，《民间借贷司法解释》第二十六条规定：借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。

（二）复利

所谓的“复利”“利滚利”“驴打滚”，即出借人将借款人到期应付而未付的利息计入本金再次计算利息。计算复利是金融机构使用的一种计息方法，民间借贷中也常出现此种约定。

《民间借贷司法解释》第二十七条规定：借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金。超过部分的利息，不应认定为后期借款本金。

按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，超过以最初借款本金与以最初借款本金为基数、以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的整个借款期间的利息之和的，人民法院不予支持。

（三）新旧法规定的衔接

《民间借贷司法解释》第三十一条规定：本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用起诉时本规定的利率保护标准计算。

本规定施行后，最高人民法院以前作出的相关司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。

民间借贷案件一审受理时间

借贷合同成立时间

计息期间

利率

2020/8/20前

不考虑

自合同成立至

借款返还之日

适用当时的司法解释，即“两线三区”，不超过年利率24%

2020/8/20后

2020/8/20前

自合同成立至

2020/8/19

适用当时的司法解释，即“两线三区”，不超过年利率24%

2020/8/20至

借款返还之日

按照合同约定利率支付，不超过合同成立时一年期LPR四倍

2020/8/20后

自合同成立至

借款返还之日

按照合同约定利率支付，不超过合同成立时一年期LPR四倍

注：“两线三区”：指2015年《民间借贷司法解释》中对借贷利率的划定。“两线”指的是年利率24%的司法保护线和年利率36%的高利贷红线。即约定利率超过年利率24%的，人民法院不予保护。对出借人起诉要求借款人支付利息的，人民法院司法保护的上限是年利率24%；出借人请求借款人支付超过年利率24%的利息的，人民法院不予支持；

但对于年利率24%至36%之间的利息，借款人已经支付的，人民法院不予干预。“三区”亦是此意：①司法保护区，即借贷双方约定的利率未超过年利率24%，此时约定的利率合法有效，出借人有权请求借款人按照约定的利率支付利息。②无效区，即借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息应当被认定无效，借款人有权请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息。③自然债务区，即借贷双方约定的利率在年利率24%至36%之间，法院对出借人起诉主张该区间部分利息的，不予保护，但是当事人愿意自动履行的，司法不再干预，借款人抗辩要求返还或以之折抵剩余债务的，法院同样不予保护。

来源：最高人民法院司法案例研究院、深圳微法务